Der Immobilienerwerb in Dubai erfreut sich bei ausländischen Investoren, insbesondere aus dem deutschsprachigen Raum, zunehmender Beliebtheit. Das Emirat lockt mit einem dynamischen Immobilienmarkt, wirtschaftlicher Stabilität und attraktiven Renditechancen. Allerdings unterscheidet sich der rechtliche Rahmen beim Immobilienkauf in Dubai in wesentlichen Punkten von dem in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. So dürfen ausländische Käufer Eigentum nur in bestimmten ausgewiesenen Gebieten erwerben. Auch die Vertragsgestaltung und die behördlichen Abläufe folgen dort eigenen Regeln. Eine sorgfältige Vorbereitung und das Verständnis der lokalen Gesetze sind daher unerlässlich, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, Risiken zu minimieren und Investitionen rechtssicher zu gestalten.
Wichtige Punkte
Kaufrecht für Ausländer: Der Immobilienkauf in Dubai ist für Ausländer in ausgewiesenen Freehold-Gebieten möglich, in denen volles Eigentumsrecht gewährt wird. Beliebte Freehold-Gegenden sind z.B. Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Jumeirah Beach Residence.
Kaufprozess in Dubai: Der Ablauf umfasst die Auswahl der Immobilie, das Aushandeln des Preises und anschließend die Unterzeichnung eines Memorandum of Understanding (MOU) (Vorvertrag, in Dubai „Contract F“ genannt) mit einer Anzahlung von 10% des Kaufpreises. Danach wird ein No Objection Certificate (NOC) vom Projektentwickler beantragt, bevor die Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department (DLD) erfolgt. Bei der Übertragung wird eine Transfergebühr von 4% an das DLD fällig.
Steuern und Gebühren: In Dubai fallen keine jährlichen Immobiliensteuern (Grundsteuer) an. Einmalig zu zahlen sind 4% des Kaufpreises als DLD-Übertragungsgebühr, etwa 2% Maklerprovision, sowie ggf. eine NOC-Gebühr (ca. AED 500–5.000). Mieteinnahmen aus Immobilien sind in Dubai steuerfrei; allerdings können im Heimatland Steuern auf diese Einkünfte anfallen, weshalb Käufer die dortigen Steuerregeln prüfen sollten. Ab Februar 2025 gilt zudem: Banken dürfen die 4% DLD-Gebühr und 2% Maklerprovision nicht mehr über Hypotheken mitfinanzieren – Käufer müssen diese Kosten vorab in Eigenkapital aufbringen.
Escrow-Konten (Treuhandkonten): Beim Kauf von Off-Plan-Immobilien (Projekt im Bau) schreibt das Gesetz vor, dass Zahlungen auf ein Treuhandkonto (Escrow Account) des Entwicklers geleistet werdenb. Gelder werden von diesem Konto erst freigegeben, wenn festgelegte Baufortschritts-Meilensteine erreicht sind. Dieses System, überwacht vom DLD und der Real Estate Regulatory Agency (RERA), schützt Käufer vor Risiken wie Bauverzögerungen oder Projektabbruch und sorgt für Transparenz und Sicherheit.
Rechtlicher Rahmen: Freehold-Gebiete und Eigentumsrechte
Dubai unterscheidet zwischen Freehold- und Leasehold-Gebieten. Freehold Areas sind spezielle Zonen, in denen auch Ausländer Immobilien mit vollem Eigentumsrecht erwerben dürfen. Dieses Recht wurde 2002 eingeführt, um ausländische Investoren anzuziehen. In Freehold-Gebieten genießen Käufer nahezu die gleichen Rechte wie einheimische Eigentümer – sie können die Immobilie frei nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben. Demgegenüber stehen Leasehold-Immobilien, bei denen ein Käufer nur ein langfristiges Nutzungsrecht (meist 99 Jahre) erwirbt, während das Land im Besitz des ursprünglichen Eigentümers bleibt.
Beliebte Freehold-Gebiete sind unter anderem Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Lakes Towers (JLT), Arabian Ranches, Business Bay und Emirates Hills. In diesen Vierteln sind Ausländer berechtigt, sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien dauerhaft zu besitzen. Für ausländische Unternehmen gelten allerdings Einschränkungen – so dürfen im Ausland registrierte Gesellschaften in Dubai keine Immobilie direkt erwerben (hier sind lokale Firmengründungen oder spezielle Strukturen nötig). Privatpersonen hingegen können unabhängig von der Staatsangehörigkeit Eigentum erwerben, ohne dass dafür eine Aufenthaltserlaubnis in den VAE erforderlich ist.
