Einleitung
Der Immobilienmarkt boomte in den letzten Jahrzehnten scheinbar unaufhaltsam – zumindest wenn man in Euro oder anderen Papierwährungen rechnet. Häuser und Wohnungen galten als „Betongold“, ein sicherer Hafen in Zeiten niedriger Zinsen und Inflation. Doch wie sieht es aus, wenn man Immobilien nicht in inflationsanfälligen Währungen, sondern in Gold bewertet? Die Ergebnisse überraschen: Nominal sind Immobilienpreise gestiegen, real – in Gold gemessen – befinden sie sich im Abschwung. Diese Diskrepanz ist mehr als nur eine akademische Spielerei. Sie verdeutlicht eine monetäre Illusion, die besonders Investoren verstehen sollten. In diesem Artikel analysieren wir wissenschaftlich fundiert, aber verständlich, die Entwicklung des Immobilienmarktes im Vergleich zum Goldpreis. Wir betrachten historische Extreme wie die Weimarer Hyperinflation, aktuelle globale Trends und ziehen Lehren für die kommenden Jahre. Zahlreiche Diagramme und Fakten untermauern die Analyse.
Nominale vs. reale Wertentwicklung: Immobilien in Gold gemessen
Immobilienpreise scheinen seit Jahrzehnten immerzu zu steigen – doch das gilt nur nominal, also in der jeweiligen Währung. Real, in Gold bewertet, zeigt sich oft ein ganz anderes Bild. Während Papiergeld an Kaufkraft verliert, bleibt Gold über lange Zeiträume ein stabiler Wertmaßstab. Dadurch relativieren sich die vermeintlichen Rekordpreise am Immobilienmarkt erheblich.
Abb. 1: Vergleich des MSCI Welt Immobilienindex nominal in EUR – Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold (grüne Kurve, oben) und real in Gold (rote Kurve, unten) von 1999 bis Anfang 2025.
Die gegenläufige Entwicklung ist deutlich: In Euro bewertet erreicht der Index fast doppelt so hohe Stände wie 1999, während er in Gold bewertet auf einen Bruchteil seines früheren Werts fällt. Erläuterung: Nominal notiert der Index Anfang 2025 etwa auf dem Hoch von 2007 (dem Beginn der globalen Finanzkrise), wohingegen er in Gold gemessen bereits wieder auf dem Tief von 2009 liegt – also dem Niveau am Ende der Finanzkrise. Seit seinem säkularen Höchststand um das Jahr 2000 hat der weltweite Immobilienindex über 82 % an Kaufkraft verloren, wenn man ihn in Gold rechnet. In Euro dagegen steht ein Plus von knapp 100 % zu Buche. Mit anderen Worten: Die Währung (€) verlor seit 2000 mehr an Wert als die Immobilien gewannen. Die Maßeinheit schrumpft also schneller als das, was gemessen wird. Diese monetäre Illusion lässt Immobilien als „wertstabil“ erscheinen, obwohl sie real längst an Wert einbüßen. Die Folge: Wer vor 20 Jahren statt in ein Haus in entsprechendes Gold investierte, hat heute einen wesentlich höheren realen Gegenwert.
Was steckt hinter der Diskrepanz?
Warum entsteht eine so starke Diskrepanz zwischen nominaler und realer (in Gold bewerteter) Immobilienpreis-Entwicklung? Hauptsächlich sind zwei Faktoren am Werk:
- Geldentwertung (Inflation): Zentralbanken haben seit Jahrzehnten die Geldmenge ausgeweitet. Seit der Loslösung vom Goldstandard 1971 unterliegt Papiergeld keiner festen Bindung mehr. Das führt dazu, dass eine Geldeinheit (z.B. 1 Euro) an Kaufkraft verliert. Preise aller Vermögenswerte – ob Aktien, Immobilien oder Rohstoffe – steigen nominal, teils unabhängig von realen Gegenwerten. Dieser Effekt ist die Ursache der monetären Illusion. Immobilien gelten als Sachwerte und sollen eigentlich Inflationsschutz bieten, doch wenn die Währung stark an Wert verliert, kann ein nominaler Preisanstieg der Immobilie trotzdem einem realen Wertverlust entsprechen. Genau das sehen wir im obigen Beispiel: Der Euro verlor so stark an Wert, dass Immobilien nominal steigen konnten, real aber fielen.
