Wer ins Ausland zieht und eine vermietete Immobilie besitzt, stellt sich fast immer zuerst die Frage, ob und wann ein Verkauf steuerlich sinnvoll ist. Diese Frage behandelt ein separater Beitrag auf diesem Blog. Mindestens ebenso häufig bleibt die Immobilie aber schlicht vermietet – sei es, weil ein Verkauf nicht gewünscht ist, weil die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft, oder weil die Immobilie als langfristige Kapitalanlage dienen soll. In diesem Fall stellt sich eine andere Frage, die in der Praxis häufig durcheinandergeht: Wer besteuert die laufenden Mieteinnahmen – und nach welchen Regeln?
Die Antwort hängt entscheidend davon ab, welche von zwei grundverschiedenen Konstellationen vorliegt. Sie folgen unterschiedlichen rechtlichen Logiken und sollten deshalb sauber getrennt betrachtet werden.
Zwei Konstellationen, die nicht verwechselt werden sollten
Konstellation 1: Eine Person wandert aus Deutschland aus, behält aber eine vermietete Immobilie in Deutschland. Hier stellt sich die Frage, ob und wie Deutschland die Mieteinnahmen trotz des Wegzugs weiter besteuert.
Konstellation 2: Eine Person – gleich ob weiterhin in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig oder bereits ausgewandert – besitzt eine vermietete Immobilie im Ausland. Hier stellt sich die Frage, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht und wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird.
Beide Konstellationen können gleichzeitig vorliegen, etwa wenn jemand nach dem Wegzug sowohl eine deutsche als auch eine ausländische Mietimmobilie hält. Rechtlich handelt es sich aber um zwei getrennte Prüfungen mit unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.
Konstellation 1: Wegzug, die Immobilie bleibt in Deutschland
Die beschränkte Steuerpflicht ändert nichts an der deutschen Besteuerung der Mieteinnahmen
Wer seinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt vollständig ins Ausland verlegt, wird in Deutschland regelmäßig nur noch beschränkt steuerpflichtig. Beschränkt Steuerpflichtige unterliegen der deutschen Einkommensteuer nur noch mit ihren inländischen Einkünften im Sinne des § 49 EStG (§ 1 Abs. 4 EStG) – das Welteinkommensprinzip der unbeschränkten Steuerpflicht entfällt.
Zu diesen inländischen Einkünften gehören nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG ausdrücklich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG, „wenn das unbewegliche Vermögen […] im Inland belegen […] ist”. Eine in Deutschland gelegene, vermietete Immobilie bleibt damit unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers der deutschen Besteuerung unterworfen. Anders als bei der Wegzugsbesteuerung des § 6 AStG für GmbH-Anteile löst der Umzug selbst keinen eigenen Steuertatbestand aus – es findet keine fiktive Veräußerung statt. Die Mieteinnahmen werden aber Jahr für Jahr weiter besteuert wie zuvor, nur eben im Rahmen der beschränkten statt der unbeschränkten Steuerpflicht.
Warum kein DBA daran etwas ändert
Weil es sich um inländische Einkünfte im Sinne des deutschen Steuerrechts handelt, kommt es für diese Besteuerung nicht einmal darauf an, ob mit dem neuen Wohnsitzstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht. Auch international folgt diese Zuweisung dem anerkannten Belegenheitsprinzip: Nach Art. 6 Abs. 1 OECD-Musterabkommen können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt – hier also in Deutschland. Ein DBA nimmt Deutschland dieses Recht im Regelfall also nicht, sondern bestätigt es. Besteuert der neue Wohnsitzstaat sein Welteinkommen und bezieht die deutschen Mieteinnahmen mit ein, ist es dort Aufgabe des jeweiligen DBA beziehungsweise des dortigen nationalen Rechts, die daraus resultierende Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung zu vermeiden – nicht Aufgabe Deutschlands.