Aufenthaltsrecht durch Immobilienbesitz: Der Kauf einer Immobilie allein berechtigt noch nicht automatisch zum dauerhaften Aufenthalt in den Emiraten. Jedoch gibt es die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis (Residence Visa) zu beantragen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Nach aktuellen Bestimmungen kann ein ausländischer Eigentümer eine 2-Jahres-Aufenthaltsgenehmigung erhalten, sofern der Immobilienwert mindestens 750.000 AED (ca. 185.000 €) beträgt. Es dürfen auch mehrere Immobilien zusammengerechnet werden, um diesen Schwellenwert zu erreichen. Für eine langfristige Investor-„Golden Visa“ (10 Jahre gültig) ist eine Investition von mindestens 2.000.000 AED (ca. 500.000 €) erforderlich. Wichtig: Die Immobilie sollte fertiggestellt (keine reine Off-Plan) und nicht hoch beliehen sein, und der Antrag läuft über das DLD. Eine solche Aufenthaltsgenehmigung erlaubt dem Eigentümer und seiner Familie den Wohnsitz in den VAE, vermittelt aber kein automatisches Arbeitsrecht – für eine Erwerbstätigkeit ist weiterhin ein separates Arbeitsvisum nötig.
Ablauf des Immobilienkaufs in Dubai
Der Kaufprozess in Dubai ist strukturiert und relativ zügig (eine durchschnittliche Transaktion dauert ca. 30 Tage ab Vorvertrag). Im Folgenden werden die Schritte beim Immobilienerwerb detailliert erläutert:
Immobiliensuche und Preisverhandlung: Zunächst wählt der Käufer mit Hilfe eines zugelassenen Maklers (RERA-lizenziert) eine passende Immobilie aus. In Dubai ist es üblich, dass der Makler beide Parteien beim Aushandeln des Kaufpreises und der Bedingungen unterstützt. Ist man sich über den Preis einig, wird zur Reservierung oft eine kleine Kaution (Rezessionsgebühr) oder ein Reservierungsvertrag genutzt. Wichtig ist, alle Faktoren der Immobilie zu prüfen (Lage, Zustand, eventuelle bestehende Mietverträge, ausstehende Servicegebühren etc.) und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen, bevor man fortfährt.
Vorvertrag (MOU) und Anzahlung: Nach erfolgreicher Verhandlung unterzeichnen Käufer und Verkäufer ein Memorandum of Understanding (MoU), in Dubai auch als „Contract F“ bezeichnet. Dieses Dokument hält alle wichtigen Verkaufsbedingungen fest. Bei Unterzeichnung des MoU zahlt der Käufer üblicherweise 10% des Kaufpreises als Anzahlung – meist in Form eines Schecks (Security Cheque) zugunsten des Verkäufers. Diese 10%-Summe dient als Sicherheit für beide Seiten: Der Käufer signalisiert Ernsthaftigkeit, und der Verkäufer erhält eine Entschädigung, falls der Käufer vom Kauf zurücktritt. Der MoU ist jedoch noch kein finaler Kaufvertrag, sondern ein Vorvertrag. In der Regel wird auch im MoU ein Zeitrahmen (oft ~30 Tage) bis zur Übertragung vereinbart.
No Objection Certificate (NOC) vom Entwickler: Handelt es sich um eine Weiterverkaufsimmobilie (Bestandsimmobilie), die ursprünglich von einem Bauträger an den Verkäufer veräußert wurde, muss vor der Eigentumsübertragung ein NOC beantragt werden. Dieses „No Objection Certificate“ stellt der Projektentwickler aus und bestätigt, dass gegen den Verkauf keine Einwände bestehen – insbesondere, dass der Verkäufer alle ausstehenden Gebühren (z.B. Wartungsgebühren an die Community/HOA) beglichen hat. Für das NOC berechnet der Entwickler eine Gebühr, typischerweise zwischen AED 500 und 5.000 abhängig vom Projekt. Die Beantragung dauert meist nur wenige Tage. Sobald das NOC vorliegt, kann der finale Übertragungstermin vereinbart werden. (Hinweis: Bei Off-Plan-Käufen entfällt das NOC, da hier direkt vom Bauträger gekauft wird – stattdessen erfolgt die Registrierung über das sogenannte Oqood-System beim DLD, welches den Zwischen-Eigentümerstatus bis Fertigstellung dokumentiert.)
