Die Wahrscheinlichkeit, daß das Finanzamt vom Schreibtisch aus den Wert einer Immobilie zu hoch ansetzt, liegt nach sachverständiger Erfahrung bei bis zu 80%. Im Einzelfall wird dann der Wert von der Amtsstube aus um bis zu mehr als 50% zu hoch angesetzt. Stets geschieht dies ohne irgendeine böse Absicht der Behörden.

Einstieg beim Sachwertverfahren ohne Berücksichtigung von Schäden

Zunächst geht die Finanzverwaltung vom Sachwertverfahren aus. Wird ein Sachverständiger bzw. Privatgutachter beauftragt, werden vor Ort sämtliche Schäden und die Ausstattung erfaßt, was den Sachwert in der Regel massiv mindert. Nachdem das Finanzamt in der Regel keine Außenbeamten für Ermittlungen zugunsten der Steuerpflichtigen losschickt, bleiben Schäden am Objekt zunächst außen vor. Um Ausstattung und baulichen Zustand kann es auch bei der Bewertung von zu Wohnzwecken vermietetem Grundbesitz im Ausland (EU und EWR) gehen.

Nächster Akt – es wird das Vergleichswertverfahren vorgegeben

Das Finanzamt reagiert nach Bekanntwerden der Schäden und des damit wesentlich niedrigeren Sachwertes vielfach damit, daß eine Begutachtung nach dem Vergleichswertverfahren gefordert wird. Dies ist jedoch häufig undurchführbar, weil die Daten der amtlichen Kaufpreissammlung anonymisiert sind, so daß niemand erkennen kann, welcher frühere Kaufpreis sich auf welches Objekt in welchem Zustand bezogen hatte. Die typische schematische Anwendung durchschnittlicher Miet- oder Bodenrichtwerte ermöglicht der Finanzverwaltung keine individuelle Bewertung.

Überhöhte Abgaben nach der Kostenordnung (KostO) können sich auch bei gerichtlichen Nachlaß-, Schenkungs-, Vormundschafts- und Betreuungsverfahren ergeben. Denn vielfach werden sich Rechtspfleger bzw. Kostenbeamten ebenfalls der Kaufpreissammlungen bedienen, um die Verfahrenskosten für das Familien-, Nachlaß-, Vormundschafts- bzw. Betreuungsgericht festzusetzen.

Letzter Akt – niedriger sogenannter gemeiner Wert

Vielfach haben sich von Behörden angesetzte Immobilienwerte als nicht zutreffend erwiesen, so daß es angebracht ist die Bewertung(en) mit einem Rechtsbehelf – etwa des Einspruch gegenüber der Finanzverwaltung – zur Überprüfung zu stellen. Nicht selten bleibt die Finanzverwaltung hartnäckig bei ihrer Auffassung, solange kein Rechtsanwalt die Interessen der Betroffenen vertritt. Häufig wird methodisch am Ende dann nur das Sachwertverfahren nach § 182 Bewertungsgesetz (BewG) zum Ziel führen. Liegt der wirkliche (sogenannte gemeine) Wert nachweislich niedriger, so spart dies völlig legal Abgaben. Es bedarf jedoch eigener Initiative zur Einschaltung eines Gutachters und nötigenfalls zur Durchsetzung auch eines Rechtsanwaltes. Nur wenn ein Fall sogenannter Amtshaftung vorliegt, wird ein Betroffener die Erstattung seines Aufwandes verlangen können. Dennoch wird die Abgabenersparnis bzw. Kostenersparnis vielfach weitaus höher ausfallen, so daß sich das Engagement um eine richtige Immobilienbewertung wirtschaftlich lohnt.

Dr. Johannes Fiala

Mit freundlicher Genehmigung von 
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