Vermögende Immobilienbesitzer stehen oft vor der Frage, wie sie ihr Immobilienvermögen langfristig sichern, steuerlich optimieren und familiengerecht weitergeben können. Eine mögliche Antwort darauf ist, eine Immobilie in eine Stiftung zu übertragen – insbesondere in eine Familienstiftung. Durch eine solche Konstruktion lässt sich das Eigentum an Häusern oder Wohnungen in eine eigenständige Rechtsperson überführen, was zahlreiche Vorteile mit sich bringt. Doch dieser Schritt will gut durchdacht sein: Rechtliche Rahmenbedingungen, steuerliche Konsequenzen und erbrechtliche Wirkungen müssen genau betrachtet werden. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, warum die Übertragung von Immobilien in eine Stiftung für wohlhabende Privatpersonen und Unternehmer interessant sein kann, wie das Modell der Familienstiftung funktioniert, welche Vorteile und Risiken es bietet und wann auch ausländische Stiftungsmodelle (z.B. in Liechtenstein) in Betracht kommen. Schließlich zeigen wir, wie Sie durch professionelle Beratung – etwa durch Dr. Fiala – Ihre individuelle Situation prüfen lassen können, um die optimale Lösung für den Schutz und Erhalt Ihres Immobilienvermögens zu finden.
Warum eine Immobilie in eine Stiftung übertragen?
Wer mehrere hochwertige Immobilien besitzt, hat nicht nur beträchtliches Vermögen aufgebaut, sondern trägt auch Verantwortung für dessen Erhalt. Die Gründung einer Stiftung und die Übertragung von Immobilien darauf kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein:
- Vermögensschutz vor Risiken: Immobilien in Privatbesitz sind den persönlichen Risiken des Eigentümers ausgesetzt. Im Falle von Scheidungen, Haftungsfällen oder Insolvenz können Gläubiger oder Streitigkeiten das Familienvermögen bedrohen. Eine Familienstiftung wirkt hier als Schutzschild: Das Immobilienvermögen gehört fortan der Stiftung und ist vom Privatvermögen getrennt. Es kann nicht so leicht durch persönliche Rechtsstreitigkeiten oder Schulden einzelner Familienmitglieder angegriffen werden.
- Steuerliche Optimierung: Familienstiftungen bieten Chancen zur Reduzierung der Steuerlast. Insbesondere bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder beim Verkauf von Immobilien können im Stiftungsmodell steuerliche Vorteile erzielt werden (dazu weiter unten mehr). Vermieter, die ihr Einkommen individuell versteuern, erreichen schnell den Spitzensteuersatz von 42 % (zzgl. Solidaritätszuschlag). In einer Stiftung werden diese Erträge unternehmerisch mit Körperschaftsteuer besteuert, was deutlich niedriger sein kann. Auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer gibt es in der Gestaltung mit Stiftungen besondere Regeln, die man nutzen kann.
- Langfristiger Familienzusammenhalt und Nachfolgeplanung: Eine Immobilie in eine Familienstiftung einzubringen bedeutet, das Objekt langfristig für die Familie zu erhalten. Anstatt dass im Erbfall einzelne Nachkommen das Haus unter sich aufteilen oder verkaufen (müssen), bleibt es geschlossen im Stiftungsvermögen. Die Stiftung sorgt dafür, dass mehrere Generationen aus den Mieterträgen oder der Nutzung profitieren können, ohne dass das Eigentum zersplittert. Auf diese Weise können Erbstreitigkeiten vermieden und der Familienfrieden gewahrt werden. Die Nachfolge lässt sich frühzeitig und nach den Vorstellungen des Stifters regeln, ohne dass ein späterer Eigentümerwechsel (durch Erbschaft) nötig ist.
- Kontinuität und Professionalität: Stiftungen sind auf Ewigkeit angelegt. Im Gegensatz zu einem menschlichen Eigentümer „stirbt“ eine Stiftung nicht. Das bedeutet, wertvolle Immobilien bleiben dauerhaft erhalten und werden nach den festgelegten Stiftungszwecken genutzt. Zudem kann eine Stiftung professioneller verwaltet werden: Ein Stiftungsvorstand oder Beirat übernimmt die Verwaltung des Immobilienportfolios nach objektiven Kriterien. Gerade bei umfangreichem Immobilienvermögen kann dies effizienter sein, als wenn Privatpersonen ohne Expertise Entscheidungen treffen. Die strategische Verwaltung (z.B. Reinvestitionen, Instandhaltung, Zukäufe) lässt sich in einer Stiftung zentral steuern.
- Flexibilität bei der Versorgung der Familie: Durch die Stiftung lassen sich Familienmitglieder finanziell absichern, ohne dass sie direkt Eigentümer der Immobilien sein müssen. Die Destinatäre (Begünstigten) – etwa der Stifter selbst, sein Ehepartner, Kinder und Enkel – können regelmäßige Ausschüttungen aus den Erträgen erhalten, z.B. um Lebenshaltungskosten zu decken. Die Immobilien bleiben jedoch im Eigentum der Stiftung und damit dem Zugriff Außenstehender entzogen. Dies schafft ein geordnetes System der Vermögensverteilung, das der Stifter zu Lebzeiten in der Satzung festlegt.
Nicht zuletzt hat eine solche Gestaltung auch einen leicht alarmierenden Aspekt: Wer frühzeitig sein Vermögen in sichere Strukturen bringt, kann drohenden Risiken (wie steuerlichen Gesetzesverschärfungen oder unerwarteten Lebensereignissen) gelassener entgegensehen. Die Botschaft lautet: „Handeln Sie proaktiv, bevor es zu spät ist.“ Insgesamt bietet die Übertragung einer Immobilie in eine Stiftung erhebliche Vorteile, muss aber sorgfältig geplant werden, um keine Nachteile zu riskieren. Im Folgenden gehen wir Schritt für Schritt durch die wichtigsten Aspekte.
Was ist eine Familienstiftung? – Grundlagen und Ziele
Bevor wir ins Detail der Immobilienübertragung gehen, lohnt ein Blick auf die Grundlagen: Was genau ist eine Familienstiftung und wie funktioniert sie?
Eine Familienstiftung ist eine Stiftung des privaten Rechts, deren Zweck darin besteht, das Vermögen – in diesem Fall Immobilienvermögen – zugunsten der Familie des Stifters zu erhalten und zu verwalten. Rechtlich gesehen handelt es sich um ein verselbständigtes Zweckvermögen: Der Stifter überträgt sein Eigentum durch einen Stiftungsgeschäft auf die Stiftung und statt einer Person gehört dieses Vermögen fortan sich selbst. Es gibt also keine Eigentümer oder Gesellschafter mehr, sondern nur noch die Stiftung als juristische Person.
Wichtige Merkmale einer Familienstiftung:
- Eine Familienstiftung ist nicht gemeinnützig. Im Gegensatz zur gemeinnützigen Stiftung, die einem wohltätigen Zweck dient und dafür steuerliche Vergünstigungen erhält, verfolgt die Familienstiftung private Zwecke – nämlich die Unterstützung der vom Stifter definierten Familie (Ehegatte, Kinder, Enkel, ggf. weitere Verwandte). Die Stiftung darf Gewinn erzielen und muss diesen nicht für gemeinnützige Zwecke einsetzen, sondern kann ihn an die Familie ausschütten. Allerdings ist sie dadurch steuerlich wie ein normales Vermögensverwaltendes Subjekt zu behandeln (keine Steuerbefreiung wie bei gemeinnützigen Stiftungen).
- Gründung und Rechtsfähigkeit: Um eine Stiftung zu gründen, bedarf es eines Stiftungsgeschäfts (meist in Form eines notariellen Vertrages oder einer letztwilligen Verfügung) sowie einer Stiftungssatzung, die den Zweck und die Organisation der Stiftung festlegt. In der Satzung definiert der Stifter, wer die Begünstigten sind (z.B. welche Familienmitglieder, ob auch zukünftige Generationen dazugehören), wie das Vermögen verwendet werden darf (z.B. nur Erträge auszahlen, keine Substanz verkaufen außer in Notfällen) und wer die Stiftung verwaltet (Zusammensetzung des Vorstands oder Kuratoriums). Die Anerkennung durch die Stiftungsbehörde des jeweiligen Bundeslandes ist erforderlich, damit die Stiftung Rechtsfähigkeit erlangt. Die Behörden prüfen, ob die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Stiftungszwecks gesichert ist – hierfür wird in der Praxis oft ein Mindestvermögen verlangt (häufig um 100.000 Euro oder mehr, je nach Bundesland), damit die Stiftung überhaupt wirtschaftlich arbeiten kann.
- Keine Anteilseigner: Wie erwähnt, hat die Stiftung keine Anteilseigner. Weder der Stifter noch die Begünstigten „gehört“ die Stiftung. Der Stifter gibt sein Vermögen unwiderruflich aus der Hand. Das klingt im ersten Moment beängstigend, ist aber bewusst so gestaltet, um das Vermögen dem Zugriff Einzelner zu entziehen und für den Stiftungszweck zu binden. Die Begünstigten (Destinatäre) haben lediglich Anspruch auf Zuwendungen gemäß den Satzungsbestimmungen, aber sie können nicht über das Stiftungsvermögen verfügen, als wäre es ihr persönliches Eigentum. Dadurch lässt sich verhindern, dass z.B. unvernünftige Erben Immobilien verkaufen und das Geld verprassen – die Stiftung diszipliniert gewissermaßen die Vermögensverwaltung.
