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Falsch beraten beim Immobilienkredit

Wer haftet, wenn die Lebensversicherung zu wenig Ertrag bringt?

 

Die Kombination mehrerer Finanzprodukte (z. B. Baudarlehen und Lebens-Versicherung, Immobilienkredit und Bausparvertrag) verspricht dem Anleger durch mögliche Zinsdifferenzen oder Steuerersparnis einen Zusatzertrag, dem Vermittler gleichzeitig zusätzliche Provisionen. Nicht selten reicht aber letzten Endes das in einem zweiten Vertrag angesparte Geld (z. B. Lebensversicherung zur Kredittilgung) nicht aus, die Schulden komplett zu tilgen. Dann stellt sich die Frage nach der Verantwortung von Kreditinstituten, Versicherungen, und ihrer Berater bzw. Vermittler.

 

 

Beim Immobilienkredit ist es für den Kreditnehmer in der Regel günstiger, von Anfang an zu tilgen – dies nennt der Fachmann dann Annuitätendarlehen. Für die unnötigen Mehrkosten bei Beratung zur Kombination zusätzlicher Tilgungsaussetzungsprodukte mit dem Festkredit, haften die Vertragspartner (z.B. Bank, Versicherung, Vermittler) auf Schadensersatz. Für Kreditinstitute sind diese Kombi-Modelle eine lohnende Sache, denn der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit – anders als beim Annuitätenkredit – höhere Festkreditzinsen.

Gleichzeitig bieten Produktgeber von Tilgungsaussetzungsprodukten Banken für die betreffenden Kredite oft günstigere Refinanzierungskonditionen. Allein durch die Kombination mit einem sogenannten Tilgungsträger (Lebensversicherung, Bausparvertrag, Investmentfonds, usw.) sich die übliche Laufzeit für die Gesamttilgung von 15 Jahren auf etwa 25 Jahre – bei gleich hoher monatlicher Gesamtbelastung des Kunden – verlängern kann, wenn die Erträge des Tilgungsaussetzungsproduktes nicht deutlich über den verlangten Kreditzinsen liegen. Dadurch kommen Banken und ihre Berater in die Beratungshaftung und müssen dem unnötigen Mehraufwand ersetzen.

 

 

Haftung für Unterdeckung beim Tilgungsträger

 

Regelmäßig stellt der Kunde erst nach Jahren fest, dass sein durch Lebensversicherungen zu tilgendes Baudarlehen nicht in voller Höhe aus der Versicherungsleistung abgelöst werden kann. Dies kann an fallenden Aktienkursen liegen oder zu optimistischen Prognosen zur „Wertsteigerung“ der Lebensversicherungen.

Fachleute schätzen das Volumen betroffener Kombi-Kredite auf etwa 100Mrd. €, jährlich kommen rund 6Mrd. € Neugeschäft in diesem Kombi-Segment hinzu. Wiederholt sind Versicherer wegen „unrichtiger unverbindlicher Prognoserechnungen – zum Schadensersatz verurteilt worden. Auch für „geschönte Zusagen und Beruhigungspillen über angebliche Tilgungssicherheit“ im Rahmen der Erfüllungshaftung müssen sie einstehen. Denn Versicherer haben, auch wenn die falsche Auskunft durch einen Bankmitarbeiter oder sonstigen Vermittler erteilt wurde, für Unrichtigkeiten zu In halt und Bedeutung der Versicherungsbedingungen einzustehen.

Auch Banken können für einen Fehlbetrag haften, wenn die Ablaufleistung der Lebensversicherung zur Darlehenstilgung nicht ausreicht.

Heute sind Gesamtverzinsungen von Lebensversicherungen in Höhe von unter 4% bis ca. 4,5% üblich, noch bis Anfang dieses Jahrtausends wurde aber mit 7,5% und mehr geworben. Bis weit in die neunziger Jahre hinein hatten es selbst Fachleute – und der entsprechend geschulte Vertrieb – „nicht einmal theoretisch für möglich gehalten“, dass die Kapitalerträge und Gesamtverzinsungen der Lebensversicherer auf unter 7% – 8% fallen könnten.

Die seinerzeit verbreiteten Prognosen zur Höhe der Ablaufleistung wurden in den letzten Jahren nicht selten

auf die Hälfte zu rückgenommen. In der Praxis bedeutet dies, dass nur noch die Hälfte des Kredites bei Ablauf getilgt werden kann oder aber die Tilgung rund doppelt so teuer wird.

