Anleger können sich wehren!

von Klaus Werth und RA Johannes Fiala
Dem Lockruf der Steuerersparnis erliegen viele Kapitalanleger. Bringt die Immobilie aber auf Dauer nur Verluste, dann haben nur die Initiatoren daran verdient. Doch der Anleger kann sich in bestimmten Fällen auf dem Rechtsweg Geld wieder zurückholen. War es vormals die gutverdienende ärzteschaft, die sich in Bauherrenmodelle stürzte, so hat sich die Gruppe geschädigter Kapitalanleger in den letzten Jahren erheblich gewandelt. Zu den Opfern von Steuersparmodellen zählen immer häufiger Personenkreise, die weder über große Vermögen noch über Einkommen verfügen, die mit hohen Grenzsteuersätzen belastet sind. Angeboten wurde der Erwerb von Eigentumswohnungen. Weil die Finanzierung zu 100 Prozent erfolgen sollte, war kein Eigenkapital erforderlich. Somit konnte sich ? nicht ohne Stolz ? auch jener zum Kreis von Steuerpflichtigen zählen, die dem Staat ein Schnippchen schlagen, indem sie kaum Steuern zahlen. Kleinappartements für 150.000 DM Verkauft wurden Einzimmer-Appartements (ca. 30 Quadratmeter) in großen Wohnanlagen. Der Gesamtaufwand betrug beispielsweise 150.000 DM. Das war zwar viel Geld, doch davon merkte der Anleger nichts, weil er die Immobilie vollständig über Kredit finanzierte. Statt dessen wurde seine Aufmerksamkeit auf die immensen Steuervorteile gelenkt, die durchweg mit Grenzsteuersätzen von 45 bis 55 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) kalkuliert waren, die aber viele Anleger gar nicht erreichten. Nach altem Steuerrecht konnte im Jahr der Fertigstellung neben der günstigen Abschreibung nach § 7, Abs. 5 EStG eine hohe Steuerersparnis durch ein zehnprozentiges Disagio (für 150.000 DM Auszahlung wurden 166.666 DM Kredit aufgenommen) erzielt werden. Vernachlässigte man in der Kalkulation den Kaufpreis ? der war ja über Kredit finanziert ? so ergab sich schon zu Beginn des Engagements ein satter überschuß. Trotz des Disagios standen in den Folgejahren den angeblich ortsüblichen Mieteinnahmen von 20 DM je Quadratmeter ? 600 DM bei 30 Quadratmetern Wohnfläche ? die immer noch höheren Zinsleistungen von 1.040 DM (bei nominal 7,5% auf 166.666 DM) gegenüber; die Tilgungsleistungen oder die Kapitallebensversicherungsbeiträge wurden dabei schlichtweg unterschlagen. Doch auch diese Unterdeckung von 440 DM sollte nicht schmerzen, denn eine alte Weisheit besagt, daß Steuervorteile nur derjenige erzielt, der Verlust macht. Das Defizit auf Jahresbasis betrug somit ca. 5.300 DM, unter Einschluß von Verwaltungskosten und Instandhaltungspauschale sogar ca. 6.500 DM. Schon daraus konnte ? Grenzsteuersatz von 55 Prozent vorausgesetzt ? ein Steuervorteil von 3.575 DM gezogen werden. Zusätzlich würde nach § 7, Abs. 5 Einkommensteuergesetz für die ersten drei Jahre nach Fertigstellung eine siebenp r o z e n t i g e Abschreibung auf die Herstellungskosten von ca. 130.000 DM gelten ? Steuerersparnis: 130.000 x 0,07 x 0,55 = 5.005 DM. Statt der Unterdeckung ein überschuß: Das jährliche Defizit von 6.500 DM sollte durch avisierte Steuervorteile in Höhe von 8.580 DM ausgeglichen werden. Die Rechnung geht nicht auf So weit, so gut. Kein Wort verloren die Initiatoren über die künftigen Jahre, in denen die Vorteile der hohen Abschreibungssätze sukzessive entfallen würden. Spätestens ab dem zehnten Jahr, in dem nur noch ein Afa-Satz von 2 Prozent gilt, wird die Rechnung nicht mehr aufgehen. Der vorgezogene Verkauf der Immobilie stellt dabei keine Alternative dar. Einen Nettogewinn kann nämlich nur derjenige verbuchen, der einen Kaufpreis erzielt, welcher das geschuldete Restkapital übersteigt (166.666 DM ? die Tilgungsleistungen der Anleger sind dabei noch ausgeklammert, weil auch die Initiatoren sie in ihrer Modellrechnung unterschlugen). Die Anleger sind enttäuscht Einen derartig hohen Preis kann wohl kaum jemand durch den Verkauf einer 30 Quadratmeter großen Eigentumswohnung erzielen. Selbst für den Fall, daß die von den Initiatoren zumeist übertriebenen Nettokaltmieten tatsächlich eintreffen, beträgt der Ertragswert des Objekts gerade einmal 100.000 DM. Berücksichtigt man die tatsächlich erzielbaren Mieten von ca. 15 DM je Quadratmeter, resultiert gar nur ein Ertragswert von ca. 75.000 DM. Die Anleger sind enttäuscht. Verdient haben nur die Initiatoren. Die Situation ist jedoch nicht so aussichtslos, wie es zunächst erscheinen mag. Eigentümer, die den Rechtsweg