- Wirtschaftliche Zyklen: Immobilien unterliegen wie andere Anlageklassen Konjunktur- und Kreditzyklen. Phasen starker Wirtschaft und günstiger Kredite treiben die Preise hoch; Rezessionen und Krisen drücken sie. In Euro betrachtet sind viele dieser Zyklen überlagert von der allgemeinen Geldentwertung – sodass es aussieht, als ginge es langfristig immer bergauf. In Gold betrachtet tritt der zyklische Charakter deutlicher hervor. So hatte der Welt-Immobilienindex um 2007 (vor der Finanzkrise) ein Hoch, sank bis 2009 (nach der Krise) – nominal wie real. Doch das säkulare Hoch (langfristige Höchststand) wurde um 2000 erreicht, als der Index in Gold gemessen am teuersten war. Seitdem befindet er sich in einer langfristigen Baisse in Gold, trotz zwischendurch steigender Nominalpreise.
Interessant ist auch die Vorlauf-Indikator-Eigenschaft des Immobilienmarktes gegenüber anderen Märkten. Aufgrund geringerer Liquidität und längerer Transaktionszeiten reagieren Immobilien oft verzögert auf Geldpolitik – können aber Trends früh anzeigen. Bereits Ende 2021 gab es Hinweise, dass das „Betongold“ seinen Zenit erreicht und Anleger vermehrt in echtes Gold umschichten. So wies ein antizyklischer Marktkommentar im Dezember 2021 auf ein Verkaufssignal im deutschen Immobilienmarkt hin, lange bevor die breite Öffentlichkeit eine Immobilienabkühlung wahrnahm. Diese Indizien passten zur beobachteten realen Schwäche von Immobilienwerten.
Historische Parallelen: Lernen aus extremer Inflation
Extreme Inflationsphasen zeigen besonders drastisch, wie nominelle Werte und reale Werte auseinanderlaufen können. Ein oft zitiertes Beispiel ist die Weimarer Hyperinflation in Deutschland 1923. Damals verlor die Papiermark so schnell an Wert, dass reale Vermögenswerte in Gold gerechnet fast stabil blieben, während nominale Preise ins Astronomische schossen.
Am Ende der Weimarer Hyperinflation – im November 1923 – konnten US-Amerikaner in Berlin ganze Mietshäuser für einen einzigen 100-Dollar-Schein kaufen. Warum war das möglich? Dieser 100-Dollar-Schein entsprach damals etwa 5 Unzen Gold. In Reichsmark ausgedrückt war er am Schluss unglaubliche 420 Billionen Mark wert (nach der Währungsreform 420 Rentenmark). Anders gesagt: Mit dem Wert von 5 Unzen Gold konnte man ein Gebäude erwerben, weil die Papiermark praktisch wertlos geworden war. Immobilienpreise in Gold blieben hingegen vergleichsweise niedrig – ein Haus kostete eben ein paar Unzen Gold, ähnlich wie vor der Inflation. Dieses Beispiel illustriert, dass Sachwerte (wie Immobilien) zwar nominal im Preis explodieren können, real aber nur ihren wahren Wert in stabiler Einheit (Gold) widerspiegeln.
Ein weiteres beeindruckendes Beispiel liefert die Betrachtung des Aktienmarktes jener Zeit: Der deutsche Aktienindex (Vorläufer des DAX) stand 1913 (Goldmark-Zeit) bei 100 Punkten. Nominal stieg er bis kurz vor der Währungsreform 1923 auf 20 Billionen Papiermark – ein scheinbar gigantischer Börsenboom. Real in Gold bewertet war dieser Index jedoch sowohl vor als auch nach der Reform praktisch identisch: etwa 20 Goldmark, was 1923 ca. ¼ Unze Gold entsprach. Das reale Minus betrug ~80 % über 10 Jahre, trotz grotesker nominaler Zahlen. Dieser „Scheinboom“ war reine Inflation – monetäre Illusion in Reinform.