Eigentumsübertragung beim Dubai Land Department: Die letzte Phase ist der Transfer („Transfer Appointment“) beim DLD oder einem autorisierten Transfer-Trustee-Büro. Käufer und Verkäufer (oder deren bevollmächtigte Vertreter) treffen sich zum vereinbarten Termin, meist in einem Trustee Office des DLD. Der Käufer übergibt den ausstehenden Kaufpreis – in der Praxis durch einen Manager’s Cheque (banksbestätigter Scheck) auf den Namen des Verkäufers. Gleichzeitig zahlt der Käufer die anfallenden Gebühren (Transfergebühr, ggf. Treuhandgebühr) in bar oder per Kassenscheck an den DLD. Anschließend wird der neue Title Deed (Eigentumsurkunde) auf den Namen des Käufers ausgestellt und vom DLD übergeben. Damit ist der Eigentumsübergang offiziell vollzogen. Der bisher hinterlegte 10%-Scheck wird dem Käufer zurückgegeben (oder vernichtet), und der Verkäufer erhält den Kaufpreisscheck. Wichtig: Ab dem Transfer gehen Besitz, Nutzen und Risiko der Immobilie auf den Käufer über – dieser sollte daher ab dem Tag auch die Immobilie versichern und etwaige Versorgerverträge ummelden.
Während des gesamten Prozesses ist es ratsam, einen zugelassenen Makler und bei Bedarf einen Rechtsberater einzuschalten. Alle Verträge sollten sorgfältig geprüft werden. In Dubai sind Immobilienmakler durch RERA lizenziert und der Kaufvertrag (Verkaufsvertrag) wird in standardisierter Form (Contract F) genutzt, was Transparenz schafft. Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich, bei Unklarheiten juristischen Rat einzuholen, insbesondere bei komplexeren Deals (z.B. wenn der Käufer per Vollmacht handelt oder wenn eine Finanzierung involviert ist).
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf
Einer der großen Vorteile des Immobilienmarktes in Dubai sind die vergleichsweise geringen laufenden Steuern und Abgaben. Anders als in vielen europäischen Ländern erhebt Dubai keine jährliche Grundsteuer auf Immobilien. Allerdings fallen im Zusammenhang mit dem Kauf einmalige Gebühren und Transaktionskosten an, die Käufer einkalkulieren müssen.
Die wichtigsten Posten sind:
Dubai Land Department (DLD) Transfergebühr: 4% des Kaufpreises, zahlbar an das DLD bei Eigentumsübertragunge. Diese Gebühr wird in der Regel vom Käufer getragen (bei Wiederverkäufen selten auch 50/50 geteilt, sofern vereinbart). Sie ist vergleichbar mit einer Grunderwerbsteuer, allerdings deutlich niedriger als in vielen anderen Ländern. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von AED 1.000.000 beträgt die DLD-Gebühr AED 40.000. Hinzu kommt eine kleine Administrationsgebühr (Titelschreibungs-Gebühr) des DLD von ca. AED 500–580 für die Ausstellung der neuen Urkunde.
Maklerprovision: Üblicherweise 2% des Kaufpreises (zzgl. 5% MwSt) für den Immobilienmakler, sofern nicht anders vereinbart. In Dubai zahlt meist der Käufer die volle Provision; manchmal einigen sich Käufer und Verkäufer auf hälftige Teilung. Die Maklercourtage ist erfolgsabhängig und wird erst bei erfolgreicher Transferregistrierung fällig.
No Objection Certificate (NOC): AED 500 bis 5.000 (einmalig) an den Entwickler bei Zweitmarkt-Verkäufen. Diese Gebühr variiert je nach Bauträger und Projekt. Einige Entwickler erstatten einen Teil als Refundable Security Deposit, sofern der Verkäufer keine Verbindlichkeiten hinterlässt.
Treuhand- und Registrierungsgebühren: Für die Dienstleistung des Trustee Office bei der Eigentumsübertragung fallen AED 4.000 an (bei Kaufpreisen über 500.000 AED) bzw. AED 2.000 (bei unter 500.000 AED). Diese Kosten werden vor Ort in bar bezahlt und meist vom Käufer übernommen. Sie decken die Abwicklung im Registrierungsbüro ab. Zusätzlich verlangt das DLD bei finanzierten Käufen eine Hypotheken-Registrierungsgebühr von 0,25% des Darlehensbetrags + AED 290 (wird vom Käufer gezahlt, wenn eine Bankfinanzierung genutzt wird).