beschreiten, wahren die Chance, noch mit einem blauen Auge davonzukommen. Ansatzpunkte geben eine mögliche Sittenwidrigkeit des ursprünglichen Kaufvertrags, aber auch ein Beratungsverschulden bei Vertragsabschluß. Betrogene Anleger können sich wehren Am Verkauf der überteuerten Eigentumswohnung haben im allgemeinen viele Beteiligte verdient. Die Bauträgergesellschaft hat die Immobilie erstellt, der Finanzvermittler die Käufer angeworben, das Kreditinstitut hat die benötigten Darlehensmittel bereitgestellt, der Treuhänder hat im Auftrag des Käufers den Grundstückskaufvertrag unterzeichnet, der Notar hat diesen Vertrag beurkundet. Grundsätzlich kann gegen jeden dieser Beteiligten, sofern er eine Pflicht in schuldhafter Weise verletzte, vorgegangen werden. Es gibt durchaus Möglichkeiten, die das Recht den Betroffenen einräumt. Der einfachste Weg besteht darin, den Kaufvertrag nachträglich als unwirksam qualifizieren zu lassen, indem gegenüber dem Verkäufer die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags nachgewiesen wird. Die Folge ist, daß der Verkäufer die Wohnung zurückerhält, im Gegenzug hat er den Kaufpreis zu erstatten. Sachverständigengutachten sind erforderlich Nach der geltenden Rechtsprechung ist die Grenze der Sittenwidrigkeit beim Immobilienkauf unter Umständen bereits dann erreicht, wenn der Kaufpreis den gerechtfertigten Preis um mehr als 80 Prozent überschreitet. Um den Grad der Abweichung zwischen dem gerechtfertigten und dem tatsächlichen gezahlten Kaufpreis festzustellen, ist in der Regel die Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Ertragswert der Immobilie erforderlich. Dieser Wert gibt an, welcher Kaufpreis maximal hätte bezahlt werden dürfen, damit sich das Objekt unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage rentiert. In den meisten Fällen gesellen sich zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags weitere schuldhafte Pflichtverletzungen des Verkäufers oder seiner Vertreter. Damit macht sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer obendrein noch schadenersatzpflichtig. Einen Ansatzpunkt dafür stellt die Prospekthaftung dar. Ein Verkaufsprospekt muß drei Bedingungen genügen: Vollständigkeit, Richtigkeit, Verzicht auf Irreführungen. Gegebenenfalls besteht eine Pflicht zur Richtigstellung. Haftungsfragen Der Verkäufer haftet aber auch für die Pflichtverletzungen von Anlagevermittlern, derer er sich in der Regel zum Vertrieb der Immobilie bedient. Zwar wird vom Anlagevermittler ? im Unterschied zum Anlageberater, der im allgemeinen auf Honorarbasis für den Anlageinteressenten tätig wird ? stets auch ein werbendes Verhalten erwartet, gleichwohl dürfen keine irreführenden oder wahrheitswidrigen Auskünfte erteilt werden. Pflichten des Anlagevermittlers Die Aufklärungs- und Beratungspflichten werden denen eines Anlageberaters sogar angenähert, wenn der Vermittler gegenüber dem Anleger ein besonderes Vertrauen in Anspruch nahm. Bereits eine persönliche Bekanntschaft vermag diesen Vertrauensschutz zu rechtfertigen: Vereinskamerad, Arbeitskollege. ähnliches gilt, wenn der Vermittler auf Empfehlung tätig wurde. Nicht selten scheitert der Immobilienkäufer mit der Durchsetzung seiner Ansprüche, weil die Verkaufs- oder Vermittlungsorganisation bereits aufgelöst wurde. Dann stellt sich für ihn das Problem, nach weiteren Verantwortlichen Ausschau zu halten, gegen die er seine Ansprüche durchsetzten kann. Als letzter Adressat für die Schadensersatzansprüche verbleibt die kreditgewährende Bank. Nach gängiger Rechtsprechung macht sie sich insbesondere dann einer Mitwirkung schuldig, wenn sie: – im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung und dem Vertrieb des Immobilienprojekts über ihre Rolle als reine Kreditgeberin hinausgegangen ist –  mit der Kreditgewährung einen zusätzlichen, über die allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Projekts hinausgehenden Gefährdungstatbestand für den Käufer schuf – sich durch Kreditgewährungen an Käufer wie Verkäufer in schwerwiegende Interessenkonflikte begab – in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts konkrete Wissensvorsprünge hatte, die sie nicht an den Käufer weitergab. Unterm Strich bestehen also durchaus Chancen, das verlustbringende Engagement mit einem blauen Auge zu beenden.

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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