1.000.0000 Schrott-Immobilien-Geschädigte warten auf den EuGH

von RA Johannes Fiala
Bis heute vollstrecken Banken gegen ihre Kunden wegen unrentabler Steuersparmodelle im Immobilienbereich: Der Europäische Gerichtshof ist aufgefordert, den Verbrauchern bei der Durchsetzung ihrer Rechte zu helfen. Viele geschädigte Kapitalanleger wissen oftmals nicht, dass zum Jahresende die meisten Schadensersatzanprüche verjähren. In den letzten 20 Jahren wurden etwa eine Million Bundesbürger in ruinöse Immobiliengeschäfte verwickelt: Strukturvertriebe verkaufen bis heute gleichsam an der Haustür und am Arbeitsplatz angebliche Immobilien-Steuersparmodelle, die sich oftmals nur für die Verkäufer und Vermittler rechnen. Zahlreichen Immobilienkäufern wurden unrealistische Wertsteigerungen versprochen, die jedoch nicht eintraten. Grundlage waren zumeist unrichtige Finanzberechnungen, wonach die Immobilie sich selbst abzahlt. Die versprochenen Mieteinnahmen waren meist viel zu hoch angesetzt. Der überwiegende Teil einer Steuerersparnis war bereits im zweiten Jahr nach dem Kauf nicht mehr vorhanden. Hinzu kamen vielfach Baumängel, ein Vermittler der plötzlich “unbekannt verzogen” war, und üblicherweise nach ein paar Monaten bereits der Konkurs eines Mietgarantiegebers. Dubiose Treuhänder und Vermittler halfen dabei, den Bürger in eine Bündel von Verträgen zu verstricken.
Schutz vor überrumpelung: Die Immobilieninvestoren fühlen sich zur Spekulation auf Kreditbasis verleitet. Dies gilt um so mehr, wenn der Vermittler alle Verträge zu Hause beim Immobilienkäufer vorbereitet und angebahnt hat. Das Haustürwiderrufsgesetz soll den Verbraucher hier schützen. Nach ? 312 a BGB gilt das Widerrufsrecht auch dann, wenn ein Immobilienkredit zur Finanzierung aufgenommen worden ist. Dies gilt entsprechend, wenn es sich um eine Beteiligung an einem sogenannten geschlossenen Immobilienfonds handelt.
Deutscher Justizskandal bei Altfällen: Während der Bundesgerichtshof (BGH) und der Bundesgesetzgeber sich anschicken die Rechte der Verbraucher eher zu beschneiden (vgl. LG Bochum, Az. 1 O 795/02), treten der Europäische Gerichtshof (EuGH, Az. C-481/99) und die Europäische Kommission (Az. C-350/03, SS 02.12.2003) für die Verbraucherrechte ein. Der Bundesgesetzgeber befristet “EU-rechtswidrig” das Widerrufsrecht in ? 355 BGB zu Lasten des Verbrauchers. Der BGH (Urteil 12.11.2002) läßt das Widerrufsrecht “faktisch leer laufen”, indem er der Bank das Recht zubilligt, nach einem Widerruf den Kredit sofort zurück zu fordern: Damit bleibt der Immobilienkäufer auf der Wohnung bzw. den Restschulden “sitzen”. Er wäre schutzlos der Bankvollstreckung ausgeliefert, wenn nicht andere Land- oder Oberlandesgerichte dagegen hielten. Ein Schelm, der böses dabei denkt: Denn schließlich würde vermutlich mindestens eine Grossbank in die Insolvenz fallen, wenn die Verbraucher durch das geltende Recht so geschützt würden, dass sie am Ende ohne Schaden aus allen Verträgen heraus kämen. Genau dies fordert die EU-Kommisssion (Art.5 II EuRili 85/577).
Gefahr in Verzug: Die neue Verjährung: In der Bundesrepublik gilt seit 1.1.2002 ein teilweise erneuertes Schuldrecht. Nach dessen überleitungsvorschriften verjähren zahlreiche Schadensersatzansprüche nicht mehr nach 30 Jahren sondern spätestens am 31.12.2004. In derartigen Fällen kommen aufgrund der Vielzahl verbundener Verträge (mit Bank, Verkäufer, Treuhänder, Mietgarantiegeber, Bevollmächtigtem, Finanzvermittler, Anlageberater, etc.) eine Fülle von Ansprüchen in Frage, die zum Jahresende verjähren können. Hunderte Betroffener haben sich in “Interessengemeinschaften” organisiert, finanzieren angebliche Musterprozesse, hoffen auf eine Sammelklagen, oder warten, bis ihre eigene Akte einmal bearbeitet wird: Doch gegen eine Verjährung der Ansprüche hilft all dies wenig. Wer es zuläßt, dass im eigenen, persönlichen Fall, wenig geschieht, muss damit rechnen, dass bereits vorher Verwirkung eintritt. Dies bedeutet den rechtlichen und wirtschaftlichen Verlust des Schadensersatzes.
Was tun ? Im Einzelfall sollten geeignete Maßnahmen zur Vermeidung einer Verwirkung sowie des Eintritts der Verjährung unternommen werden. Ergänzend bietet sich nicht nur der Gang vor das Gericht an, sondern oftmals vorrangig eine außergerichtliche Sanierung. Basis muss stets der Einzelfall sein, denn das Deutsche Prozeßrecht kennt weder einen “Musterprozeß” noch eine “Sammelklage” nach amerikanischem Vorbild. Wer darauf hofft, dass ein anderer Geschädigter als “Vorreiter” rechtzeitig mit seinem Verfahren durch alle Instanzen gegangen ist, kann am 31.12.2004 eine böse überraschung erleben: Dann wären die eigenen Ansprüche zumeist verjährt. Die Europäische Kommission hat den Europäischen Gerichtshof um eine baldige Entscheidung gebeten: Doch wer als Verbraucher wartet, bis sein persönlicher Fall bearbeitet wird, kann seine Ansprüche allein durch Untätigkeit einbüßen.

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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