Sonstige Kosten: Beglaubigungen und Übersetzungen von Dokumenten (z.B. Vollmachten) können geringe Gebühren verursachen. Die Anmeldung von Versorgeranschlüssen (Strom/Wasser bei DEWA, Klima bei Empower) erfordert Kautionen (i.d.R. AED 2.000 für Apartments) – diese sind jedoch rückzahlbar bei Auszug/Verkauff. Versicherungskosten für die Immobilie sind freiwillig, aber empfohlen.
Laufende Kosten: Zwar entfällt eine jährliche Immobiliensteuer, doch müssen Eigentümer die Gemeinschaftsgebühren (Service Charges) für ihre Wohnanlage tragen. Diese liegen je nach Projekt bei etwa 10–30 AED pro m² Wohnfläche im Jahr und decken Wartung von Gemeinschaftsflächen, Sicherheit, Müllentsorgung etc. ab. Zudem erhebt die Gemeinde Dubai eine Wohngebühr (Housing Fee) von 5% der Jahreskaltmiete, die auf der Strom-/Wasserrechnung (DEWA) erscheint – faktisch eine Art kommunale Abgabe für Bewohner, die aber bei Eigennutzung ebenfalls anfällt (Bemessungsgrundlage ist der Mietwert der eigenen Einheit). Diese Housing Fee wird vom Mieter getragen; bei selbst bewohnten Eigentumswohnungen zahlt de facto der Eigentümer als Nutzer diese Gebühr.
Steuern auf Mieteinnahmen: Dubai erhebt keine Einkommenssteuer auf Mieten oder Gewinne aus Immobilienverkäufen. Das bedeutet, Vermieter dürfen die vollen Mieteinnahmen behalten, abgesehen von den genannten Gebühren und laufenden Kosten. Allerdings unterliegen etwaige Mieteinnahmen deutscher Staatsbürger in Dubai grundsätzlich der Steuerpflicht in Deutschland (Welteinkommensprinzip), da die VAE und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen bezüglich Einkünften aus Privatvermögen haben. Es ist ratsam, hierzu steuerlichen Rat einzuholen, um z.B. Abschreibungsmöglichkeiten oder Anrechnungsverfahren zu nutzen. Trotz heimischer Besteuerung bleiben die Netto-Renditen durch Dubais Wegfall lokaler Steuern sehr attraktiv.
Neue Regel ab 2025 – höhere Anfangskosten: Ab dem 1. Februar 2025 müssen Käufer beachten, dass die Banken in den VAE auf Anordnung der Zentralbank keine Finanzierung der Kaufnebenkosten mehr anbieten. Bisher war es gängige Praxis, dass bei einer Hypothek z.B. die 4% DLD-Gebühr und Maklercourtage mit in den Kredit aufgenommen wurden. Dies ist nun untersagt, um das Loan-to-Value-Limit strikt bei 80% des Immobilienwertes zu halten und übermäßige Beleihungen zu vermeiden. Konkret heißt das: Käufer, die eine Immobilie auf Kredit erwerben, müssen neben der Anzahlung (i.d.R. 20% oder mehr) auch die ca. 6–7% Nebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen. Ein Beispiel: Statt 20% müssen nun rund 26% des Kaufpreises an Eigenkapital vorhanden sein (20% Anzahlung + ~6% Gebühren), was die Einstiegshürde etwas erhöht. Käufer sollten diese Entwicklung bei ihrer Finanzplanung berücksichtigen.
Escrow-Konten: Sicherheit bei Off-Plan-Käufen
Dubai hat aus früheren Boom- und Krisenzeiten gelernt und einen starken rechtlichen Rahmen zum Schutz von Immobilienkäufern etabliert. Ein zentrales Element dabei sind Escrow-Konten (Treuhandkonten) für alle Off-Plan-Immobilien. Gesetzliche Grundlage ist das Dubai Treuhandgesetz Nr. 8 von 2007, das vorschreibt, dass jeder Entwickler für ein Bauprojekt ein eigenes Escrow-Konto bei einer von der Regierung zugelassenen Bank einrichten muss.