Praktische Besonderheiten der beschränkten Steuerpflicht
Für beschränkt Steuerpflichtige gelten bei der Ermittlung und Besteuerung der Mieteinnahmen einige Besonderheiten, die § 50 EStG als Sondervorschrift für beschränkt Steuerpflichtige regelt:
- Eingeschränkter Werbungskostenabzug. Betriebsausgaben oder Werbungskosten dürfen nur insoweit abgezogen werden, als sie mit den inländischen Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Bei einer einzelnen, ausschließlich in Deutschland vermieteten Immobilie ist das in der Praxis meist unproblematisch, da sämtliche Kosten – Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung – ohnehin unmittelbar dieser Immobilie zuzuordnen sind. Kritischer wird es bei gemischten oder grenzüberschreitenden Finanzierungsstrukturen.
- Kein Grundfreibetrag. Anders als bei unbeschränkt Steuerpflichtigen wird das zu versteuernde Einkommen bei der Tarifberechnung um den Grundfreibetrag erhöht. Im Ergebnis greift der progressive Steuertarif bei beschränkt Steuerpflichtigen bereits ab dem ersten Euro, ohne dass ein steuerfreies Existenzminimum berücksichtigt wird.
- Veranlagungspflicht statt Steuerabzug. Anders als beim Arbeitslohn oder bei bestimmten Kapitalerträgen gibt es für Mieteinnahmen keinen Steuerabzug an der Quelle mit Abgeltungswirkung. Die Steuer muss deshalb im Wege der Veranlagung nach § 25 EStG festgesetzt werden – die im Ausland lebende Person bleibt verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Zuständig ist regelmäßig das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Für Staatsangehörige eines EU- oder EWR-Staates besteht unter bestimmten, im Einzelfall zu prüfenden Voraussetzungen die Möglichkeit, sich nach § 1 Abs. 3 EStG auf Antrag wie eine unbeschränkt steuerpflichtige Person behandeln zu lassen, wenn die inländischen Einkünfte den weit überwiegenden Teil des Welteinkommens ausmachen. Das kann unter anderem den Zugang zum Grundfreibetrag eröffnen, ist aber an enge Voraussetzungen geknüpft und lohnt eine gesonderte Prüfung.
Konstellation 2: Die Immobilie liegt im Ausland
Der Belegenheitsstaat hat nach den meisten DBA das Besteuerungsrecht
Ganz anders liegt der Fall, wenn nicht Deutschland, sondern das Ausland der Belegenheitsstaat ist – die Person also (weiterhin oder erneut) eine im Ausland gelegene Immobilie vermietet. Auch hier gilt international regelmäßig das bereits erwähnte Belegenheitsprinzip aus Art. 6 Abs. 1 OECD-Musterabkommen: Das Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen aus unbeweglichem Vermögen steht in erster Linie dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt – hier also dem ausländischen Staat, nicht Deutschland.
Ob und wie Deutschland daneben noch mitbesteuert, hängt entscheidend vom persönlichen Steuerstatus ab:
- Ist die Person bereits vollständig ausgewandert und in Deutschland weder unbeschränkt noch beschränkt steuerpflichtig, spielt Deutschland für diese ausländischen Mieteinnahmen von vornherein keine Rolle. Ausländischer Grundbesitz gehört nicht zum abschließenden Katalog des § 49 EStG, sodass hierfür schon nach deutschem Recht kein Besteuerungsanspruch besteht – unabhängig davon, ob mit dem Belegenheitsstaat ein DBA besteht.
- Bleibt die Person dagegen unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland – etwa weil trotz eines Auslandsaufenthalts ein Wohnsitz in Deutschland bestehen bleibt oder der Wegzug noch nicht endgültig vollzogen ist –, greift grundsätzlich das Welteinkommensprinzip: Die ausländischen Mieteinnahmen wären in Deutschland an sich ebenfalls steuerpflichtig. Ob es tatsächlich dazu kommt, hängt vom jeweiligen DBA und der darin vereinbarten Methode ab.
Freistellungsmethode oder Anrechnungsmethode
Besteht mit dem Belegenheitsstaat ein DBA, sieht dieses neben der Zuweisung des Besteuerungsrechts auch eine Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vor. Die meisten – aber nicht alle – deutschen DBA folgen für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen der Freistellungsmethode; ein wachsender Teil neuerer oder novellierter Abkommen sieht demgegenüber die Anrechnungsmethode vor. Welche Methode im Einzelfall gilt, ergibt sich ausschließlich aus dem konkreten Methodenartikel des jeweiligen Abkommens und muss dort nachgelesen werden.
