Immobilien in Ungarn zu kaufen wird bei deutschsprachigen Anlegern und Auswanderern immer beliebter. Das Land bietet verlockend günstige Preise, idyllische Landschaften und eine stabile EU-Mitgliedschaft. In diesem umfangreichen Ratgeber beleuchten wir alle wichtigen Aspekte, damit Sie bestens informiert sind – von Standortvorteilen über Rechtliches bis hin zu Steuern, Regionen, Immobilienarten, Kaufablauf und häufigen Fallstricken. Lesen Sie weiter, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
1. Warum Ungarn als Immobilienstandort attraktiv ist
Ungarn überzeugt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen als Deutschland, Österreich oder die Schweiz. In der Hauptstadt Budapest liegt der durchschnittliche Wohnungspreis bei nur etwa 2.000 € pro Quadratmeter, während man außerhalb der Großstädte Häuser schon für 800–1.500 € pro m² findet. Dieses attraktive Preis-Leistungs-Verhältnis ermöglicht es, mit gleichem Budget wesentlich größere oder hochwertigere Objekte zu erwerben als in Westeuropa.
Weitere Standortvorteile Ungarns sind:
Starkes Wertsteigerungspotenzial: Der ungarische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren kräftig zugelegt. Von 2008 bis 2024 stiegen die Immobilienpreise durchschnittlich um 8,3 % pro Jahr. Besonders Wohnungen in Städten verzeichnen kontinuierliche Zuwächse, da immer mehr Menschen vom Land in urbane Zentren ziehen. Für Kapitalanleger ergeben sich dadurch gute Renditechancen – Mietrenditen um 5 % sind keine Seltenheit.
EU-Mitgliedschaft und Rechtssicherheit: Als EU-Mitglied seit 2004 bietet Ungarn rechtliche Stabilität und Schutz des Eigentums. Deutsche (und alle EU-Bürger) genießen beim Immobilienkauf die gleichen Rechte wie ungarische Staatsbürger. Sie können ohne besondere Genehmigungen Häuser, Wohnungen und Grundstücke erwerben. Das vereinfacht den Kaufprozess erheblich und schafft Vertrauen in den Investitionsstandort.
Geringe Lebenshaltungskosten: Für Auswanderer ist Ungarn auch abseits der Immobilien attraktiv. Die laufenden Kosten – von Lebensmitteln über Dienstleistungen bis zu Steuern – sind niedriger als in Deutschland. Wer seinen Lebensabend dort verbringt, kann vom vorteilhaften Preisniveau und einem entspannten Lebensstil profitieren.
Touristische und landschaftliche Reize:
Ungarn bietet Urlaubsatmosphäre und Natur pur. Der Plattensee (Balaton) – größter Binnensee Mitteleuropas – lockt mit mildem Klima, Wassersport und Weinbergen. In Budapest genießt man pulsierendes Stadtleben mit reichlich Kultur und Thermalbädern. Ländliche Gegenden punkten mit idyllischen Dörfern, historischen Weinregionen und Thermalquellen. Diese Vielfalt macht Ungarn sowohl als Ferienimmobilien-Standort als auch als dauerhaften Wohnsitz attraktiv.
Nicht zuletzt ist die geografische Lage ein Plus: Von Süddeutschland oder Österreich aus ist Westungarn in wenigen Autostunden erreichbar. Auch die verkehrstechnische Anbindung (Autobahnen, Flughafen Budapest) ist gut, was insbesondere für Anleger mit regelmäßigem Reisebedarf oder pendelnde Grenzgänger wichtig ist.
2. Rechtliche Rahmenbedingungen für deutsche Käufer
Die gute Nachricht: Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie in Ungarn nahezu uneingeschränkt Immobilien erwerben. EU-Bürger sind Inländern gleichgestellt. Das bedeutet, Sie benötigen keine besondere Kaufgenehmigung für Wohn- oder Gewerbeimmobilien – anders als Käufer aus Drittstaaten, die vor dem Kauf eine behördliche Erlaubnis einholen müssten. Einige wichtige Punkte sollten Sie jedoch kennen:
Grundstücksarten und Ausnahmen: Ungarisches Recht unterscheidet zwischen nicht-landwirtschaftlichen Immobilien (z.B. Wohnhäuser, Wohnungen, Baugrundstücke) und land- oder forstwirtschaftlichen Flächen. Letztere unterlagen bis 2014 Restriktionen, doch seit dem 1. Mai 2014 können EU-Bürger sogar Ackerland und Wald erwerben, weitgehend zu gleichen Bedingungen wie Ungarn. Allerdings gelten Höchstgrenzen: Ohne Registrierung als Landwirt sind bis zu 1 Hektar landwirtschaftlicher Fläche erlaubt, registrierte Landwirte können bis zu 300 Hektar kaufen. Praktisch relevant ist das vor allem, wenn Sie z.B. einen Bauernhof mit großem Land kaufen möchten. In allen anderen Fällen – insbesondere normale Häuser, Wohnungen oder Baugrundstücke – greifen diese Beschränkungen nicht.
Vorkaufsrechte des Staates: Bei denkmalgeschützten Immobilien oder bestimmten Grundstücken (v.a. landwirtschaftlichen) hat der Staat oder die Gemeinde teils ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das kann den Prozess verzögern, da eine offizielle Stelle den Kaufvertrag prüfen und ggf. in den Kauf eintreten könnte. In der Praxis kommt dies selten vor, dennoch sollte Ihr Anwalt solche Eventualrechte im Grundbuch prüfen (siehe dazu Abschnitt Fallstricke).
Neues Kommunalrecht ab 2025: Seit Juli 2025 können einige Gemeinden in Ungarn den Zustrom auswärtiger Käufer regulieren. Hintergrund ist der Schutz der lokalen Identität in beliebten Ferienorten. Kommunen dürfen nun per Verordnung z.B. ein lokales Vorkaufsrecht einführen oder eine Genehmigungspflicht für Immobilienkäufer ohne bisherigen Wohnsitz in der Gemeinde festlegen. In betroffenen Orten muss dann vor dem Kaufantritt ein Antrag gestellt werden, der innerhalb ca. 30 Tagen von der Gemeinde bewilligt werden kann (mit Auflagen) oder in seltenen Fällen abgelehnt. Wichtig: Diese Regelung gilt nur für Wohnimmobilien und nur in Gemeinden, die solche Vorschriften aktiv erlassen. Viele ländliche Gegenden haben weiterhin keinerlei Beschränkungen. Informieren Sie sich daher im Voraus, ob Ihr Wunschort entsprechende Auflagen hat. In aller Regel bleibt der Immobilienkauf in Ungarn auch 2025 und darüber hinaus möglich und unkompliziert, er kann lediglich in bestimmten Tourismus-Hotspots einen zusätzlichen Verwaltungsschritt erfordern.
Notarpflicht und Grundbuch: Jeder Immobilienkauf in Ungarn muss schriftlich erfolgen und entweder von einem ungarischen Notar beurkundet oder von einem ungarischen Rechtsanwalt gegengezeichnet werden. Ein rein privat aufgesetzter Kaufvertrag ohne notarielle/anwaltliche Mitwirkung ist unwirksam. Zudem wird das Eigentum erst durch Eintragung im Grundbuch (Ingatlan-nyilvántartás) auf den Käufer übertragen – ähnlich wie in Deutschland. Der Antrag auf Grundbucheintrag muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung gestellt werden, sonst droht ein Bußgeld. Ihr beauftragter Anwalt oder Notar übernimmt diese Einreichung in der Regel. Wenn Sie keinen Wohnsitz in Ungarn haben, müssen Sie im Kaufvertrag einen Zustellungsbevollmächtigten benennen, der amtliche Post für Sie empfängt (oft übernimmt das der Anwaltskanzlei).