- Stiftungsorgane und Kontrolle: Eine Familienstiftung benötigt Organe, in der Regel einen Stiftungsvorstand, der die laufenden Geschäfte führt. Oft ist vorgesehen, dass der Stifter selbst zu Lebzeiten dem Vorstand angehört oder zumindest erheblichen Einfluss darauf hat (z.B. als Vorstandsvorsitzender oder Ehrenvorsitzender). Auch enge Vertraute oder Familienmitglieder können in den Vorstand oder ein Kontrollgremium (Beirat/Kuratorium) berufen werden. So stellt man sicher, dass die Stiftung im Sinne des Stifters handelt. Stiftungsaufsicht: Private Familienstiftungen unterliegen – anders als gemeinnützige Stiftungen – in vielen Bundesländern nur einer sehr eingeschränkten behördlichen Aufsicht. Die Behörde kontrolliert meist nur, dass die Stiftung ihr Vermögen nicht verschleudert und die Satzung einhält, mischt sich aber in die interne Verwaltung kaum ein. Dies nimmt die Sorge vor übermäßiger Bürokratie: Eine sauber aufgesetzte Familienstiftung kann weitgehend frei agieren.
Ziele und Einsatz einer Familienstiftung im Immobilienbereich:
Der primäre Zweck ist der Erhalt und Schutz des Immobilienvermögens über Generationen. Konkret bedeutet das:
- Die Immobilien sollen nicht zersplittern oder durch Erbstreit aufgezehrt werden, sondern im Familienbesitz (indirekt über die Stiftung) bleiben.
- Vermögensschutz vor Gläubigern: Da die Immobilien nicht mehr einzelnen Personen gehören, können persönliche Gläubiger von Familienmitgliedern (etwa aus unternehmerischer Haftung oder privater Überschuldung) nicht darauf zugreifen.
- Steuervorteile nutzen: Die Familienstiftung kann so gestaltet werden, dass laufende Erträge und bestimmte Transaktionen steuerlich günstiger behandelt werden als im Privatvermögen.
- Versorgung der Familie: Die Stiftung soll den Familienmitgliedern finanziell zugutekommen, etwa durch regelmäßige Ausschüttungen (für Lebensunterhalt, Ausbildung der Kinder, besondere Bedarfe) oder durch das Recht, Stiftungsimmobilien zu nutzen (z.B. mietfreies Wohnen für Familienangehörige, sofern die Satzung so etwas erlaubt).
- Nachfolgeplanung: Der Stifter kann festlegen, wie nach seinem Ausscheiden (Tod oder Rückzug) die Stiftung fortgeführt wird – z.B. wer im Vorstand nachrückt, welche nachgeborenen Familienmitglieder begünstigt werden, und wie Entscheidungskonflikte gelöst werden. Damit wird die Übertragung des Vermögens in geordnete Bahnen gelenkt, ohne den Unwägbarkeiten einer normalen Erbfolge ausgesetzt zu sein.
Zusammenfassend ist die Familienstiftung ein mächtiges Instrument für Immobilienbesitzer, um ihr Lebenswerk zu bewahren. Allerdings bedarf es eines klaren rechtlichen Rahmens, damit dieses Instrument korrekt funktioniert. Im nächsten Abschnitt betrachten wir konkret, wie man eine Immobilie in eine Stiftung einbringt und welche juristischen Punkte zu beachten sind.
Rechtliche Aspekte der Übertragung einer Immobilie in die Stiftung
1. Gründung der Stiftung
Am Anfang steht die Entscheidung, eine Stiftung zu errichten. Dies kann zu Lebzeiten durch einen notariellen Stiftungsvertrag geschehen (Stiftung von Todes wegen per Testament ist ebenfalls möglich, wird hier aber zunächst das Vorgehen zu Lebzeiten betrachtet). Zusammen mit erfahrenen Juristen wird eine Stiftungssatzung ausgearbeitet, die maßgeschneidert sein sollte: Schließlich soll die Satzung über Jahrzehnte gültig bleiben und alle Eventualitäten regeln. Typische Inhalte sind der Stiftungszweck (z.B. „Unterstützung der Nachkommen des Stifters und Erhalt von Immobilie X als Familienvermögen“), die Begünstigten (namentlich oder als Gruppe definiert, z.B. „die Abkömmlinge des Stifters und deren Ehepartner“), die Art und Weise der Vermögensverwaltung (darf Grundvermögen verkauft werden? oder nur Erträge ausgeschüttet?), und die Organstruktur. Gerade bei Immobilienstiftungen fließen oft Auflagen ein wie z.B. Erhaltung bestimmter Häuser oder besondere Regelungen für den Fall finanzieller Engpässe.
Nachdem die Dokumente stehen, reicht man den Antrag bei der zuständigen Stiftungsbehörde ein. Diese prüft insbesondere, ob das Grundstockvermögen (Stiftungsvermögen bei Gründung) ausreichend hoch und verfügbar ist und ob der Stiftungszweck legal und erfüllbar auf Dauer erscheint. Wie erwähnt, wird in den meisten Fällen ein gewisses Mindestkapital gefordert – das kann flüssiges Vermögen sein oder eben Immobilienvermögen, das übertragen werden soll. Ein Immobiliengutachten zum Marktwert der einzubringenden Immobilie ist oft erforderlich, denn die Behörde will sehen, welchen Wert das Stiftungsvermögen hat.
2. Immobilienübertragung (Stiftungsgeschäft)
Die eigentliche Übertragung der Immobilie an die Stiftung erfolgt im Rahmen des Stiftungsgeschäfts. Praktisch läuft das ähnlich wie eine Schenkung oder Übertragung an eine andere Person: Es bedarf eines notariellen Übertragungsvertrags und der Eintragung der neuen Eigentümerin (der Stiftung) im Grundbuch. Häufig wird die Stiftung zunächst vor der Anerkennung als sogenannte Vorstiftung errichtet und nach Anerkennung rechtsfähig; dann wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen. Wichtig: Beim Übertragen muss die Immobilie ** lastenfrei** oder mit definierten Lasten übergeben werden. Falls der Stifter z.B. ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht zurückbehalten will (dazu gleich mehr), wird dies ebenfalls notariell vereinbart und als Belastung im Grundbuch eingetragen.
Durch die notarielle Übertragung verliert der Stifter das Eigentum an der Immobilie endgültig – sie geht in das Vermögen der Stiftung über. Dies ist ein entscheidender Schritt: Man sollte sich absolut sicher sein, dass man diesen Besitz abgeben möchte. In der Stiftungssatzung kann der Stifter zwar ein gewisses Mitspracherecht behalten (etwa als Vorstand auf Lebenszeit), aber er kann nicht mehr frei über die Immobilie verfügen, als gehöre sie ihm. Die Unumkehrbarkeit ist ein zentrales Merkmal: Eine einmal an die Stiftung übertragene Immobilie „gehört“ der Familie nur noch mittelbar. Ein Rücktransfer wäre nur durch Auflösung der Stiftung oder Satzungsänderungen in engen Grenzen denkbar – beides ist kompliziert und unterliegt strengen Voraussetzungen.
3. Nießbrauchsrecht und Wohnrecht
Viele potentielle Stifter fragen sich, ob sie nach der Übertragung weiterhin in ihrer Immobilie wohnen können oder Erträge daraus beziehen dürfen. Die gute Nachricht: Ja, es ist üblich und möglich, dass sich der Stifter beim Übertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht vorbehält. Ein Nießbrauch bedeutet das Recht, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, ohne ihr Eigentümer zu sein. Praktisch kann der Stifter also weiterhin im übertragenen Haus wohnen wie bisher oder – wenn er die Immobilie vermietet hatte – die Mietzahlungen weiterhin erhalten, solange er lebt (oder für eine definierte Dauer). Dieses Recht wird ins Grundbuch eingetragen, damit es auch gegenüber der Stiftung abgesichert ist. Für viele ältere Stifter ist dies eine wichtige Absicherung: Man gibt formal sein Haus an die Stiftung, bleibt aber wirtschaftlich abgesichert und darf es weiterhin nutzen, sorgenfrei wohnen bleiben und Erträge erzielen.
Aus rechtlicher Sicht mindert ein Nießbrauchsrecht natürlich den Wert der Schenkung an die Stiftung (denn die Stiftung erhält zunächst nur die „nackte Eigentümerstellung“, während der Stifter noch Nutzen zieht). Darauf kommen wir im Steuerteil zurück – wichtig ist hier: Das Wohn- oder Nießbrauchsrecht schützt den Stifter vor dem Verlust seines Zuhauses. So wird die Hürde, sein Haus in die Stiftung zu geben, deutlich geringer.
4. Varianten der Übertragung
Neben der lebzeitigen Schenkung gibt es auch die Möglichkeit, die Immobilie erst im Todesfall an die Stiftung zu übertragen. Hierfür kann man die Stiftung als Erbin im Testament einsetzen oder eine Auflage im Testament formulieren, die Immobilie an eine (ggf. bereits zu Lebzeiten gegründete, aber erst mit dem Tod kapitalisierte) Stiftung zu übertragen. Der Vorteil dieser Variante: Der Stifter behält bis zum Tod die volle Kontrolle über sein Eigentum und nutzt nur die Stiftungskonstruktion für die Nachfolge. Allerdings hat das auch Nachteile: Es fällt dann Erbschaftsteuer an und die Stiftung tritt vielleicht unerwartet für die Erben auf den Plan, was Konflikte auslösen kann. Die meisten Vorteile – wie Steuergestaltung und Sicherung vor Lebzeitrisiken – entfalten sich eher, wenn man den Schritt schon zu Lebzeiten geht. Dennoch kann die testamentarische Stiftungslösung in Einzelfällen sinnvoll sein, z.B. wenn der Stifter sich zu Lebzeiten nicht endgültig trennen möchte oder die Stiftungslösung als „Fallback“ in der Nachfolgeplanung vorgesehen ist.
