Schrottimmobilien: BGH erleichtert die Rückabwicklung überteuerter Investments


Banken haften Struktur�vertriebs-Opfern für die Bausparfalle�

BGH-Urteil bestätigt die Haftung von Banken und Bausparkassen

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH-Ur�teil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08) verpflichtet Ban�ken und Bausparkassen zum unaufgefordertem Hinweis an den Kreditnehmer, wenn eine arglistige Täuschung des Käu-fers über die Höhe der Vermitt�lungsprovision erkennbar ist. Erfolgt diese Aufklärung nicht, so haftet das Finanzhaus dem Kreditkunden auf Schadenser�satz wegen seines sogenannten Wissensvorsprungs.

Schrottimmobilien

Seit Ende der 80er-Jahre waren zahlreiche Banken, Bauspar�kassen und Lebensversicherer in den Vertrieb weit überteuer�ter Immobilien eingebunden. Schätzungen gehen davon aus, daß die Anzahl der Betroffenen inzwischen siebenstellig sein dürfte. Dabei ist immer wieder von Insidern zu hören, daß sich auch einzelne Kompetenz-träger persönlich bereichert haben. So wundert es nicht, daß die Verkaufspreise im Schwer�punkt das zwei- bis fünffache des Verkehrswertes betragen haben können. Oft wurde den Kunden eine Vermittlungspro�vision von rund 6% vorgespie-gelt, während in Wirklichkeit über 15% an den Vermittler geflossen sind – wie im jüngst entschiedenen BGH-Urteil. Es können in der Praxis aber durchaus auch 40% „weiche Kosten“ sein, welche sich dann die Beteiligten (Finanzhaus, Mitarbeiter des Finanzhauses und Vertrieb) brüderlich teilen.

Keine Hilfe von der BaFin

Manches Kreditinstitut wur�de bei der Staatsanwaltschaft (StA) angezeigt. Die StA bat daraufhin die BaFin um eine Sonderprüfung – das Ergebnis wird jedoch nach gesetzlicher Regelung geheimgehalten. Nur durch Zufall kam ein Sonder�prüfungsbericht der BaFin an die öffentlichkeit, und führte prompt zu Verurteilungen einer Bausparkasse zum Schadens�ersatz. Zahlreiche Aussteiger aus dem Schrottimmobilien- Vertrieb berichteten vom insti�tutionellen Zusammenwirken mit Finanzhäusern. Nicht selten kennen die Banken und Bau�sparkassen genau die über�teuerung der Immobilien, weil sie für die Beleihung den Wert ermitteln. Aber auch die Kreditinstitute halten diese Informa�tionen fast immer geheim. Der vom Steuerspartrieb infizierte Käufer hat damit praktisch keine Chance, automatisch vor plötzlicher überschuldung geschützt zu sein.

Auch Prominente verlieren Existenz

Wer durch Kapitalanlage in Immobilien hohe Schulden auftürmt, wird gemeinhin als Hypothekenmillionär bezeich�net. Zu diesem illustren Kreis zählen nicht nur Bäcker, Metz�ger, Wirte – sondern auch Steuerberater, Notare, äzte, Sportler, Rechtsanwälte und Schauspieler. So wurde etwa in München ein „Notar und Prä�sident des Bayerischen Yacht�clubs“ seines Amtes enthoben, nachdem eine Großbank den Insolvenzantrag gestellt hat�te. überteuerte Immobilien wurden jedoch nicht nur in den blühenden Landschaften des Ostens, sondern auch aus zahlreichen Regionen der alten Bundesländer vermittelt.

Finanzierungsfallen durch Provisionsmaximierung

Auf die Anleger warten regel�mäßig auch teure überraschun�gen, wenn die Finanzierung über einen Festkredit erfolgt. Zur Tilgung wurden meist Lebensversicherungen, aber auch Investmentfonds zusätz�lich vermittelt. Stellten sich die erhofften Wertsteigerun�gen bei diesen Kapitalanlagen nicht ein, oder ergaben sich Verluste, dann entpuppten sich die hübschen Musterbe�rechnungen der Vermittler als
Träumerei. So formulierte ein Bausparkassen-Kunde „� ich wurde in Grund und Boden be�raten“. Der Kreditsachverstän�dige Jens Leschmann kennt aus zahlreichen Schadensgutachten die Situation, daß Anleger für beispielsweise 150.000 Euro in Immobilien investiert hatten und nach 10 Jahren ein Ge�samtverlust des Doppelten, also von rund 300.000 Euro sach�verständig festzustellen war.

Durchsetzung von Schadensersatz ist steuerlich absetzbar

Wer sich um Schadens�ersatz bzw. eine „Neu�ausrichtung des Fi�nanzierungskonzeptes“ bemüht, kann nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) die Kosten sei�ner Berater steuerlich als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil, Az. IX R 47/08). Noch besser fährt, wer sich vor Investmententscheidungen fachkundig beraten läßt, denn auch diese Kosten können steu�erlich geltendgemacht werden – und Anlageverluste werden vermieden. Zudem zeigt die Erfahrung, daß vorsorgliche Beratung oft weniger als 10% an Kosten verursache, im Ver�gleich zur Situation, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist.

Lebensversicherungen auf den Prüfstand

Bei der Aufarbeitung der möglichen Forderungen des Geschädigten müssen auch Rückkaufswertabrechnungen von Lebensversicherungen und Abrechnungen von Krediten auf den Prüfstand. Ein BGH-Richter äußerte kürzlich, daß die Lebensversicherer wissen sollten, wie der BGH einen Fall beurteilt, und die Kunden davon erfahren sollten – späte-stens, wenn sie einen informier�ten Anwalt aufsuchen. Falsche Abrechnungen werden von Lebensversicherern nicht un�aufgefordert korrigiert – sie be�rufen sich dabei auf die Gleich�behandlung aller Versicherten, auch wenn dies bedeutet, daß alle gleich schlecht behandelt werden. Es könnte ja sein, daß man die Adresse einiger Kunden nicht mehr ausfindig machen kann, und diese bekä�men dann ihr Geld als einzige nicht nachgezahlt – eine solche aufsichtsrechtlich angreifbare Ungleichbehandlung gilt es zu verhindern, indem gar niemand ungefragt etwas erhält. Banken stehen hier nicht nach, wenn sie Kredite falsch abrechnen. Von ihren Rechten erfahren werden die Geschädigten vom Anwalt, sofern sie ihn aufsu�chen – nachrechnen muß es hingegen ein versicherungsma-thematischer Sachverständiger oder ein Sachverständiger für das Kreditwesen.

Dr. Johannes Fiala
Peter A. Schramm

(Computern im Handwerk 04/2011, 4-5)

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