Unterm Strich sind die rechtlichen Rahmenbedingungen sehr käuferfreundlich. Als EU-Bürger können Sie ohne große Hürden in Ungarn Immobilien erwerben. Dennoch sollten Sie von Anfang an einen zweisprachigen Anwalt/Notar hinzuziehen, um alle Verträge rechtskonform aufzusetzen und sprachliche Missverständnisse zu vermeiden. So gehen Sie sicher, dass Ihr Kauf reibungslos und rechtssicher über die Bühne geht.
3. Kosten und Finanzierung: Kaufnebenkosten und Kredite für Ausländer
Beim Immobilienkauf in Ungarn kommen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten auf Sie zu. Diese fallen ähnlich wie in Deutschland aus und sollten von Anfang an einkalkuliert werden, um die Finanzierung nicht zu gefährden. Im Einzelnen sind zu beachten:
Grunderwerbsteuer
In Ungarn fällt eine einmalige Grunderwerbsteuer von 4 % des Kaufpreises an. Dieser Satz gilt bis zu einem Objektwert von 1 Milliarde HUF (rund 2,7 Mio. €); oberhalb davon sind es 2 % für den übersteigenden Betrag, gedeckelt bei maximal 200 Mio. HUF Steuer pro Objekt. Für normale Wohnimmobilien greift praktisch immer der 4%-Satz. Die Steuer wird einige Wochen nach der Grundbucheintragung per Bescheid festgesetzt und ist dann an das ungarische Finanzamt zu zahlen.
Notar- oder Anwaltskosten
Zwischen 0,5 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 27 % Mehrwertsteuer werden als Honorar für den ungarischen Notar/Rechtsanwalt fällig. Die genaue Quote hängt vom Dienstleister und der Komplexität des Falls ab. Klären Sie die Gebühren im Vorfeld; oft orientieren sich Anwälte am Aufwand oder haben Pauschalen für Standardkaufverträge.
Grundbuch- und Amtsgebühren
Die Eintragung ins Grundbuch kostet nur ca. 6.600 HUF (etwa 18 €) Verwaltungsgebühr pro Immobilie. Hinzu können geringe Gebühren für Beglaubigungen oder Katasterauszüge kommen. Insgesamt sind die amtlichen Kosten sehr niedrig.
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Maklerprovision
Falls Sie über einen Makler kaufen, beträgt die Provision meist 3–5 % des Kaufpreises. Üblicherweise zahlt in Ungarn der Verkäufer die Maklergebühr, doch das ist nicht gesetzlich festgelegt – es gibt Fälle, in denen auch Käufer anteilig Provision zahlen. Klären Sie daher vorab, wer den Makler entlohnt. Insbesondere bei deutschsprachigen Maklern, die ausländische Kunden betreuen, kann die Provision manchmal vom Käufer verlangt werden, wenn der Verkäufer keinen Auftrag erteilt hat.
Übersetzungskosten
Verträge und Dokumente werden auf Ungarisch erstellt. Für Ihre eigene Sicherheit sollten Sie eine beglaubigte Übersetzung ins Deutsche anfertigen lassen, sofern der Anwalt nicht zweisprachig ist. Diese Kosten liegen meist im dreistelligen Eurobereich, abhängig vom Umfang des Vertrags. Investieren Sie das Geld – es bewahrt Sie vor teuren Missverständnissen.
In Summe sollten Sie rund 5 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Beispiel: Bei einem Haus für 100.000 € kämen ca. 5.000 € an Steuern und Gebühren hinzu.
Finanzierungsmöglichkeiten
Die meisten deutschen Käufer bezahlen Ungarn-Immobilien aus Ersparnissen oder mit Verkaufserlösen anderer Objekte. Falls Sie jedoch auf eine Finanzierung angewiesen sind, gibt es zwei Hauptwege:
Ungarische Bank
Auch als Ausländer können Sie prinzipiell einen Immobilienkredit in Ungarn aufnehmen. Die Bank lässt sich dann eine Hypothek auf die gekaufte Immobilie im ungarischen Grundbuch eintragen. Voraussetzung ist typischerweise ein hoher Eigenkapitalanteil (mindestens 20–30 % des Kaufpreises) sowie ein geregeltes Einkommen. Die Unterlagen ähneln denen in Deutschland: Gehaltsnachweise, Vermögens aufstellung, Objektwertgutachten etc. werden verlangt. Zudem können Sprachbarrieren auftreten, da der Prozess und Vertrag auf Ungarisch ablaufen. Ein wesentlicher Punkt ist das Währungsrisiko: Ungarn hat den Forint (HUF) als Währung. Nimmt man den Kredit in HUF auf, unterliegt man Wechselkursschwankungen gegenüber dem Euro. Das kann Raten verteuern, falls der Forint aufwertet. Einige ungarische Banken bieten allerdings auch Euro-Kredite an, um dieses Risiko zu vermeiden. Achtung: Die ungarischen Zinssätze liegen tendenziell höher als die deutschen, da das allgemeine Zinsniveau (Leitzins) höher ist. Rechnen Sie mit variablen Zinsen, die jährlich angepasst werden. Trotz dieser Hürden ist die Finanzierung vor Ort oft der einzige Weg, wenn keine anderen Sicherheiten verfügbar sind.
Deutsche/ausländische Bank
Alternativ kann eine deutsche Bank (oder österreichische Bank) den Kauf finanzieren. In diesem Fall wird sie jedoch keine Grundschuld in Ungarn eintragen könnenfinanz-vergleich.at. Stattdessen müssen Sie Ersatzsicherheiten stellen – z.B. eine nahezu abbezahlte Immobilie in Deutschland beleihen oder andere Vermögenswerte verpfändenfinanz-vergleich.at. Der Vorteil hierbei: Vertrag und Kommunikation erfolgen auf Deutsch, und bei Euro-Finanzierung entfällt das Wechselkursrisiko. Jedoch sind Auslandsimmobilienkredite bei deutschen Banken eher selten und oft mit etwas schlechteren Konditionen verbunden, da das Ausfallrisiko höher eingeschätzt wird. Prüfen Sie gegebenenfalls Spezialanbieter oder sprechen Sie mit Ihrer Hausbank, ob eine Auslandshypothek machbar ist.
Praxis-Tipp:
Wenn möglich, bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein. Ein geringerer Kreditbetrag vereinfacht die Finanzierung erheblich. Oft werden 20–30 % Eigenmittel, je mehr desto besser. Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater, welche Optionen bestehen. Manche Käufer finanzieren auch indirekt, indem sie in Deutschland einen Kredit aufnehmen (z.B. auf ihre Eigentumswohnung) und damit das Haus in Ungarn bar bezahlen – so umgeht man die Hürden des ungarischen Hypothekenmarkts.
Zusätzlich zur Finanzierung sollten Sie auch Wechselkurskosten bedenken: Überweisen Sie den Kaufpreis in Euro nach Ungarn, fällt ein Währungsumtausch in Forint an. Achten Sie auf günstige Wechselkurse oder spezialisierte Zahlungsdienstleister, um Gebühren zu sparen.
4. Steuerliche Behandlung: Kauf, Vermietung und Verkauf
Wer in Ungarn Immobilien erwirbt, sollte die wichtigsten Steuern kennen, um später keine Überraschungen zu erleben. Folgende steuerliche Aspekte sind relevant:
Grunderwerbsteuer (Grundstücksverkehrssteuer):
Wie oben beschrieben, sind beim Kauf einmalig 4 % vom Kaufpreis an den ungarischen Staat zu entrichten. In Deutschland fällt für einen im Ausland gekauften Grundbesitz keine zusätzliche Grunderwerbsteuer an – diese Steuer wird nur im jeweiligen Belegenheitsland der Immobilie erhoben.