Abb. 2: Aktien- und Immobilienpreise über mehr als ein Jahrhundert – Vergleich jeweils in US-Dollar (nominal, grün) und in Gold (real, rot). Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
Oben: US-Aktienindex Dow Jones Industrial (DJIA) von 1897 bis 2025. Unten: US-Immobilienpreisindex (Case-Shiller Hauspreise) von 1960 bis 2024. Man erkennt, dass beide Anlageklassen in Gold gemessen langfristig großen Schwankungen unterliegen und säkulare Hochpunkte um die Jahrtausendwende hatten. Analyse: Beide Kurvenpaare zeigen um das Jahr 2000 ein ausgeprägtes reales Hoch (rote Linien). Danach folgte ein erster Abwärtszyklus in den 2000er Jahren (Punkt A) und – dank massiver Geldpolitik wie QE und Nullzinsen – eine Zwischenerholung in den 2010ern (Punkt B als „Echo-Blase“). In den 2020er Jahren befinden sich sowohl Aktien als auch Immobilien nun in der finalen Abwärtsbewegung Richtung Tiefpunkt C. Wichtig ist: Inflationsschutz bieten beide Sachwerte nur bedingt. Zwar schützen Immobilien und Aktien vor moderater Inflation besser als Bargeld, doch bei einer wirtschaftlichen Kontraktion mit gleichzeitiger Geldentwertung (Stagflation) können auch Sachwerte real drastisch verlieren. Das Publikum nimmt oft nur die nominalen Preise wahr („unter der monetären Papierwährungsoberfläche“), während real schon lange eine Kontraktionsbewegung im Gange ist. Genau das passierte nach 2000: Nominal neue Höchststände, real aber ein schleichender Abwärtstrend.
Alternative Visualisierung: Statt beide Anlageklassen (Aktien und Häuser) in einem Chart zu kombinieren, könnte man für jede Anlageklasse getrennte Index-Ratio-Charts anfertigen. Beispielsweise ein Chart, der DJIA/Gold über die Zeit zeigt, und ein zweiter mit Immobilienpreisindex/Gold. So würde klarer hervortreten, wann Aktien bzw. Häuser im Verhältnis zu Gold teuer oder billig waren. Eine logarithmische Skala wäre hier ebenfalls hilfreich, um die prozentualen Bewegungen über 100+ Jahre besser darzustellen und sowohl moderate als auch extreme Phasen angemessen abbilden zu können.
Immobilienpreise in Gold: Hyperinflation und internationale Vergleich
Abb. 3: Goldpreis in deutscher Reichsmark 1918–1923. Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
Diese Grafik veranschaulicht, wie dramatisch die Entwertung der Reichsmark während der Hyperinflation war: 1 Unze Gold kostete 1918 einige hundert Mark, 1923 jedoch Billionen Mark. (Die Skala rechts ist logarithmisch, jeder Sprung entspricht dem 10- bis 100-fachen.) Bedeutung: Während der Papiermark-Währungskollapses konnten Vermögende mit kleinen Goldbeträgen große reale Werte kaufen, wie oben beschrieben. Ausländische Investoren oder jene, die Gold besaßen, waren im Vorteil – Immobilien, Fabriken oder Unternehmen waren für sie „billig“ zu erwerben. Dieser historische Extremfall zeigt: Gemessen in stabilem Wert (Gold) waren deutsche Sachwerte Anfang der 1920er nicht plötzlich ihr Vielfaches wert, sondern die Währung war fast wertlos. Für Investoren heute ist das eine Mahnung: Die Kaufkraft des Geldes ist mindestens so wichtig wie der nominale Preisanstieg eines Assets.
