Altersvorsorge durch übertragung des Eigenheims auf eine gemeinnützige Stiftung

Die Situation ist häufig anzutreffen:

Das Ende des Erwerbslebens naht. Bei laufenden recht ansehnlichen Einkünften ist es gelungen, das selbstgenutzte Eigenheim abzuzahlen und im Zweifel die Ausbildungskosten der Kinder zu stemmen. Darüberhinausgehend ist aus vorstehenden Gründen kein hohes, bzw. als fürs Alter ausreichend empfundenes Barvermögen vorhanden.

Die verbleibende Lebensarbeitszeit zum Aufbau derartiger Liquiditätsreserven als Notgroschen schrumpft, zeitgleich wächst die Beschäftigung mit Fragen, wie im Alter eventuell anfallende Pflegeleistungen und Betreuungskosten finanziell dargestellt werden können.

In dieser Situation, insbesondere wenn das Familienheim nicht vererbt zu werden braucht, kann die Einbringung der selbstgenutzten Immobilie in eine gemeinnützige Stiftung unter gleichzeitigem Vorbehalt eines lebenslänglichen Nießbrauchrechtes eine interessante Gestaltung und Baustein für die eigene Altersabsicherung sein. Die Zuwendung an eine gemeinnützige Stiftung begründet beim Stifter das Recht, einen entsprechenden Sonderausgabenabzug in seiner Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Hierdurch wird sein zu versteuerndes Einkommen reduziert, die Belastung durch die Einkommensteuer sinkt.

Der Gesetzgeber hat mit dem Gesetz zur weiteren Stärkung des bürgerlichen Engagements seit 2007 die möglichen Sonderausgabenhöchstbeträge für derartige Zuwendungen auf 1 Mio. € pro Steuerpflichtigen erhöht. Bei Ehepaaren verdoppelt sich der Betrag entsprechend auf 2 Mio. €. Die Höhe der Zuwendung und damit des Sonderausgabenabzuges entspricht dem Wert der Immobilie unter Abzug eines Betrages für das vorbehaltene Nießbrauchsrecht.

Der Immobilienwert wird üblicherweise durch ein Sachverständigengutachten bestimmt. Das abzuziehende Nießbrauchsrecht wird durch die Multiplikation der fiktiven örtsüblichen Jahresmiete für die Immobilie mit einem Faktor, der die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten widerspiegelt, vorgenommen. Dies führt insbesondere in Ballungsräumen mit hohen Immobilienpreisen und niedrigen Mietrenditen zu interessanten Ergebnissen.

Hat etwa im Münchner Raum eine Immobilie einen Verkehrswert von 1 Mio. €, so steht dem eine ortsübliche Jahresmiete in der Größenordnung von 40 000 € gegenüber. Die Immobilie wird dabei mit dem 25-fachen der Jahresmiete bewertet. Bei einer 60jährigen Frau beispielsweise wird ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht steuerlich mit dem 12,034- fachen der Jahresmiete bewertet und vom Immobilienwert abgezogen. Nach Abzug dieser Belastung verbleibt danach im Beispiel ein anzusetzender Sonderausgabenabzug in Höhe der 12,966-fachen Jahresmiete. Dieser Betrag von umgerechnet 518 640,- € führt bei einem Einkommensteuersatz von 44,31 % (42 % ESt zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf) zu einer Einkommensteuerersparnis und zusätzlicher Liquidität von 229 809 €. Voraussetzung für diese Auswirkung ist, dass das zu versteuernde Einkommen nach Vornahme des Sonderabzuges mindestens 52 160,- € beträgt.

Der Sonderausgabenabzug kann hierbei frei über einen Zeitraum von 10 Jahren ab Zuwendung verteilt werden. Gegen Ende der beruflichen Laufbahn werden regelmäßig die höchsten Einkommen mit entsprechender Einkommensteuerbelastung erzielt. Diese Erwerbseinkommen werden progressiv besteuert, während Kapitalerträge ab 2009 mit einem Abgeltungssteuersatz von 25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag hierauf besteuert werden. über eine geschickte Ausnutzung und Verteilung des gewonnenen Sonderausgabenabzuges auf die letzten Arbeitsjahre kann bei entsprechendem Einkommen ein ansehnlicher Liquiditätsbetrag geschaffen werden, der darauf niedrig besteuert angelegt werden kann.

Eine Kapitalanlage des im Beispiel genannten Betrages von 229 809,- € über 20 Jahre bei einem Zinssatz von 3 % netto nach Abgeltungsteuer führt nach 20 Jahren zu einem Barvermögen von rund 415 000 €. Dieser Betrag steht dann im gemachten Beispiel etwa zum 80-zigsten Lebensjahr bereit, um eventuell anfallende Heim- und Betreuungskosten des letzten Lebensabschnittes abzudecken. Zwischenzeitlich hat man seinen Lebensabend unverändert in den eigenen vier Wänden verbracht und keinerlei Einschränkung der eigenen Lebensqualität hinnehmen müssen. Bei entsprechender Vereinbarung stehen zusätzlich bei einem erforderlichen Umzug aus dem Eigenheim Einnahmen aus einer Vermietung zur Verfügung.

Bei Stiftungen ist zu beachten, dass eine gemeinnützige Stiftung ihren Stiftungszweck fortlaufend erfüllen muss. übertragt man lediglich eine Immobilie mit vorbehaltenem Nießbrauchsrecht, stehen der Stiftung zunächst keine liquiden Mittel zur Zweckerfüllung zur Verfügung. Hier gibt es die Möglichkeit die Stiftung zusätzlich mit einem kleineren Barbetrag auszustatten, was allerdings Teile der gerade geschaffenen eigenen Liquidität kostet. Alternativ kann aber auch eine Zustiftung und Übertragung der Immobilie auf eine bereits bestehende Stiftung erfolgen, die liquiditätsmäßig so ausgestattet ist, dass sie ihren gemeinnützigen Zweck laufend erfüllen kann.

Stiftungen können in der Form der rechtsfähigen Stiftung oder auch als so genannte Treuhandstiftungen errichtet werden. Die Treuhandstiftung ist regelmäßig die geeignetere Stiftungsform, da sie flexibler und unbürokratischer in der Errichtung und Handhabung ist. Angenehmer Nebeneffekt einer Übertragung der Immobilie auf eine gemeinnützige Stiftung ist die Gewissheit, im Ablebensfall einen selbstgewählten und für förderungswürdig erachteten gemeinnützigen Zweck zu unterstützen. Schließlich besteht bereits zu Lebzeiten die Möglichkeit, sich für den Stiftungszweck einzusetzen und für sich selber eine erfüllende gemeinwohlorientierte Altersaufgabe zu finden.

mit freundlicher Genehmigung

von www.leuze-verlag.de (veröffentlicht in PLUS 10/2008, 2245)

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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