Laufende Grundsteuer
Die meisten ungarischen Gemeinden erheben eine jährliche Grundsteuer (Immobiliensteuer) auf Grundstücke oder Häuser. Diese ist jedoch moderat und variiert je nach Kommune. Oft gibt es Freibeträge (z.B. ein bestimmter Quadratmeter ist steuerfrei) und darüber hinaus geringe Cent-Beträge pro m² oder pro Wohnraum. Beispielsweise haben viele Gemeinden Freibeträge zwischen 1–3 Millionen Forint Grundstückswert und besteuern nur den Mehrwertwir-in-ungarn.hu. In der Praxis bedeutet das: Für normale Wohnimmobilien fällt entweder gar keine oder nur sehr geringe Grundsteuer an. Erkundigen Sie sich beim zuständigen Rathaus nach dem lokalen Satz – meist bewegt er sich in einer Größenordnung von wenigen zehntausend Forint pro Jahr (entspricht unter 100 €).
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Vermieten Sie Ihre ungarische Immobilie, müssen die daraus erzielten Mieteinnahmen in Ungarn versteuert werden. Der Steuersatz beträgt pauschal 15 % auf den Netto-Mietertrag. Allerdings bietet das ungarische Steuerrecht zwei Modelle an: Entweder Sie setzen pauschal 10 % der Mieteinnahmen als Ausgaben an (dann sind 90 % der Einnahmen steuerpflichtig), oder Sie machen tatsächlich angefallene Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibungen etc.) einzeln geltend. Letzteres lohnt sich, wenn Ihre Ausgaben höher als 10 % sind. Wichtig: Die Vermietung von Wohnraum ist in Ungarn umsatzsteuerfrei d.h. es fällt keine Mehrwertsteuer auf die Miete an. Für in Deutschland ansässige Vermieter greift das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Ungarn: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Immobilien) werden gemäß DBA grundsätzlich im Belegenheitsstaat besteuert – also in Ungarn. In Deutschland bleiben diese Mieteinkünfte steuerfrei, sie müssen in der deutschen Steuererklärung nicht angegeben werden. (Anmerkung: Anders als bei vielen anderen Ländern unterliegen EU/EWR-Vermietungseinkünfte nach aktueller Rechtslage noch nicht einmal dem Progressionsvorbehalt. Das heißt, sie erhöhen nicht Ihren Steuersatz in Deutschland – ein Vorteil des DBA und EU-Regelungen.) Kurz gesagt: Die Miete versteuern Sie nur in Ungarn und damit relativ moderat mit 15 %.
Kapitalertragssteuer beim Verkauf:
Verkaufen Sie Ihre ungarische Immobilie später mit Gewinn, fällt in Ungarn eine Kapitalertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an – vergleichbar der deutschen Spekulationssteuer. Der Steuersatz beträgt ebenfalls 15 % auf den Gewinn, allerdings reduziert sich die Steuerlast degressiv mit der Haltedauer der Immobilie. Ungarn belohnt langfristiges Halten: Nach 5 Jahren Besitz ist ein Immobilienverkauf komplett steuerfrei. Konkret wird der zu versteuernde Gewinnanteil jedes Jahr niedriger: Im 1. Jahr 100 %, im 2. Jahr 90 %, im 3. Jahr 60 %, im 4. Jahr 30 % und ab dem 5. Jahr 0 %. Beispiel: Kaufen Sie 2020 ein Haus und verkaufen es 2025 mit Gewinn, müssen Sie nur 30 % des Gewinns versteuern – effektiv wären das 15 % * 30 % = 4,5 % vom Gewinn als Steuer. Ab 2026 (also im 6. Jahr) entfällt die Steuer ganz. Auch ausländische Eigentümer profitieren von dieser Regelung. Wichtig ist, den Verkauf in der ungarischen Steuererklärung anzugeben und den ursprünglichen Kaufpreis sowie nachweisbare Investitionen (Renovierungen) sauber zu dokumentieren, um den Gewinn korrekt zu ermitteln.
Besteuerung in Deutschland beim Verkauf
Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht für Immobilienverkäufe in aller Regel dem Belegenheitsstaat zu – also Ungarn hat das alleinige Recht, Ihren Verkaufsgewinn zu besteuernwir-in-ungarn.hu. In Deutschland ist ein solcher Verkauf somit steuerfrei (selbst wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht verstrichen ist), da das DBA die deutsche Steuer ausschließt. Sie müssen den Auslandsverkauf dem deutschen Finanzamt nicht anzeigen, außer ggf. im Rahmen des Progressionsvorbehalts – doch da es sich um EU-Vermögen handelt, greift auch hier kein Progressionsvorbehalt. Hinweis: Bei längerem Auslandsaufenthalt können komplexere Regeln zur Erbschaft-/Wegzugsbesteuerung greifen, aber das führt hier zu weit.
Zusammenfassung Steuern
Ungarn bietet insgesamt ein investorenfreundliches Steuersystem. Kauf und Besitz sind mit moderaten Abgaben verbunden, und insbesondere laufende Mieteinnahmen sowie langfristige Wertsteigerungen bleiben für deutsche Anleger attraktiv, da Doppelbesteuerung vermieden wird. Es empfiehlt sich dennoch, einen Steuerberater hinzuzuziehen, der sowohl das ungarische Steuerrecht als auch die Auswirkungen in Deutschland überblickt – gerade wenn Sie Mieteinkünfte erzielen oder später einen Verkauf planen.
5. Beliebte Regionen: Budapest, Balaton, Debrecen & Co. im Überblick
Die Auswahl der richtigen Lage ist beim Immobilienkauf entscheidend. Ungarn bietet vom pulsierenden Stadtleben bis zur ländlichen Ruhe viele Optionen. Hier ein Überblick über beliebte Regionen – inklusive Vor- und Nachteile.
Budapest und Umgebung (Komitat Pest)
Die Hauptstadt Budapest ist ökonomisches und kulturelles Zentrum des Landes. Vorteile: Hervorragende Infrastruktur, internationaler Flughafen, Universitäten und ein reges Geschäftsleben. Immobilien in Budapest – seien es Altbauwohnungen in Pester Stadtpalais oder moderne Apartments in Buda – eignen sich sehr gut als Kapitalanlage, da die Mietnachfrage hoch ist und Preise in den letzten Jahren stetig gestiegen sind. Das Preisniveau liegt dennoch unter westlichen Metropolen: Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich ~2.000 € pro m² – immer noch moderat im Vergleich zu München oder Frankfurt. Nachteile: Budapest ist teurer als der Landesdurchschnitt; Top-Lagen (z.B. Burgviertel, Innenstadt) sind für Schnäppchenjäger weniger geeignet. Außerdem herrscht Großstadttrubel – wer Ruhe sucht, wird eher im Umland fündig. Tipp: Beliebt sind auch die grünen Vororte und Gemeinden im Komitat Pest rund um Budapest. Hier genießt man mehr Natur, hat aber die Hauptstadt vor der Haustür. Pendler und Familien schätzen diese Umgebung.