5. Rechtliche Bindungswirkung
Mit der wirksamen Stiftungserrichtung und Vermögensübertragung ist das Immobilienvermögen fest an den Stiftungszweck gebunden. Änderungen daran sind nur schwer möglich. Zwar kann in der Satzung eine gewisse Flexibilität eingebaut werden (z.B. das Recht, im Notfall eine Immobilie doch zu verkaufen, um die Stiftung zahlungsfähig zu halten, oder die Möglichkeit, zusätzliche Destinatäre aufzunehmen), doch eine willkürliche Entnahme des Vermögens für private Zwecke ist ausgeschlossen. Ebenso unterliegt eine Stiftung strengeren Regeln, was die Mittelverwendung angeht – selbst wenn sie privatnützig ist, muss sie ihr Vermögen erhalten und darf nur im Rahmen des Satzungszwecks agieren. Das bedeutet, die eingesetzte Immobilie darf z.B. nicht verschenkt oder verschleudert werden; meist darf die Substanz nur veräußert werden, um eine andere Immobilie anzukaufen oder wenn es wirtschaftlich unumgänglich ist. Diese Strenge stellt sicher, dass die ursprüngliche Idee des Stifters nicht von Nachkommen unterlaufen werden kann.
6. Kosten und Aufwand
Die Gründung einer Stiftung ist aufwändiger als eine einfache Schenkung innerhalb der Familie. Neben Notarkosten (für Satzung, Übertragungsvertrag) fallen ggf. Beratungskosten für Anwälte/Steuerberater an, sowie ein Gründungsbeitrag (je nach Bundesland eine Gebühr für die Anerkennung). Auch die laufende Verwaltung der Stiftung erzeugt etwas Aufwand: Buchhaltung, Jahresabschlüsse (Familienstiftungen unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen entsprechend Buch führen), ggf. Bericht an die Stiftungsaufsicht. Dies erfordert eine gewisse Professionalität, lässt sich aber mit externer Hilfe (Steuerberater, Treuhänder) routiniert erledigen. Für große Vermögen stellt dieser Verwaltungsaufwand meist kein Hindernis dar – er ist vergleichbar mit dem Betrieb einer Immobilien-GmbH oder eines Family Office. Wichtig ist, dass man sich dieser Verpflichtungen bewusst ist und die Stiftung nicht „nebenbei“ laufen lässt, sondern verantwortliche Personen bestimmt.
Zusammengefasst sind die rechtlichen Grundlagen durchaus komplex, doch mit fachkundiger Hilfe lässt sich eine Stiftung maßgeschneidert errichten. Im Ergebnis schafft man eine tragfähige Rechtsstruktur, in der die Immobilie künftig gehalten wird. Nachdem wir die formalen Aspekte beleuchtet haben, widmen wir uns nun den steuerlichen Auswirkungen, denn diese sind oft ein Hauptmotiv für die Gestaltung – aber auch eine Stolperfalle, wenn man sie nicht beachtet.
Steuerliche Aspekte bei der Übertragung von Immobilien in eine Familienstiftung
Die Steuerplanung ist ein zentrales Element, wenn man Immobilienvermögen in eine Stiftung einbringt. Es gibt einmalige steuerliche Folgen bei der Übertragung (insbesondere Schenkungsteuer) und laufende steuerliche Folgen bei der Bewirtschaftung der Immobilien in der Stiftung sowie bei späteren Auszahlungen an die Familie. Zudem existiert eine besondere Stiftungsteuer (Erbersatzsteuer) nach einer gewissen Zeit. Wir betrachten diese Punkte im Einzelnen:
a) Schenkungsteuer bei der Stiftungseinbringung
Die Übertragung einer Immobilie in die Familienstiftung gilt steuerlich als Schenkung (freigebige Zuwendung) des Stifters an die Stiftung. Obwohl die Stiftung keine natürliche Person ist, wird sie als Empfänger so behandelt, als würde das Vermögen letztlich den menschlichen Begünstigten zugutekommen. Daher fällt Schenkungssteuer an – es sei denn, die Übertragung erfolgt von Todes wegen, dann wäre es Erbschaftsteuer. Die Mechanismen sind aber ähnlich, da Erbschaft- und Schenkungsteuer in Deutschland weitgehend gleich funktionieren.
Freibeträge und Steuerklassen: Die Höhe der Schenkungsteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Wert der geschenkten Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Stifter und den Begünstigten (Destinatären) der Stiftung. Der Gesetzgeber gewährt bei Schenkungen innerhalb der Familie hohe Freibeträge (z.B. 400.000 € zwischen Eltern und Kindern alle 10 Jahre). Bei einer Stiftung ist die Sache spezieller: Gibt es nur nahe Angehörige als eindeutig bestimmte Begünstigte (z.B. die Kinder des Stifters), so kann man die Freibeträge dieser Steuerklasse I nutzen – praktisch wird dann pro Kind ein Betrag von 400.000 € steuerfrei gestellt, ähnlich als hätte man direkt an das Kind geschenkt. Oft werden Immobilien aber für einen größeren, auch zukünftigen Familienkreis gestiftet, etwa auch für Enkel und Urenkel, teils noch ungeboren. In solchen Fällen sieht das Erbschaftsteuerrecht pauschale Freibeträge vor: Häufig liegt der Freibetrag bei 100.000 € (bzw. 200.000 € wenn Ehegatten gemeinsam stiften) für die Erstausstattung der Stiftung, und es kommen die günstigen Steuersätze der Steuerklasse I zur Anwendung. Überschreitet der Wert der Immobilie diese Freibeträge, so wird der Rest nach der üblichen Tabelle versteuert (in Klasse I je nach Wert zwischen 7 % und 30 %).
Ein kurzes Beispiel: Ein Immobilienwert von 800.000 € wird in eine Familienstiftung eingebracht, Begünstigte sind die beiden Kinder des Stifters. Dank zweier Freibeträge à 400.000 € wäre dieser Vorgang steuerfrei, da die Summe genau abgedeckt wird. Wäre der Immobilienwert hingegen 1,2 Mio €, müssten 400.000 € versteuert werden. Bei z.B. 10% Steuersatz fielen dann 40.000 € Schenkungsteuer an. – Ein anderes Beispiel: Sind als Destinatäre auch entferntere Verwandte oder noch ungeborene Nachkommen vorgesehen, reduziert sich oft der anwendbare Freibetrag auf 100.000 €. Übersteigt der Immobilienwert das, wird Steuer fällig. Hier ist eine sorgfältige Planung gefragt: Man kann etwa überlegen, welcher Personenkreis als Destinatär definiert wird, um möglichst hohe Freibeträge zu nutzen, ohne den Zweck zu sehr einzuschränken.
Wert der Immobilie: Für die Schenkungsteuer zählt der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung. Dieser wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Im Idealfall lässt man ein qualifiziertes Gutachten erstellen, um den fairen Marktwert zu dokumentieren – gerade hochwertige Immobilien sollten korrekt bewertet werden, um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden. Es gibt auch Steuererleichterungen: Handelt es sich um vermietete Wohnimmobilien, wird im Rahmen der Erbschaft/Schenkungsteuer ihr Wert pauschal um 10 % gemindert. Das heißt, nur 90 % des Verkehrswertes werden angesetzt, was eine kleine Steuervergünstigung darstellt. Belastungen wie Schulden, die auf der Immobilie liegen, mindern den steuerlich relevanten Wert ebenfalls. Das ist ein interessanter Gestaltungsaspekt: Wenn die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist, reduziert diese Verbindlichkeit die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer. Ebenso mindert ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht den Wert der Schenkung erheblich – je nachdem, wie alt der Nießbraucher ist und wie hoch die jährliche Nutzungsleistung (Miete) ausfällt, errechnet man einen Kapitalwert für den Nießbrauch, der vom Immobilienwert abgezogen wird. Mit solchen Maßnahmen (belastete Immobilien übertragen, Nießbrauch vorbehalten) lässt sich die sofort fällige Steuer oft deutlich reduzieren.
Achtung Zeitfenster: Anders als bei Schenkungen an echte Personen kann man nicht alle 10 Jahre erneut Freibeträge nutzen, um scheibchenweise Vermögen steuerfrei zu übertragen. Bei Stiftungen gilt: Die oben genannten Freibeträge gelten nur einmal zur Gründung. Spätere Zustiftungen (weitere Übertragungen von Vermögen des Stifters an die Stiftung) haben einen stark reduzierten Freibetrag von nur 20.000 € und werden meist nach Steuerklasse III besteuert (mit deutlich höheren Steuersätzen zwischen 30 % und 50 %). Das heißt, man kann nicht alle paar Jahre weitere Immobilien nachschieben, ohne höhere Steuerlast, sondern sollte idealerweise das gewünschte Vermögen gleich zu Beginn in einem Rutsch einbringen, um die einmaligen Freibeträge optimal auszuschöpfen. Auch deshalb ist die Planung so wichtig: Überlegen Sie sich gut, welche Immobilien und Werte Sie am Start in die Stiftung geben, denn Nachschießen wird steuerlich teuer.
b) Grunderwerbsteuer und „gemischte Schenkung“
Normalerweise löst jeder Eigentumsübergang an einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer (GrESt) aus – selbst Schenkungen unter Fremden könnten grunderwerbsteuerpflichtig sein. Glücklicherweise sind Übertragungen an Stiftungen im Zuge einer Schenkung von der Grunderwerbsteuer befreit. Das deutsche Grunderwerbsteuergesetz sieht Ausnahmen vor, wenn der Eigentumsübergang aufgrund eines Erbschaft- oder Schenkungsvorgangs erfolgt. Die Einbringung einer Immobilie in eine Familienstiftung im Rahmen des Stiftungsgeschäfts gilt als so ein steuerfreier Vorgang. Das ist ein wichtiger Vorteil gegenüber manch anderer Konstruktion (z.B. bei der Übertragung an eine GmbH müsste Grunderwerbsteuer gezahlt werden, sofern nicht gewisse Konzernprivilegien greifen). Beispiel: In einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer würde eine 1-Million-Immobilie sonst 50.000 € GrESt kosten – bei der Übertragung an die Stiftung im Schenkungsweg spart man sich diesen Betrag.
