Wohn-Riester: Vorsicht neue Eigenheim- und Bauspar-Falle

Wie Immobilienkäufer viel Geld erst beim Kauf – und später im Alter – verlieren können Riesterförderung
Da die Riesterrente das verminderte Sozialrentenniveau ausgleichen soll, sind vor allem Rentenversicherungspflichtige förderfähig – unabhängig vom Einkommen, dagegen meist nicht Selbstständige. Vier Prozent des beitragspflichtigen Vorjahreseinkommens kann gespart werden, maximal jedoch 2.100 Euro. Dafür gibt es 154 Euro Grundzulage und je kindergeldberechtigtem Kind 185 Euro als Kinderzulage obendrauf. Bei Neugeborenen ab 2008 sind es 300 Euro. Bei einem Ehepaar mit zwei Kindern und einem weiteren Neugeborenen in 2008 sind es p.a. also 978 Euro. Wer unter 21 Jahren alt ist erhält einen Berufsanfängerbonus zusätzlich. Die Beiträge zum Riestersparen können wie Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden: Doch hier lauert die erste Falle. Greift die steuerliche Förderung, werden darauf alle Zulagen wieder komplett angerechnet – es gibt also letztlich nur die Steuerersparnis. Und in der Rentenphase sind dafür dann wiederum Steuern auf die komplette Riesterrente zu zahlen – die sogenannte nachgelagerte Besteuerung. Die Rendite solcher Verträge ist dann bisweilen so bescheiden, dass es sich lohnen kann auf die geförderten Riesterverträge komplett zu verzichten. Schließlich ist auch die Verwaltung der Verträge aufwendig und daher oft sehr teuer – zudem wird in den ersten
Wohn-Riester: Vorsicht neue Eigenheim- und Bauspar-Falle
Wie Immobilienkäufer viel Geld erst beim Kauf – und später im Alter – verlieren können fünf Jahren für Abschlusskosten und Provisionen meist mehr entnommen als an Förderung hinzukommt.
Wohn-Riester: Neu ist, dass die angesparten Mittel vollständig zum Kauf eines Eigenheims (auch einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung) verwendet werden können – ohne Rückzahlungspflicht. Und dies auch bereits vor Vollendung des 60. Lebensjahres. Auch die Verwendung der Riesterbeiträge einschließlich der Förderung zur Tilgung eines Baudarlehens ist damit möglich. So wird es auch Wohn-Riester-Bausparverträge und Kombinationen zwischen anderen Riesteranlagen und Baudarlehen geben. Daraus ergibt sich jedoch eine weitere Kostenfalle, denn Kombinationen von Spar-, Renten- und Kreditverträgen kann nur ein unabhängiger Sachverständiger nachrechnen und die Grundlagen für einen Vergleich liefern. Neben Anlagerisiken bei Riester-Fonds können die Kreditkosten erheblich teurer werden: Die Riesterförderung nutzt dann wirtschaftlich nur dem Produktanbieter – nicht jedoch dem Bürger.
Wohnbauprämie gibt es ebenfalls
Die Förderung durch eine 45 Euro Wohnbauprämie soll erhalten bleiben – aber künftig nur noch, wenn das Geld in eine Wohn-Immobilie investiert wird. Auch hier lauert eine Preisfalle: Schätzungsweise über eine Million Bundesbürger haben in den letzten beiden Jahrzehnten überteuerte Immobilien gekauft. Es wäre für diese geprellten Käufer zumeist geradezu ein Schnäppchen gewesen, vorher einen Sachverständigen für Immobilienbewertung zu fragen oder einen gut versicherten Architekten zur Begleitung der Immobilienerrichtung einzuschalten. Sich über steuerliche und rechtliche Risiken vorher beraten zu lassen kostet nur rund 1/20tel dessen, was für eine spätere Sanierung im Schadensfall aufzuwenden wäre.
Steuerlicher Bumerang im Alter
Ein Bauer auf dem Lande lehnte jüngst das Gespräch über Riester mit folgenden Worten ab: „Merke Dir mein Junge, der Staat hat seinen Bürgern noch nie was geschenkt“. Für die geförderten Beträge, welche aus entnommenen bestehenden Riesteranlagen und anschließend insbesondere durch Kredittilgung in die Immobilie geflossen sind, wird ein fiktives „Wohnförderkonto“ geführt werden. Diese Beiträge verzinsen sich mit 2% p. a. – zu Beginn der sogenannten Auszahlungsphase kann der Steuerpflichtige wählen, ob er dieses (fiktive) Geld dann über 17 bis 25 Jahre laufend versteuert (dafür haften später auch die Erben!) oder auf Basis von 70% des fiktiven Wohnförderkonto-Guthabens auf einmal versteuert: Dies hat einen Progressionssprung zur Folge – und dieses Geld muss zusätzlich angespart werden, denn die Riesterersparnisse sind ja „in Grund und Boden“ gebunden.
Stagnierende oder fallende Immobilienpreise
Seit der Wiedervereinigung sind die Preise für Immobilien nur in ausgewählten Spitzenlagen gestiegen. Die Belastungen durch Steuern, hohe Inflation bei den Energie- und Lebenshaltungskosten, sowie die wachsende Geldmenge wegen der jüngsten Bankenkrisen, ändern angesichts des Bevölkerungsrückgangs nichts daran, dass in der Masse weiterhin kaum mit steigenden Preisen gerechnet wird. Auch bei Förderung durch „Wohn-Riester“ ist der Käufer bzw. Bauherr gut beraten, sachverständige Begleitung sicherzustellen, um nicht am Ende ein Vielfaches der Riesterförderung durch ungünstige Verträge beim Ansparen und Kaufen, sowie beim Bauen und der Kreditfinanzierung gleich wieder zu verlieren.
Frühzeitige Nutzung und Vererbbarkeit
Wohn-Riester ist die einzige Riester- Form, bei der der Sparer auch vor dem 60. Lebensjahres bereits seine angesparten Mittel nutzen kann – indem er sie „abwohnt“. Zudem lohnt sich die Zinsersparnis durch Tilgung meist mehr als jede andere Anlage. Für denjenigen, der ohnehin – ganz unabhängig von Riester – in eigene Wohnimmobilie investieren möchte, wird es sich daher nur selten lohnen, einen separaten Riestervertrag anzusparen oder aufrechtzuerhalten statt die Mittel zur Tilgung des Immobilendarlehen zu verwenden. Daher werden sicher sehr viele Riester-Mittel in den neuen Wohn-Riester fließen. Allerdings sind bisher erst wenig Mittel angespart worden – wegen unwiderruflich hoher Kosten meist nicht einmal die eingezahlten Beiträge. Wer in einigen Jahren tatsächlich Wohn-Riester nutzen möchte, sollte daher jetzt nicht noch einen anderen Riestervertrag mit hohen Anfangskosten vereinbaren – für ihn kann statt dessen ein Riester-Bausparvertrag das Richtige sein, ein anderer Riestervertrag aber trotz Förderung ein Verlustgeschäft Und bei Wohn-Riester gehen die angesparten Mittel im Todesfall den Erben nicht vollständig verloren – die geförderte Immobilie kann auf die Kinder vererbt werden. Auch dies dürfte für viele ein Argument für die Inanspruchnahme von Wohn-Riester sein.
Dr. Johannes Fiala, Rechtsanwalt (München), MBA Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), Bankkaufmann (www.fiala.de) und Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik (Diethardt), Aktuar DAV, öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main für Versicherungsmathematik in der privaten Krankenversicherung (www.pkv-gutachter.de)
(Schornsteinfegerhandwerk 6/2008, 42)
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