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Immobilienpilot: „Hebelgeschäfte“

Chance auf vielfachen Gewinn – aber auch privates Konkursrisiko !

(zugleich mit Hinweis auf das neue BGH-Urteil zur Beraterhaftung, V ZR 402/99)

 

 

Der Ausgangsfall:

 

Dr. Peter Fleißig, Mediziner mit gut gehender Praxis, 45 Jahre alt, eine Frau, zwei Kinder lässt sich durch seinen Finanzberater informieren, wie er mit seinem unbelasteten Haus (Verkehrswert 250.000 Euro) noch mehr Geld verdienen kann und sogar zu einer Sofortrente kommt.

 

 

Das Modell:

 

Die Immobilie wird beliehen: Bankdarlehen mit einer Hypothek als Sicherheit.

Natürlich wird der Kredit in YEN oder Franken aufgenommen, denn dort ist das Geld ja „scheinbar billiger“. Das Geld (Darlehen) wird in eine sofort beginnende Leibrentenversicherung (Lebensversicherung) bezahlt. Mit der Rente sollen auch die Darlehenszinsen bezahlt werden, und im Übrigen soll die Rente das Familieneinkommen aufbessern helfen.

Zusätzlich wird ein Sparplan (weitere Lebens-Versicherung mit Investmentanlage) abgeschlossen: Mit diesem Geld soll dann am Ende das Hypothekendarlehen (TILGUNG) zurückbezahlt werden. Die Bank lässt sich diesen Vertrag als Sicherheit abtreten.

 

 

Die Steuer:

 

Eigentlich kann dieses Modell vor Steuern nicht gut gehen, denn die Rendite der Leibrente ist zumeist geringer als die Kosten des Darlehens. Nach dem Steuerrecht sind jedoch solche Leibrenten nur zum sogenannten Ertragsanteil, also nur teilweise zu versteuern. Die Darlehenszinsen sind absetzbar als Werbungskosten.

 

 

Der Pferdefuß:

 

  1. a) Gibt es dazu keine höchstrichterliche Entscheidung: Es bedarf einer Einzelfallentscheidung durch die Finanz – und die wird selten vor Vertragsabschluss eingeholt, um sicher zu gehen.
  2. b) Es besteht die Frage, ob eine „Absicht einen Gewinn bzw. Totalüberschuss zu erzielen“ (vor Steuern!) nachweisbar sein wird: Ohne die Investmentanlage und eine Verknüpfung mit dem Darlehen und der Rente wird dies kaum gelingen. Ein Modell, das im Übrigen oftmals nur bei ständig (!) hoher Steuerbelastung rechnet.

 

 

Die Kündigung:

 

Welche Risiken bestehen, merkt Investor Dr. Fleißig erst nach Jahren. Justament als an der Börse massive Kurseinbrüche zu verzeichnen sind, meldet sich die Bank mit der Bitte die Sicherheiten zu verstärken.

Dr. Fleißig hat seine Praxis erweitert und kann keine zusätzlichen Sicherheiten anbieten. Die Bank setzt eine Frist und droht die Kündigung an. Der Vermittler schimpft hilflos auf die Bank, denn das Kreditinstitut war über das Modell vor Kreditunterzeichnung informiert. Dr. Fleißig lässt seinen steuerlichen Berater nachrechnen: Wenn die Verträge (vorzeitig) gekündigt werden, bleibt ihm ein „Verlust“ in Höhe von 300.000 Euro – sein geerbtes Haus wird dann versteigert werden. Dr. Fleißig überlegt, wie er das seiner Ehefrau beibringen soll?

 

 

Die Risiken:

 

Über die nachfolgenden Risiken wurde der Investor nicht beraten.

 

  1. Risiko

Eine Einzelfallentscheidung der Finanz liegt nicht vor. Das Finanzamt kann den „rechnerischen Gewinn nach Steuern“ durch einen Federstrich ins Gegenteil verwandeln.