Vorsicht ist jedoch geboten bei sogenannten „gemischten Schenkungen“: Dieser Begriff meint, dass die Übertragung nicht rein unentgeltlich erfolgt, sondern ein teilweiser Gegenwert fließt oder übernommen wird. Im Kontext Stiftung könnte das sein, dass die Stiftung eine Schuld des Stifters übernimmt, die auf der Immobilie lastet, oder dass der Stifter ein Nießbrauchsrecht behält. In solchen Fällen interpretiert das Finanzamt den Vorgang als teils Schenkung, teils Verkauf. Für den entgeltlichen Teil (z.B. die Übernahme der Schuld oder der Wert des Nießbrauchsvorbehalts) kann dann doch Grunderwerbsteuer anfallen. Allerdings auch nur anteilig: Beträgt z.B. der Wert der übernommenen Verbindlichkeiten 30 % des Immobilienwerts, dann ist dieser Teil grunderwerbsteuerpflichtig, der Rest bleibt frei. Durch geschickte Gestaltung lässt sich die GrESt so minimieren – etwa indem der entgeltliche Anteil möglichst gering gehalten wird. Mitunter gelingt es, ihn unter 10 % zu drücken, sodass z.B. in NRW (mit 6,5 % Satz) effektiv nur 0,65 % vom Immobilienwert anfällt. Dies sind jedoch sehr technische Details, die unbedingt mit einem steuerlichen Experten strukturiert werden sollten, um im Nachhinein keine Überraschungen zu erleben.
c) Laufende Besteuerung der Stiftung – Erträge aus Vermietung und Verpachtung
Hat die Stiftung die Immobilie erst einmal übernommen, fließen künftig die Mieteinnahmen (oder Pacht, wenn es gewerbliche Immobilien sind) an die Stiftung. Die Familienstiftung unterliegt in Deutschland der Körperschaftsteuer wie eine Kapitalgesellschaft. Das bedeutet, ihr zu versteuerndes Einkommen wird mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert, zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer (macht effektiv 15,825 %). Wichtig: Familienstiftungen, die ausschließlich vermögensverwaltend tätig sind (z.B. nur Vermietung, keine gewerbliche Tätigkeit), sind von der Gewerbesteuer befreit. Anders als z.B. eine Immobilien-GmbH, die trotz reiner Vermögensverwaltung formal gewerbesteuerpflichtig wäre (und nur via erweiterter Grundstückskürzung wieder herauskommt, was an Bedingungen geknüpft ist), gilt eine Familienstiftung nicht als gewerbliches Unternehmen im gewerbesteuerlichen Sinn. Das heißt, selbst wenn erhebliche Mieteinnahmen erzielt werden, fällt keine Gewerbesteuer an. Die laufende Steuerbelastung auf Mieten liegt also deutlich unter der eines Spitzenverdieners im Privatvermögen.
Vorteil: Die Stiftung kann mit den einbehaltenen Gewinnen z.B. Darlehen tilgen oder Rücklagen bilden, und das schneller, weil sie weniger vom Gewinn als Steuer abführen muss. Für einen Immobilieninvestor bedeutet dies: In der Stiftung wächst das Vermögen schneller aus den Erträgen, was Raum für neue Investitionen schafft.
Ein kurzer Vergleich: Angenommen, 100.000 € Jahresüberschuss aus Vermietung stehen an. In der Stiftung bleiben nach Körperschaftsteuer etwa 84.200 € übrig. Bei einer privaten Besteuerung im Top-Steuersatz (inkl. Soli) würden von 100.000 € nur ca. 55.000 – 58.000 € netto verbleiben. Der Unterschied ist erheblich, solange das Geld in der Stiftung thesauriert (einbehalten) wird, um weiter zu investieren.
d) Immobilienverkäufe und Spekulationsfristen
Für viele Immobilienbesitzer ist es auch relevant, wie Veräußerungsgewinne in der Stiftung besteuert werden. Hier kommt es darauf an, ob die Immobilie länger als 10 Jahre im Stiftungsvermögen gehalten wurde. Grundsätzlich gilt die bekannte Spekulationsfrist auch für Stiftungen: Verkäufe von Immobilien nach mehr als zehnjähriger Haltedauer sind steuerfrei (es handelt sich dann um ein privates Veräußerungsgeschäft, das nach § 23 EStG steuerbefreit ist). Verkauft die Familienstiftung also ein Grundstück oder Haus, das sie vor langer Zeit erworben bzw. vom Stifter übernommen hat, muss sie auf den Gewinn keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer zahlen – ähnlich wie es bei einer Privatperson wäre. Im Gegensatz dazu unterliegt eine Immobilien-GmbH auch nach Jahrzehnten noch mit dem vollen Gewinn der Körperschaftsteuer (Kapitalgesellschaften kennen die Spekulationsfrist nicht). Hier zeigt sich ein interessanter Vorteil der Stiftung: Sie vereint gewissermaßen die steuerlichen Vorteile einer Privatperson (Spekulationsfrist nutzen) mit denen einer Gesellschaft (niedriger Steuersatz auf laufende Erträge).
Beispiel: Die Stiftung hält ein Mehrfamilienhaus, das vor 15 Jahren vom Stifter eingebracht wurde, und verkauft es nun mit 1 Mio. € Gewinn. Dieser Gewinn ist steuerfrei. Würde hingegen dieselbe Immobilie in einer GmbH verkauft, wären ~15% Körperschaftsteuer darauf fällig (sofern man sie in der GmbH belässt; bei Entnahme sogar noch mehr, siehe unten).
Natürlich gilt umgekehrt: Verkäufe innerhalb der 10-Jahres-Frist sind steuerpflichtig wie bei jedem. Dann würde die Stiftung den Gewinn mit Körperschaftsteuer (15%+Soli) versteuern müssen. Dennoch bleibt das Niveau weit unter dem persönlichen Steuersatz eines Spitzenverdieners. Wer also flexibel bleiben will, kann auch mal eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit im Stiftungsvermögen handeln, zahlt dann aber den moderaten Körperschaftsteuersatz auf den Gewinn.
e) Ausschüttungen an die Begünstigten
Ein Zweck der Familienstiftung ist, den Familienangehörigen finanzielle Leistungen zukommen zu lassen. Wenn die Stiftung aus ihren Erträgen Ausschüttungen an Destinatäre vornimmt (z.B. jährliche Zahlungen an Kinder, Unterstützung für Ausbildung, oder regelmäßige „Familiendividende“), dann löst das bei den Empfängern Steuerpflicht aus. Solche Ausschüttungen werden steuerlich wie Kapitalerträge behandelt – konkret unterliegen sie der Abgeltungsteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (insgesamt ca. 26,375%). Die Stiftung muss diese Steuer einbehalten und ans Finanzamt abführen, ähnlich wie eine GmbH Dividenden versteuert.
Man kann sich das also vorstellen wie bei einer Kapitalgesellschaft: Die Stiftung zahlt erst Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne, und wenn diese Gewinne ausgeschüttet werden, fällt nochmals Steuer bei den Empfängern an. Damit ist die Gesamtbelastung höher als die 15% initial, aber immer noch vergleichbar oder günstiger als eine direkte Einkommensbesteuerung im Höchststeuersatz. Zur Verdeutlichung: Wenn die Stiftung 100 Euro Gewinn aus Vermietung erzielt, zahlt sie ~15,8 Euro KSt+Soli, bleiben rund 84,2 Euro. Schüttet sie diese komplett an die Familie aus, gehen davon ~26,4% an Abgeltungsteuer weg, d.h. ~22,2 Euro. Übrig im Privatvermögen der Begünstigten bleiben ~62 Euro. Die Gesamtsteuerbelastung aus Stiftungssicht beträgt hier rund 38%. Im Vergleich: Hätte der Begünstigte die 100 Euro Miete selbst vereinnahmt und ist Spitzenverdiener, hätte er rund 42% + Soli direkt zahlen müssen, also >44 Euro, und ca. 56 Euro behalten. Die Stiftung spart also in diesem einfachen Beispiel ein paar Prozentpunkte Steuer. Dieser Vorteil kann je nach Konstellation größer sein, vor allem, wenn nicht die kompletten Gewinne ausgeschüttet, sondern teils in der Stiftung angesammelt werden für Wiederanlagen. Außerdem greift die Stiftungslösung oft andere Steuervorteile (keine Gewerbesteuer, Spekulationsfristen), die im Einzelfall die Gesamtbilanz noch günstiger machen.