Funktionsweise: Wenn ein Käufer eine Immobilie vom Plan erwirbt (z.B. eine Wohnung in einem noch im Bau befindlichen Gebäude), werden sämtliche Zahlungen des Käufers nicht direkt an den Bauträger überwiesen, sondern auf das Escrow-Konto einbezahlt. Dieses Konto wird von einem zugelassenen Treuhänder (Escrow Agent) verwaltet, der vom DLD überwacht wird. Der Entwickler kann nur auf die Gelder zugreifen, wenn bestimmte Baufortschritte erreicht sind und vom unabhängigen Prüfer bestätigt wurden. Typischerweise erfolgt eine gestaffelte Auszahlung: z.B. ein Teil bei Fertigstellung des Fundaments, weitere Tranchen bei Erreichen bestimmter Bauphasen (Rohbau, Fassade, Innenausbau etc.), und der Rest bei Projektübergabe. Nicht zweckgemäße Verwendungen – etwa um andere Projekte zu finanzieren – sind verboten. RERA kann Projekte stoppen oder Lizenzen entziehen, falls gegen diese Auflagen verstoßen wird.
Vorteile für Käufer: Durch das Escrow-System ist das Geld des Käufers deutlich besser geschützt als in der Vergangenheit. Sollte ein Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder das Projekt verzögert sich stark, sind die eingezahlten Gelder weiterhin im Treuhandkonto und zweckgebunden für dieses Projekt. Im Extremfall eines Projektabbruchs kann der Treuhänder – in Abstimmung mit RERA – die Gelder an die Käufer zurückerstatten. Außerdem erhöht das System die Transparenz: Käufer können beim DLD den registrierten Status des Projekts und des Escrow-Kontos einsehen. Kein Entwickler darf heute Off-Plan-Immobilien verkaufen, ohne vorher von RERA genehmigt worden zu sein und ein Escrow-Konto eingerichtet zu haben. Verstöße werden strafrechtlich verfolgt. Dadurch hat Dubai das Vertrauen in den Off-Plan-Markt wesentlich gestärkt.
Escrow in der Praxis: Beim Abschluss eines Off-Plan-Kaufvertrags (Sale Purchase Agreement, SPA) erhält der Käufer die Kontodaten des Projekt-Escrows. Jede Überweisung (Anzahlungen, Raten gemäß Zahlungsplan) erfolgt unter Angabe einer Referenznummer eindeutig diesem Projekt und Käufer zugeordnet. Der Bauträger reicht regelmäßige Fortschrittsberichte und Gutachten bei der Behörde ein, um Zugriff auf die nächsten Teilbeträge zu bekommen. Als Käufer sollte man immer darauf achten, dass die Zahlungen nur auf das offizielle Escrow-Konto erfolgen – nie auf private oder andere Firmenkonten des Entwicklers. Seriöse Entwickler sind gelistet und lizenziert; im Zweifel kann man beim DLD oder auf deren Website überprüfen, ob das Projekt registriert ist.
Insgesamt bieten Escrow-Konten sowohl Absicherung als auch Disziplinierung: Die Entwickler müssen solide finanziell aufgestellt sein, da sie zunächst eigenes Kapital einsetzen, um Baustart zu erhalten (in der Regel müssen ~20% des Projektwertes vorab in das Escrow einbezahlt werden, bevor der Verkauf beginnen darf). Für Käufer bedeutet dies, dass ihr investiertes Geld zweckgebunden verwendet wird und das Fertigstellungsrisiko reduziert ist. Dies ist ein großer Pluspunkt des Immobilienmarktes in Dubai und einer der Gründe, warum das Vertrauen – insbesondere internationaler Investoren – in Off-Plan-Käufe relativ hoch ist.
Aktuelle Markttrends 2025-2026 und attraktive Investitionsgebiete
Der Immobilienmarkt in Dubai zeigte in den letzten Jahren eine beeindruckende Dynamik. Im Jahr 2024 wurden in Dubai rund 226.000 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von AED 761 Milliarden registriert – ein Zuwachs von 36% in der Anzahl und 20% im Wert gegenüber dem Vorjahr. Dieses Rekordjahr spiegelt das anhaltende Interesse sowohl einheimischer als auch ausländischer Käufer wider. Die starke Nachfrage resultiert u.a. aus Dubais robustem Wirtschaftswachstum, einer wachsenden Expat-Bevölkerung und den bevorstehenden Großereignissen (z.B. der World Expo-Nachwirkung).
Preisentwicklung
Wohnimmobilien verzeichneten einen deutlichen Aufwärtstrend. Durchschnittlich stiegen die Preise im Gesamtmarkt zuletzt um ca. 9% über 12 Monate (Stand Q1 2024). Besonders Luxussegment und begehrte Lagen legten kräftig zu – so gab es etwa bei hochwertigen Apartments in Top-Lagen ein Preisplus von ~26% innerhalb eines Jahres. Für 2025 erwarten Marktanalysten eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs von rund 5–8% pro Jahr. Diese Prognose spiegelt ein gesundes, nachhaltiges Wachstum wider, nachdem der Markt 2023/24 sehr stark performt hat. Gleichzeitig bleiben die Mietrenditen mit durchschnittlich ~7% äußerst attraktivr – deutlich höher als in vielen westlichen Metropolen (zum Vergleich: London ~3–4%, New York ~4–5%).