Wer darauf vertraut hatte, dass z. B. 6,5% Kreditzins durch 8% Verzinsung der Lebensversicherung wettgemacht werden könnten, bemerkt nun, wie sich das Modell bei nur 4% Verzinsung

der Lebensversicherung rechnet – und auch dies nur auf den Sparanteil. Ein Ausstieg ist meist nicht möglich oder zumindest mit hohen Kosten verbunden, denn bei der oft hinterlegten Refinanzierung der Bank durch das Lebensversicherungsunternehmen finden sich die Anlagen des Versicherers und Kredite der Bank jeweils in Deckungsstöcken, die auf die feste Laufzeit angewiesen sind. Weder Bank noch Lebensversicherung werden daher einer Änderung zustimmen. Kündigung und Rückkauf der Lebensversicherung bei gleichzeitiger Kredit-Rückführung erweisen sich so als unmöglich, zumindest aber durch Stornoabzüge der Lebensversicherung und Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank als sehr teuer. So wird der so auch bezeichneten „Spekulation“ des Darlehens- und Versicherungsnehmers gegen Versicherer und Bank vorgebeugt, aus Sicht dieser im Übrigen ganz konsequent. Alleine schon die Angabe einer „Rendite“ zu einer Lebensversicherung stellt regelmäßig einen Haftungsgrund dar, denn reine Renditeangaben sind auch nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bei Lebensversicherungen irreführend. Ein weiterer Haftungsgrund, auch zu Lasten von Vermittlern, Versicherungsmaklern und Beratern, ist die Pflicht zur bedarfsgerechten Beratung: Der Versicherungsvertrag – einschließlich der Dauer der Prämienzahlung – muss dem Bedarf des Kunden entsprechen.

 

 

Banken und Berater haften für irreführende Renditen

 

Eine typische Kundentäuschung folgt daraus, dass bei Geschlossenen Beteiligungen (z.B. Immobilienfonds) eine hohe IRR-Rendite (sogenannter interner Zinsfuß) im Prospekt angegeben wird. Dies betrifft auch zahlreiche der in den letzten Monaten wertlos gewordenen Film-Fondsbeteiligungen. Der Anleger glaubt dann, er könne seine Beteiligung durch einen niedrigeren Darlehenszins finanzieren: Rechnet ein Finanzexperte nach, handelt es sich oft rechnerisch um einen von Anfang an „sicheren Verlust“ für den Kunden. Für Renditetäuschungen beim internen Zinsfuß haften Banken, Berater und freie Vermittler.

Im Jahre 2007 prämierte eine Fachjury die Altersvorsorgeberatung – dabei stellten die Experten fest, dass rund 96% aller gängigen Softwareprodukte in der Hand von Beratern unrichtig rechnet. Die Chance bei einer Softwareanalyse korrekt beraten zu werden tendiert praktisch „gegen null“.

Nicht nur Versicherungen und Banken stehen hier „am Pranger“, sondern auch sogenannte Finanzvertriebe: Für falsch rechnende Software, vor allem den Einsatz der „Vorsorgerechner“ durch kooperierende Vermittler und Berater, haften diese Marktteilnehmer dem falsch beratenen Kunden. Eine Umfrage in der Versicherungswirtschaft ergab, dass kein Versicherer seine Software durch externe Berater oder Wirtschaftsprüfer fachlich prüfen lässt. Anders ist es kaum zu erklären, dass etwa jeder dritte Riester-Vertrag dem Kunden „null-Komma-null“ Rentensteigerung im Alter bietet: Die Leistungen werden nämlich auf die sogenannte Grundsicherungsrente angerechnet, also bei Rentenbeginn schlicht abgezogen.

 

 

Fehlerhafte Abrechnungen

 

Versicherungen müssen dem Kunden mindestens rund die Hälfte des ungezillmerten Deckungskapitals in allen betroffenen Fällen auszahlen), außerdem dürfen sie darüber hinaus einen dabei vorgenommenen Stornoabzug nicht vornehmen: Ein Rückkaufswert von „null“ in den ersten Jahren ist somit unzulässig – jedoch kommt kein Versicherer auf die Idee, den Kunden dieses Geld unaufgefordert nachzubezahlen.

Offenbar warten die Versicherer lieber ab, bis die mutmaßlich noch etwa 3Mrd. € Kundenforderungen verjährt sind: Der Imageschaden und das Misstrauen der Kunden dürfte mittelfristig weitaus teurer zu stehen kommen.

Auch bei fondsgebundenen Lebensversicherungen schulden Versicherer den Kunden bei sonst gleichen Voraussetzungen eine Neuabrechnung und Nachzahlung in entsprechender Höhe. Die Minder-Auszahlung an den Kunden ist also auszugleichen.

 

 

Versäumte Konditionenanpassung

 

Banken haben gegenüber ihren Kunden im Falle der Vereinbarung variabler Zinsen bzw. anlässlich der Konditionenanpassung nach Ablauf einer Zinsbindung, bei Marktschwankungen von 0,20% des Durchschnittszinssatzes gemäß dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank, die Zinsen des Kunden auch zu seinen Gunsten anzupassen.