Balaton (Plattensee) und Westungarn
Der Balaton ist seit jeher ein Magnet für in- und ausländische Immobilienkäufer. Vorteile: Der See bietet mediterranes Flair, Wassersport, Weinberge und Thermalquellen. Nordufer-Orte wie Balatonfüred oder Tihany punkten mit malerischer Hügellandschaft und gehobenerem Ambiente, Südufer-Städte wie Siófok mit längeren Stränden und lebhaftem Tourismus. Viele Deutsche und Österreicher besitzen hier Ferienhäuser. Dank der Beliebtheit sind Vermietungen an Urlauber sehr lukrativ in der Saison. Das Klima ist mild mit überdurchschnittlich vielen Sonnentagen. Nachteile: Die Immobilienpreise am Seeufer liegen höher als im Landesinneren – direkte Seelage hat ihren Preis. Zudem ist die Region stark saisonabhängig: Im Sommer voller Leben, im Winter eher ruhig. Infrastruktur und Gesundheitsversorgung sind um den See herum gut, aber in den kleineren Dörfern etwas eingeschränkt. Neben dem Balaton lohnt ein Blick auf Westungarn allgemein: Die Komitate Zala, Vas und Győr-Moson-Sopron an der Grenze zu Österreich bieten hügelige Landschaften, Weinbaugebiete (z.B. Badacsony, Sopron) und kurze Wege nach Mitteleuropa. In Städten wie Győr, Sopron oder Kőszeg findet man ungarisches Flair mit westeuropäischem Einschlag. Die Preise in Westungarn sind teils noch Schnäppchen, speziell abseits der touristischen Hotspots.
Debrecen und Ostungarn
Debrecen im Osten ist die zweitgrößte Stadt Ungarns. Sie entwickelt sich dynamisch mit neuen Industrien (z.B. baut BMW dort ein Werk) und hat eine renommierte Universität. Vorteile: Immobilien sind hier deutlich günstiger als in Budapest, während wirtschaftliches Wachstum Potenzial verspricht. Debrecen hat einen eigenen kleinen Flughafen und kulturell viel zu bieten (Historie als “Kalvinistische Rom”, Thermalbad, Nähe zur Puszta-Steppe). Nachteile: Die Region liegt weit entfernt von Westeuropa; Autofahrten nach Deutschland sind lang. Das Klima kann kontinentaler sein (heiße Sommer, kalte Winter). Ostungarn insgesamt – jenseits der touristischen Routen – bietet sehr günstige Immobilien, erfordert aber vom Auswanderer Anpassungsbereitschaft (weniger Englisch/Deutschkenntnisse vor Ort, einfachere Infrastruktur). Wer jedoch das authentische Ungarn sucht, findet in ländlichen Gegenden von Ostungarn oder der Alföld-Puszta traumhafte Gehöfte und viel Land für wenig Geld.
Ländliche Regionen und Dörfer
Abseits der Städte und Urlaubsgebiete stößt man auf ein wahres Immobilien-Eldorado für Schnäppchenjäger. Auf dem Land – sei es in Nordungarn (z.B. Mátra- und Bükk-Gebirge), im Süden an der Donau oder in der weiten Tiefebene – liegen die Preise teilweise extrem niedrig. Es gibt Dörfer, in denen renovierungsbedürftige Bauernhäuser für unter 50.000 € angeboten werden. Vorteile: Viel Grundstück für wenig Geld, Ruhe, traditionelles Flair. Einige Auswanderer suchen gezielt diese ländliche Idylle, um Selbstversorger zu werden oder einfach im Grünen zu leben. Nachteile: Man muss meist mit Renovierungsaufwand rechnen – viele der günstigen Häuser sind älter und entsprechen nicht modernem Standard. Zudem sind Jobs in solchen Gegenden rar; für Pendler sind die Entfernungen groß. Die Infrastruktur (Einkauf, Ärzte, Internet) ist je nach Dorf begrenzt. Und: Ohne Ungarisch-Grundkenntnisse wird das Alltagsleben auf dem Land zur Herausforderung, da wenige Einheimische Fremdsprachen sprechen. Dennoch kann gerade eine ländliche Immobilie als Ferienhaus oder Alterswohnsitz reizvoll sein, wenn man die Natur und Einfachheit schätzt.
Fazit Regionen: Überlegen Sie genau, welches Ziel Sie verfolgen – Kapitalanlage, Feriendomizil oder dauerhafte Auswanderung – und wählen Sie die Region entsprechend. Budapest & größere Städte eignen sich für Investoren (Mieteinnahmen, Wertsteigerung). Balaton und Thermalstädte sind top für Ferien- und Altersruhesitze mit Freizeitwert. Ländliche Gebiete bieten viel für Individualisten mit kleinem Budget, aber auch spezifische Herausforderungen. Machen Sie unbedingt Besichtigungsreisen und fühlen Sie vor Ort, ob Ihnen die Gegend zusagt, bevor Sie kaufen.
6. Immobilienarten und -zustände: Altbau, Neubau, Bauernhaus?
Der ungarische Immobilienmarkt hält eine breite Palette an Immobilienarten bereit. Je nach Geschmack und Zweck kommen unterschiedliche Objekttypen in Frage – vom historischen Altbau bis zur ländlichen Tanya. Hier ein Überblick:
Stadtwohnung (Eigentumswohnung)
In Städten wie Budapest, Debrecen oder Pécs dominieren Mehrfamilienhäuser und Wohnblocks. Es gibt Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck in Innenstadtlagen sowie Neubau-Apartments in Wohnparks oder Hochhäusern. Altbauten (oft um 1900 erbaut) versprühen Charme, können aber Renovierungsbedarf haben (Stichwort: Heizung, Fenster, Aufzug). Achten Sie auf den Zustand des Gebäudes (Dach, Leitungen) und eventuelle Denkmalschutz-Auflagen – in Budapest stehen viele Häuser unter Schutz, was Sanierungen verteuert. Neubauten bieten modernen Standard, sind dafür teurer pro m². Typisch ungarisch sind auch die vielen Plattenbau-Wohnblocks aus der sozialistischen Zeit: Sie sind schlicht, aber mit Fernwärme & Aufzug ausgestattet und oft günstig zu haben. Als Anlageobjekt sind Wohnungen gefragt, da sie sich leichter vermieten lassen als abgelegene Häuser.
Einfamilienhaus in der Stadt
In den Vororten und kleineren Städten finden sich klassische Einfamilienhäuser mit Garten. Ältere Exemplare stammen meist aus den 1960er-80er Jahren. Viele dieser Häuser wurden in einfacher Bauweise errichtet (Ziegel- oder Lehmmauerwerk, einfach verglaste Fenster, Einzelofenheizung). Hier sollte man genau prüfen, ob Renovierungen nötig sind – insbesondere Dämmung, Dach und Sanitär entsprechen oft nicht dem heutigen Standard. Neubau-Einfamilienhäuser sind auch zu finden, vor allem in Neubaugebieten am Stadtrand, mit moderner Ausstattung. Der Vorteil eines Hauses ist klar: eigener Garten, mehr Platz, Privatsphäre. Für Auswanderer mit Familie oder Haustieren eine gute Option, sofern man die Instandhaltungskosten bedenkt.
Bauernhaus (Tanya) und Landhäuser
Auf dem Land trifft man auf traditionelle ungarische Gehöfte, sogenannte Tanyas. Diese einst landwirtschaftlich genutzten Anwesen bestehen oft aus einem Wohnhaus und Nebengebäuden (Stall, Scheune) auf großem Grundstück. Sie werden zu sehr günstigen Preisen angeboten, haben aber fast immer Renovierungsbedarf. Typisch sind Lehmziegelbauweise, Strom- und Wasseranschluss sind nicht überall selbstverständlich (manchmal Brunnen statt Wasserleitung). Der Charme dieser Immobilien ist unbestritten – viele Auswanderer träumen vom renovierten Bauernhäuschen in der Puszta. Planen Sie bei Interesse ein ausreichendes Budget für Modernisierung ein (Dach, Elektrik, Bad etc.), außer Sie suchen bewusst ein Aussteigerprojekt. Übrigens: Auch Weinberghäuschen und Mühlen finden sich – oft klein und ohne Genehmigung zum Dauerwohnen, aber für Ferienzwecke wunderschön gelegen.
