„Sicher“, sagt der Verwalter

Immobilienversicherungen. Bei der Frage nach dem rechten Maß befindet er sich jedoch oft in der Zwickmühle zwischen einem Zuviel und Zuwenig. Der folgende Beitrag bietet Tipps für Entscheidungen, die anstehen.
Viele Gebäude sind schlecht versichert. Eigentümer und Verwalter setzen sich hier immer wieder enormen Haftungsrisiken aus. Wir wollen das uns allen noch gegenwärtige Drama beim Kölner UBahn- Bau (Totalschaden durch Gebäudeeinsturz aufgrund von Drittverschulden) zum Anlass nehmen, an diesem Beispiel einige wichtige Besonderheiten anzusprechen, die beim Abschluss von Sachversicherungen und dem Zusammenspiel mit Entschädigungsansprüchen aus einem Sachschaden gegen eine Haftpflichtversicherung zu beachten sind. Nachfolgend dazu einige typische Fallkonstellationen, bei denen ein ungenügender Versicherungsschutz immer wieder in der Praxis vorkommt.
Haftpflichtversicherung deckt nur den Zeitwert
über die Haftpflichtversicherung – hier des Bauherren, des Bauunternehmers, des Architekten und/oder der zuständigen Aufsichtsbehörde – ist das verschuldensabhängige Risiko privatrechtlicher gesetzlicher Ansprüche auf Schadensersatz versichert. Der Entschädigungsanspruch besteht dabei unabhängig vom Schadensverlauf aber maximal bis zur Höhe des Zeitwerts der zerstörten/beschädigten Sache. Zeitwert ist dabei der Neuwert abzüglich der Wertminderung, die sich aus Alter und Abnutzung ergibt. Die Erfahrung, dass der gegnerische Kfz-Versicherer bei einem fremdverschuldeten Verkehrsunfall seine Entschädigungsleistung bei ersatzpflichtiger Beschädigung des eigenen älteren Kfz wegen „wirtschaftlichen Totalschadens“ auf den Zeitwert begrenzt, haben sicherlich schon viele gemacht. So wird auch der zuständige Haftpflichtversicherer in Köln seine Entschädigungsleistung auf den Zeitwert begrenzen, was die Wiederherstellungskosten der beschädigten/zerstörten Gebäude nur zu einem Bruchteil decken wird. Im Unterschied dazu lässt sich bei bestimmten Sachversicherungen (etwa bei Gebäudeversicherungen) der gleitende Neuwert versichern, also die ortsüblichen Neubaukosten die aufgewendet werden müssen, um ein zerstörtes Gebäude an gleicher Stelle und in gleicher Güte wiederherzustellen. Dieser
Das zerstörte Haus beim U-Bahn-Bau in Köln hat traurige Berühmtheit erlangt. Anspruch besteht aber nur in dem Fall, in dem das Gebäude auch tatsächlich wiederhergestellt wird.
Sachversicherungsschutz nur für benannte Gefahren
Im Gegensatz zur Haftpflichtversicherung besteht in der Sachversicherung der Entschädigungsanspruch nur dann, wenn der Schaden durch eine im jeweiligen Vertrag versicherte Gefahr eingetreten ist und kein vertraglicher Ausschlusstatbestand (etwa Kriegsereignis) greift . Dabei muss die jeweilige vertragliche Definition der Gefahr erfüllt sein. So sind beispielsweise Sturmschäden regelmäßig erst ab Windstärke 8 versichert. Schmor- und Sengschäden erfüllen nicht die Standarddefinition der Gefahr in der Feuerversicherung. Selbst wenn die beschädigten Gebäude in Köln gegen „weitere benannte Elementargefahren“ versichert waren, wird der Gebäudeversicherer nicht leisten, da der Einsturz nicht aufgrund von › Erdsenkung (naturbedingte Absenkung des Erdbodens über naturbedingten Hohlräumen) oder › Erdrutsch (naturbedingtes Abrutschen oder Abstürzen von Erd- oder Gesteinsmassen) erfolgte. Nur wenn die Gebäude auch gegen „unbenannte Gefahren“ versichert waren, könnte ein Leistungsanspruch gegen den Gebäudeversicherer bestehen. Leistet ein Sachversicherer für einen fremdverschuldeten Schaden am versicherten Eigentum seines Kunden zu dessen Gunsten Ersatz (etwa in Höhe des Neuwerts), geht der unter bestimmten Voraussetzungen bestehende Regressanspruch des Kunden gegen den Schadensverursacher auf den Sachversicherer über. Eine Reihe von Feuerversicherern sind dem sogenannten Regressverzichtsabkommen beigetreten: Danach wird auf Regress für Schäden oberhalb von 150.000 Euro verzichtet, jedoch nur soweit der Schaden nicht höher als 600.000 Euro ist. Bei der Bestimmung der eigenen Haftpflicht-Versicherungssumme sollte man sich darauf natürlich keinesfalls verlassen.