Durch den Zinseszinseffekt können sich hierdurch erhebliche Differenzen für den Kunden ergeben: Von einer Verjährung kann regelmäßig vor Kenntnis einer sachverständigen Nachberechnung nicht ausgegangen werden. Die Mehr-Belastung des Kunden ist mithin auszugleichen.

 

Haftung bei kreditfinanzierter „Sofortrente“

 

Der schöne Traum vom sicheren Gewinn, ohne Anlagerisiko, und sofortigem Bezug einer steuerfreien Rente wird dem Kunden nicht nur über finanzierte Immobilienbeteiligungen, sondern auch durch Kombination von Lebensversicherung gegen Einmalbeitrag und Darlehen zur Finanzierung dieses Beitrags (Hebelgeschäft) geboten: Nicht nur Bankberater sondern auch die dahinter stehenden Kreditinstitute sind dann überrascht, wenn ein durch Verluste in Bedrängnis geratene Kunde vor Gericht zieht und die Bank den Schaden ausgleichen muss.

Auch freie Anlageberater und Finanzvertriebe haften regelmäßig, denn über die zahlreichen Risiken werden die Kunden nicht vollständig aufgeklärt.

Finanzvertriebe behaupten bei Schulungen gerne „Wir haben das Anlagemodell in unserer Fachabteilung geprüft“, auch dies ein Haftungsgrund. Aber auch bei Kreditinstituten werden die Kundenberater gerne beruhigend geschult: Dabei wird offenbar auf angebliche Experten im Hause verwiesen, die beispielsweise später als „steuerbetrügerisch „ bzw. „staatsanwaltlich Verfolgte“ Medienfondsmodelle geprüft haben wollen. Jeder  Steuerlehrling lernt, dass es kaum möglich sein kann „als Mitunternehmer“ bzw. Investor „z.B. 120% Verlustzuweisen zu bekommen, wenn nur 20% investiert werden – der Rest des Anlagegeldes für Initiatorengarantien auf Festgeldkonten geparkt wird“.

Während Bankberater vom Vorgesetzten gesagt bekommen, „was diese Woche wieder dem Kunden zu verkaufen ist“, haben es freie Vermittler nur insofern leichter – aber den Vorgaben der Rechtsprechung, die „wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Plausibilität „ zu hinterfragen, sind sie selten nach ihrer Ausbildung persönlich gewachsen. Beim Hebelgeschäft haften auch Versicherer bzw. ihre Agenten für unzureichende Risikoaufklärung über eine Kapitalanlage in Gestalt einer fremdfinanzierten Rentenversicherung.

Der Ausstieg aus unwirtschaftlichen Finanzierungen mit Geldanlage zur Tilgung beginnt mit der Erkenntnis, dass nur eine unabhängige sachverständige Prüfung die Größenordnung des Schadens für den Kunden transparent macht: Bitter ist der Umstand, dass sich der Schaden buchstäblich täglich vergrößert. Typisch ist die späte Einsicht des Kunden, dass er durch den „Verkäufer“ nicht über die zentralen Risiken aufgeklärt wurde (Zinsänderungsrisiko, Risiko der Fristeninkongruenz, unsicherer Ablauftermin, Währungsrisiko, Risiko der Nachbesicherung bzw. Unterfinanzierung, fehlender oder falscher Risikoschutz, hohe Kostenbelastung).

Eine Analyse der Vertragsbedingungen und Klauseln offenbart, dass zahlreiche BGH-Urteile [4] das selbstgeschaffene Finanzdienstleister-Vertragsrecht als unwirksam beurteilt haben – allerdings ohne dass darauf von der Finanzbranche wirksam reagiert wurde. Auch daraus können sich Ansatzpunkte für eine Rückabwicklung der Verträge ergeben. Die Praxis zeigt, dass erst durch das Zusammenwirken von Sachverständigen und Juristen die bestmögliche Grundlage zur Sanierung fehlerhafter Finanzierungen geschaffen wird.

 

Literatur:

[1] BGH-Urteile vom 12.10.2005 (Az. IV ZR 121/00 und IV ZR 138/99)

[2] BGH-Urteil vom 26.09.2007 (Az. IV ZR 321/05)

[3] OLG Celle Urteil vom 20.12.2000 (Az: 3 U 69/00)

[4] beispielsweise BGH-Urteil vom 14.06.2007 (Az. III ZR 269/06), und 21.03.2005 (Az. II ZR 149/03)

 

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

 

veröffentlicht in Fachzeitschrift DE, 12/2011, Seite 74-76