Wer plant, im Ausland eine Immobilie zu kaufen – als Feriendomizil, als Alterssitz oder im Zuge eines dauerhaften Wegzugs –, fragt sich früher oder später, welche deutsche Grunderwerbsteuer auf den Kauf anfällt. Die Antwort überrascht viele: keine. Die deutsche Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) gilt ausschließlich für Grundstücke, die in Deutschland liegen. Wer in Spanien, Portugal, Österreich oder anderswo kauft, zahlt keine deutsche Grunderwerbsteuer – dafür aber die jeweiligen lokalen Steuern und Gebühren, die sich strukturell und in der Höhe oft erheblich vom deutschen System unterscheiden. Dieser Beitrag ordnet ein, was beim Immobilienkauf im Ausland stattdessen gilt, welche deutschen Meldepflichten in bestimmten Konstellationen relevant werden können und worauf bei Notarkosten und Finanzierung zu achten ist.
Warum die deutsche Grunderwerbsteuer beim Auslandskauf keine Rolle spielt
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die an einen räumlich klar begrenzten Anknüpfungspunkt gebunden ist. § 1 Abs. 1 GrEStG stellt das ausdrücklich klar: Der Grunderwerbsteuer unterliegen die dort aufgezählten Rechtsvorgänge – etwa der Kaufvertrag oder die Auflassung – nur, „soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen”. Was als Grundstück im Sinne des Gesetzes gilt, definiert § 2 GrEStG unter Rückgriff auf den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff, mit einigen Ausnahmen wie Betriebsvorrichtungen oder Mineralgewinnungsrechten. Beide Vorschriften haben eines gemeinsam: Sie setzen voraus, dass sich das Grundstück im Inland befindet.
Für den Kauf einer Wohnung in Alicante, eines Hauses an der Algarve oder einer Eigentumswohnung in Wien bedeutet das: Das deutsche GrEStG ist schlicht nicht anwendbar, weil das Objekt außerhalb seines räumlichen Anwendungsbereichs liegt. Es entsteht dadurch keine „Steuerlücke” – der Erwerb bleibt nicht etwa steuerfrei, sondern unterliegt stattdessen vollständig dem Steuer- und Gebührenrecht des Landes, in dem die Immobilie liegt. Diese Klarstellung ist deshalb wichtig, weil in der Praxis mitunter die falsche Annahme kursiert, man könne sich an der Höhe der deutschen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent) orientieren, um die im Ausland zu erwartende Belastung grob abzuschätzen. Das führt regelmäßig in die Irre, wie die folgenden Beispiele zeigen.
Was stattdessen gilt: vergleichbare Abgaben im Ausland
Jedes Land regelt die Besteuerung des Immobilienerwerbs eigenständig – oft nicht einmal bundeseinheitlich, sondern auf regionaler oder kommunaler Ebene. Die folgenden drei Beispiele zählen zu den klassischen Zielen deutscher Auswanderer und Zweitwohnsitz-Käufer und zeigen, wie unterschiedlich die Systeme aufgebaut sein können. Sie ersetzen keine Einzelfallprüfung vor Ort – die tatsächliche Höhe hängt vom Bundesland, der Region, der Gemeinde, dem Kaufpreis und dem Status als Neubau oder Bestandsimmobilie ab und ändert sich zudem immer wieder durch Gesetzesreformen.
Spanien erhebt beim Kauf einer bestehenden (nicht neu gebauten) Wohnimmobilie die sogenannte Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sie wird von den autonomen Regionen festgelegt und variiert entsprechend stark – die Sätze bewegen sich grob zwischen 6 und 13 Prozent des Kaufpreises, je nach Region und Kaufpreishöhe. Beim Kauf einer neu gebauten Immobilie fällt statt der ITP Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich einer Stempelsteuer (AJD) an. Die konkrete Region ist also für die Kalkulation entscheidend.