Unterversicherung bei Immobilienverwaltungen
Einige Immobilienverwalter neigen dazu, für die von ihnen verwalteten Ob- jekte nur pauschal eine Versicherungssumme in Höhe von beispielsweise einer Million in der Haus- und Grundbesitzerhaft pflicht zu vereinbaren. Dies kann sich als folgenschwerer Irrtum erweisen, wenn es zu einem Brand kommt und das Feuer aufgrund dichter Bebauung der Umgebung oder bei einer Reihenhausbebauung auf zahlreiche Gebäude übergreift . Je nach Lage des Objekts können selbst zehn Millionen als Versicherungssumme wegen des übergreifenden Feuerrisikos zu niedrig bemessen sein. Weiterhin kommt es dann darauf an, wie die anderen Gebäude oder Gebäudeteile ausgestattet sind. Beispielsweise sind die Feuerschäden an einer Arztpraxis weitaus höher als bei reiner Büro- oder Wohnnutzung. In der Großschadenspraxis geht dann zunächst der Verwalter in die Insolvenz – im Anschluss droht dem unterversicherten haftpflichtigen Eigentümer oder Schädiger ein ähnliches Schicksal. Der Agent, auch Versiche- rungsvertreter genannt, ist ein „Vertreter der Versicherung“. Aus Kundensicht ist es stets günstiger, sich eines echten Versicherungsmaklers zu bedienen, der unterschiedliche Geschäftsbedingungen miteinander vergleicht. Vermittelt der Verwalter selbst die Versicherungen für die von ihm verwalteten Objekte, lassen sich erfahrungsgemäß dramatische Lücken im eigenen Versicherungsschutz finden.
Versicherungsrisiken bei Einschaltung von Architekten
Bei größeren Bauprojekten, auch bei Sanierungen, wird üblicherweise ein Architekt mit der Planung beauftragt. Die gesetzlich im Recht der Bundesländer für Architekten vorgeschriebene Mindestdeckungssumme für sonstige Schäden (Sach- und Vermögensschäden) von etwa 250.000 Euro in einer Vermögenschadenhaft pflicht reicht dabei selten aus. Aber auch bei höher vereinbarten Deckungssummen können Lücken dadurch entstehen, dass die Summe der jährlich „im Feuer“ stehenden Risiken nicht ermittelt wurde: Im Schadensfall kann die Deckungssumme durch einen anderen Schaden im gleichen Jahr ganz oder teilweise aufgebraucht sein. Daher sollte der Bauherr oder sein Beauftragter (beispielsweise die Immobilienverwaltung) immer prüfen, ob eine eigenständige Projektdeckung des Architekten möglich und sinnvoll ist. Doch auch hier können Fallen winken durch schlechtere Bedingungswerke. Neben der Berufshaftpflicht sollte in jedem Fall für den beauftragten Architekten, und in der Regel auch für den Haus- Immobilienverwalters eine Umweltschadenversicherung (USV) bestehen. In der USV-Architektendeckung muss vereinbart sein, dass der Versicherer auch bei einem Planungsfehler (ohne dass es zu einer Betriebsstörung gekommen sein muss) einspringt. Für das Verständnis ist wichtig, dass die USV öffentlich-rechtliche Schadensersatzansprüche betrifft – hingegen in einer Vermögenschadenhaft pflicht regelmäßig nur für privatrechtliche Haftungstatbestände eine Deckung vorhanden ist.
Vermögenschadenhaftpflicht
In nahezu allen Vermögenschadenhaft – pflichtversicherungen sind sogenannte „wissentliche Pflichtverstöße“ von der Versicherungsdeckung ausgeschlossen. Damit sind elementare Grundregeln der Berufsausübung angesprochen. Beispielsweise darf ein Architekt bei der Planung eines Dachs mit wenigen Grad an Neigung, die mehrfache Isolierung eines Flachdachs nicht vergessen. Solche besonders groben Fehler sind nie versichert. Dieser Ausschluss einer Versicherungsdeckung berührt auch den Fall, dass es wegen Arbeitsüberlastung und damit einhergehenden Verzögerungen zu einem Schaden kommt. Dies betrifft neben Architekten natürlich auch den Immobilienverwalter. Derartige Deckungslücken lassen sich bisweilen über ausländische Versicherungsangebote schließen. Das Thema der korrekten Versicherung betrifft in der Regel Auftragnehmer und Auftraggeber, weil es sich im Schadensfall beidseitig um existenzielle Konsequenzen handeln kann. Von daher ist es oft sinnvoll, sich gemeinsam externen Rat einzuholen und dies aus Beweisgründen stets schriftlich gut zu dokumentieren.
Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala
(ImmobilienWirtschaft 05.2009, 53-55)
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