Dubai bietet Investoren also sowohl Kapitalwachstum als auch laufende Erträge. Im Folgenden ein Überblick über einige beliebte Investitionsgebiete und ihre Kenndaten:
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Gebiet |
Ø Preis 1-Zimmer-Apt. |
Ø Brutto-Mietrendite |
Besonderheiten des Viertels |
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Dubai Marina |
ab ca. 950.000 AED |
6–8% |
Begehrtes Hafenviertel mit Wasserblick; hoher Expaten-Anteil, Restaurants und Freizeit vor Ort. |
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Downtown Dubai |
ab ca. 1,5 Mio. AED |
5–6% |
Zentrumsnah mit Burj Khalifa & Dubai Mall; Premiumpreise, dafür gutes Wertsteigerungspotenzial. |
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Palm Jumeirah |
ab ca. 2,0 Mio. AED |
~5–7% |
Luxus-Insel mit Villen und Apartments; Prestigeobjekte, viele Hotels, beliebt bei High-End-Käufern. |
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Jumeirah Village Circle (JVC) |
ab ca. 600.000 AED |
7–8% |
Aufstrebendes Wohngebiet, erschwinglichere Preise; familienfreundlich, gute Nachfrage bei Mietern. |
Hinweis
Die genannten Preise und Renditen sind Durchschnittswerte (Stand 2025) und können je nach Objekt variieren. Generell gilt: Günstigere Communities wie JVC oder International City bieten oft höhere prozentuale Renditen (weil Kaufpreise niedriger, Mieten aber relativ stabil), während Top-Lagen wie Downtown oder Palm aufgrund hoher Kaufpreise geringere Rendite-Prozentsätze aufweisen – dort liegt der Fokus vieler Investoren eher auf langfristiger Wertsteigerung und Prestige. Zwischenlagen wie Dubai Marina, Business Bay oder Jumeirah Lakes Towers bieten einen guten Mittelweg aus solider Rendite und Wertzuwachs und sind deshalb bei Vermietern sehr beliebt.
Mietmarkt und Nachfrage
Die Mietpreise in Dubai sind in den letzten zwei Jahren ebenfalls stark gestiegen (2023 teils +20% in begehrten Vierteln), was die Renditen hoch hält. Eine wachsende Bevölkerung, wirtschaftliche Zuversicht und relativ begrenztes Neubauangebot im fertigen Segment führen zu einer Vermieterfreundlichen Marktlage. Viele Expats suchen langfristige Mietverträge, was stabile Einnahmen ermöglicht. Zugleich boomt der Ferienvermietungsmarkt (Kurzzeit via Airbnb etc.) in touristischen Lagen wie Marina, Downtown und Palm, wo bei geschicktem Management sogar zweistellige Renditen möglich sind, jedoch auch mehr Aufwand anfällt.
Insgesamt bleibt Dubai 2025 ein Verkäufer- und Investorenmarkt: Hohe Liquidität, internationale Käufer (vermehrt auch aus Europa, Asien und Russland) und die Aussicht auf weitere Mega-Projekte (etwa Dubai Creek Harbour, neue Themenparks, etc.) stützen die Nachfrage. Dazu kommt, dass die zinslichen Finanzierungskosten trotz globaler Zinssteigerungen moderat sind und die VAE-Währung an den US-Dollar gekoppelt ist, was Währungsstabilität bedeutet.
Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer
Viele Käufer in Dubai nutzen eine Hypothek zur Finanzierung des Immobilienerwerbs. Ausländer (Expats) können grundsätzlich Kredite bei lokalen Banken aufnehmen, die Bedingungen unterscheiden sich aber etwas von denen für VAE-Bürger. Wichtig zu wissen:
Mindestanzahlung
Ausländische Käufer müssen mindestens 20–25% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. In der Praxis fordern die meisten Banken für Nicht-Einheimische 25% Anzahlung für die erste Immobilie (bis 5 Mio. AED Kaufpreis) und 30% für Beträge darüber. Für eine zweite Immobilie (Investment zusätzlich zum selbstgenutzten Haus) sind meist 40% Eigenkapital vorgeschrieben. Diese Vorgaben dienen der Risikobegrenzung.