Ferienhaus am See oder Ferienwohnung
Rund um den Balaton und in Kurorten (z.B. Hévíz, Bük) gibt es zahlreiche Ferienhäuser, Bungalows oder Apartments. Viele davon sind bereits auf Urlauber ausgelegt, teils möbliert und mit Pools. Prüfen Sie, ob eine Immobilie ganzjährig bewohnbar ist – manche Ferienhäuser sind nur für den Sommer gedacht (fehlende Heizung, keine Isolation). Wenn Sie vermieten wollen, achten Sie auf touristische Lage und Genehmigungen: In einigen Gemeinden gibt es Beschränkungen für Kurzzeitvermietung (Airbnb) – informieren Sie sich hierzu vor Ort.
Neubauprojekte und Off-Plan-Kauf
In Budapest und anderen Städten entstehen kontinuierlich neue Wohnanlagen. Der Kauf vom Bauträger (oft off-plan, also vor Fertigstellung) kann attraktiv sein, da Sie eine brandneue Wohnung erhalten und teils den Grundriss mitgestalten können. Aber Vorsicht: Wählen Sie einen seriösen Bauträger mit Referenzen, um Baurisiken zu minimieren. Lassen Sie sich Bauphase, Fertigstellungstermine und Garantien (Gewährleistung) vertraglich zusichern. Ein Vorteil in Ungarn: Bei neuen Wohnungen fällt unter Umständen keine Grunderwerbsteuer an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. erstmaliger Verkauf unmittelbar nach Bau). Fragen Sie Ihren Anwalt nach aktuellen Vergünstigungen.
Zusammengefasst bietet Ungarn alles vom sanierungsbedürftigen Bauernhof bis zum Luxus-Penthouse in Budapest. Überlegen Sie, wie viel Aufwand Sie betreiben möchten. Renovierungsobjekte sind günstig, aber erfordern lokale Handwerker und Baukenntnis – kalkulieren Sie genügend Reserve ein. Schlüsselfertige Immobilien kosten mehr, ersparen aber Nerven. In jedem Fall: Besichtigen Sie persönlich oder via Gutachter, um den Zustand realistisch einschätzen zu können, bevor Sie kaufen.
7. Auswahl von Maklern und Bauträgern – Worauf achten?
Gerade wenn man aus dem Ausland in Ungarn kauft, ist die Wahl eines guten Immobilienmaklers bzw. Bauträgers (bei Neubau) entscheidend. Hier einige Tipps, um seriöse Partner zu finden und Risiken zu vermeiden:
Sprachkenntnisse und Erfahrung
Suchen Sie nach deutschsprachigen Maklern in Ungarn. In Regionen mit vielen Auslandskunden (Budapest, Balaton, Westungarn) gibt es etliche Maklerbüros, die Deutsch oder zumindest Englisch sprechen. Eine Empfehlung ist Gold wert – erkundigen Sie sich in Auswandererforen oder bei lokalen Deutschen Stammtischen nach guten Erfahrungen. Der Makler sollte den ungarischen Markt gut kennen und idealerweise schon länger im Geschäft sein (ein Indiz für Zuverlässigkeit).
Lizenz und Verbandszugehörigkeit
Stellen Sie sicher, dass der Makler über eine gewerbliche Zulassung verfügt. In Ungarn müssen Makler registriert sein; fragen Sie nach seiner Maklernummer oder Mitgliedschaft in einem Berufsverband. Professionelle Makler haben oft eine Webpräsenz mit Impressum, Referenzen und vollständigen Kontaktdaten – Vorsicht bei anonymen Kleinanzeigen ohne nachprüfbare Identität.
Maklervertrag prüfen
Bevor Sie einem Makler einen Suchauftrag erteilen oder ein Objekt reservieren, lesen Sie den Vertrag genau. Achten Sie auf die Provisionsregelung. In Ungarn ist es üblich, dass der Verkäufer zahlt, aber manches deutschsprachige Maklerbüro verlangt vom Käufer eine Provision. Das ist nicht illegal, sollte aber offen kommuniziert werden. Vermeiden Sie Makler, die Vorkasse verlangen oder Zahlungen ohne Gegenleistung.
Bauträger bei Neubau
Wenn Sie ein Neubau-Projekt vom Entwickler kaufen, recherchieren Sie dessen Hintergrund. Fragen Sie nach früheren Projekten – besuchen Sie diese, sprechen Sie evtl. mit Käufern dort über deren Erfahrungen. Ein seriöser Bauträger wird Ihnen Baugenehmigungen, Pläne und einen klaren Zahlungsplan vorlegen. In Ungarn wird beim Bauträgerkauf oft in Raten gemäß Baufortschritt gezahlt. Nutzen Sie Treuhandkonten (Anwalt/Notar), um Zahlungen abzusichern, bis jeweilige Bauabschnitte fertig sind. Lassen Sie sich Fertigstellungstermine und Konventionalstrafen für Verzögerung zusichern.
Risiken bei schwarzen Schafen
Leider gibt es – wie überall – auch in Ungarn Fälle von überteuerten “Ausländerpreisen”. Manchmal werden Objekte für fremdsprachige Kunden spürbar teurer angeboten als für Einheimische. Um das zu umgehen, vergleichen Sie Preise ähnlicher Immobilien auf ungarischen Portalen und scheuen Sie nicht, zu verhandeln. Ein guter Makler wird Ihnen realistische Preisvorstellungen nennen. Vorsicht auch vor Maklern, die Druck machen (“Sie müssen sofort zuschlagen, sonst weg!”) – ein unseriöses Verhalten, um Sie zu übereilten Entscheidungen zu drängen.
Bauträger-Risiko Absicherung
Wenn Sie in ein Projekt investieren, das erst gebaut wird, können Bürgschaften oder Versicherungsgarantien sinnvoll sein. Erkundigen Sie sich nach der Möglichkeit einer Bankbürgschaft des Bauträgers über Ihre Zahlungen. In einigen Fällen bieten Bauträger auch Garantieversicherungen an, die Ihr Geld schützen, falls die Firma insolvent wird.
Lokalen Anwalt hinzuziehen
Ob Kauf über Makler oder direkt vom Bauträger – ziehen Sie immer einen unabhängigen Anwalt hinzu, der nur Ihre Interessen vertritt. Er prüft den Kaufvertrag, überwacht Treuhandzahlungen und checkt die Baugenehmigung, Grundbuch und Lasten. So können Ihnen eventuelle Tricks oder Fallstricke seitens Makler/Verkäufer nicht entgehen.
Insgesamt gilt: Die Mehrheit der Immobiliengeschäfte in Ungarn verläuft korrekt. Wenn Sie aber Unregelmäßigkeiten bemerken – etwa fehlende Baugenehmigungen, drängeln auf Barzahlung, unrealistisch hohe Anzahlungen – ist Skepsis angebracht. Qualität bei Maklern und Bauträgern zeigt sich in Transparenz und Referenzen. Nehmen Sie sich Zeit für die Auswahl, denn Ihr Gegenüber begleitet einen der wichtigsten Käufe Ihres Lebens.
8. Ablauf des Kaufprozesses in Ungarn (Schritt-für-Schritt)
Der Prozess eines Immobilienkaufs in Ungarn ähnelt dem in Deutschland, weist aber ein paar landesspezifische Schritte auf. Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie ein typischer Kauf abläuft:
Schritt 1: Immobiliensuche und Besichtigung – Nutzen Sie Online-Portale Makler sowie Netzwerke vor Ort, um geeignete Objekte zu finden. Planen Sie Besichtigungsreisen ein – vor Ort gewinnt man den besten Eindruck. Prüfen Sie bei Besichtigungen besonders bei älteren Häusern die Bausubstanz gründlich (Dach, Feuchtigkeit, Heizung). Scheuen Sie sich nicht, einen Bausachverständigen mitzunehmen. Auf dem Land ist es ratsam, auch Nachbarn nach eventuellen Problemen (Grundwasser, Zufahrt, etc.) zu fragen.