Hinweis: Begünstigte mit niedrigem persönlichem Steuersatz können ggf. eine Günstigerprüfung beantragen, aber in vermögenden Familien ist meist die Abgeltungsteuer als Pauschale in Ordnung. Wichtig zu wissen ist, dass nicht die gesamte Familie Abgeltungsteuer zahlt, sondern nur jene Mitglieder, die tatsächlich Ausschüttungen erhalten. Man kann also steuern, wer wie viel bekommt, und damit indirekt steuern, wer welche Steuerlast trägt.
f) Erbersatzsteuer – die „Generationensteuer“ für Stiftungen
Eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht ist die Erbersatzsteuer für Familienstiftungen. Da eine Stiftung kein natürlicher Erbe ist und zeitlich unbegrenzt existieren kann, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle 30 Jahre so getan wird, als würde das Stiftungsvermögen vererbt. Hintergrund: Würde das Vermögen herkömmlich über Generationen gehen, fiele ja bei jedem Erbfall Erbschaftsteuer an. Die Stiftung könnte dies theoretisch endlos umgehen, indem sie nie „stirbt“. Um diesen Vorteil abzuschmelzen, unterliegt das Vermögen der Familienstiftung nach 30 Jahren (gerechnet ab Gründung bzw. ab letztem solchen Steuerfall) einer fiktiven Erbschaftsbesteuerung.
Die Modalitäten: Es wird ein Freibetrag von 800.000 € gewährt, darüber hinaus wird der Wert des Stiftungsvermögens mit den Steuersätzen der Steuerklasse I besteuert (also wie an enge Verwandte vererbt). Die Klasse-I-Steuersätze sind zwar die niedrigsten (7% auf den ersten Betrag, ansteigend bis 30%), aber bei großen Vermögen kann das natürlich ins Geld gehen. Vereinfacht kann man sagen: Alle 30 Jahre ist ~einmal Erbschaftsteuer fällig. Bei geschickter Verwaltung kann die Stiftung diese Steuer aus ihren Rücklagen zahlen, ohne Substanz verkaufen zu müssen. Dennoch sollte man diesen Punkt im Auge behalten. 30 Jahre erscheinen lang – für die strategische Familienvermögensplanung ist es jedoch relevant, eine Rücklage hierfür zu bilden oder künftige Erträge entsprechend einzuplanen. Manche Stifter errichten ihre Stiftung mit Start eines solchen Polsters oder vereinbaren, dass Ausschüttungen ggf. gekürzt werden, um für die Erbersatzsteuer ansparen zu können.
Ein interessanter Aspekt: Die Erbersatzsteuer ist im Verhältnis oft niedriger als die Summe der Steuer, die bei mehreren Erbfällen über 30 Jahre im Privatvermögen angefallen wäre. Beispiel: Ohne Stiftung würde vielleicht erst von den Eltern an die Kinder Erbschaftsteuer fällig, dann 30 Jahre später von diesen an die Enkel wieder – zweimal Steuern. Die Stiftung zahlt in derselben Zeitspanne nur einmal. Allerdings haben Privatpersonen wiederum die Möglichkeit, durch Schenkungen im 10-Jahres-Takt viel Vermögen steuerfrei innerhalb der Familie zu übertragen (alle 10 Jahre Freibeträge erneut nutzen). Hier muss man genau rechnen, was günstiger ist. Oft entscheidet man sich für die Stiftung weniger aus Steuerspargründen, sondern wegen der anderen genannten Vorteile (Schutz, Kontrolle) – und nimmt die Steuern in Kauf. Sollte es rein um Steuerminimierung gehen, gibt es auch Alternativen wie Familiengesellschaften oder Gestaltungen, bei denen man alle 10 Jahre direkt auf Kinder überträgt, solange man lebt. Daher ist die Familienstiftung wirklich ein Instrument, das man ganzheitlich betrachten muss: Sie kann Steuervorteile bieten, aber man darf nicht blind dafür sein, dass initial Schenkungsteuer und alle 30 Jahre Erbersatzsteuer anfallen. Mit einer individuellen Beratung lässt sich durchrechnen, ob die laufenden Ertragssteuern (die ja in der Stiftung geringer sind) und der Vermögensschutz diese punktuellen Steuerereignisse ausgleichen oder überwiegen.
g) Weitere steuerliche Punkte
Abschließend sei erwähnt, dass beim Halten von Immobilien in der Stiftung weitere Steuerregeln greifen wie bei jedem Vermieter: Abschreibungen können vorgenommen werden, Erhaltungsaufwendungen abgezogen etc., was die Steuerlast auf Stiftungsebene weiter mindern kann. Auch kann die Stiftung neue Immobilien erwerben – hier fällt wiederum Grunderwerbsteuer an wie üblich, da normale Käufe keine Ausnahme genießen. Bei sehr großen Stiftungen, die operativ tätig werden (z.B. Entwicklung von Immobilienprojekten), ist zu prüfen, ob sie nicht doch gewerblich wird. Das sollte vermieden werden, damit der Gewerbesteuervorteil nicht verloren geht. Hier hilft eine strikte Trennung: Die Familienstiftung agiert idealerweise nur als Vermögensverwalterin. Wenn größere Bautätigkeiten anstehen, könnte man etwa eine Tochter-GmbH gründen, um die Gewerblichkeit aus der Stiftung rauszuhalten.
Zusammengefasst: Steuern sind kein Hindernis, aber sie bestimmen die Spielregeln. Wer den Schritt in die Stiftung wagt, sollte ein schlüssiges Steuerkonzept haben, um alle Vergünstigungen zu nutzen und Fallstricke (z.B. die 20.000-€-Grenze bei Nachdotierungen oder die 30-Jahres-Frist) im Blick zu behalten.
Erbrechtliche Aspekte und Pflichtteilsfragen
Neben rechtlichen und steuerlichen Erwägungen spielt das Erbrecht eine große Rolle, wenn es um das Übertragen von Immobilien in Stiftungen geht. Schließlich greift man durch eine Stiftungsgestaltung aktiv in die normale Erbfolge ein. Das Ziel ist ja gerade, Nachfolgekonflikte zu vermeiden – doch man muss es richtig anstellen, damit das gelingt und nicht neue Probleme entstehen.
Vermeidung von Erbstreit: Indem der Stifter sein Vermögen (bzw. einen großen Teil davon) in die Stiftung einbringt, entzieht er es dem klassischen Nachlass. Die Immobilie etwa gehört beim Ableben des Stifters dann nicht mehr zur Erbmasse, sondern ist schon zuvor „verschenkt“ worden. Die Erben (Kinder, Ehegatte etc.) erben also nicht die Immobilie an sich, sondern sie sind nur noch indirekt über die Stiftung versorgt. Der Vorteil: Streitigkeiten über die Immobilie selbst – verkaufen, behalten, wer zieht ein, Ausgleichszahlungen – entfallen. Die Stiftung besitzt das Haus, punkt. Die Familienmitglieder können höchstens darüber diskutieren, wer welchen Nutzen daraus ziehen darf, aber auch das ist ja durch die Satzung vorgegeben (z.B. wer im Haus wohnen darf oder wie die Mieteinnahmen verteilt werden). Somit kann eine gut konstruierte Familienstiftung ein regelrechter Friedensstifter in der späteren Erbengemeinschaft sein. Kein Patchwork-Erbe kann das Vermögen zerschlagen, weil die Entscheidungsgewalt dem Stiftungsorgan obliegt und nicht den einzelnen Erben.
Pflichtteilsansprüche entfernter: Allerdings darf man nicht vergessen, dass nahe Angehörige (Kinder, Ehepartner) im Erbfall Pflichtteilsansprüche geltend machen können, wenn sie durch die Stiftungsgestaltung weniger erhalten, als ihnen gesetzlich zustünde. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils in Geld. Angenommen ein Vater hat zwei Kinder, die gesetzlich je 50% erben würden. Wenn nun das gesamte Vermögen bereits zu Lebzeiten in eine Stiftung geflossen ist und die Kinder dadurch im Erbfall formal nichts erben, könnten sie von der Erbmasse (die ja dann kaum noch was enthält) ihren Pflichtteil fordern. Problem: Die Immobilie ist nicht mehr im Nachlass, also schauen die Kinder ins Leere – wären da nicht die Regeln über Pflichtteilsergänzungsansprüche. Nach § 2325 BGB werden Schenkungen, die der Erblasser innerhalb der letzten 10 Jahre vor seinem Tod gemacht hat, dem Nachlass fiktiv hinzugerechnet, um Pflichtteilsansprüche zu berechnen (wobei die Anrechnung pro Jahr des Zurückliegens um 1/10 abnimmt). Das bedeutet: Hat der Stifter seine Immobilie kurz vor seinem Tod der Stiftung übereignet, so können enterbte Angehörige so tun, als wäre diese Schenkung noch Teil des Erbes – und dementsprechend ihren Anteil in Geld fordern.
Konsequenz: Timing ist alles! Wer die Stiftung als Instrument nutzen will, um ggf. Pflichtteilsberechtigte auszubremsen (etwa weil man ein Kind enterben oder den Zugriff des Staates via Pflichtteil vermeiden möchte), sollte die Übertragung mindestens 10 Jahre vor dem Todesfall vorgenommen haben. Nur dann fällt der Schenkungswert voll aus der Pflichtteilsberechnung heraus. Gleichzeitig darf der Stifter nicht bis zu seinem Lebensende alle Vorteile behalten haben, sonst startet die 10-Jahres-Frist gar nicht. Wichtig: Ein Nießbrauchsvorbehalt kann dazu führen, dass die 10-Jahres-Frist nicht läuft, denn juristisch wird argumentiert, der Erblasser habe sich einen Genuss am Vermögen vorbehalten und daher war es keine voll wirksame Schenkung im Sinne des Pflichtteilsrechts. Das bedeutet, wer die Immobilie zwar an die Stiftung gibt, aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht behält und dann nach 12 Jahren verstirbt, der riskiert, dass die enterbten Erben trotzdem Pflichtteilsergänzung verlangen können – weil die Zehnjahresfrist möglicherweise nie zu laufen begann (das ist ein komplexer Rechtsbereich, es hängt vom Maß der Nutzungsrechte ab). Hier sollte unbedingt erbrechtlicher Rat eingeholt werden. Gegebenenfalls muss man einen Kompromiss finden: Entweder auf den Nießbrauch verzichten (wenn Pflichtteilsvermeidung oberste Priorität hat) oder bewusst in Kauf nehmen, dass Pflichtteile doch anfallen und dafür Vorsorge treffen.