 

  1. Risiko

Selbst wenn die Finanz das Modell anerkennt, kann dieses grundsätzlich jederzeit durch den Gesetzgeber gestrichen werden. Verweise auf Gutachten sogenannter ’Steuer-Fachleute’ und Rundschreiben der Finanzbehörden helfen hier auch nicht weiter.

  1. Risiko

Keine Leibrenten-Versicherung gibt eine Garantie für die Gesamtrendite. Mit der Mindestverzinsung (bei deutschen Lebensversicherungen 3,25% – früher 4%) rechnet sich das Modell nicht. Die Gewinne in der Zukunft sind ungewiss. Nur ganz wenigen Gesellschaften auf dem europäischen Markt ist zuzutrauen, dass sie es auch schaffen die „unverbindlichen“ Hochrechnungen mit einer 7%-Rendite (und mehr) über Laufzeiten solcher Modelle von 10 bis 20 Jahren auch wirklich zu erreichen.

 

  1. Risiko

Zahlreiche Freiberuflicher und Selbständige haben ihre Investments (Fonds, Immobilien usw.) auf Pump gekauft: Durch das Währungs-Kursrisiko hat schon mancher Kreditkunde später bemerkt, dass er neben dem scheinbar niedrigen Zins effektiv wesentlich mehr zurück bezahlen musste, weil die ausländische Währung für ihn teurer geworden war.

 

  1. Risiko

Je nach dem, wie sich die Börsensituation bei Ablauf des Darlehens entwickelt hat, besteht das Risiko, dass sich gerade zu dem Termin der Darlehensfälligkeit eben nicht die erwartete Rendite eingestellt hat. Dann muss der Kredit verlängert werden oder eben das Investment in einer Baisse zu niedrigen Kurswerten veräußert werden. Dr. Fleißig hat das Risiko, dass der Kredit nicht verlängert wird, eine Option im Kreditvertrag fehlt und vor allem, dass die Bank jederzeit zusätzliche Sicherheiten verlangen kann.

 

  1. Risiko

Ohne Zinsfestschreibung, ggf. auch für die Verlängerungsoption, kann durch steigende Zinsen jederzeit eine nicht mehr tragbare Mehrbelastung entstehen, die zur Verwertung der Sicherheiten durch die Bank führt. Damit „platzt“ das Modell, wie eine Seifenblase.

 

  1. Risiko

Die Modellberechnungen gehen davon aus, dass beim Investor eine bestimmte Steuersituation vorliegt. Fällt das Einkommen z.B. durch Unfall oder Krankheit über länger Zeit weg, oder kommt es zu Trennung und Scheidung, rechnet sich das Modell meist nicht mehr.

 

  1. Risiko

Es handelt sich um eine Spekulation mit diversen Annahmen: Hierbei kann von einem Risikobündel gesprochen werden, denn zahlreiche Parameter müssen eintreffen, damit es funktioniert. Ohne Absicherungsmaßnahmen durch Vertragsgestaltungen (gegenüber Bank und Versicherungen) kann es sich um eine Zeitbombe handeln.

 

 

Die Beraterhaftung:

 

  1. a) Dokumentation.

Die Beratung des Vermittlers wurde nicht dokumentiert. Dr. Fleißig hat keine Belehrungen unterzeichnet. Er überlegt sich, wegen mangelhafter Beratung zu klagen. Dr. Fleißig erinnert sich, dass er nicht über Währungs- oder Hebelrisiken informiert worden ist. Der BGH hat einen solchen Fall entschieden, bei dem die Bank wegen Währungskursverfall eine nachträgliche zusätzliche Besicherung des Kredites verlangt hatte: Der Kunde konnte nicht nachlegen und darauf hin wurden die Sicherheiten (auch die Versicherung) verwertet.

 

 

Folge:

 

Schadensersatz – ähnliche Risiken erwarten den Berater bei der finanzierten Sofortrente, wenn über denkbare Risiken (BU, Unfall, Einkommensausfall, steuerliche Änderungen, usw.) nicht belehrt wird bzw. diese Risiken nicht weitestgehend abgesichert werden.