← Tabelle nach links wischen, um weitere Spalten zu sehen
| Merkmal | Freistellungsmethode | Anrechnungsmethode |
|---|---|---|
| Grundprinzip | Deutschland verzichtet auf die Besteuerung der ausländischen Mieteinnahmen | Deutschland besteuert die Mieteinnahmen zunächst mit, rechnet aber die im Ausland gezahlte Steuer an |
| Wirkung in der deutschen Veranlagung | Mieteinnahmen bleiben grundsätzlich außen vor | Mieteinnahmen fließen in die Bemessungsgrundlage ein, die deutsche Steuer wird um die ausländische Steuer gekürzt |
| Progressionsvorbehalt | Kann nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG greifen (siehe unten) | Entfällt – die Einkünfte werden ohnehin in vollem Umfang einbezogen |
| Voraussetzung | Nur relevant bei fortbestehender unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland | Nur relevant bei fortbestehender unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland |
Der Progressionsvorbehalt – und eine wichtige Ausnahme für EU-/EWR-Immobilien
Bleibt die Person unbeschränkt steuerpflichtig und greift die Freistellungsmethode, sind die ausländischen Mieteinnahmen zwar von der deutschen Einkommensteuer befreit. Nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG werden nach einem DBA steuerfreie Einkünfte aber grundsätzlich dem sogenannten Progressionsvorbehalt unterworfen: Sie erhöhen zwar nicht unmittelbar die Steuerlast, wohl aber den Steuersatz, der auf das übrige, in Deutschland steuerpflichtige Einkommen angewendet wird.
Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine praktisch bedeutsame Ausnahme. Nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG gilt der Progressionsvorbehalt nicht für Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, wenn dieses „in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen” ist – also innerhalb der EU oder des EWR (mit gewissen Einschränkungen für einzelne EWR-Staaten, die von einer Gleichstellung mit EU-Mitgliedstaaten abhängen). Liegt die vermietete Immobilie beispielsweise in Frankreich, Spanien oder Italien und greift die Freistellungsmethode, bleiben die Mieteinnahmen also nicht nur von der deutschen Steuer befreit, sondern wirken sich auch nicht auf den Steuersatz der übrigen Einkünfte aus. Bei einer Immobilie in einem Drittstaat außerhalb der EU/EWR – etwa in der Schweiz, den USA oder Großbritannien – bleibt es dagegen beim Progressionsvorbehalt.
Wie eng diese Ausnahme auszulegen ist, hat der Bundesfinanzhof jüngst bestätigt: Mit Urteil vom 21.05.2025 (Az. I R 5/22) entschied er, dass die Ausnahmeregelung des § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG ausschließlich für Einkünfte gilt, die aufgrund einer abkommensrechtlichen Freistellung nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegen – nicht dagegen für Einkünfte, die nur über einen anderen Progressionstatbestand in die Bemessung einbezogen werden. Das zeigt, dass sich der praktische Anwendungsbereich dieser Ausnahme nicht pauschal, sondern nur anhand des konkreten Einzelfalls zuverlässig bestimmen lässt.
Ohne DBA: die einseitige Anrechnung nach § 34c EStG
Besteht mit dem Belegenheitsstaat der Immobilie gar kein Doppelbesteuerungsabkommen, greift bei fortbestehender unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland die einseitige Anrechnungsmethode des § 34c EStG. Nach § 34c Abs. 1 Satz 1 EStG wird die im Ausland festgesetzte und gezahlte, der deutschen Einkommensteuer entsprechende Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, soweit sie auf die ausländischen Mieteinnahmen entfällt. Alternativ kann nach § 34c Abs. 2 EStG auf Antrag stattdessen der Abzug der ausländischen Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte gewählt werden – meist vorteilhaft, wenn ohnehin nur ein niedriger deutscher Grenzsteuersatz anfällt. Auch diese Vorschriften setzen voraus, dass überhaupt noch eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland besteht; ist die Person bereits vollständig ausgewandert, stellt sich die Frage einer Anrechnung in Deutschland gar nicht erst.
