Fehlerhafte Immobilienfinanzierung durch Renditetäuschung?

Anleger tragen Risiken schlechter Lebensversicherungsrenditen
Immer wieder sind Investoren auf „unverbindliche Renditeprognosen“ von Lebensversicherungen hereingefallen – der Vermittler und das Werbematerial mancher Gesellschaft suggerierte dem Kunden Traumrenditen von beispielsweise 12,9% oder sogar 31,2% insbesondere bei britischen Policen. Bisweilen wurden deutliche Warnhinweise, dass derartige Renditen kein Anhaltspunkt für die künftige Wertentwicklung sind, schlicht beiseite geschoben. Ein sehr häufiger Fehler bei der Baufinanzierungsberatung liegt in der Fristeninkongruenz: Beispielsweise wird der Kreditzins auf 10 Jahre festgeschrieben – während die Lebensversicherung noch weitere zehn Jahre läuft. Dies kann zu unerwünschter Verteuerung der Kreditkosten führen. Oft wird auch eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag mit einem Festkredit gekoppelt, obgleich die permanent hohen Kreditzinsen bei selbstgenutzten Immobilien nicht von der Steuer absetzbar sind. In derartigen Fällen haftet dann der Banker, Vermittler und das Kreditinstitut für den Schaden aus zu hohen Finanzierungskosten gegenüber dem Kunden. Wird mit der Bank vereinbart, dass ein Kredit durch die Ablaufleistung einer Lebensversicherung getilgt werden soll, so trägt grundsätzlich bei den banküblichen Vertragsmustern allein der Kreditnehmer bzw. Darlehenskunde das Risiko einer Unterdeckung, wie der Bundesge- richtshof (BGH) nunmehr entschieden hat(Urteil vom 20.11.2007, Az. XI ZR 259/06).

Der Jurist sagt dann, dass die Ablaufleistung der Lebensversicherung „Erfüllungs halber“ zur Darlehenstilgung vereinbart wurde, was die Regel in der Bankpraxis ist. Der Kunde bleibt auf den Restschulden also sitzen. Ausnahmsweise kann eine Kreditvertragsklausel auch so ausgelegt werden, dass die Leistung „Erfüllungs statt“ vereinbart ist, wie ein Urteil des OLG Karlsruhe vom 04.04.2003 (WM 2003, 2412) zeigt: Nur dann trägt das Risiko schlechter Lebensversicherungsrendite die Bank, weil sie nur die Ablaufleistung der Lebensversicherung beanspruchen kann, also das Anlagerisiko des Versicherungskunden ausnahmsweise übernommen hat. Auch bei den Sofort-Renten und anderen angeblichen Steuerspar-Modellen, werden dem Kunden für die Finanzierung einer Kapitalanlage regelmäßig Musterberechnungen vorgelegt. Diese Musterberechnungen können stark fehlerhaft, unplausibel oder auch eindeutig bzw. absichtlich überhöht sein und dazu dienen, den Kunden über seine Risiken und die Kosten bei der Finanzierung im Unklaren zu lassen. Hier kann es auch zu einer Haftung des Versicherers kommen, der insoweit als die Werbeversprechen von Beginn an überhöht waren, später nicht mit dem Argument gesunkener Erträge die Gewinnbeteiligung kürzen kann. Hinzu kommen jene Fälle, in denen die teilweise Fremdfinanzierung einer Kapitalanlage entgegen der Musterberechnung des Vermittlers, zu sicheren Verlusten für den Kunden führt: Oft bringt erst eine Analyse von Verträgen und Prospekten den Nachweis, dass weder Kunde noch Vermittler die komplexen Zusammenhänge gesehen hatte. In derartigen Fällen kann es dazu kommen, dass Bank und/oder Versicherung für eine fehlerhafte bzw. lückenhafte Anlage- oder Finanzierungsberatung dennoch einstehen müssen. Wo Lebensversicherungen als Kapitalanlage beworben werden, werden auch Renditeangaben erwartet.

Doch ist der Renditebegriff bei einer Lebensversicherung im Allgemeinen irreführend. Wenn eine Rendite bezogen auf die Ablaufleistung bei planmäßiger Vertragsdurchführung genannt wird, dann muss sie zur Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalanlagen immer auf die vollen Bruttobeiträge bezogen sein, nicht nur auf Sparanteile, die der Kunde gar nicht erkennen kann. Doch auch dann ist der Begriff „Rendite“ irreführend, da bei vorzeitiger Kündigung und Rückkauf oft gar keine oder sogar eine negative Rendite erzielt wird. Eine Lebensversicherung lässt sich daher nur schwer mit einer Kapitalanlage vergleichen, eine Renditenennung verdeckt aber die Unterschiede und führt den Kunden in die Irre. Will er Kredit und Versicherung vorzeitig auflösen, geht dies dann nur mit erheblichem Verlust – von der genannten Rendite bleibt dann oft gar nichts. In Modellrechnungen wird oft nur ein „erwarteter Verlauf“ angegeben. Andere Szenarien mit schlechterem Ergebnis fehlen, sowohl auf der Versicherungs- wie auf der Darlehensseite. Dadurch können die Risiken, die in negativen Abweichung vom erwarteten Verlauf liegen, vom Kunden nicht beurteilt werden. Später stellt sich dann heraus, dass die tatsächlich entstehenden schlechten Ergebnisse von Beginn an nicht unwahrscheinlich waren, dem Kunden diese Gefahr aber nicht transparent gemacht wurde. Hätte er dies gewusst – wird er oder sein Anwalt sagen – hätte er eine solche Konstruktion nie abgeschlossen. Rasch hat dann ein versicherungsmathematischer Sachverständiger ermittelt, um wieviel das Ergebnis – gemessen am Vermögen des Kunden – z. B. schon bei einem normalen Annuitätendarlehen besser gewesen wäre. Folge ist dann zwangsläufig eine Haftung des Vermittlers und Finanzberaters für die Differenz.

 

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

 

veröffentlicht in Versicherungswirtschaft 10/2008 (Seite 862)

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