Familienstiftung als Pflichtteilsschutz: Trotz dieser Feinheiten lässt sich insgesamt sagen, dass eine Familienstiftung helfen kann, den Pflichtteilsanspruch ungeliebter oder externer Erben zu reduzieren. Z.B. in zweiten Ehen oder bei unverheirateten Partnerschaften kann es attraktiv sein, Vermögen lieber in eine Stiftung einzubringen und z.B. den Lebenspartner als Begünstigten einzusetzen, statt alles dem gesetzlichen Erbrecht zu überlassen (wo vielleicht entfernte Verwandte sonst Pflichtteile fordern könnten). Man muss es nur rechtzeitig tun. Ein erfahrener Berater – wie Dr. Fiala – kann aufzeigen, welche Konstellation hier vorteilhaft ist.
Enterbte und Stiftung: Für den extremen Fall, dass jemand absichtlich seine Kinder enterben will und stattdessen das Vermögen in eine Stiftung stecken möchte (z.B. für wohltätige Zwecke oder zur Sicherung nur bestimmter Angehöriger), gilt das oben gesagte in besonderem Maße. Oft wird versucht, durch frühzeitige Stiftungsgründung und ausreichend Abstand zum Erbfall den Kindern den Pflichtteil zu entziehen. Das ist rechtlich heikel, aber bis zu einem gewissen Grad machbar. Jedoch soll hier der Alarmmodus greifen: Solche Manöver können zu erbitterten Rechtsstreitigkeiten führen, wenn die Enterbten sich unfair behandelt fühlen. Darum empfehlen wir immer, möglichst Lösungen zu finden, die keine komplett Verlierer hinterlassen. Eine Familienstiftung kann z.B. auch als Kompromiss dienen: Die Kinder erhalten zwar nicht direkt die Immobilie, aber sie sind als Destinatäre eingebunden und profitieren von ihr. Damit sind sie zwar nicht Erben im klassischen Sinne, aber auch nicht leer ausgegangen. Solche Konstruktionen müssen sauber kommuniziert werden, um späteren Unfrieden zu vermeiden.
Erben als Stiftungsvorstände: Ein weiterer erbrechtlicher Aspekt ist die Frage, wie die zukünftige Verwaltung der Stiftung nach dem Tod des Stifters aussieht. Häufig wird in der Satzung geregelt, dass nahe Angehörige (Kinder, Ehepartner) im Vorstand oder zumindest im Stiftungsrat sitzen sollen. Damit behalten die Erben indirekt eine Kontrolle über das Familienvermögen, auch wenn es ihnen nicht direkt gehört. Das kann tröstlich sein und vermeidet das Gefühl, „entmündigt“ zu werden. So kann z.B. bestimmt werden, dass der älteste Sohn den Vorsitz im Stiftungsvorstand übernimmt, die Tochter ebenfalls Vorstand wird etc., oder man setzt einen externen Treuhänder plus Familienmitglieder ein. Erbrechtlich ist das deswegen relevant, weil es den Übergang regelt: Die Erben erben formal zwar nichts von der Immobilie, aber sie übernehmen Posten in der Stiftung. Dadurch findet doch eine Art dynastischer Fortführung statt, nur eben auf institutioneller Ebene.
Flexibilität für Unvorhergesehenes: Bei aller Planung sollte eine Stiftungssatzung auch Szenarien abdecken wie: Was, wenn alle Begünstigten sterben? Oder wenn eine Familienlinie ausstirbt? Oder falls sich eine spätere Generation komplett aus der Stiftung zurückziehen will? Man kann Klauseln vorsehen, die etwa erlauben, die Stiftung nach vielen Jahrzehnten aufzulösen (mit Genehmigung der Behörde) und das Vermögen dann an die lebenden Familienmitglieder zu verteilen. Solche Klauseln sind jedoch mit Vorsicht zu formulieren, denn sie könnten die Asset Protection schwächen. Je „auflösbarer“ die Stiftung, desto weniger sicher ist das Vermögen gebunden. Dennoch, im Sinne der Nachfahren, die man nicht ewig binden will, kann man zumindest Regelungen für den Notfall treffen.
In Summe bietet die Familienstiftung erhebliche erbrechtliche Vorteile: Kontinuität, Streitvermeidung, Schutz vor Zersplitterung. Gleichzeitig muss man die Pflichtteilsthematik gut berücksichtigen und so handeln, dass man niemanden ungewollt entrechtet, oder eben bewusst und rechtzeitig disponiert, wenn das die Absicht ist.
Ausländische Stiftungslösungen (z. B. Liechtenstein) – Optionen für globale Vermögen
Neben der klassischen deutschen Familienstiftung lohnt ein Blick über die Grenze: Es existieren ausländische Stiftungskonzepte, die für Vermögensplanung in Betracht kommen. Besonders bekannt in diesem Zusammenhang ist die Liechtensteinische Stiftung. Vermögende Deutsche haben in der Vergangenheit öfter Liechtensteiner Stiftungen oder sogenannte Trusts in anderen Ländern genutzt, um ihr Vermögen zu strukturieren. Welche Vorteile und Risiken bieten solche Modelle gegenüber der deutschen Familienstiftung?
Vorteile einer Liechtenstein-Stiftung
- Flexibilität und Gestaltung: Das Stiftungsrecht in Liechtenstein ist sehr flexibel. Stifter können im Stiftungsgeschäft und in sogenannten By-Laws (internen Reglements) detailliert festlegen, wie die Stiftung geführt wird. Man kann sich als Stifter weitgehende Einflussrechte sichern, wie z.B. das Recht, Mitglieder des Stiftungsrats (vergleichbar mit dem Vorstand) jederzeit abzuberufen oder selbst als Protektor über der Stiftung zu stehen. Auch kann der Stifter – anders als in Deutschland – unter bestimmten Bedingungen selbst Begünstigter sein und sich Leistungen auszahlen lassen, ohne die Anerkennung der Stiftung zu gefährden. Diese Flexibilität geht über das hinaus, was deutsche Stiftungen erlauben, da hier die Behörde streng darauf achtet, dass das Vermögen wirklich verselbständigt ist und der Stifter nicht heimlicher Herr im Haus bleibt.
- Vertraulichkeit: Liechtenstein bietet hohe Diskretion. Es gibt dort zwar ein Stiftungsregister, aber Familienstiftungen können auf Wunsch nicht öffentlich registriert sein (nur eine Hinterlegungsanzeige beim Amt, ohne Veröffentlichung der Details). Die Begünstigtenliste bleibt in der Regel vertraulich. Für Personen, die Wert auf Privatsphäre legen und nicht möchten, dass ihr Vermögensgebilde öffentlich einsehbar ist, kann das ein Argument sein. In Deutschland dagegen sind Stiftungen – auch Familienstiftungen – oft mit gewissen Angaben öffentlich registriert, und zumindest die Satzung ist der Behörde bekannt.
- Steuerliche Aspekte im Ausland: Liechtenstein selbst erhebt auf Stiftungen nur eine minimale jährliche Pauschalsteuer (~1.000 CHF, je nach Kapital). Es gibt keine Schenkung- oder Erbschaftsteuer in Liechtenstein. Das bedeutet, aus Sicht Liechtensteins ist es sehr steuergünstig, eine Stiftung zu haben. Wenn die Stiftung Einkünfte erzielt, unterliegen diese dort nur einer moderaten Ertragssteuer (und falls die Stiftung nur Vermögen verwaltet und keine aktive Handelsgesellschaft betreibt, gibt es Modelle, wo sogar das weitgehend steuerneutral ist). Allerdings muss man hier ganz klar unterscheiden: Sobald der Stifter oder die Begünstigten in Deutschland steuerpflichtig sind, greifen deutsche Steuerregeln trotzdem (dazu gleich).
- Kein Erbersatzsteuer-Mechanismus: Anders als Deutschland kennt Liechtenstein keine 30-Jahre-Zwangsbesteuerung. Eine liechtensteinische Stiftung könnte also theoretisch über Generationen wachsen, ohne jemals einen „Erbfall“ versteuern zu müssen. Das macht sie attraktiv für wirklich langfristig angelegten Vermögensaufbau.
- Internationales Vermögen und Wohnsitzverlagerung: Für Personen, die planen, aus Deutschland fortzuziehen oder bereits im Ausland leben, kann eine Liechtensteiner Stiftung eine neutrale Holding-Struktur sein. Zieht jemand etwa in ein Land, wo Familienstiftungen nicht anerkannt sind oder wo ein Trust besser funktioniert, kann die Liechtensteiner Lösung sehr anpassungsfähig sein. So lassen sich Immobilien im Ausland, Unternehmensbeteiligungen und anderes in einer solchen Stiftung bündeln.