Kreditkonditionen
Die maximale Finanzierungshöhe liegt i.d.R. bei 75–80% des Immobilienwerts (Loan-to-Value). Die Laufzeiten reichen meist von 5 bis 25 JahrenZinssätze bewegen sich um ca. 3,5–5% p.a. (Stand 2025) für Immobilienkredite, abhängig von Bank und Marktlage – damit sind sie vergleichsweise günstig im internationalen Vergleich. Viele Banken bieten sowohl Festzinskredite (z.B. feste Rate für 3–5 Jahre) als auch variable Zinsen (an EIBOR orientiert) an. Einige Institute haben auch spezielle Produkte für Nicht-Residenten im Portfolio (diese haben oft strengere Voraussetzungen und etwas höhere Zinsen).
Banken und Ablauf
Zu den großen Hypothekengebern für Expats zählen HSBC, Standard Chartered, Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank (FAB), ADCB, Mashreq u.a.. Der Ablauf beginnt mit einer Vorabgenehmigung – der Käufer lässt sich von der Bank ein Limit bestätigen, was seine Bonität hergibt. Mit diesem Pre-Approval kann man gezielt nach Immobilien suchen. Nach Abschluss des MoU kümmert sich der Käufer um die finale Kreditzusage. Wichtig: Seit 2023 prüfen die Banken genauer die Einnahmen in Heimatwährung und die Lebenshaltungskosten, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer sich die Rate leisten kann, auch wenn z.B. die Zinsen steigen.
Erforderliche Unterlagen
Die Banken verlangen umfangreiche Dokumente zur Prüfung der Kreditwürdigkeit. Typisch sind: Reisepass und Visa-Kopie, Emirates-ID (falls vorhanden), Gehaltsnachweis bzw. Arbeitgeberbescheinigung, Lohnabrechnungen und Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate, Nachweis des aktuellen Wohnsitzes (z.B. Meldebestätigung oder Stromrechnung) und bei Selbständigen entsprechende Firmenunterlagen. Zudem wird der Kaufvertragsentwurf (MoU) und später das NOC vorgelegt. Die Bank lässt die Immobilie oft noch extern bewerten. Ist alles geprüft, erstellt sie ein Offer Letter und letztlich erfolgt die Hypothekenregistrierung beim DLD (0,25% Gebühr, s.o.).
Besonderheiten
Ausländer ohne Wohnsitz in den Emiraten erhalten seltener Kredite; wenn, dann zu max. ~50% LTV und strengeren Auflagen. Viele entscheiden sich daher, für den Immobilienkauf einen Wohnsitz in den VAE zu begründen (z.B. durch Gründung einer Firma oder nach Kauf einer Immobilie das angesprochene Investorenvisum zu nutzen), was den Zugang zu Finanzierung erleichtert. Außerdem sollten Käufer beachten, dass bei Off-Plan-Käufen Hypotheken erst ab Fertigstellung greifen – während der Bauphase müssen die Raten aus Eigenmitteln gezahlt werden, oder es sind spezielle Konstruktionskredite nötig.
Tipp
Ein erfahrener Hypothekenmakler kann bei der Auswahl der Bank und bei Verhandlungen über Konditionen helfen. Angebote können sich spürbar unterscheiden – einige Banken finanzieren z.B. auch die Kaufkosten nicht mehr (siehe Regel 2025 oben). Zudem kann man oft zwischen Tilgungsplänen (standard vs. endfällig etc.) wählen. Insgesamt ist die Finanzierung in Dubai für bonitätsstarke Käufer problemlos möglich und dank der niedrigen Zinsen attraktiv. Dennoch sollte man Wechselkursrisiken berücksichtigen (falls Einkommen in anderer Währung) und sich weder überheben noch allein auf künftige Wertsteigerungen spekulieren.
Zusätzliche rechtliche und praktische Hinweise
Je nach Land gibt es „rote Linien“, deren Missachtung schwerwiegende Folgen haben kann – etwa das Versäumen einer Visumsverlängerung oder die Nichtmeldung bei der örtlichen Meldebehörde. In manchen Staaten führen solche Versäumnisse schnell zu Bußgeldern oder gar strafrechtlichen Konsequenzen. Auch in den VAE gilt: Aufenthalts- und Meldevorschriften sind strikt einzuhalten.