Portugal erhebt die Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Für steuerlich nicht in Portugal ansässige Käufer von Wohnimmobilien gilt seit dem Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20.05.2026 (in Kraft seit 25.05.2026, Teil des „Construir Portugal”-Reformpakets) ein einheitlicher Satz von 7,5 Prozent des Kaufpreises, während für steuerlich in Portugal ansässige Käufer weiterhin gestaffelte, progressive Sätze mit Freibeträgen greifen. Die Reform sieht dabei zwei Rückerstattungswege für den Aufschlag gegenüber dem regulären progressiven Satz vor: Wird der Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf selbst steuerlich in Portugal ansässig, kann er die Differenz erstattet bekommen. Alternativ genügt es, die Immobilie – bei Abschluss des Mietvertrags spätestens sechs Monate nach dem Kauf – für mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre zu einer Miete von bis zu 2.300 Euro monatlich zu vermieten. Wichtig für die Praxis: Der Erstattungsantrag selbst muss ebenfalls innerhalb von sechs Monaten ab Eintritt der jeweiligen Voraussetzung – also ab Begründung der steuerlichen Ansässigkeit beziehungsweise ab Erfüllung der Vermietungsfrist – bei der portugiesischen Steuerbehörde gestellt werden; wird diese Frist versäumt, verfällt der Erstattungsanspruch. Da sich diese Reform noch relativ neu auswirkt, lohnt sich vor einem Kauf eine aktuelle Prüfung vor Ort.
Österreich erhebt eine pauschale Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises (mit Sonderregelungen für Übertragungen im Familienkreis) sowie zusätzlich eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent; bei kreditfinanziertem Kauf kommt gegebenenfalls noch eine Pfandrechtseintragungsgebühr hinzu, wenn eine Hypothek im Grundbuch eingetragen wird.
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| Land | Abgabe | Größenordnung (grobe Orientierung) |
|---|---|---|
| Deutschland | Grunderwerbsteuer (GrEStG) | 3,5–6,5 % je Bundesland – gilt nicht für Auslandsimmobilien |
| Spanien | ITP (Bestand) bzw. IVA + AJD (Neubau) | ca. 6–13 %, regional unterschiedlich |
| Portugal | IMT | 7,5 % pauschal für Nicht-Ansässige (seit Mai 2026); progressiv für Ansässige |
| Österreich | Grunderwerbsteuer + Grundbucheintragungsgebühr | 3,5 % + 1,1 % |
Diese Tabelle dient ausschließlich der groben Einordnung. Sie ersetzt keine tagesaktuelle, vor Ort eingeholte Auskunft – Steuersätze, Freibeträge und Bemessungsgrundlagen werden in allen genannten Ländern immer wieder angepasst, und regionale Abweichungen können erheblich sein.
Notar- und Anwaltskosten: eine andere Struktur als in Deutschland
Wer aus Deutschland gewohnt ist, dass der Notar eine neutrale, gesetzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vergütete Instanz ist, die den gesamten Kaufvertrag abwickelt, sollte diese Erwartung im Ausland nicht unbesehen übertragen. In Deutschland liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen üblicherweise bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich einheitlich geregelt und unabhängig davon, welcher Notar beauftragt wird.
In Spanien existiert zwar ebenfalls eine gesetzlich vorgegebene Gebührentabelle für Notare, die reinen Notarkosten fallen dabei mit üblicherweise deutlich unter einem Prozent des Kaufpreises tendenziell niedriger aus als in Deutschland. Der spanische Notar prüft den Vorgang jedoch nicht in gleicher Tiefe wie ein deutscher Notar und übernimmt insbesondere keine umfassende rechtliche Beratung der Käuferseite. Deshalb ist es in Spanien üblich, zusätzlich einen eigenen Anwalt (Abogado) einzuschalten, der die Immobilie rechtlich prüft und den Käufer im Verfahren vertritt – mit eigenen, separat zu verhandelnden Kosten. Häufig kommt zudem ein Gestor hinzu, ein Verwaltungsdienstleister, der Behördengänge und steuerliche Formalitäten übernimmt. In Summe können die gesamten Kaufnebenkosten – Steuer, Notar, Grundbuch, Anwalt, Gestor – in Spanien einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises erreichen.
In Österreich ähnelt das System dem deutschen strukturell stärker: Der Kaufvertrag wird meist von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet, dessen Vertragserrichtungskosten sich grob im Bereich von ein bis drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer bewegen, hinzu kommen die bereits genannte Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr.
Die praktische Konsequenz: Wer die deutsche Logik „ein Notar, eine Gebührenordnung, fertig” auf das Ausland überträgt, unterschätzt regelmäßig die Gesamtkosten. Vor jedem Kauf sollte eine vollständige, lokal eingeholte Aufstellung aller Nebenkosten stehen – nicht nur der Steuer, sondern auch der Notar-, Anwalts- und gegebenenfalls Vermittlungskosten.