Risiken und Unterschiede
- Deutsche Besteuerung trotz ausländischer Stiftung: Wer als Deutscher eine Stiftung in Liechtenstein gründet und weiterhin in Deutschland steueransässig ist, wird feststellen, dass das deutsche Finanzamt diese Stiftung steuerlich ähnlich behandelt wie eine deutsche. Die Übertragung von Vermögen (z.B. einer Immobilie in Deutschland) an die liechtensteinische Stiftung löst deutsche Schenkungsteuer aus – inklusive der gleichen Freibetragsproblematik. Meist wird eine ausländische Familienstiftung sogar wie ein Angehöriger der Steuerklasse III behandelt, wenn es um Steuerklassen geht, weil es keine spezifische Regelung gibt. Das bedeutet u.U. nur 20.000 € Freibetrag und hohe Steuersätze. Hier kann allerdings Gestaltungsberatung ansetzen, etwa indem man die Begünstigten vertraglich fixiert, um doch noch günstigere Konditionen zu erreichen. Aber man darf nicht glauben, dass die ausländische Stiftung per se eine Steuerersparnis bringt – die deutschen Regeln greifen je nach Konstellation ähnlich zu wie bei einer inländischen Stiftung.
- CFC-Regelungen (Hinzurechnungsbesteuerung): Deutschland hat im Außensteuergesetz Vorschriften, die verhindern sollen, dass im Ausland „geparkte“ Vermögen unversteuert bleiben (Stichwort Hinzurechnungsbesteuerung). Allerdings greifen diese typischerweise, wenn ein Steuerinländer an einer ausländischen Körperschaft beteiligt ist. Bei einer Stiftung gibt es formal keine Anteile. Dennoch könnte das Finanzamt versuchen, in bestimmten Fällen die Erträge der ausländischen Stiftung dem Stifter oder den Begünstigten zuzurechnen, insbesondere wenn diese Erträge im Ausland niedrig besteuert werden. Es ist ein komplexes Feld, da Stiftungen Sondergebilde sind – aber man sollte sich bewusst sein, dass aus deutscher Sicht eine ausländische Familienstiftung nicht automatisch als völlig unabhängiges Steuersubjekt gesehen wird. Insbesondere Ausschüttungen an deutsche Destinatäre werden wie Kapitalerträge besteuert (Abgeltungsteuer). Selbst wenn die Stiftung keine Ausschüttung vornimmt, können gewisse Konstellationen zu einer Besteuerung führen, wenn der Stifter maßgeblich Einfluss hat und in D lebt.
- Rechtliche Kontrolle und Anfechtbarkeit: Ein weiterer Unterschied: In Liechtenstein gibt es keine staatliche Stiftungsaufsicht wie in Deutschland. Die Kontrolle obliegt dem Stiftungsrat und ggf. einem Aufsichtsorgan, das man freiwillig einrichtet. Das bedeutet, es besteht etwas mehr Eigenverantwortung. Konflikte werden im Zweifel vor liechtensteinischen Gerichten ausgetragen. Für eine deutsche Familie ist das ein fremdes Terrain. Man muss Vertrauen haben in die eingesetzten Personen und das fremde Rechtssystem. Sollte es Streit unter Begünstigten geben oder Missmanagement durch den Stiftungsrat, ist es schwieriger für deutsche Betroffene, ihre Rechte durchzusetzen, als es bei einer deutschen Stiftung der Fall wäre (wo die Behörde zumindest einen gewissen Rahmen vorgibt und man zur Not in Deutschland klagen kann).
- Kosten und Administration: Die Gründung einer Stiftung in Liechtenstein ist mit Kosten verbunden (Beratungsgebühren, Eintragungsgebühren) und sie benötigt einen lokalen Stiftungsrat (mindestens ein Mitglied muss in Liechtenstein ansässig oder eine dort zugelassene Person sein). Oft werden Treuhänder als Stiftungsräte eingesetzt, was jährliche Gebühren bedeutet. Insgesamt ist der Unterhalt einer Liechtenstein-Stiftung für normale Vermögen teurer als eine deutsche Stiftung, die man vielleicht im Familienkreis verwaltet. Daher lohnen sich solche Modelle meist erst ab einem größeren Volumen, oder wenn spezifische Gründe vorliegen.
Typische Einsatzszenarien: Wann greifen Vermögende zu einer ausländischen Stiftung? Einige Beispiele:
- Internationale Familien: Wenn die Familie global verteilt ist (z.B. Immobilieneigentümer lebt teils in Deutschland, teils im Ausland, Kinder im Ausland), kann eine neutrale Stiftung in Liechtenstein oder einer ähnlichen Jurisdiktion die Vermögensverwaltung zentralisieren. So vermeidet man, dass nur das deutsche Recht alles bestimmt, und kann ggf. Vorteile verschiedener Länder nutzen.
- Asset Protection über Landesgrenzen: Liechtensteinische Stiftungen wurden historisch auch genutzt, um Vermögen vor dem Zugriff des deutschen Staates oder Dritter zu schützen, insbesondere in Zeiten, als das Bankgeheimnis dort stark war. Auch heute bieten sie einen gewissen Schutz, allerdings ist die Transparenz stark gestiegen (Stichwort automatischer Informationsaustausch). Sie sind kein Freifahrtschein mehr für Steuerhinterziehung – davon ist dringend abzuraten. Legale Asset-Protection kann aber z.B. darin liegen, dass man Vermögen frühzeitig ins Ausland verbringt, bevor etwa ein unternehmerisches Risiko in Deutschland eingegangen wird. Wenn korrekt deklariert und versteuert, ist das nicht illegal.
- Trust-Alternative: Deutschland kennt kein eigenes Trustrecht (wie in angloamerikanischen Ländern üblich). Manch einer würde gern einen Trust errichten, um Vermögen treuhänderisch für die Familie zu halten. Da Trusts hier aber nicht rechtssicher funktionieren, greift man auf die Stiftung in Liechtenstein zurück, die sozusagen den selben Zweck erfüllt wie ein Trust. Liechtenstein erlaubt auch tatsächlich angloamerikanische Trusts, aber die liechtensteinische Stiftung ist populärer, weil sie eben ein in Kontinentaleuropa anerkanntes Rechtsinstitut ist. In Österreich z.B. wird eine FL-Stiftung als solche anerkannt, in Deutschland im Prinzip auch als eigenständige jur. Person.
- Spezielle steuerliche Gestaltungen: In manchen Fällen – mit hochkomplexer Struktur – kann eine ausländische Stiftung Teil einer Strategie sein, um bestimmte Steuervorteile auszunutzen (z.B. Finanzierungstricks, Double-Dip-Modelle etc.). Das geht aber weit über das hinaus, was hier dargestellt werden soll und ist heutzutage auch durch viele Abkommen eingeschränkt.
Fazit zu ausländischen Stiftungen: Für den Durchschnitts-Immobilienbesitzer, selbst im gehobenen Bereich, dürfte die deutsche Familienstiftung meist die naheliegendste und sicherste Lösung sein, weil sie im vertrauten Rechtsrahmen liegt und von den deutschen Behörden akzeptiert ist. Ausländische Stiftungen kommen ins Spiel, wenn sehr spezifische Bedürfnisse bestehen (höhere Flexibilität, internationale Aspekte, besondere Asset-Protection-Ziele). Sie sollten aber nie ohne fundierte Beratung angegangen werden, da die Fehlerquellen zahlreich sind. Beispielsweise haben wir die Pflichtteilsthematik angesprochen: Auch ein ausländisches Konstrukt schützt nicht absolut vor Pflichtteilen, denn deutsches Recht kann unter Umständen trotzdem Ansprüche gegen den Stifter oder seine Rechtsnachfolger auslösen, wenn das deutsche Pflichtteilsrecht verletzt wird. Ebenso kann ein ausländisches Vehikel bei falscher Handhabung vom Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch angesehen werden.
Ein Tipp: Falls Sie solche Optionen erwägen, ist es sinnvoll, einen Experten zu konsultieren, der sowohl das deutsche Recht als auch das liechtensteinische (oder das jeweilige ausländische) Recht gut kennt. Dr. Fiala und Kollegen beispielsweise haben Erfahrungen mit Trust- und Stiftungsmodellen im Ausland und können aufzeigen, ob dies im konkreten Fall Vorteile bringt oder ob eine nationale Lösung besser ist.
Risiken, Fallstricke und worauf Sie achten sollten
Bei all den Vorteilen einer Immobilienübertragung in eine Stiftung gibt es natürlich auch Risiken und Fallstricke. Hier fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen, die man im Hinterkopf behalten sollte:
- Endgültigkeit der Übertragung: Haben Sie sich einmal für die Stiftung entschieden und das Objekt übertragen, gibt es kein Zurück. Der Verlust des direkten Eigentums kann emotional schwer wiegen. Man muss für sich klären: Bin ich bereit, mich von „meinem Haus“ zu trennen und es künftig als „Familienstiftungshaus“ zu sehen? Nur wer innerlich diese Entscheidung getroffen hat, sollte fortfahren. Andernfalls drohen im Nachhinein Reue und vielleicht Versuche, die Stiftung zu umgehen – was zu internen Konflikten führen kann.
- Komplexität und Kosten: Die Strukturierung über eine Stiftung ist deutlich komplexer als z.B. eine einfache Testamentserrichtung oder Schenkung an die Kinder. Dies bedeutet höhere initiale Kosten (Notar, Anwalt, Beratung) und laufende Aufwendungen (Verwaltung, Buchhaltung, Steuererklärungen). Für kleinere Immobilienvermögen könnte das Kosten-Nutzen-Verhältnis ungünstig sein. Daher richtet sich dieses Instrument vor allem an wirklich vermögende Privatpersonen, die eine oder mehrere Immobilien mit erheblichem Wert langfristig managen wollen. Ein einzelnes Reihenhaus im Wert von 300.000 € würde man eher nicht in eine Stiftung packen – da wären die Kosten relativ hoch im Vergleich zum Nutzen. Ab einigen Millionen Euro Immobilienwert jedoch sieht die Rechnung deutlich besser aus.
