Vom (Un-)Sinn einer Mietkautionsversicherung

Bürgschaft en. Kosten, die durch Mietausfälle entstehen, sind oft erheblich. Zurzeit drängen Agenturen mit Kautionsversicherungen auf den Markt. Unter ihnen sind möglicherweise schwarze Schafe.

Kautionversicherungen (siehe Kasten
Seite 60) sind im Moment in aller Munde.
„Der eigentliche Clou dabei ist“, so Peter
Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik
in Diethardt, „dass der
Mieter eine Bonitätsprüfung durchläuft .
Für den Fall, dass er den Forderungen
seines Vermieters nicht nachkommt, landet
der Mieter in einer schwarzen Liste
des Kautionsversicherers. Am Ende wird
dieser Mieter in Zukunft niemals mehr
eine Kautionsversicherung abschließen
können, und wohl auch keinen Mietvertrag
mehr erhalten.“

Der Streit
„über die Sinnhaftigkeit solcher Produkte
kann man streiten“, so Schramm.
„Was nutzt es dem Vermieter, wenn eine
Bank die Kautionsbürgschaft übernimmt
– und anschließend der Mieter bis zur
kostenintensiven Räumung 18 Monate
lang keine Miete zahlt? Dem Kreditinstitut
ist die Bonität des Mieters letztendlich
vollkommen egal, weil dieser den
Kautionsbetrag auf einem Sperrkonto
bei der Bank hinterlegt ist.“
Ein bonitätsschwacher Kunde, ein
Mietnomade oder jemand, der als negativ
bewertet in der Datei des Versicherers
steht, erhält hingegen keine Versicherung
mehr. Das erspart dem Vermieter
die Kosten für eine Bonitätsprüfung,
weil dies der Versicherer bereits bei Antragstellung
mit übernimmt. Würde eine
solche Geschäft spraxis zum Standard,
säßen bald viele Mieter auf der Straße.“

Vorsicht:
„Fünf-Minuten-Bürgschaft“
Statt dem Vermieter die Kaution zu überweisen
oder ein Sparbuch zu verpfänden,
bieten Mieter ihrem Vermieter als Sicherheit
immer öft er eine Bürgschaft an.
Tritt ein Schaden für den Vermieter ein,
beispielsweise durch Mietausfall oder
Beschädigung der Mieträume, hat die
Versicherung für den Schaden bis zur
Bürgschaft shöhe einzutreten.
Findige Geschäft emacher aus Starnberg
gründeten einen Versicherungsvermittlervertrieb
für Mietkautionsversicherungen
per Internet und versprechen die
„Fünf-Minuten-Bürgschaft .“ Die Starnberger
Makler sind Vertriebspartner der
AIG Europa Versicherungsgesellschaft .
Dieses wohlgehütete Geheimnis lüftete
DIE WELT am 17. Dezember 2008
und fügte hinzu, dass sich der amerikanische
Mutterkonzern der AIG Europa
bereits seit Monaten in einer milliardenschweren
Schieflage befindet. Die Gründer
des Exklusiv-Maklervertriebs gaben
ihrem Vermittlungsbüro den Namen
„DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft
AG“ und sich selbst wohlklingende Vorstandstitel.
Die Deutsche Kautionsgemeinschaft
peilt mit ihrer Kautionskasse
bis zum Jahr 2012 einen Kundenstamm
von etwa 1,1 Millionen Mietern an, was
einem Versicherungsvolumen von rund
1,8 Milliarden Euro entspricht. Zur Umsetzung
solcher hochgesteckten Ziele bedarf
es zusätzlicher Vertriebspartner.
Allerdings ist das Thema Mietkautionsversicherung
ein ziemlich alter Hut.
Seit Jahren bieten Gesellschaft en in der
Schweiz solche auch per Online-Anmeldung
an. Matthias Walz, Verwaltungsrat
der Deutschen Mietkaution Schweiz
AG ist sich sicher, dass die Starnberger
Kautionsvermittler diese Idee in der
Schweiz abgekupfert haben. Dabei ist ein
Vorstand der Deutsche Kautionsgemeinschaft
AG, Christian Marchsreiter, offenbar
kein unbeschriebenes Blatt.