Auch außerhalb von Deutschland gab und gibt es ähnliche Entwicklungen. Japan wird häufig als nächstes Beispiel genannt, da es seit Jahrzehnten hohe Staatsschulden und eine alternde Bevölkerung hat. Die Staatsverschuldung Japans liegt bei rund 260 % des BIP – ein Rekord unter den Industrienationen. Obwohl die Inflation in Japan lange sehr niedrig war, braucht heute ein Japaner nur etwa 2,3 Unzen Gold, um Millionär zu sein (in Yen gerechnet). Vor 20 Jahren waren dafür deutlich mehr Unzen nötig. Das zeigt: Auch der Yen verliert an Kaufkraft gegenüber Gold.
Abb. 4: Goldpreis in japanischem Yen 1995–2025. Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
Der Chart zeigt den Anstieg des Goldpreises in Yen über 30 Jahre. Seit den späten 1990ern hat Gold in Yen massiv an Wert gewonnen (bzw. der Yen gegenüber Gold stark abgewertet). Besonders auffällig ist der starke Anstieg seit ca. 2008 und erneut ab 2019. Interpretation: In Yen gerechnet eilt der Goldpreis von Hoch zu Hoch, was bedeutet, dass das Vertrauen in die japanische Währung schwindet. Andere Industrieländer haben zwar unterschiedliche Rahmenbedingungen, aber langfristig folgten alle Fiat-Währungen dem Abwertungspfad. Viele Entwicklungsländer erleben noch extremere Abwertungen (z.B. Venezuela in jüngster Zeit). Die entscheidende Frage lautet: Werden wir am Ende ähnlich wie 1923 in Weimar lauter „Papier-Millionäre“ haben, deren Vermögen in Landeswährung riesig aussieht, aber real – in Gold oder harter Kaufkraft – stark geschrumpft ist? Die Geschichte legt nahe: Ja. Denn bis zum Ende der aktuellen Krise (die um 2000 begann und sich etwa alle 80–100 Jahre ereignet) werden alle zinstragenden Anlageklassen in Gold über 90 % an Kaufkraft verloren haben. Immobilien, Aktien, Anleihen – unabhängig von ihren nominalen Preisen in Euro, Dollar oder Yen – dürften real drastisch an Wert verlieren, wenn die Währungskrise ihren Höhepunkt erreicht.
Alternative Visualisierung: Um die Währungsabwertung greifbarer zu machen, könnte man auch einen Index der G7-Währungen gegen Gold erstellen. Dieser würde zeigen, wie stark etwa Euro, Dollar, Yen & Co. seit 2000 gegenüber Gold an Wert verloren haben (in Prozent). Ein alternatives Diagramm könnte die benötigte Goldmenge für einen Immobilienkauf im Zeitverlauf darstellen – z.B. „Wie viele Unzen Gold brauchte man 2000 vs. 2025, um eine durchschnittliche Immobilie in Tokio zu kaufen?“. Solche Darstellungen bringen den relativen Wert von Immobilien eindrucksvoll ins Verhältnis zum Gold.
Ausblick: Die Rolle von Gold und Rohstoffen im aktuellen Zyklus
Angesichts der skizzierten Entwicklungen stellt sich für Investoren die Frage: Wohin steuert die Reise in den kommenden Jahren? Mehrere Anzeichen deuten darauf hin, dass wir uns am Beginn einer säkulären Hausse (langfristigen Aufwärtsbewegung) bei Gold und Rohstoffen befinden – und entsprechend in einer Abwärtsphase für in Gold gerechnete Immobilienwerte.
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt ein wiederkehrendes Muster: Gold-Bullenmärkte traten in den letzten Jahrzehnten in etwa 30- bis 40-jährigen Abständen auf und dauerten rund 10–12 Jahre. So stieg Gold von 1968 bis 1980 enorm (Aufhebung des Gold-Pools bis Höhepunkt nach Ölkrise) und erneut von 1999 bis 2011. Aktuell läuft – nach einer Zwischenbaisse ab 2012 – die dritte strategische Gold-Hausse seit 1968. Zählt man ab 2015/2016 wieder 12 Jahre hinzu, könnte das finale Hoch um 2027/28 erreicht sein. Diese Prognose ist natürlich keine Gewissheit, aber historische Zyklen und geldpolitische Rahmenbedingungen (Stichwort enorme Verschuldung, geopolitische Spannungen) sprechen dafür.