Ein weiterer Aspekt betrifft die steuerliche Beurteilung bei Auslandsimmobilien. Wohnsitz und ständiger Aufenthalt sind in der deutschen Abgabenordnung klar definiert, die Rechtsprechung kennt jedoch zusätzliche Kriterien. Schon Kleinigkeiten – wie dauerhaft hinterlegte Kleidung in einer Wohnung in Deutschland oder ein regelmäßig genutztes Hotelzimmer – können zur Begründung eines inländischen Wohnsitzes führen, mit entsprechenden steuerlichen Folgen.
Mythen wie „unter 183 Tagen in drei verschiedenen Ländern leben und damit steuerfrei sein“ gelten in der Praxis nur in Ausnahmefällen (z.B. bei sehr vermögenden Personen mit besonderem Lebensstil, etwa auf einer Yacht). Für die meisten Anleger ist eine saubere steuerliche Gestaltung unter Berücksichtigung beider Staaten – des Wohnsitz- und des Investitionslandes – zwingend erforderlich.
Wer Vorschriften missachtet, riskiert im Extremfall sogar eine unfreiwillige „staatlich finanzierte Unterbringung“ – die Kosten dafür werden später in Rechnung gestellt. Der Grundsatz bleibt: There is no free lunch.
Fazit und Empfehlungen
Dubai bietet Immobilienkäufern 2025 eine Fülle von Chancen: Volles Eigentum in einem politisch stabilen Umfeld, keine laufenden Immobiliensteuern, hohes Mietrendite-Niveau und ein weiterhin wachsender Markt. Insbesondere Investoren schätzen, dass sie praktisch die kompletten Mieteinnahmen steuerfrei behalten können und dass die Gesamtkaufnebenkosten mit rund 7–8% im internationalen Vergleich gering sind. Zudem hat die Regierung durch Gesetze wie das Escrow-Konto-System und RERA-Regulierung die Transparenz und Sicherheit erhöht, was das Vertrauen stärkt.
Trotz dieser Vorteile sollten Käufer gewissenhaft vorgehen: Informieren Sie sich gründlich über den Prozess, kalkulieren Sie alle Kosten ein und prüfen Sie die Bonität des Bauträgers (bei Off-Plan) bzw. eventuelle Altlasten (bei Bestandsobjekten, z.B. ausstehende Servicegebühren oder laufende Mietverträge). Es empfiehlt sich, nur RERA-zertifizierte Makler zu engagieren und im Zweifel einen rechtlichen Beistand hinzuzuziehen – etwa für die Vertragsprüfung oder die Abwicklung via Vollmacht. Gerade als ausländischer Käufer ist es wichtig zu wissen, dass Immobilienkäufe in Dubai in der Regel in AED (Dirham) abgewickelt werden; Währungsumrechnungen und Transfers sollten rechtzeitig geplant werden.
Steuerlich ist es ratsam, parallel eine Beratung im Heimatland vorzunehmen, um Überraschungen zu vermeiden (z.B. erklärt „Steuern mit Kopf“ ausführlich, wie Dubai-Einkünfte in Deutschland behandelt werden). Auch sollte man überlegen, ob man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten will – im Falle der Vermietung ist ein gutes Property Management Gold wert, gerade wenn man nicht ständig vor Ort ist.
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Kauf einer Immobilie in Dubai – bei sorgfältiger Planung – sehr lohnend sein kann. Man profitiert von einem dynamischen Markt, einer luxuriösen Lebensumgebung und ggf. auch von einer Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieneigentum. Wie die Entwicklung der letzten Jahre gezeigt hat, behauptet sich Dubai als globaler Immobilien-Hotspot, in dem Investitionen durch robuste Wirtschaftsdaten und visionäre Projekte untermauert werden. Wer 2025 in Dubai Immobilien erwirbt, kann sowohl kurzfristig von Mieteinnahmen als auch langfristig von Wertsteigerungen profitieren.
Disclaimer: Dieser Leitfaden beruht auf Informationen, die mit Stand August 2025 verfügbar sind. Er erhebt keinen Anspruch auf rechtliche Vollständigkeit. Bei konkreten Kaufvorhaben empfiehlt es sich, aktuelle Rechtsberatungen und Marktanalysen heranzuziehen. Zusätzlich ist bei grenzüberschreitenden Investitionen eine fundierte Gestaltung auf Ebene beider Staaten – also des Wohnsitz- und des Investitionsstaates – unerlässlich. Nur so lassen sich Risiken im Bereich der Wegzugsbesteuerung, des internationalen Steuerrechts und der Erbschafts- oder Schenkungssteuer wirkungsvoll vermeiden.