Datenhandel?
Schweizer Journalisten schildern, dass
Marchsreiter über Jahre Gesellschaft er
und Direktor einer in der Schweiz befindlichen
offensichtlichen „Briefkastenfirma“
für Finanzgeschäft e war. Auch
wird ihm von ehemaligen Mitarbeitern
Beihilfe beim Handel mit Personen- und
Geschäftsdaten nachgesagt. Zeitgleich
trug er als geschäftsführender Gesellschaft
er eines Finanzdienstleistungsbüros
für Sozialversicherungsprüfungen in
München die unternehmerische Verantwortung.
Die Staatsanwaltschaft in München
ermittelt gegen Marchsreiter wegen
Verdachtsmomenten aus dem Bereich
Vermögens- und Steuerdelikte. Mit der
Liquidation beider Unternehmen hinterließ
der gescheiterte Jungunternehmer
eine Heerschar von Beratern, Vermittlern
und Geschäftspartnern, die sich allesamt
geschädigt fühlen.

Merkwürdigkeiten
Ein solventer Mieter hat keine Probleme,
eine Kaution zu hinterlegen, lautet die
einhellige Meinung von Experten. Die
Vermutungen bei solchen Vertriebsmodellen
gehen sogar so weit, dass es nicht
allein um das Versichern von Mietkautionen
geht, sondern auch um eine Generierung
und Verwertung sensibler Kunden-
und Kreditdaten.
Für diese Vermutung spricht, dass
auf der Internet-Seite des Anbieters
unter „Geldvorteil berechnen“ die Interessenten
nicht selbst eine Berechnung
möglicher Kosten durchführen können,
sondern zunächst ihre persönlichen Daten
preisgeben müssen. Es drängt sich
die Frage auf, welcher Mieter neben einer
50-Euro-Vertragsabschlussgebühr,
einer jährlichen Kontoführungsgebühr
von zehn Euro (ab zweitem Vertragsjahr)
auch noch jährliche Versicherungsprämien
in Höhe von fünf Prozent der verbürgten
Mietkautionssumme über einen
unbedeutenden Versicherungsvertrieb
zahlen sollte und dazu noch freiwillig
auf seine Verzinsung aus einem Mietkautionskonto
verzichtet.
Eine Beispielrechnung zeigt, dass für
2.400 Euro geforderte Kautionssumme
innerhalb von fünf Jahren 600 Euro Gebühren
zu bezahlen sind.

Rechtliche Bedenken
Den Münchner Rechtsanwalt Dr. Johannes
Fiala überkommen bei derartigen
Geschäftsmodellen rechtliche Bedenken:
„Mit der letzten Mietrechtsreform gilt
seit dem 1. September 2001 die Regelung,
dass der Vermieter festlegt, ob ihm eine
Bürgschaft ausreicht oder nicht. Bei einer
Barkaution oder einem verpfändeten
Sparbuch erhöht sich durch den Zinseszins
das angesparte Vermögen und damit
auch die Sicherheitsleistung. überdies
halte ich Kosten in Höhe von fünf Prozent
plus X für überteuert, möglicherweise
wucherisch. Die üblichen Kosten bei
Banken liegen im Schwerpunkt zwischen
0,5 und 3,0 Prozent der Bürgschaftssumme,
gegebenenfalls plus einer Bearbeitungsgebühr.
üblicherweise verlangt jede
seriöse Bank entsprechende Sicherheiten
beziehungsweise eine tadellose Bonität
vom Mieter, etwa in Form von Wertpapieren
oder einwandfreier Auskünfte zur
Kreditwürdigkeit. Ob solche Anbieter im
Schadensfall zahlungsfähig sein werden,
steht in den Sternen“, warnt der Münchner
Jurist.
Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind
Bankbürgschaft en als Mietsicherheit eine
der häufigsten Kautionsformen. Aber
auch in Wohnraummietverhältnissen
sind solche Bürgschaft en üblich. Nachteil
der Bankbürgschaft ist, dass der Kautionsbetrag
keine Zinsen beziehungsweise
Erträge erwirtschaftet.
An entsprechenden Erträgen sollten
aber sowohl Vermieter als auch Mieter interessiert
sein. Für den Vermieter ist das
wichtig, damit der bei Mietvertragsabschluss
vereinbarte Kautionsbetrag wächst
beziehungsweise den Wert behält, und für
den Mieter ist die entsprechende Verzinsung
wichtig, weil er bei Vertragsende die
Mietsicherheit mit Zins und Zinseszins zurückerhält.
Es gibt keine Vorgabe, wonach
Mietkautionen anzulegen sind. Selbstverständlich
– und das ist die Regel – kann
die Mietkaution auch auf einem Tagesgeld-
oder Festgeldkonto angelegt werden.
Aus Sicht des Deutschen Mieterbunds
bietet das Modell der „Online-Bürgschaft “
weder wirklich Neues noch erscheint es
sinnvoll für Mieter und Vermieter, auf
diese Variante zurückzugreifen.