Abb. 5: Goldpreis vs. Goldminenaktien-Index. Der Chart vergleicht den Goldpreis in USD Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
(schwarze Linie) mit dem Kurs der ASA Gold Mining Aktie (blau) von 1978 bis 2025. Man sieht, dass Minenaktien phasenweise einen Hebel auf den Goldpreis haben – in Aufwärtsphasen steigen sie prozentual stärker. Feststellung: Beide früheren Gold-Hausse-Zyklen (späte 1970er und 2000er Jahre) brachten enorme Gewinne für Goldminen-Aktien. Im Chart erkennt man beispielsweise den Anstieg der blauen Kurve Ende der 1970er deutlich über den Goldpreisanstieg hinaus. Auch in den 2000ern legten Minen deutlich zu. Aktuell scheint erneut Dynamik in den Sektor zu kommen.
Neben dem Goldpreis selbst lohnt ein Indikator besondere Beachtung: die rollierende 3-Jahres-Performance des Goldminenindex (BGMI – Barron’s Gold Mining Index). Historisch drehte dieser Indikator in den großen Goldbullenmärkten zweimal von negativ auf positiv und gab damit ein taktisches Kaufsignal für Minenaktien und Gold.
Abb. 6: Rollierende 3-Jahres-Performance des Barron’s Gold Mining Index (BGMI) von 1970 bis 2025. Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
Negative Phasen (unter 0 %) sind rot markiert, positive grün. Die grünen Pfeile zeigen vergangene Trendwechsel in den Goldhausse-Phasen: Sowohl in den 1970ern als auch um 2000 schlug die 3-Jahres-Performance zweimal ins Positive um und signalisierte starke Folgejahre. Aktuelle Situation: Ende 2024 verzeichnete der BGMI sein tiefstes 3-Jahres-Minus seit langem. Sollte dieser Indikator 2025 wieder ins Positive drehen, wäre das historisch ein starkes Zeichen für einen kommenden Aufschwung bei Goldminen und Edelmetallen. Prognose: Wenn sich die Geschichte „reimt“, könnte der BGMI in den nächsten 3–4 Jahren um 200 bis 400 % zulegen. Das entspräche einer Ver-3- bis Ver-5-fachung vom aktuellen Niveau – ähnlich hohe Zuwächse wären auch für Gold und Silber selbst zu erwarten. Gleichzeitig deuten makroökonomische Trends auf epochale Veränderungen 2027/28 hin, was ins Bild eines möglichen späten Höhepunkts des Rohstoffzyklus passt.
Goldminenaktien sind allerdings nur ein Teil des Bildes. Junior-Minengesellschaften – also kleine Gold- und Silberförderer – können in späten Bullenmärkten explosionsartige Gewinne verzeichnen, allerdings bei sehr hohem Risiko. Ein Blick zurück in die späten 1970er untermauert dies:
Abb. 7: Beispiele für Kursgewinne von Junior-Gold- und Silberminenaktien 1978–1980.
Quelle: GR Asset Management, Dr. Uwe Bergold
In den letzten zwei Jahren der 1970er Gold-Hausse erzielten einige Junior-Minen astronomische Renditen. Durchschnittlich lag die Performance ausgewählter Titel bei etwa +2.300% (!). Einordnung: Diese extremen Wertsteigerungen zeigen den Hebel, den kleine Minenaktien im Endstadium eines Goldbooms haben können. Allerdings geht ein so hoher Hebel mit entsprechend hohem Risiko einher – solche Aktien können genauso schnell fallen. Für Investoren bedeutet das: Wer auf diese „High Beta“-Werte setzt, sollte nur Kapital einsetzen, dessen Verlust er verschmerzen kann, und idealerweise Gewinne rechtzeitig sichern.
