Der BGH macht es möglich: Kürzen Sie der Bank die Soll-Zinsen auf maximal 4% p.a. !

Von Johannes Fiala*
Angesichts der gesunkenen Zinsen wollen viele Immobilieneigentümer und Unternehmer umschulden um preiswerter zu finanzieren: Umschuldung ohne Kosten und ohne Entschädigung, dazu noch Geld zurück von der Bank. Davon träumt auch mancher Investor, dessen Kapitalanlagen seit Jahren nicht das abwerfen, was vollmundig beim Verkauf versprochen wurde. Rechtsfehler in den Kreditverträgen der Banken machen es oft möglich die Sollzinsen auf maximal 4% zu kürzen. Die provisionsmaximierte Finanzierung: Horst Schmidler (Name geändert) finanzierte bei seiner Bank mehrere geschlossene Investmentfonds. Der Vermittler, auf optimal hohe Provovisionen bedacht, vermittelte nicht nur das Investment, sondern auch gleich die Finanzierung dazu. Damit gleich drei mal eine Provision anfällt, wird natürlich ein Festkredit empfohlen, und eine weitere Kapitalanlage (Bausparvertrag oder Lebensversicherung) zur späteren Kredittilgung vermittelt. Der BGH bestraft Banker für das Cross-Selling: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß auch bei der Kombination von Festkredit einerseits und einer Kapitalanlage zur Tilgung andererseits (z.B. Lebensversicherung), das Kreditinstitut den Gesamtpreis angeben muß. Dies bedeutet, daß es nicht ausreicht, wenn im Lebensversicherungsvertrag eine monatliche Rate in DM oder Euro angegeben ist. Vielmehr muß sich dieser Kostenbestandteil der Finanzierung auch im Kreditvertrag der Bank mit wiederfinden. Das Kreditinstitut muß also für den Verbraucher die Einzelbelastungen aus Lebensversicherungsprämie und Bankkreditzinsrate zusammenrechnen und als Gesamtbelastung offen ausweisen, § 4 I 4 Nr.1 b VerbrKrG. Die Umschuldung und Neuberechnung des Kredits: Horst Schmidler freut sich, denn bei der Kreditaufnahme im Jahre 1995 vereinbarte er mit seiner Bank knapp 9% Zins, heute würde er 4-5% bezahlen, wenn er wieder einen Realkredit auf seine Immobilie zur Finanzierung aufnimmt. Er bittet seine Bank seinen Kredit neu abzurechnen, und dabei maximal 4% Zinsen rückwirkend seit 1995 anzusetzen (BGH Urteil vom 18.12.2001): Dies bedeutet für das Kreditinstitut nach acht Jahren eine Rückzahlung an Schmidler in Höhe von etwa 40% bezogen auf den Kreditbetrag. Keine Kreditkündigung durch die Bank: Schmidler bedient sich der Unterstützung durch einen Finanzierungsgutachter (vgl. z.B. die Sachverständigenliste unter www.fiala.de im Internet), der ihm den Hinweis auf diese interessante Gestaltungsmöglichkeit zur Verbesserung der Bonität gegeben hatte. Das Kreditinstitut kündigt den Kredit, nachdem Schmidler die Zahlung an die Bank eingestellt hat. Vorher hatte er monatelang ohne Erfolg um die Neuberechnung und Zinserstattung gebeten. Der BGH (Gz. XI ZR 156/01) entschied, daß der Verbraucher als Kreditkunde der Bank sich in einer derartigen Situation nicht im Verzug befindet, und die Bank daher auch nicht einfach die Kündigung eines Festkredits aussprechen kann.
Fazit: Bei jährlichem Absatz geschlossener Fonds im zweistelligen Milliiardenbereich, warten auf manchen Banker noch erhebliche „stille Lasten“ aus der Kreditfinanzierung solcher Investments. Betroffen ist jedoch auch die Immobilienfinanzierung mit einer Tilgung über einen zusätzlichen Sparvertrag (z.B. Lebensversicherung, Bausparvertrag). Nicht zu vergessen, wären hier auch die Fälle sogenannter „Hebelgeschäfte“, einer Kombination aus Festkredit, „Sofort-Rente“ und gleichzeitigen Lebensversicherungsverträgen.
*Der Autor ist Rechtsanwalt in München (www.fiala.de), MBA (Finanzdienstleistungen, Univ. Wales), Bankkaufmann, Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A., im Konzern der Lloyds Bank, plc. London).

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