Deutsche Meldepflichten beim Erwerb von Auslandsvermögen: § 138 AO
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Anzeigepflichten nach § 138 Abs. 2 Abgabenordnung (AO). Diese Vorschrift verpflichtet inländische Steuerpflichtige, dem zuständigen Finanzamt bestimmte Auslandssachverhalte mitzuteilen – unter anderem die Gründung und den Erwerb von Betrieben und Betriebstätten im Ausland, den Erwerb, die Aufgabe oder die Veränderung einer Beteiligung an ausländischen Personengesellschaften sowie den Erwerb oder die Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Körperschaften, sobald eine Beteiligung von mindestens 10 Prozent am Kapital oder Vermögen erreicht wird oder die Summe der Anschaffungskosten aller Beteiligungen 150.000 Euro übersteigt. Die Mitteilung ist zusammen mit der Steuererklärung einzureichen, spätestens innerhalb von 14 Monaten nach Ablauf des betroffenen Besteuerungszeitraums.
Wichtig für die Praxis: § 138 Abs. 2 AO erwähnt den privaten Erwerb einer Auslandsimmobilie durch eine natürliche Person nicht. Wer als Privatperson direkt – also ohne Zwischenschaltung einer Gesellschaft – eine Ferienwohnung in Spanien oder ein Haus in Portugal kauft, löst durch diesen Erwerb selbst grundsätzlich keine Anzeigepflicht nach § 138 Abs. 2 AO aus; andere melde- oder erklärungspflichtige Konstellationen, etwa bei zwischengeschalteten Gesellschaftsstrukturen, sind davon unberührt und gesondert zu prüfen. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nicht direkt im eigenen Namen, sondern über eine ausländische Gesellschaft oder Personengesellschaft gehalten wird – etwa eine im Ausland gegründete Immobiliengesellschaft. In diesem Fall kann der Erwerb der Anteile an dieser Gesellschaft selbst unter die genannten Schwellenwerte fallen und damit meldepflichtig werden, auch wenn der wirtschaftliche Hintergrund „nur” der Kauf einer einzelnen Immobilie ist. Ob eine Haltestruktur über eine ausländische Gesellschaft im Einzelfall überhaupt sinnvoll ist – etwa aus haftungs-, erb- oder steuerrechtlichen Gründen – und welche Melde- und Erklärungspflichten sie in Deutschland auslöst, sollte vor der Gründung geprüft werden, nicht erst danach.
Unabhängig von § 138 AO bleibt zu bedenken, dass eine im Ausland gelegene Immobilie bei fortbestehender unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland – etwa bei Vermietung – grundsätzlich in die deutsche Steuererklärung einfließt, meist unter Berücksichtigung des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens. Das ist jedoch eine laufende Erklärungspflicht und keine einmalige Anzeigepflicht nach § 138 AO.
Finanzierungsfragen bei der Auslandsimmobilie
Auch bei der Finanzierung unterscheidet sich der Auslandskauf spürbar vom gewohnten deutschen Ablauf. Eine hypothekarische Besicherung im Ausland – etwa durch Eintragung einer Grundschuld auf der ausländischen Immobilie selbst – ist über eine deutsche Bank in aller Regel nicht möglich, da deutsche Kreditinstitute keine Sicherheiten in ausländischen Grundbüchern bestellen lassen. Wer eine Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank finanzieren möchte, muss deshalb regelmäßig auf eine in Deutschland gelegene Immobilie als Sicherheit zurückgreifen oder anderweitiges Vermögen als Sicherheit einbringen.
Alternativ kommt eine Finanzierung über eine lokale Bank im Zielland in Betracht, bei der die Auslandsimmobilie selbst als Sicherheit dient. Hier gelten dann die dortigen Konditionen und Anforderungen – etwa an den Eigenkapitalanteil, der bei ausländischen Käufern häufig höher ausfällt als bei inländischen Käufern, sowie gegebenenfalls ein Zinsaufschlag gegenüber Inlandsfinanzierungen. Bei einem Kauf außerhalb der Eurozone kommt zusätzlich ein Wechselkursrisiko hinzu, wenn Kredit und Immobilienwert in unterschiedlichen Währungen stehen. Welcher Weg – deutsche Bank mit inländischer Sicherheit, lokale Finanzierung im Zielland oder eine Kombination – im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der individuellen Vermögensstruktur, dem Zielland und der geplanten Nutzung der Immobilie ab.
