Banken schulden Zinserstattungen an Investoren und Immobilienbesitzer

Von Johannes Fiala* Immobilienbesitzer, Vermieter, Unternehmer und Investoren beklagen seit Jahren sinkende überschüsse bzw. Gewinne durch zu hohe Bankzinsen. Doch dies muß nicht sein: Denn die mehr als 3%ige Zinssenkung der EZB seit 2000 muß das Kreditinstitut oft an den Kreditkunden weitergeben ! Das Investment: Alles fing für den Investor Heinrich Müller (Name geändert) ganz einfach an: Sein Banker räumte ihm Kredit ein und vermittelte vor Jahren ein interessantes Projekt als Investment. Doch dann gerieten die Zahlungsströme aus dem Ruder. Die Einnahmen sanken, die Kreditzinsen blieben gleich belastend. Was Investor Müller wunderte war allerdings, daß die Europäische Zentralbank den Basiszinssatz von 4,26% in 2000 auf heute 1,22% gesenkt hat. Müller bekam jedoch von der Zinssenkung auf den Kapitalmärkten nicht viel zu spüren. Dieses Bankverhalten ärgerte einen Universitätsprofessor und Wirtschaftsberater der Weltbank aus Bayern im Juli 2003 so sehr, daß er den Bankvorstand bei der Staatsanwaltschaft anzeigte und das Kartellamt einschaltete. Desinformation der Bank: Die Bank wiegelte Nachfragen nur ab, da gäbe es keinen Anspruch drauf. Anläßlich der Besprechung des Jahresabschlusses kommt das Thema abermals zur Sprache, denn angesichts der gesunkenen Einnahmen rechnet sich das Investment nicht mehr. Der Berater rechnet vor: „Sie haben 15. Mio. mit 8% Ertrag investiert, ergibt 120.000,– Sie zahlen dafür 6% effektiv als Zinsen, macht also 90.000,– Damals hat Ihnen der Banker dies vorgerechnet: 30.000,– Gewinn waren es damals“. Davon ist heute nichts mehr zu sehen, denn die Einnahmen sind um ca. 2% gesunken, die Kreditzinsen jedoch nicht. Investor Müller ist empört „Hätte die Bank mir in den letzten Jahren die Zinssenkungen weitergegeben, hätte ich im Durchschnitt den Einnahmerückgang voll aufgefangen – die Bank hat mir meinen Gewinn faktisch weggenommen, heute tausche ich doch nur noch Geld“. Volkswirtschaftlicher Schaden: So wie Müller, geht es vielen Investoren und Unternehmern: Der volkswirtschaftliche Schaden ist enorm, die hohen Arbeitslosenzahlen und die seit Jahren steigenden Insolvenzen sprechen Bände. Wenn die Kreditwirtschaft die Zinssenkungen nicht ordnungsgemäß weitergibt, kann es mit dem Aufschwung nichts werden. Der Rechtsanspruch auf Zinssenkung: Der Bankkunde hat oftmals einen Anspruch auf Weitergabe der Zinssenkungen gemäß der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt: Dies entspricht zahlreichen, auch obergerichtlichen Urteilen, welche auf gesetzlicher Grundlage in den letzten 15 Jahren ergangen sind. (vgl. Urteile OLG Celle vom 24.10.1990, 3 U 240/89, BGH vom 06.03.1986, III ZR 195/84). Zinsvorbehalt: In beiden Entscheidungen geht es um die Verzinsung von Krediten mit variabler Verzinsung, etwa mit der Bankklausel im Kreditvertrag „Die Bank ist berechtigt, den Zinssatz zu ändern, wenn sie dies (…) für erforderlich hält.“
Der Jurist nennt dies einen „Zinsvorbehalt“, also ein Ermessen der Bank als alleinige Befugnis, die Höhe der Gegenleistung für die Geld- bzw. Kapitalausleihung zu bestimmen. Dieses Recht ist jedoch nicht schrankenlos: Denn § 315 BGB zwingt das Kreditinstitut sich an bestimmte Spielregeln zu halten – insbesondere die Verbilligung der Refinanzierungsmöglichkeiten an den Kunden unter bestimmten Umständen weiterzugeben (vgl.BGH WM 1986, 580 f.). Zeitpunkt und Anlaß der Weitergabe einer Zinsverbilligung: Die Rechtsprechung fordert hier eine Weitergabe von Zinsanpassungen binnen einem oder weniger Monate seit einer änderung der Refinanzierungsmöglichkeiten. Als Anlaß für die Pflicht zur Weitergabe einer Senkung oder Steigerung der Refinanzierungszinsen nennt die Rechtsprechung eine änderung der Kapitalmarktzinsen im maßgeblichen Marktsegment i.H.v. 0,2%. Situation beim Kredit mit fester Laufzeit und kürzerer Zinsbindung : Oftmals besitzen Darlehensverträge eine längere Laufzeit (z.B. 5, 10, 15 Jahre), aber nur eine Zinsbindung (Zusage festen Zinssatzes) für eine kürzere Dauer. Der Kunde des Kreditinstituts wird dann überraschend bei Auslauf der Zinsbindungfrist mit (im Vergleich zu den Marktkonditionen) weitaus höheren Zinsen von der Bank konfrontiert. In einem solchen Fall, kann der Darlehensnehmer die Bank wechseln, wenn es zu keiner Einigung über die Höhe der Zinsen kommt. Die Rechtsprechung billigt dem Kunden also mit