Während die Edelmetall- und Rohstoffsektoren in den nächsten Jahren voraussichtlich stark profitieren, stehen klassische Anlageklassen vor Herausforderungen. Die bereits erwähnte Überschussliquidität durch steigende Staatsschulden hat in den letzten Jahren vor allem die Aktienmärkte befeuert. Diese Asset-Price-Inflation könnte jedoch an Grenzen stoßen, wenn das Kapital beginnt, aus Aktien abzuziehen und in Rohstoffe zu fließen. Genau diese Kapitalfluss-Verschiebung deutet sich an: In einem Umfeld steigender Inflation und Unsicherheit werden Gold und Rohstoffe wieder verstärkt gesucht, während Aktienmärkte anfälliger werden. Eine solche Konstellation – Rohstoffhausse bei gleichzeitig extremer Inflation – ging historisch oft mit sozialen und geopolitischen Spannungen einher. Tatsächlich wurden hohe Inflationsperioden in der Vergangenheit ausnahmslos von (Bürger-)Kriegen begleitet, da Kriege oft durch Schulden und Gelddrucken finanziert werden. Dieses unschöne historische Detail sei erwähnt, weil es die Ernsthaftigkeit der aktuellen Dekade („Inflations- und Kriegs-Jahrzehnt“) unterstreicht.
Fazit: Was bedeutet das für Investoren?
Die Analyse zeigt klar: Immobilien haben – in Gold gemessen – ihren Zenit überschritten. Das vermeintlich sichere „Betongold“ verliert real an Wert, solange die zugrunde liegende Währung an Kaufkraft verliert. Immobilien bleiben wichtige Sachwerte, insbesondere durch Nutzung (Mieteinnahmen, Wohnzweck), doch als Wertspeicher im Sinne von Kaufkrafterhalt über Jahrzehnte schneiden sie schlechter ab, wenn man die Entwicklung in echtem Geld (Gold) betrachtet.
Gold und ausgewählte Rohstoffe hingegen versprechen in diesem Umfeld bessere Aussichten, realen Wertzuwachs zu erzielen. Auch eine geopolitische Streuung kann für Anleger sinnvoll sein. Allerdings sollten Investoren beachten, dass Auslandsimmobilien nicht nur steuerlich, sondern auch im Familien- und/oder Erbrecht häufig ganz anders behandelt werden als in Deutschland. In einem Jahrzehnt, das von Inflation und womöglich auch geopolitischen Risiken geprägt ist, werden Edelmetalle und Rohstoffe voraussichtlich die einzige Anlageklasse sein, die signifikant an Kaufkraft gewinnt. Dazu zählen physisches Gold und Silber (außerhalb des Bankensystems gelagert) ebenso wie Minenaktien oder Rohstoff-ETFs. Allerdings sollte man die Volatilität dieser Anlagen nicht unterschätzen – Kursrückschläge gehören dazu, und Timing ist schwierig. Diversifikation bleibt entscheidend.
Für Investoren mit Immobilienbesitz bedeutet das nicht, panisch zu verkaufen. Doch es lohnt sich, den eigenen Portfolio-Mix zu überdenken. Wer bislang hauptsächlich auf Immobilien und Aktien gesetzt hat, könnte erwägen, einen Teil in Gold oder verwandte Assets umzuschichten, um einen Ausgleich für das Inflationsrisiko zu schaffen. Wichtig ist das Verständnis, dass nominale Werte trügen können – am Ende zählt, was man sich für sein Vermögen tatsächlich leisten kann. Und dieser reale Wert bemisst sich besser in einer stabilen Einheit wie Gold als in beliebig vermehrbarem Papiergeld.
