von RA Johannes Fiala
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Wohnungseigentümern gestärkt, die den Kauf ihrer Immobilie und den dazugehörigen Kreditvertrag in einer “Haustürsituation” abgeschlossen haben (XI ZR 91/99). Nach dem Urteil können die Wohnungskäufer ihren Kredit unbefristet widerrufen, falls sie nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt worden sind. Damit gab der BGH dem Besitzer einer Eigentumswohnung Recht, der von einem Makler zu Hause aufgesucht und zum Kauf und einer Darlehensaufnahme überredet worden war. Worum geht es? Vor allem in den 90er-Jahren hatten zahlreiche Bundesbürger überteuerte Wohnungen über eine 100-prozentige Bankfinanzierung erworben. Die von Vermittlern gerne verwendete Formel die Wohnung zahlt sich durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen selbst ab, entsprach nur selten der Realität. Verbraucher, die Kauf- und Darlehensvertrag zu Hause, im öffentlichen Verkehrsmittel oder am Arbeitsplatz abgeschlossen haben, dürfen den Darlehensvertrag nun rückgängig machen. Die Bank kann sich also nicht darauf berufen, dass der Kunde später in den Schalterräumen seinen Kreditvertrag unterzeichnet habe. Was bedeutet das? Liegt ein Vertragsbündel aus Immobilienkauf und Finanzierung vor, kann der Verbraucher den Vertrag komplett rückabwickeln. Er kann also – ab sofort die Weiter- beziehungsweise Restzahlung des Kredites verweigern, – sämtliche Zins- und Tilgungszahlungen von der Bank zurück verlangen, – im Gegenzug muss er aber der Bank die daraus resultierenden Vorteile (beispielsweise die Miete) und die oft wertlose Wohnung überlassen. Es gibt aber auch Ausnahmen Der BGH hat klargestellt, dass ein wirksamer Widerruf des Darlehens nicht immer eine komplette Rückabwicklung bedeutet. Wird nur das Darlehen rückgängig gemacht, spart sich der Immobilienkäufer ebenfalls sehr viel Geld, denn dann fallen die hohen Zinsen und der Zinseszinseffekt weg. Die Gerichte setzen hier regelmäßig als angemessene Nutzungsentschädigung für das widerrufene Darlehen vier Prozent Zins ohne Zinseszins an. Außerdem dürfen Kapitalanleger nicht vergessen, dass es außer der Bank noch andere Beteiligte gibt (Verkäufer, Initiator, Vertrieb, Vermittler), von denen sie Schadenersatz verlangen können. Verbraucher sollten den Sachverhalt darum sorgfältig prüfen, bevor sie Klage einreichen. In jedem Fall sollten sämtliche Verhandlungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, denn das spart in den meisten Fällen Zeit und Geld.
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Über den Autor
Dr. Johannes FialaPhD, MBA, MM
Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechtsanwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilienwirtschaft, Finanzrecht sowie Steuer- und Versicherungsrecht. Die zahlreichen Stationen seines beruflichen Werdegangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganzheitlich beratend und im Streitfall juristisch tätig zu werden.
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