Ablauf der Zinsbindung das Recht zu, die Bank zu wechseln (BGH Urteil 6.4.1989). Eine Klausel, wonach der Kunde für eine Umschuldung zu einer anderen Bank oder Sparkasse nur zwei Wochen Zeit hat (seit Mitteilung des Bankangebotes mit den neuen Konditionen), wäre ebenfalls unwirksam: Kaum ein Kunde dann die Vorbereitung und Abwicklung in einem solchen Fall derart kurzfristig in die Tat umsetzen (BGH Urteil 06.04.1989). üblich ist hier eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, damit der Kreditnehmer ausreichend Zeit hat, sich um ein anderes Kreditinstitut zu bemühen. Transparenzgebot: Investor Müller ist mißtrauisch geworden: Er läßt sich jetzt mal seine Kreditunterlagen und die Abrechnungen der Bank sachverständig durchsehen (vgl. z.B. die Gutachterliste unter www.fiala.de): Und siehe da, die Bank hat bei ihm eine „besondere Zinsberechnungsklausel“ verwendet, die ihr noch höhere Zinsen verschafft, ohne daß dies in der Angabe des sogenannten „anfänglichen effektiven Jahreszinses“ zum Ausdruck kommt. Das Kreditinstitut legt „für die Berechnung der Zinsen, den Kapitalstand zu Beginn des Tilgungsjahres“ zugrunde. Auch solche Klauseln sind unwirksam, weil die zinserhöhende Wirkung für den Durchschnittskunden nicht hinreichend deutlich wird (vgl. BGH Urteil vom 30.04.1991). Investor Müller frohlockt, denn damit würde sein Darlehen noch preiswerter werden – entrüstet fordert er seine Bank auf, das Darlehen neu abzurechnen. Der Kunde des Kreditinstituts ist nicht gehalten zunächst eine Gestaltungsklage (z.B. auf Neuberechnung des Kreditkontos) einzureichen: Vielmehr kann er sofort auf Rückzahlung der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 I 1 BGB) klagen (vgl. AG Bonn Urteil vom 10.07.1997). Basel-II: Gelegentlich führt die Kreditwirtschaft an, die Bonität des Kunden habe sich verändert, und daher sei es gerechtfertigt die Zinsen zu Lasten des Kreditnehmers zu erhöhen.
Dies erscheint jedoch rechtsirrig, denn eine Anpassung der Zinsen bei variabler Verzinsung gemäß einem Zinsvorbehalt (feste Darlehensdauer mit variabler Verzinsung) ist dem Kreditinstitut nur dann gestattet, wenn es sich ursächlich um „kapitalmarktbedingte änderung der Refinanzierungskonditionen für die Bank“ handelt (vgl. BGH Urteil vom 06.03.1986). Allerdings kann die Bank im Falle erheblicher Bonitätsverschlechterung kündigen. Kostenerhöhung über versteckte Gebühren Ein weitergehender „Ausgleich“ zu Gunsten der Bank, etwa über erhöhte „Kreditgebühren“ wäre unwirksam (vgl. LG Köln Urteil vom 5.3.1986) Beweislast: Das Kreditinstitut trägt die Beweislast dafür, daß die der Abrechnung gegenüber dem Kunden zugrunde gelegten Zinssätze der Billigkeit entsprechen (vgl. LG Traunstein Urteil vom 10.11.1994, BGH Urteil vom 6.3.1986, BGHZ 97, 212). Offenlegung interner Bankenkalkulation: Vielfach wenden Kreditinstitute bei der (ggf. vorzeitigen) Kreditablösung ein, daß sie nicht gehalten wären, die interne Kalkulation der Bank offen zu legen: Die Kreditinstitute entziehen sich damit bewußt der richterlichen Kontrolle und überlassen es dem Richter im Wege einer Schätzung (§ 287 ZPO), oftmals unter Einschaltung eines Sachverständigen, zu einem angemessenen Ergebnis zu kommen: Jedoch wurde die Position des Kreditnehmers durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsgericht (1 BvR 2203/98 vom 28.12.1999) in diesem Punkt erheblich verbessert: Dort wird zum Ausdruck gebracht, daß sich ein Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche nicht dadurch der gerichtlichen Kontrolle entziehen kann, indem es ein Geschäftsgeheimnis anführt und dem Richter den Einblick in interne Kalkulationsunterlagen zur Kontrolle verweigert. Wohlstandsaufschwung für den Investor: Heinrich Müller hat sich vorgenommen, das Geld gleich wieder zu investieren, sobald er es von seiner Bank zurück bekommt. Zu gegebener Zeit will er seine Bankverbindung wechseln, denn er führt sich von seinem Bankberater an der Nase herumgeführt. Das Vertrauen in die Redlichkeit ist dahin: Er läßt sich doch nicht von seiner Bank mehrere Jahresgewinne seines Investments „wegnehmen, damit sich die Bank auf seine Kosten saniert“.
*Der Autor ist Rechtsanwalt in München (www.fiala.de), MBA (Finanzdienstleistungen, Univ. Wales), Bankkaufmann (H.Aufhäuser), Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A., im Konzern der Lloyds Bank, plc. London)

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