Vorsicht – +++Haftung für Falschaussagen in Musterberechnungen

Vermittler, die für ihre Kunden
Beispielrechnungen über Renditen,
Wertsteigerungspotenziale oder sonstige
künftige Annahmen anfertigen, setzen sich
einem Haftungsrisiko aus, sollte die Rechnung
Falschaussagen enthalten. Das gilt vor allem
dann, wenn spekulative Elemente enthalten
sind.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2007 einen Sanierer von
Altwohnbaubeständen zur Rückabwicklung verurteilt (Az. V ZR 227/06).
Dieser hatte Altwohnbestände aufgekauft, saniert, nach
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und zusammen mit einer
„Musterrentabilitätsberechnung“ durch einen Beauftragten mit einem
Finanzierungsvorschlag versehen. Eine unrichtige bzw. zu optimistische
Kalkulation der Ausschüttungen aus einem Mietpool führten dann zur
Unterdeckung.

Haftungsrisiko bei Musterberechnungen

Nach ständiger Rechtsprechung kommt ein Beratungsvertrag mit dem
Verkäufer zustande, wenn dieser einem Kaufinteressenten
Berechnungsbeispiele über Kosten und Erträge oder finanzielle Vorteile
eines Erwerbs vorlegt. Die hierdurch entstehende Haftung für Auskunft
gilt generell bei „Musterberechnungen“ im Zusammenhang mit
Kapitalanlagen.
Zahlreiche unrichtige Berechnungsposten können dabei zur Haftung
führen. So betrachtet der BGH eine Kalkulation als zu optimistisch,
wenn
ein zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials wider gegeben
wird
ein unzutreffendes Bild der Ertragserwartung erzeugt wird
ein unrichtige Angabe der erzielbaren Miete (etwa durch fehlende Zuoder
Abschläge) erfolgt
insbesondere fehlerhafte Angaben zum Mietpoolrisiko oder
Mietausfallwagnis vorliegen
die Kalkulation zu geringe Einnahmereserven (z.B. für Leerstand,
Uneinbringlichkeit von Mieten, Instandhaltungsaufwendungen,
Ausgleich aufgelaufener Ausfälle) beinhaltet
oder spekulative Ansätze über die künftige Entwicklung enthält, auch
wenn diese rein theoretisch nicht unmöglich war.
Auch andere Unklarheiten über „die wahre Wirkungsweise und
Bedeutung“ einer Renditeberechnung können zur Haftung führen: Dies
zeigte sich bereits durch das Urteil des Landgerichts München II (Az. 9B
3493/05) zur Irreführung von Kapitalanlegern durch die Angabe des
internen Zinsfußes (IRR). Die Werbung mit dem IRR wurde als
„irreführende Werbung für eine Kapitalanlage“ gesehen, wenn ihre
Wirkungsweise nicht eingehend erläutert wurde. Das bestätigten auch
mehrere Obergerichte.

Auch Lebensversicherer können haften

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung haften etwa auch
Lebensversicherungsunternehmen, wenn ihre unverbindlichen
Musterberechnungen auf der Grundlage einer unrichtigen Kalkulation
beruhen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn veraltete Sterbetafeln
zugrunde liegen, so dass zu optimistische Ablaufleistungen oder Renten
bei der Vermittlung dargestellt werden. In den jeweiligen Fällen konnte
den Versicherern nachgewiesen werden, dass sie wussten, dass die
Sterbetafeln veraltet waren und die negativen Effekte auf die
überschüsse eintreten würden, auch wenn das Ausmaß noch nicht
genau bekannt war.

Autor(en): Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A.
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