Beispiel zur Veranschaulichung
Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient ausschließlich der Illustration; es beschreibt keinen realen Fall und keine reale Person.
Ein Ehepaar plant, nach der Pensionierung eine Eigentumswohnung an der spanischen Costa Blanca zu kaufen, mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro. In der ersten Kalkulation gehen beide von einer Belastung „wie in Deutschland” aus und rechnen mit rund 6.000 Euro für Notar und Grundbuch sowie etwa 15.000 Euro Grunderwerbsteuer – zusammen also gut 7 Prozent des Kaufpreises, orientiert an einer mittleren deutschen Bundesland-Grunderwerbsteuer. Bei der Prüfung vor Ort stellt sich heraus, dass in der betreffenden Region eine ITP von rund 10 Prozent anfällt, zuzüglich Notar-, Grundbuch-, Anwalts- und Gestor-Kosten. Die tatsächlichen Nebenkosten liegen damit spürbar höher als ursprünglich angenommen. Dieses – frei erfundene – Beispiel zeigt, warum eine frühzeitige, lokal eingeholte Kostenaufstellung vor der Kaufentscheidung so wichtig ist: Wer sich an deutschen Erfahrungswerten orientiert, kalkuliert das Budget für die Auslandsimmobilie häufig zu knapp.
Wann lohnt sich anwaltliche Beratung?
Eine rechtliche und steuerliche Einordnung vor dem Kauf lohnt sich insbesondere in folgenden Situationen:
- Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags oder einer Reservierungsvereinbarung. In vielen Ländern sind bereits frühe Vertragsdokumente rechtlich bindend und mit Anzahlungspflichten verbunden.
- Bei der Entscheidung zwischen privatem Erwerb und einer Erwerbsstruktur über eine Gesellschaft. Diese Entscheidung wirkt sich nicht nur auf lokale Steuern, sondern auch auf deutsche Melde- und Erklärungspflichten wie § 138 Abs. 2 AO sowie auf Haftungs- und Nachfolgefragen aus.
- Bei laufender unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland und gleichzeitiger Vermietung der Auslandsimmobilie. Hier stellt sich die Frage, wie das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Zielland die Einkünfte behandelt.
- Bei der Wahl des Finanzierungswegs. Ob eine deutsche Bank mit inländischer Sicherheit oder eine lokale Finanzierung sinnvoller ist, hängt von der individuellen Vermögensstruktur ab und sollte vor der verbindlichen Kaufentscheidung geklärt sein.
Fazit
Die deutsche Grunderwerbsteuer bleibt beim Kauf einer Immobilie im Ausland vollständig außen vor – das GrEStG gilt ausschließlich für inländische Grundstücke. An ihre Stelle tritt jedoch keine Steuerfreiheit, sondern das jeweils lokale Steuer- und Gebührenrecht, das sich strukturell und in der Höhe oft deutlich vom deutschen System unterscheidet, wie die Beispiele Spanien, Portugal und Österreich zeigen. Auch Notar- und Anwaltskosten folgen im Ausland häufig einer anderen Logik als in Deutschland. Deutsche Meldepflichten wie § 138 Abs. 2 AO greifen beim rein privaten Immobilienerwerb in aller Regel nicht, können aber relevant werden, sobald eine ausländische Gesellschaft zwischengeschaltet wird. Wer diese Punkte vor dem Kauf klärt statt danach, vermeidet böse Überraschungen bei den tatsächlichen Gesamtkosten.
Die Kanzlei Fiala hat zum internationalen Steuer- und Vermögensrecht umfangreich publiziert und unterstützt Mandanten dabei, den Kauf einer Immobilie im Ausland steuerlich und rechtlich sauber vorzubereiten – von der Einordnung der lokalen Erwerbsnebenkosten bis zur Prüfung deutscher Melde- und Erklärungspflichten. Wer eine Auslandsimmobilie plant, sollte diese Fragen frühzeitig klären, am besten schon vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags.