Schritt 2: Kaufpreisverhandlung – In Ungarn sind Preisverhandlungen üblich und erwartet. Bieten Sie also zunächst unter dem Angebotspreis und lassen Sie sich auf einen fairen Kompromiss ein. Makler unterstützen Sie dabei. Sobald man sich einig ist, sollte mündlich die Reservierung der Immobilie vereinbart werden (manchmal wird eine kleine Reservierungsgebühr fällig, vorsichtshalber nur auf Treuhandkonto zahlen).
Schritt 3: Vorvertrag (Előszerződés) und Anzahlung – Sehr üblich in Ungarn ist ein verbindlicher Vorvertrag, sobald Käufer und Verkäufer übereinkommen. Dieser schriftliche Vorvertrag enthält die wesentlichen Punkte (Objekt, Preis, Zahlungsmodalitäten) und wird von beiden Parteien unterschrieben. Gleichzeitig wird eine Anzahlung (Foglaló) geleistet, meist 10 % des Kaufpreises. Wichtig: Diese Anzahlung hat rechtlichen Ernst – bricht der Käufer später ungerechtfertigt den Kauf ab, verfällt die Anzahlung an den Verkäufer. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung erstatten. Damit schützt man beide Seiten vor leichtfertigem Rückzug. Lassen Sie den Vorvertrag unbedingt von Ihrem Anwalt aufsetzen oder prüfen. Achten Sie darauf, dass eine Klausel enthalten ist, die Ihnen die Anzahlung zurück sichert, falls behördliche Genehmigungen (z.B. kommunale Kaufgenehmigung, falls erforderlich) nicht erteilt werden.
Schritt 4: Prüfung von Grundbuch und Lasten (Due Diligence) – Zwischen Vorvertrag und endgültigem Kaufvertrag sollte Ihr Anwalt das Grundbuchauszug detailliert prüfen. Wichtig ist sicherzustellen, dass der Verkäufer wirklich Eigentümer ist und ob Belastungen auf der Immobilie liegen (Hypotheken, Wegerechte, Pfändungen, Mietverträge etc.). Auch sollte geprüft werden, ob Vorkaufsrechte existieren (z.B. der Staat bei denkmalgeschützten Gebäuden oder der Pächter bei verpachteten Grundstücken). Ebenfalls empfiehlt sich eine Kontrolle, ob Baugenehmigungen für etwaige An- oder Umbauten vorliegen – schwarzbebaute Schuppen oder Anbauten können später Ärger verursachen. Falls Sie eine Wohnung kaufen, lassen Sie sich die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft zeigen und prüfen Sie, ob Hausgeldrückstände bestehen. Nehmen Sie sich für diese Due-Diligence-Prüfung Zeit; auftauchende Probleme kann man oft mit dem Verkäufer klären (z.B. Ablösung einer Hypothek).
Schritt 5: Kaufvertrag erstellen – Ist alles in Ordnung, erstellt ein ungarischer Rechtsanwalt oder Notar den endgültigen Kaufvertrag (adásvételi szerződés). Meist greift man dabei auf den Anwalt zurück, der bereits den Vorvertrag gemacht hat. Der Vertrag wird zweisprachig (Ungarisch und Deutsch) aufgesetzt oder zumindest übersetzt. Er enthält den Zahlungsplan, Übergabetermin, Grundbuch-Eintragungsvollmacht und eventuell spezielle Vereinbarungen (etwa welche Einrichtung mitverkauft wird). Hinweis: Ungarische Kaufverträge müssen eine Energieausweis-Nummer enthalten – der Verkäufer ist verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, andernfalls darf kein Vertragsabschluss erfolgen.
Schritt 6: Zahlungsabwicklung über Treuhandkonto – In Ungarn hat es sich bewährt, den Geldfluss über ein Treuhandkonto eines Anwalts oder Notars abzuwickeln. Üblicher Ablauf: Der Käufer überweist zum Vertragszeitpunkt die Restzahlung (Kaufpreis minus bereits geleistete Anzahlung) auf ein Notar-/Anwaltstreuhandkonto. Der Vertrag wird unterschrieben, aber der Anwalt gibt das Geld erst frei, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Diese Vormerkung (Vorabrandvermerk) stellt sicher, dass der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt ist und der Verkäufer nicht noch schnell an jemand anders verkaufen oder eine Hypothek eintragen lassen kann. Sobald die Vormerkung steht und alle Vertragsbedingungen erfüllt sind, zahlt der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer aus. Dieses Prozedere schützt beide Seiten vor Betrug: Der Käufer verliert sein Geld nicht ohne Gegenleistung, der Verkäufer erhält sein Geld sicher, sobald er rechtskräftig überschrieben hat.
Schritt 7: Grundbucheintragung und Behörden – Ihr Anwalt übernimmt die Einreichung des Vertrags beim Grundbuchamt. Wie erwähnt, muss dies innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss geschehen. Die Bearbeitung dauert in der Regel einige Wochen. Parallel meldet der Anwalt den Verkauf ans Finanzamt, damit die Grunderwerbsteuer festgesetzt werden kann. Falls der Käufer kein ungarischer Resident ist, wird im Vertrag ein Zustellungsbevollmächtigter benannt (meist der Anwalt selbst), um amtliche Schreiben entgegenzunehmen. Wenn Sie als Ausländer eine Genehmigung benötigten (für landwirtschaftliches Land oder aufgrund kommunaler Vorschriften), wird diese jetzt eingeholt – war das beim Vertragsabschluss noch offen, enthält der Vertrag eine aufschiebende Bedingung hierfür.
Schritt 8: Übergabe der Immobilie – Ist der Vertrag unterschrieben und das Geld hinterlegt bzw. gezahlt, erfolgt meist zeitnah die Schlüsselübergabe. Üblicherweise wird im Kaufvertrag ein Übergabetermin definiert (häufig am Tag der Zahlung oder Grundbuchantragstellung). Bei Übergabe sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) notiert und der Erhalt aller Schlüssel bestätigt wird. Lassen Sie sich eventuell vorhandene Dokumente aushändigen: Baupläne, Rechnungen, Garantien für Heizkessel etc. Jetzt ist auch der Moment, um die Versicherungen (Hausversicherung) auf den neuen Eigentümer umzuschreiben und die Versorgerverträge anzumelden. In Ungarn ist es üblich, binnen 15 Tagen nach Eigentumsübergang den lokalen Behörden (Gemeinde) den Eigentümerwechsel zu melden – dies übernimmt in vielen Fällen ebenfalls Ihr Anwalt oder der Notar.
Schritt 9: Finale Schritte – Einige Wochen später erhalten Sie den Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist – oft zunächst einen vorläufigen Auszug mit dem Vermerk der neuen Eigentümereintragung, und nach endgültiger Prüfung den endgültigen Auszug. Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie, sobald der Steuerbescheid kommt (Achtung: rechtzeitig überweisen, um Mahngebühren zu vermeiden). Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf. Herzlichen Glückwunsch – damit ist der Kaufprozess abgeschlossen und Sie sind offiziell Immobilienbesitzer in Ungarn!
9. Häufige Fehler und Fallstricke vermeiden
Gerade Ausländer, die erstmals in Ungarn Immobilien kaufen, tappen mitunter in Fallen, die man mit etwas Vorsicht umgehen kann. Hier sind häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden:
Unvollständige Grundbuchprüfung
Ein klassischer Fehler ist, dem schönen Schein zu vertrauen und auf die gründliche Grundbuchrecherche zu verzichten. Belastungen oder Altlasten können schwerwiegende Folgen haben, etwa geerbte Schulden, Hypotheken oder Wegerechte zu Gunsten Dritter. Lassen Sie deshalb stets den aktuellen Grundbuchauszug und eventuelle Altverträge von Ihrem Anwalt prüfen. Kaufen Sie niemals “blind”, ohne zu wissen, ob die Immobilie schuldenfrei und uneingeschränkt dem Verkäufer gehört.