- Steuerliche Fehleinschätzung: Ein häufiger Fehler ist, die Steuersituation falsch einzuschätzen. Beispielsweise die Annahme „in der Stiftung spare ich mir die Erbschaftsteuer komplett“ – was so nicht stimmt wegen Schenkungsteuer am Anfang und Erbersatzsteuer auf lange Sicht. Oder der Glaube, man könne beliebig Vermögen nachlegen ohne Steuer (wie gezeigt, geht das nur sehr begrenzt). Ebenso kann die Enttäuschung groß sein, wenn man feststellt, dass Ausschüttungen doch noch mit Abgeltungsteuer belegt sind – manche denken, alles sei steuerfrei in der Stiftung, was ein Irrtum ist. Umgekehrt gibt es Fälle, wo Leute unnötig Angst vor der Steuer haben und deshalb zögern, obwohl die Belastung unterm Strich handhabbar wäre. Lösung: Unbedingt im Vorfeld einen Steuerberater hinzuziehen, der ein detailliertes Rechenmodell aufstellt: Was kostet die Gründung (Schenkungsteuer)? Wie entwickelt sich die laufende Steuerbelastung vs. Privatmodell? Wann fällt Erbersatzsteuer an und in welcher Größenordnung? Mit diesen Zahlen lässt sich fundiert entscheiden.
- Fehlerhafte Satzung und Governance-Probleme: Die Stiftungssatzung ist das Herzstück. Unklare Formulierungen oder zu enge/zu großzügige Regelungen können später Schwierigkeiten bereiten. Beispiel: Wenn die Satzung die Begünstigten nicht eindeutig bestimmt, kann es Rechtsunsicherheit geben, wer Anspruch hat. Oder wenn der Verteilungsschlüssel für Ausschüttungen unklar ist, könnten Familienstreitigkeiten entstehen – genau das, was man ja vermeiden wollte. Auch die Zusammensetzung des Vorstands will wohl überlegt sein: Setzt man z.B. alle drei Kinder gleichberechtigt in den Vorstand, kann das funktionieren – oder auch zu Blockaden führen, wenn sie sich uneinig sind. Evtl. ist es besser, einen externen Professional als neutralen Vorstand einzusetzen, um Streit zu moderieren. Tipp: Arbeiten Sie mit erfahrenen Stiftungsexperten die Satzung durch. Und planen Sie Mechanismen für Konfliktfälle: etwa Mehrheitsentscheidungen, Vetorechte, Mediationsklauseln.
- Umgang mit Immobilien innerhalb der Stiftung: Ein operatives Risiko: Die Immobilien im Stiftungsvermögen müssen weiterhin gemanagt werden – Mietverträge, Instandhaltung, eventuelle Verkäufe oder Zukäufe. Wenn der Stifter bisher alles selbst gemacht hat, muss er nun entweder als Teil des Stiftungsorgans weiter aktiv bleiben oder Aufgaben delegieren. Ein schlechtes Management kann auch in der Stiftung den Wert des Vermögens gefährden. Theoretisch könnten sogar Gläubiger der Stiftung (wenn sie z.B. Schulden aufnimmt) ans Vermögen wollen, obwohl persönliche Gläubiger der Familie keinen Zugriff haben. Daher sollte die Stiftung solide wirtschaften, um gar nicht erst in solche Situationen zu kommen.
- Akzeptanz in der Familie: Alle betroffenen Familienmitglieder sollten möglichst früh ins Boot geholt werden. Eine Stiftung „über die Köpfe hinweg“ zu gründen kann zu Unverständnis führen. Es ist ratsam, den engsten Kreis offen über die Pläne zu informieren und die Vorteile zu erläutern. Wenn Kinder das Gefühl haben, ihnen wird etwas weggenommen (das Erbe), kann das emotional belasten. Hier hilft es, klarzustellen: „Ihr verliert nichts – im Gegenteil, wir sichern es für euch. Ihr bekommt euren Nutzen, nur eben nicht alles auf einmal und nicht zum Verschleudern.“ Oft sind nach einer gewissen Gewöhnungszeit alle einverstanden, vor allem wenn sie sehen, dass es professionell verwaltet wird und langfristig mehr Vor- als Nachteile bietet.
- Alternative Lösungen bedenken: Eine Familienstiftung ist nicht das einzige Mittel für Vermögensschutz und Nachfolge. Es gibt auch Familienpools (zum Beispiel die Gründung einer Familiengesellschaft, in die Immobilien eingebracht werden, wie etwa eine Familien-KG oder GmbH & Co. KG), klassische Immobilien-GmbHs, Übertragungen mit Nießbrauchvorbehalt im Familienkreis, oder sogar die bewährte Strategie, alle 10 Jahre Freibeträge zu nutzen durch Schenkungen. Jede Methode hat Vor- und Nachteile. Ein Fallstrick wäre, sich auf die Stiftung zu versteifen, obwohl ein einfacheres Mittel vielleicht gereicht hätte. Daher sollte man im Beratungsprozess auch Alternativen prüfen. Manche Kanzleien (wie z.B. Dr. Fialas Beratungsteam) bieten explizit an, ergebnisoffen zu schauen, was am besten passt – statt blind eine Stiftung zu empfehlen. Genau das sollte man in Anspruch nehmen, um sicherzugehen, dass man die optimale Lösung wählt.
Unterm Strich gilt: Die Familienstiftung ist ein hervorragendes Werkzeug, aber kein Allheilmittel für jeden. Wo sie passt, kann sie enorme Vorteile bringen. Wo nicht, sollte man lieber andere Wege gehen. Wichtig ist die maßgeschneiderte Ausgestaltung und die fortlaufende Betreuung, damit aus dem Segen kein Fluch wird.
Fazit: Individuelle Beratung und nächste Schritte – Handeln Sie jetzt
Die Übertragung einer Immobilie in eine Stiftung – speziell in eine deutsche Familienstiftung – ist ein mächtiger Weg, um Immobilienvermögen rechtlich abzusichern, steuerlich zu optimieren und die Familiennachfolge langfristig zu regeln. Insbesondere für vermögende Privatpersonen oder Unternehmer mit großem Immobilienbesitz bietet dieses Modell die Chance, das Lebenswerk über Generationen zu bewahren und gleichzeitig persönlich etwas ruhiger schlafen zu können: Das Vermögen ist vor vielen Unwägbarkeiten geschützt und die finanzielle Versorgung der Familie ist geordnet.
Allerdings haben wir auch gesehen, dass dieses Thema vielschichtig ist. Jeder Fall ist anders. Die konkreten Vorteile und möglichen Nachteile hängen von Ihrer individuellen Situation ab: Wie groß ist Ihr Immobilienvermögen? Wie verteilt es sich (Wohnungen, Gewerbe, In- oder Ausland)? Wie ist Ihre familiäre Konstellation (verheiratet, Kinder, Patchworkfamilie)? Welche Ziele verfolgen Sie vorrangig (Steuern sparen, Streit vermeiden, philanthropisch wirken)? Und nicht zuletzt: Sind Sie bereit, Verantwortung an eine neue Struktur abzugeben und die damit verbundenen Formalitäten zu tragen?
Weil es keine Pauschalantwort gibt, ist der dringende Rat: Lassen Sie Ihre persönliche Situation prüfen. Nutzen Sie eine professionelle, unabhängige Beratung, um festzustellen, ob eine Familienstiftung für Sie das richtige Instrument ist, oder ob Alternativen besser passen. Dabei sollten sowohl rechtliche als auch steuerliche Experten eingebunden sein, idealerweise mit Erfahrung im Stiftungsrecht und Vermögensnachfolge.
Zögern Sie nicht, den ersten Schritt zu machen. Je früher Sie mit der Planung beginnen, desto mehr Gestaltungsfreiheit haben Sie – und desto eher profitieren Sie von den Vorteilen. Warten Sie nicht auf eine Krise (sei es eine plötzliche Erkrankung, ein Erbstreit am Horizont oder steuerliche Gesetzesverschärfungen), sondern werden Sie proaktiv. Gerade die Umsetzung einer Stiftung kann Monate dauern; es ist also sinnvoll, rechtzeitig zu starten.
Wenn Sie nach der Lektüre dieses Beitrags das Gefühl haben, dass dieses Thema für Sie relevant sein könnte, empfehlen wir ein persönliches Beratungsgespräch mit Dr. Fiala. Als erfahrener Experte auf dem Gebiet Vermögensschutz, Stiftungen und Nachfolgeplanung kann Dr. Fiala Ihnen detailliert aufzeigen, welche Möglichkeiten in Ihrem konkreten Fall bestehen. Gemeinsam analysieren Sie Ihre Ziele und können eine maßgeschneiderte Lösung entwickeln – sei es die Gründung einer Familienstiftung, die Einrichtung eines Nießbrauchmodells, ein ausländisches Stiftungskonzept oder eine Kombination mehrerer Strategien.
Kontaktieren Sie uns noch heute, um einen unverbindlichen Beratungstermin zu vereinbaren. Schieben Sie die Sicherung Ihres Immobilienvermögens nicht auf die lange Bank. Mit der richtigen Gestaltung können Sie Ihr Vermögen nicht nur vor unnötigen Steuern und Risiken schützen, sondern auch dafür sorgen, dass Ihr Lebenswerk in guten Händen bleibt – zum Wohle Ihrer Familie und ganz in Ihrem Sinne.
Ihr Vermögen verdient die beste Obhut. Nutzen Sie die Vorteile der Stiftungslösungen und lassen Sie sich von Dr. Fiala und seinem Team kompetent und seriös begleiten. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um aktiv zu werden und die Weichen für eine sichere Zukunft Ihres Immobilienvermögens zu stellen. Greifen Sie zum Hörer oder schreiben Sie uns – wir kümmern uns um den Rest.