Abschließend lässt sich sagen: „Betongold“ verliert seinen Glanz, wenn man es im Licht von echtem Gold betrachtet. Für die kommenden Jahre ist eine aktive, antizyklische Anlagestrategie gefragt. Wer die Lehren der Geschichte beachtet und sein Vermögen gegen Kaufkraftverluste absichert, wird deutlich besser durch das mögliche wirtschaftliche Jahrhunderttief kommen, das am Horizont auftaucht. Gold ist kein Allheilmittel und wirft keine laufenden Erträge ab – aber es ist seit Jahrtausenden ein verlässlicher Wertspeicher. In Kombination mit anderen Realwerten kann es helfen, auch stürmische Zeiten zu überstehen.
FAQ: Häufige Fragen zum Vergleich Immobilien vs. Gold
1. Warum sollte man Immobilien in Gold bewerten?
Die Bewertung von Immobilien in Gold ist ein Ansatz, um die Kaufkraft von Immobilienwerten über lange Zeiträume zu beurteilen. Währungen wie Euro oder Dollar verlieren durch Inflation an Wert. Dadurch können Immobilienpreise in Euro steigen, obwohl ihre Kaufkraft konstant bleibt oder sinkt. Gold dient hier als stabile Recheneinheit, weil es langfristig inflationäre Effekte ausgleicht. Kurz gesagt: Die Gold-Bewertung zeigt, ob eine Immobilie wirklich an Wert gewinnt oder ob nur das Geld weniger wert wird. Für Investoren ist das hilfreich, um Scheinzuwächse von realen Zuwächsen zu unterscheiden.
2. Sind Immobilien keine gute Geldanlage mehr?
Doch, Immobilien bleiben eine wichtige Anlageklasse, insbesondere wegen ihrer laufenden Erträge (Miete) und ihres Nutzwerts (Wohnen, Gewerbe). Sie schützen in gewissem Maße vor Inflation, weil Sachwerte tendenziell mit Geldentwertung mitsteigen. Allerdings zeigen historische Daten, dass Immobilien nicht in jeder Lage die beste Wahl sind. In Zeiten extremer Geldentwertung oder wenn Immobilien sehr teuer bewertet sind (z.B. derzeit in vielen Städten), kann die Rendite gering ausfallen – insbesondere inflationsbereinigt. Es kommt also auf den Zeitpunkt und die Umstände an. Als Sachwert haben Immobilien Vorteile (z.B. Kredithebel, Nutzwert), aber sie sind nicht so mobil und liquide wie Gold. Ein ausgewogenes Portfolio kann beides enthalten: Immobilien und Gold, um von den Stärken beider zu profitieren.
3. Wie verlässlich ist Gold als Inflationsschutz?
Gold hat sich historisch als Wertspeicher bewährt. Über Jahrhunderte konnte Gold die Kaufkraft erhalten – zum Beispiel erhält man für eine Unze Gold heute ähnlich viel Brot wie vor 100 Jahren. Allerdings gibt es auch bei Gold Schwankungen über Jahre bis Jahrzehnte. In den 1980ern etwa stagnierte oder fiel der Goldpreis (inflationsbereinigt), während Aktien boomten. Erst seit den 2000ern legte Gold wieder stark zu. Der Zeithorizont ist entscheidend: Kurzfristig kann Gold schwanken und bringt keine Zinsen. Langfristig jedoch dient es als Versicherung gegen Währungsabwertung und extreme Krisen. Im aktuellen Umfeld (hohe Schulden, niedrige Zinsen, Gelddruckprogramme) sprechen viele Indikatoren dafür, dass Gold ein guter Inflationsschutz ist. Wichtig: Gold sollte man physisch halten oder in sehr liquiden Formen, um im Ernstfall wirklich Zugriff darauf zu haben.