BGH Urteil 09.07.1998 – III ZR 158/97,

BGH Urteil 13.05.1993 – III ZR 25/92,

BGH Urteil 04.02.1987 – IV a ZR 134/85.

 

 

Fachpresse.

 

Die Fachpresse muss vom Vermittler gelesen werden: Dem Kunden sind die Informationen weiterzugeben: Dies gilt auch für unrichtige oder falsche Angaben in der Fachpresse. Auch beim Hebelgeschäft kann der Anleger nach Jahren behaupten, dass er sich nie zur Kapitalanlage entschieden hätte, wenn er die Fachinfo gekannt hätte.

 

Typische Beispiele:

 

Finanzierte Kapitalanlage (vermietete Immobilie, geschlossener Immobilienfonds, Kombinationen von Kredit und Lebensversicherung, usw.). Hier gibt es für Anleger die Chance, den Vermittler und/oder die finanzierende Bank in die Haftung zu nehmen. Auch der Verkäufer eines Investments (Versicherer, Immobilienverkäufer) ist grundsätzlich verantwortlich, wenn der Vermittler unrichtige Berechnungen anstellte, die Grundlage für die Investmententscheidung wurden.

 

 

Zum Nachlesen:

BGH-Urteil 5. Juni 2000 – III ZR 305/98

BGH Urteil 9. März 1999- 1 StR 50/99

BGH Urteil 6. April 2001 – V ZR 402/99

 

  1. c) Steuerliche Beratung:

In zahlreichen Berechnungsbeispielen werden Kosten oder Ausgaben nicht oder viel zu gering angesetzt oder Steuergutschriften überhöht angegeben. Damit kann sich der Investor auf einen Beratungsfehler berufen. Bei Publikumsgesellschaften und Bauherrenmodellen kommt eine Prospekthaftung in Frage.

BGHZ 71, 284

BGHZ 111, 314.

 

Sobald der Anlagevermittler seine Kenntnisse und Erfahrungen dem Investor zur Verfügung stellt kommt ein Beratungsvertrag zustande. Damit garantiert der Vermittler (auch für die hinter dem Vermittler stehenden Partner) in deren Pflichtenkreis auch die Richtigkeit der „Musterberechnungen“ zum Einzelfall.

BGH Urteil 6. April 2001 – V ZR 402/99.

BGH MDR 00, 405.

 

Dr. Fleißig stellt mit Eingang der Kreditkündigung fest:

„Erst hatte der Vermittler die Erfahrung und ich das Geld – jetzt ist es umgekehrt“!

 

 

Der Tipp für Makler, Berater, Kunde:

 

Zahlreiche Banken finanzieren gerne nach dem „Regenschirm-Prinzip“: Bei Sonne steht der Kredit zur Verfügung – wenn es regnet (Marktpreisanpassung, Senkung des Rückkaufswertes, Senkung der Schlussbinifikation, usw.) verlangt das Kreditinstitut eine Verstärkung der Kreditsicherheiten oder macht das Hebelgeschäft „platt“ durch Verwertung.

 

 

Einziger Schutz:

 

Vereinbarung einer Klausel im Kreditvertrag – z.B. nach Abtretung der Police an die Bank als Sicherheit wäre die Vereinbarung „im Übrigen als Blankokredit“ oder „ohne weiter(gehend)e Sicherheiten“. Damit trägt allerdings auch der Banker ein Risiko mit und setzt sich auch persönlicher Verantwortung aus.

 

 

Fazit:

 

Durch dieses Vorgehen wird sichergestellt, dass der Banker genau prüft, wie er die Kreditsicherheit bewertet, auch wenn sich die Kapitalanlage anders entwickelt, als erhofft.

 

von Dr. Johannes Fiala

 

veröffentlicht auf www.Immopilot.de, 06.2006

Link: http://www.immopilot.de/Anleger/hebelg/hebelg.html



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