Risiken
Es braucht in unseren Zeiten nicht viel
Fantasie, sich zu überlegen, was (unbekannte)
Bürgschaft s-Anbieter mit den
im großen Stil gewonnenen sensiblen
Kunden- und Bankdaten, die im Rahmen
einer Bonitätsprüfung erhoben werden,
alles anstellen können. Banken verlangen
in der Regel für eine Kautionsbürgschaft
die Hinterlegung des Kautionsbetrags.
In diesem Fall kann jeder Mieter – auch
jeder Mietnomade – mit sonst noch so
schlechter Bonität eine Bürgschaft erhalten.
Der Vermieter riskiert dabei, dass
der Mieter bis zur Zwangsräumung die
Miete schuldig bleibt und die Bürgschaft
gerade mal einen Teil der Rechtsanwalts und
Gerichtskosten deckt. Kautionsversicherer
dagegen prüfen mit den gesammelten
sensiblen Daten die Bonität
des Mieters und lehnen gegebenenfalls
den Versicherungsantrag ab, weil sie
selbst das Risiko tragen, für den zahlungsunwilligen
Mieter in Anspruch genommen
zu werden. Dann erkennt auch
der Vermieter, woran er ist, ohne selbst
den Aufwand einer Bonitätsprüfung des
Mieters treiben zu müssen. Für den Vermieter
ergeben sich also durchaus auch
Vorteile. Ein Mieter wird es sich zweimal
überlegen, ob er es riskieren möchte, in
einer Negativliste der Versicherung zu
landen. Wenn er der Versicherung den
Schaden nicht ersetzt, dann erfährt auch
die Schufa davon.
„Die Werbebotschaft , dass auch
schon bei bestehenden Mietsicherheiten,
also eingezahlten Mietkautionen, auf das
Online-Bürgschaftsmodell gewechselt
werden kann, ist schlicht falsch“, warnt
Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen
Mieterbunds e.V. in Berlin. „Dies ist
immer nur dann möglich, wenn Mieter
und Vermieter ihre ursprünglich getroffene
Vereinbarung im gegenseitigen
Einverständnis ändern. Praktisch ist
also ein neuer Vertrag zwischen Mieter
und Vermieter notwendig.“ Das Fazit
aus Berlin: „Viel heiße Luft und keine
ersichtlichen Vorteile für die Vertragsparteien.“
Dem Sprecher des Deutschen
Sparkassen- und Giroverbands, Stefan
Marotzke, ist das Thema „Mietkautions-
Ersatz“ vom Prinzip her nichts Neues.
In der Sparkassen-Finanzgruppe ist der
Gebrauch von Bürgschaft en als „Mietkautions-
Ersatz“ eher nur in Ausnahmefälle
gebräuchlich. Standardmäßig erfolgt
durch die Sparkassen das Angebot von
Mietkautionssparbüchern an Privatkunden.
Inzwischen sehr selten sind auch
Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstituts,
so genannte Mietavale, welche
zur Sicherung der Ansprüche eines Dritten
gegeben werden. Avale werden nur an
Kunden mit guter Bonität vergeben, um
das Risiko zu begrenzen.
„Ich gehe davon aus“, so Eckhard
Bachmann, Justiziar des Bundesverbands
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
(GdW) in Berlin, „dass die
dem GdW angeschlossenen Wohnungsgesellschaft
en meist Mietsicherheiten
in Form von Barkautionen oder Sparbüchern
weiterhin bevorzugen werden.
Bei Mietbürgschaft en können die Wohnungsunternehmen
im Hinblick auf die
Bonität des Bürgen nicht so sicher sein,
wie bei den üblichen Kautionsformen.“
Fazit
Der Münchner Rechtsanwalt Dr. Fiala
rät Mietern und Vermietern besonders
darauf zu achten, dass eine Kaution möglichst
gut und sicher angelegt wird. Dann
kostet diese Sicherheitsleistung keine
„bis zu fünf Prozent“ Gebühren pro Jahr,
sondern wirft noch entsprechende Kapitalmarktzinsen
ab, wovon alle Mietvertragspartner
profitieren. Bei Vertragsbeendigung
– wenn alles nach Plan verläuft
– wird die Mietkaution dem Mieter nebst
Zins- und Zinseszins zurückgezahlt. Die
bei Kautionsbürgschaftsmodellen gezahlten
Gebühren und Versicherungsprämien
hingegen sind für den Mieter
verloren. Auch kann eine Mietkaution
eine strenge Bonitätsprüfung durch den
Vermieter niemals ersetzen.

(Immobilien Wirtschaft 02.2009, 58-60)

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