Ohne Vormerkung zahlen
Manche übereifrigen Käufer überweisen dem Verkäufer direkt Geld ohne Treuhand und ohne Grundbuchvormerkung – ein enormes Risiko! Es gab Fälle, wo Verkäufer nach Erhalt des Geldes nicht mehr kooperierten oder parallel an jemand anderen verkauft haben. Bestehen Sie immer auf einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und nutzen Sie ein Treuhandkonto für Zahlungen. So sind Sie abgesichert, dass das Eigentum tatsächlich auf Sie übergeht, bevor Ihr Geld endgültig den Besitzer wechselt.
Unklare Vertrags- und Sprachverständnisse
Alle offiziellen Verträge sind auf Ungarisch verfasst. Vermeiden Sie den Fehler, etwas zu unterschreiben, das Sie nicht 100% verstanden haben. Schlechte Übersetzungen oder das Vertrauen auf Halbwissen können teuer enden. Nutzen Sie einen zweisprachigen Anwalt oder zertifizierten Übersetzer für jedes Dokument. Klären Sie Begriffe wie “Foglaló” (Anzahlung) oder “haszonélvezeti jog” (Nießbrauchrecht) wirklich, um Missverständnisse zu vermeiden.
Unterschätzte Nebenkosten und Wechselkurse
Einige Käufer kalkulieren knapp und fokussieren nur auf den Kaufpreis. Dann fehlen plötzlich die Mittel für Steuern, Gebühren oder eine zwischenzeitliche Wechselkursverschlechterung. Planen Sie genügend Reserve ein – Nebenkosten ca. 5% des Preises plus Puffer für Renovierung. Denken Sie auch an Währungsschwankungen: Der Euro/Forint-Kurs kann sich zwischen Kaufzusage und Zahlung bewegen, was den effektiven Preis beeinflusst.
Überhasteter Kauf aus Emotion
Ein Bauernhof im sonnigen Süden kann Herzen höherschlagen lassen – doch viele Idylle haben im Alltag Haken. Häufige Falle: Man kauft ein Haus in einem Dorf, ohne vorher im Winter dort gewesen zu sein, und merkt dann, dass Infrastruktur oder Anschluss ans Sozialleben fehlen. Vermeiden Sie Spontankäufe im Urlaub. Besuchen Sie die Region zu verschiedenen Jahreszeiten, sprechen Sie mit anderen Auswanderern vor Ort und prüfen Sie, ob das Leben dort langfristig Ihren Vorstellungen entspricht.
Ignorieren von Vermietungs- oder Nutzungsauflagen
Falls Sie planen, das Objekt zu vermieten (langfristig oder als Ferienwohnung), informieren Sie sich über örtliche Regelungen. Manche Gemeinden am Balaton limitieren Ferienvermietungen. Auch Dauercamping oder ganzjähriges Bewohnen eines Sommerhauses kann untersagt sein. Ebenso sind Denkmalschutzauflagen bei Altbauten streng zu beachten – Sanierungen müssen mit Behörden abgestimmt werden und können teuer werden. Prüfen Sie all dies vor dem Kauf, um späteren Ärger zu vermeiden.
Kein Testament erstellen
Ein Punkt, an den wenige denken: Was passiert mit der Ungarn-Immobilie im Todesfall? Ohne klare Reglung gilt ungarisches Erbrecht für das Haus. Ungarn hat jedoch 2015 die EU-Erbrechtsverordnung umgesetzt – Sie können in Ihrem Testament festlegen, dass deutsches Erbrecht zur Anwendung kommen soll. Erstellen Sie ein Testament, das Ihre Auslandsimmobilie einbezieht, um Ihre Erben zu schützen. Beachten Sie, dass Ehegatten und direkte Verwandte in Ungarn von der Erbschaftsteuer befreit sind, alle anderen Erben aber 18% Erbschaftsteuer zahlen müssen. Auch deshalb lohnt es sich, die Erbfolge früh zu planen. Dieser Aspekt wird im nächsten Abschnitt noch vertieft.
Kurzum: Informieren, prüfen, absichern lautet die Devise. Mit professioneller Unterstützung lassen sich die meisten Fallstricke umgehen. Nehmen Sie sich diese Hinweise zu Herzen – dann steht einem erfolgreichen, sicheren Immobilienkauf in Ungarn nichts im Wege.
10. Besonderheiten: Vermietung, Erbschaft und Alterswohnsitz
Viele Käufer überlegen, ihr Objekt entweder dauerhaft oder zeitweise zu vermieten – sei es um Einkommen zu erzielen oder das Ferienhaus in der Nichturlaubszeit zu nutzen. Grundsätzlich ist die Vermietung in Ungarn unkompliziert möglich. Einige Hinweise:
- Mietrecht: Das ungarische Mietrecht ist relativ vermieterfreundlich. Mieter müssen in der Regel Kaution (1–3 Monatsmieten) stellen. Befristete Mietverträge sind gängig und enden automatisch, unbefristete Verträge können mit Kündigungsfristen gelöst werden. Räumungsklagen dauern nicht ungewöhnlich lang im Vergleich zu Deutschland. Dennoch: Wählen Sie Mieter sorgfältig aus, insbesondere wenn Sie im Ausland leben und nicht schnell vor Ort sein können.
- Verwaltung: Wenn Sie nicht selbst vor Ort wohnen, empfiehlt es sich, einen Hausverwalter oder vertrauenswürdigen Bekannten zu haben, der sich um die Immobilie kümmert (Übergaben, Kontrolle, Handwerker im Notfall). Gerade bei Ferienwohnungen lohnt es sich, eine lokale Agentur zu beauftragen, die Reinigung, Schlüsselübergabe und Inserate übernimmt – gegen Provision, versteht sich.
- Ferienvermietung: Ungarn wird touristisch immer beliebter. Neben klassischen Kurbädern (Hévíz, Zalakaros) und dem Balaton boomt auch Budapest als Städtereiseziel. Wenn Sie über Plattformen wie Airbnb vermieten, beachten Sie lokale Regelungen: In Budapest dürfen Apartments in Wohngebäuden nur begrenzt kurzzeitvermietet werden (die Stadt plante z.B. eine Deckelung auf 120 Tage/Jahr – aktuelle Bestimmungen erfragen). Melden Sie ein Gewerbe an, falls nötig, und führen Sie ggf. Kurtaxe ab. Die Einkünfte müssen – wie oben beschrieben – in Ungarn versteuert werden (15 % auf den Gewinn). Vorteilhaft: Als EU-Bürger können Sie die Mieteinnahmen netto vereinnahmen, ohne sie in Deutschland versteuern zu müssen.
- Versicherung: Schließen Sie unbedingt eine Wohngebäudeversicherung ab, die auch Mietnutzung abdeckt. In Ungarn gibt es Versicherer, die Policen mit deutschem Kundendienst anbieten. Für Ferienhäuser ist zudem eine Haftpflicht ratsam, falls Gäste Schäden verursachen oder Unfälle passieren.
Insgesamt kann Vermietung eine lohnende Einkommensquelle sein, da die Renditen in Ungarn attraktiv sind (die Kaufpreise amortisieren sich durch Mieteinnahmen oft schneller als in Deutschland). Kalkulieren Sie konservativ und halten Sie sich an Gesetze, dann steht dem “Vermieter-Dasein” nichts entgegen.