4. Was bedeutet „Betongold“ und warum verliert es an Glanz?
„Betongold“ ist ein umgangssprachlicher Begriff für Immobilien, der darauf anspielt, dass Immobilien ähnlich wie Gold als wertbeständig gelten. Beton steht für das Haus, Gold für den bleibenden Wert. In den letzten Jahren hat sich jedoch gezeigt, dass dieser Vergleich nur teilweise zutrifft. Immobilien (Beton) unterliegen Marktzyklen und ihr Wert hängt von Standort, Zinsen und Konjunktur ab. Gold hingegen hat keinen Standortnachteil und keinen direkten Nutzen außer als Wertanlage, ist aber weltweit als Währung anerkannt. „Betongold verliert an Glanz“ bedeutet, dass Immobilien ihren Nimbus als unfehlbare Wertanlage einbüßen – vor allem wenn man ihren Wert in Gold misst. Es heißt nicht, dass Immobilien wertlos würden, sondern dass man die Erwartungen korrigieren muss. Ein Haus ist kein Ersatz für Gold, und umgekehrt. Beide Anlageformen haben ihren Platz, aber man sollte die Grenzen des Inflationsschutzes bei Immobilien erkennen.
5. Soll ich meine Immobilien verkaufen und in Gold investieren?
Das hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Pauschal gilt: Diversifikation ist wichtig. Immobilien machen oft einen großen Teil des Vermögens aus (zum Beispiel das eigene Haus). Alles zu verkaufen, wäre riskant und hätte auch Kosten und steuerliche Folgen. Andererseits kann es sinnvoll sein, einen Teil des Immobilienvermögens umzuschichten – etwa Verkäufe von Objekten in überhitzten Märkten zu erwägen oder keine weitere Immobilie zu kaufen, sondern stattdessen Gold oder andere Sachwerte ins Portfolio aufzunehmen. Gold kann ein Absicherungsinstrument sein, das im Falle von Währungsreformen, Finanzkrisen oder Inflation greift. Man sollte die Entscheidung auch von der persönlichen Lage abhängig machen: Benötigt man die Immobilie zur Eigennutzung oder als laufende Einnahmequelle? Wie sieht die Verschuldung aus (Hypothek)? Wie hoch ist das restliche Vermögen und dessen Aufteilung? In vielen Fällen dürfte ein Mittelweg ratsam sein: Immobilie behalten, aber zusätzlich in Edelmetalle und ggf. Minenaktien investieren, um das Gesamtvermögen robuster gegen Kaufkraftverlust zu machen. Beratung durch einen unabhängigen Finanzexperten kann helfen, die für die persönliche Situation beste Strategie zu finden.
6. Welche steuerlichen Besonderheiten sind bei der Bewertung von Immobilien und Edelmetallen zu beachten?
Traditionell neigen Regierungen dazu, mehr Geld auszugeben, als sie haben – die Folge sind steigende Staatsverschuldungen, die bisweilen als „Sondervermögen“ beschönigt werden. Dies führt früher oder später zur Geldentwertung, also realen Kaufkrafteinbußen.
Wenn dann die Preise von z.B. Aktien steigen, wird das Unternehmen nicht zwangsläufig wertvoller – dennoch ist der „Gewinn auf dem Papier“ zu versteuern. Das führt dazu, dass die tatsächliche Netto-Rendite (nach Steuern) oft niedriger ausfällt als es auf den ersten Blick scheint.
Dasselbe gilt für Immobilienvermögen im Vergleich zu Gold: Während Edelmetalle keine laufende Steuerpflicht auslösen, unterliegen Immobilien in Deutschland einer 10-jährigen Spekulationsfrist, bevor Wertsteigerungen steuerfrei realisiert werden können. Allerdings erleben viele Erben hier eine Überraschung, weil die vermeintliche Steuerfreiheit nicht zum Zuge kommt – etwa wenn die Immobilie steuerlich als gewerbliches oder betriebliches Vermögen gewertet wird.
Besonders kritisch ist die sogenannte Betriebsaufspaltung: Fehlen passende vertragliche Gestaltungen, kann es passieren, dass Immobilienvermögen steuerlich mit einem Gewerbebetrieb „verstrickt“ wird. Hierbei ist nicht einmal notwendig, dass die Immobilie in der Firmenbilanz aufgeführt wird, um steuerliche Konsequenzen zu haben.
