Ist ein Wertgutachten erforderlich?

RA Johannes Fiala
Zur Frage der Notwendigkeit, den Wert der Wohnung durch ein Gutachten feststellen zu lassen, interviewten wir Rechtsanwalt Johannes Fiala, München. Fiala ist Experte auf diesem Gebiet. Viele VfE-Mitglieder kennen ihn bereits. Herr Fiala, Sie empfehlen Ihren Mandanten, ein Gutachten über den Wert der Wohnung anfertigen zu lassen. Wozu ist ein solches Gutachten eigentlich erforderlich? RA Fiala: Um überhaupt beurteilen zu können, ob ein Fall von sittenwidriger überhöhung des Kaufpreises vorliegt, ist es erforderlich, den Wert der gekauften Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs feststellen zu lassen, um ihn mit dem Kaufpreis zu vergleichen. Ein Fall von Sittenwidrigkeit liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beim Kauf einer Immobilie erst dann vor, wenn der Kaufpreis den Wert der Wohnung um mindestens 87 Prozent übersteigt. Ohne ein Gutachten ist diese Feststellung nicht möglich. Welche Art von Gutachten ist hierfür erforderlich? RA Fiala: Entscheidend für die Bewertung ist der Verkehrswert der Immobilie. Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es verschiedene Methoden. Bei bebauten Grundstücken, die zur Ertragserzielung, z.B. durch Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das sogenannte Ertragswertverfahren anzuwenden. In ähnlich gelagerten Fällen wurde vom Verkäufer der Wohnung auf den Vorwurf der sittenwidrigen überhöhung des Kaufpreises hin eingewendet, der errechnete Ertragswert entspreche ja nicht einmal den für den Bau der Wohnung aufgewendeten Materialkosten. RA Fiala: Dieser Einwand scheint zwar im ersten Moment einleuchtend, ist aber sachlich unrichtig. Wie bereits erwähnt, hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß es für die Bewertung einer Immobilie, die zur Ertragserzielung durch Vermietung vorgesehen ist, auf den Ertragswert der Wohnung und eben nicht auf den reinen Sachwert der Wohnung, also die Baukosten, ankommt. Was benötigt der Gutachter für Informationen für die Erstellung des Gutachtens? Ra Fiala: Sie sollten dem Gutachter vorab zumindest Kopien aller im Zusammenhang mit der Wohnung abgeschlossenen Verträge übersenden. Alle weiteren Informationen, die der Gutachter darüber hinaus noch benötigt, wird er bei Ihnen nachträglich erfragen. Wenn Sie die von ihm benötigten Informationen selbst einholen, erleichtern Sie dem Gutachter die Arbeit, dies wirkt sich dann natürlich auf den Preis des Gutachten aus. Vielen Dank für diesen Gespräch.

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