Bei Schrottimmobilien: Rückabwicklung!

von RA Dr. Johannes Fiala*
MüNCHEN – Etwa 1 Million Bundesbürger haben sich Schrottimmobilien verkaufen lassen. Ein typischer Trick der Vermittler war und ist es teilweise bis heute, die Immobilie als „bankgeprüft“ darzustellen. Der Kunde bezahlt im Kreditvertrag eine „Wertermittlungsgebühr“. So bekommt der Käufer eine falsche Vorstellung vom entsprechenden Wert der Immobilie. Die alte „Banker-Regel“, dass nur 50–60% des Immobilienwertes finanziert werden, erweist sich als Täuschung: Bei Schrott-Immobilien beträgt der Verkehrswert nur einen Bruchteil dessen, was die Bank als „großzügige Gesamtfinanzierung“ kreditierte. Hunderte Prozesse, teilweise bis zum Bundesgerichtshof, hatten dazu geführt, dass in engen Ausnahmefällen (BGH-Urteile vom 26. 9.2006, Az. XI ZR 283/03 und vom 16.5.2006, Az. XI ZR 6/04) eine Rückabwicklung möglich wurde. Nun haben mehrere Oberlandesgerichte (OLG) die Banken in die Haftung genommen: Rückabwicklung! Das OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05 vom 29.12.2005) schrieb der beklagten Großbank ins Stammbuch, dass die offensichtlich geschönte Miethöhe in der Vermittlermusterberechnung und der Selbstauskunft** ihres Kunden aufklärungspflichtig ist. Dies folgte aus einem „institutionellen Zusammenwirken“ von Bank und Vertrieb bzw. Verkäufern – aber auch die Kenntnismöglichkeit der Bank durch Abgleich mit öffentlichen Daten, beispielsweise der kommunalen Kaufpreissammlung bzw. dem Mietspiegel. Im entschiedenen Fall war den Käufern eine um über 45% überhöhte Miete vorgespiegelt worden – die Vermittler waren auch laufend mit Bankformularen ausgestattet gewesen. Die Käufer waren arglistig getäuscht worden, denn die geschönte Miethöhe vermittelte den Eindruck eines wirtschaftlich günstigen Kaufgeschäfts: Das Gegenteil war, gleichsam unter den Augen der Bankmitarbeiter, der Fall gewesen.
Vorsätzlich sittenwidrig Das OLG Celle (Az. 16 U 5/06 vom 13.2.2006) ging noch einen Schritt weiter, und verurteilte das Kreditinstitut wegen „vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung“. Grund dafür waren systematische absichtlich überhöhte Verkehrswertfestsetzungen im Kreditgeschäft. Das OLG missbilligte, dass die Käufer nicht über die Gefahren einer Zinserhöhung bei nur 5-jähriger Zinsbindung aufgeklärt worden waren – und die Fristen für eingebaute Vorausdarlehen und 12-jährigen Bausparvertrag für den Käufer/ Kreditnehmer nachteilig waren. Es waren auch wesentliche Kostenbestandteile in der Vermittler-Berechnung verschwiegen worden (z.B. WEGund Mietpool-Verwaltergebühren). Besonders schwer wog der Umstand, dass den Käufern eine „optisch“ geringe monatliche Belastung vorgespiegelt wurde, das Kaufgeschäft wirtschaftlich günstig erschien, indem der Kaufpreis eine Zinssubvention zugunsten der Bank enthalten hatte. Im entschiedenen Fall war weder über die Risiken eines Mietpools noch die hohe zweistellige Innenprovision aufgeklärt worden. Auch in diesem Fall waren die Käufer durch unrichtige Angaben arglistig getäuscht worden – die Bank hatte einen Wissensvorsprung. Die Verkehrswerte der Immobilien waren von der Bank systematisch und vorsätzlich um 40 % zu hoch eingeschätzt worden. Was von den Vermittlern gern als „Rund-um-sorglos-Paket“ bzw. „Sorglos-und-Stressfrei-Paket“ vermittelt wurde, führte bei vielen Käuferfamilien zur überschuldung. Im Falle des OLG Celle war die Bank auch noch am Gewinn der Verkäuferin beteiligt gewesen. In anderen Fällen kann der Verdacht bestehen, dass sich Mitarbeiter auch persönlich bereichert haben sollen.
Auch bei Fonds … Diese Grundsätze sind auch beim Erwerb inzwischen wertlos gewordener Immobilienfonds anwendbar: Auch hier gilt, dass manches Kreditinstitut sich nicht scheut, nach Bekanntwerden des Schadens den Kunden abermals aufs Glatteis zu führen. Den Kunden wird dann beispielsweise ein nur für die Bank günstiger „Vergleich“ angeboten. Es ist daher ratsam, sich nicht ein zweites Mal täuschen zu lassen.
(Dental Tribune 11/2007, 10)
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