Beispiel zur Veranschaulichung
*Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient ausschließlich der Illustration; es beschreibt keinen realen Fall und keine reale Person.*
Eine Person wandert dauerhaft nach Portugal aus und meldet ihren Wohnsitz in Deutschland vollständig ab. Sie behält eine vermietete Eigentumswohnung in Köln und besitzt außerdem eine kleinere, seit Jahren vermietete Ferienwohnung in Südfrankreich. Für die Kölner Wohnung bleibt sie nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG in Deutschland beschränkt steuerpflichtig und muss die Mieteinnahmen weiterhin jährlich in einer deutschen Einkommensteuererklärung angeben – unabhängig davon, wie Portugal diese Einkünfte behandelt. Für die französische Ferienwohnung dagegen hat Deutschland nach dem vollzogenen Wegzug keinen Besteuerungsanspruch mehr: Diese Mieteinnahmen unterliegen künftig ausschließlich der französischen und gegebenenfalls der portugiesischen Besteuerung nach dortigem Recht und dem zwischen Frankreich und Portugal geltenden Abkommen – ein Vorgang, an dem Deutschland nicht mehr beteiligt ist.
Praktische Empfehlungen
- Vor dem Wegzug klären, für welche Immobilien überhaupt noch eine deutsche Steuerpflicht bestehen bleibt – Inlandsimmobilien bleiben es praktisch immer, Auslandsimmobilien in aller Regel nicht mehr, sobald keine unbeschränkte Steuerpflicht mehr besteht.
- Für in Deutschland verbleibende Mietimmobilien rechtzeitig klären, welches Finanzamt zuständig ist, und die jährliche Erklärungspflicht auch aus dem Ausland zuverlässig organisieren.
- Bei fortbestehender unbeschränkter Steuerpflicht und einer Auslandsimmobilie das konkrete DBA mit dem Belegenheitsstaat prüfen – insbesondere, ob die Freistellungs- oder die Anrechnungsmethode vereinbart ist.
- Bei DBA-Freistellung von Einkünften aus EU-/EWR-Immobilien die Ausnahme vom Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG im Blick behalten, angesichts der engen BFH-Rechtsprechung aber nicht unbesehen unterstellen.
- Fehlt ein DBA mit dem Belegenheitsstaat, frühzeitig entscheiden, ob die Anrechnung der ausländischen Steuer oder der Abzug als Werbungskosten nach § 34c EStG günstiger ist.
Fazit
Die laufende Besteuerung von Mieteinnahmen nach einem Wegzug folgt zwei getrennten Logiken, die sich leicht vermischen lassen, aber klar auseinandergehalten werden müssen. Für eine in Deutschland verbleibende Immobilie ändert der Wegzug an der Steuerpflicht wenig – die beschränkte Steuerpflicht nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG greift unabhängig von jedem DBA, verbunden mit eingeschränktem Werbungskostenabzug, fehlendem Grundfreibetrag und einer fortbestehenden Veranlagungspflicht. Für eine Immobilie im Ausland kommt es dagegen maßgeblich darauf an, ob die Person noch unbeschränkt in Deutschland steuerpflichtig ist und was das jeweilige DBA an Methode vorsieht – Freistellung mit möglichem Progressionsvorbehalt oder Anrechnung. Ist der Wegzug bereits vollzogen, entfällt der deutsche Besteuerungsanspruch für die Auslandsimmobilie regelmäßig ganz. Wer beide Konstellationen von Anfang an sauber trennt, vermeidet unnötige Nachfragen des Finanzamts ebenso wie unerwartete doppelte Belastungen.
Individuelle Beratung zur Besteuerung von Mieteinnahmen nach dem Wegzug
Die Kanzlei Fiala hat zum internationalen Steuerrecht umfangreich publiziert und unterstützt Mandanten dabei, die laufende Besteuerung von in- und ausländischen Mietimmobilien nach einem Wegzug rechtssicher einzuordnen – von der beschränkten Steuerpflicht für deutsche Immobilien bis zur richtigen Anwendung von Freistellungs- oder Anrechnungsmethode bei Auslandsimmobilien. Wer eine vermietete Immobilie in Deutschland behält oder im Ausland besitzt beziehungsweise erwirbt, kann sich für eine individuelle Einschätzung der eigenen Situation an die Kanzlei wenden.