Erbschaft einer Immobilie in Ungarn
Wer eine Immobilie im Ausland besitzt, sollte sich mit den Erbregelungen befassen, damit im Fall der Fälle alles reibungslos läuft:
Erbrecht: Aufgrund der EU-Erbrechtsverordnung können Sie als Deutscher in Ihrem Testament bestimmen, dass deutsches Erbrecht für Ihren gesamten Nachlass gilt, auch die Ungarn-Immobilie. Tun Sie das nicht, würde ungarisches Erbrecht angewendet für das Haus. Die Unterschiede sind nicht riesig – auch Ungarn kennt die gesetzliche Erbfolge (Ehegatte, Kinder etc.) – aber es ist beruhigend, wenn alles nach den vertrauten deutschen Regeln abläuft. Empfehlenswert ist ein europaweit gültiges Testament oder ein europäisches Nachlasszeugnis, das von ungarischen Behörden anerkannt wirdwir-in-ungarn.hu. Konsultieren Sie dazu einen Fachanwalt für internationales Erbrecht.
Erbschaftsteuer: Ungarn hat die Erbschaftsteuer für nahe Verwandte abgeschafft. Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern zahlen 0 % Erbschaftsteuer in Ungarn – egal wie wertvoll die Immobilie ist. Andere Erben (Geschwister, Nicht-Verwandte) unterliegen einer pauschalen Steuer von 18 % auf den Immobilienwert. Deutschland seinerseits besteuert einen Immobilienerwerb im Ausland, wenn Erblasser oder Erbe in Deutschland steuerpflichtig sind, allerdings würden die in Ungarn gezahlten 18 % angerechnet. Da aber nahe Angehörige steuerfrei bleiben, ist dies meist kein Thema. Im Klartext: Vererben Sie Ihr ungarisches Haus an Ihr Kind oder Ihre/n Partner/in, fällt in Ungarn keine Steuer an, und in Deutschland bleiben Sie unter den hohen Freibeträgen, sodass ebenfalls keine Steuer anfällt – doppelt steuerfrei. Bei entfernteren Verwandten oder Freunden als Erben sollte man evtl. über Gestaltungen (Schenkung zu Lebzeiten, etc.) nachdenken, um die 18 % zu vermeiden.
- Nachlassabwicklung: Die praktische Abwicklung erfolgt vor Ort über einen ungarischen Notar (Nachlassgericht). Mit dem europäischen Nachlasszeugnis können Ihre Erben die Umschreibung im Grundbuch veranlassenbalaton-zeitung.info. Ohne solchen Nachweis muss oft ein ungarischer Erbschein beantragt werden. Um den Prozess zu erleichtern, können Sie in Ungarn auch ein separates Testament nach ungarischem Recht hinterlegen – das ist aber meist nicht nötig, wenn ein deutsches Testament vorliegt, welches die Immobilie mit einbezieht.
- Für Eigentümer bedeutet dies: Planen Sie voraus, sprechen Sie mit Ihren Erben und sorgen Sie für klare Verhältnisse (Testament). So bleibt die Ferienvilla am Balaton oder das Apartment in Budapest im Ernstfall ohne Streit in der Familie.
Immobilienkauf als Alterswohnsitz
- Viele deutschsprachige Auswanderer liebäugeln damit, den Lebensabend in Ungarn zu verbringen – dank günstigem Klima, niedrigen Kosten und entspannter Lebensart. Wenn Sie Ihre gekaufte Immobilie als Altersruhesitz nutzen möchten, bedenken Sie folgende Besonderheiten:
- Aufenthalt und Anmeldung: Als EU-Bürger dürfen Sie dauerhaft in Ungarn leben. Sie müssen sich lediglich bei der Einwanderungsbehörde registrieren und erhalten eine Anmeldebescheinigung und Adressekarte (Lakcímkártya). Voraussetzungen sind ein Wohnsitz (den haben Sie durch die Immobilie) und eine Krankenversicherung. Planen Sie diese Bürokratie ein, sie ist aber unkompliziert.
- Gesundheitsversorgung: Ungarn hat ein staatliches Gesundheitssystem. Sobald Sie Ihren Wohnsitz anmelden, können Sie der ungarischen Krankenkasse beitreten (Beitrag ca. 30 € im Monat für Rentner mit EU-Rente, teils übernimmt das auch Ihre deutsche Krankenkasse via Formular S1). Stellen Sie sicher, dass Sie in akzeptabler Entfernung zu Ärzten und Krankenhäusern wohnen, insbesondere wenn Sie auf bestimmte Behandlungen angewiesen sind. In Kurorten und Städten ist die Versorgung gut, in entlegenen Dörfern muss man weitere Wege einplanen.
- Sprache und Integration: Für einen angenehmen Alltag als Rentner in Ungarn ist es hilfreich, zumindest etwas Ungarisch zu lernen. Die Einheimischen freuen sich über jeden Versuch, und es erleichtert Behördengänge oder Arztbesuche enorm. Zum Glück gibt es in vielen beliebten Regionen (Balaton, Budapest, Hévíz etc.) deutschsprachige Communities – Stammtische, Vereine oder Nachbarn, mit denen man sich austauschen kann. So fühlt man sich weniger fremd.
- Lebenshaltungskosten: Diese sind in Ungarn deutlich niedriger als in Deutschland, was die Rente weiter streckt. Ob Lebensmittel, Handwerker oder Nahverkehr – vieles kostet nur einen Bruchteil. Allerdings steigen die Preise auch dort moderat an, und Importprodukte haben westliches Preisniveau. Insgesamt können Sie aber davon ausgehen, dass Sie mit z.B. 1.500 € Rente in Ungarn deutlich komfortabler leben als in Deutschland.
- Eine Immobilie in Ungarn als Alterssitz zu kaufen, kann also eine sehr lohnende Entscheidung sein. Viele haben es bereits getan und genießen ihren Ruhestand in der Puszta oder am Plattensee. Wichtig ist, auch im Alter flexibel zu bleiben und sich auf neue Gegebenheiten einzulassen – dann steht einem erfüllten Lebensabend in Ungarn nichts entgegen.
- Fazit: Der Kauf einer Immobilie in Ungarn bietet für deutschsprachige Käufer viele Chancen – sei es als Investment mit solider Rendite, als charmantes Feriendomizil oder als neuer Lebensmittelpunkt im Ausland. Ungarn punktet mit günstigen Preisen, unkomplizierten rechtlichen Rahmenbedingungen für EU-Bürger und hoher Lebensqualität in vielen Regionen. Wer sich vorab ausführlich informiert (hoffentlich mit Hilfe dieses Ratgebers) und professionelle Unterstützung in Anspruch nimmt, kann die häufigsten Stolpersteine leicht umgehen und ein Stück ungarisches Eigenheim sicher erwerben. In diesem Sinne: Sok sikert – viel Erfolg – beim Immobilienkauf in Ungarn und einem guten Start in Ihr persönliches Ungarn-Abenteuer!
Hinweis: Bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen – etwa wenn ein Zweitwohnsitz, ein geplanter Wegzug oder steuerliche Fragen im Raum stehen – empfiehlt sich stets eine parallele rechtliche Beratung sowohl im Heimatstaat als auch im Investitionsstaat. Nur so lassen sich steuerliche, haftungsrechtliche und erbrechtliche Risiken zuverlässig vermeiden.
Disclaimer: Dieser Leitfaden beruht auf Informationen, die mit Stand August 2025 verfügbar sind. Er erhebt keinen Anspruch auf rechtliche Vollständigkeit. Bei konkreten Kaufvorhaben empfiehlt es sich, aktuelle Rechtsberatungen und Marktanalysen heranzuziehen. Zusätzlich ist bei grenzüberschreitenden Investitionen eine fundierte Gestaltung auf Ebene beider Staaten – also des Wohnsitz- und des Investitionsstaates – unerlässlich. Nur so lassen sich Risiken im Bereich der Wegzugsbesteuerung, des internationalen Steuerrechts und der Erbschafts- oder Schenkungssteuer wirkungsvoll vermeiden.
