Immobilien- und Baufinanzierung: Wir beraten Sie in Grund und Boden!

– Kreditinstitute haften bei Immobilienfinanzierungsdauer bis ins Rentenalter fürs Scheitern  –

Häufig finanzieren Kreditinstitute Immobilien, in dem absehbaren Wissen darum, dass die Immobilie bis zum Rentenbeginn des Kreditnehmers nicht abbezahlt sein wird. Ist ein Scheitern der Finanzierung und damit am Ende eine Zwangsverwertung der Immobilie absehbar, so hat das Kreditinstitut alle daraus erwachsenden Nachteile dem Kunden zu ersetzen.

Aufklärungspflicht über absehbares Scheitern der Finanzierung

So verurteilte das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.01.2012, Az. 13 O 317/10) das Kreditinstitut zum Schadensersatz im Weg einer Rückabwicklung. Dabei mußte die Bank auch für die fehlerhafte Beratung eines eingeschalteten Anlagevermittlers geradestehen, insbesondere für unzutreffende Eindrücke über die Einnahmen, so dass der Erwerber von unrichtigen Vorstellungen ausging, die zur Altersversorgung erworbene Immobilie auch auf Dauer – insbesondere nach Rentenbeginn – halten zu können. So ist etwa ein Mietzuschuß zu einer erzielbaren Kaltmiete zu offenbaren. Auch unrichtige Angaben zu Steuervorteilen und die falsche Angabe, das Objekt zahle sich ohne Eigenkapital quasi von selbst ab, verpflichten zum Schadensersatz. Auch ein notarieller Kauf ohne vorheriges Finanzierungsangebot vereitelt, dass der Kaufinteressent eine Übersicht bezüglich der Rentabilität bekommen kann. Diese Fehler hatte ein Sachverständiger festgestellt.

Landgericht Berlin verurteilte Banken wiederholt zum Schadensersatz

Bereits durch sein Urteil vom 24.09.2010 (Az. 4 O 482/09) hatte das LG Berlin einer Bank vorgeworfen, dass eine „störungsfreie Finanzierung“ absehbar dann nicht erwartet werden kann, wenn Lebens- und Einkommensverhältnisse einerseits, sowie die Rahmendaten eines Darlehens andererseits nicht zusammenpassen. Hierzu gehört auch der Fall, dass die Finanzierungsdauer mehr als geringfügig bis ins Rentenalter hinein reicht. Denn hier sinkt regelmäßig nicht nur das Einkommen, sondern mit diesem auch die zur Auskömmlichkeit der Finanzierung veranschlagten möglichen Steuervorteile durch die vermietete Immobilie. Bei absehbaren Schwierigkeiten bis zur Unmöglichkeit, die Kreditraten aufzubringen, darf sich die Bank weder mit nicht konkret absehbaren Erbfällen noch mit etwaigen künftigen Lottogewinnen rechtfertigen.

Von Anfang an absehbare Zwangsversteigerung

Eine Bank darf nicht sehenden Auges in Kauf nehmen, dass der Immobilienerwerb und seine Finanzierung nur von gewisser Dauer sein wird, weil der absehbare Verlust der Immobilie im Rentenalter über den Weg einer Zwangsversteigerung den Vertragszweck von Anfang an gefährdet. Es kommt dabei nicht auf einen besonderen Wissensvorsprung der Bank an, sondern schlicht darauf, dass nach den Rahmendaten der Vertragszweck einer Ausfinanzierung und Abbezahlung der Immobilie auf Dauer nicht gelingen kann.

Berechnung zeigt Fehlerhaftigkeit der Finanzierung auf

Die betroffenen Eheleute waren zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs und der Finanzierung im Jahr 2006 zwischen 47 und 48 Jahre alt. Bei 4,7 % Zins (auf zunächst 10 Jahre festgeschrieben) und immerhin 2 % anfänglicher Tilgung wäre das Darlehen erst im Jahr 2032 getilgt gewesen, also im Alter 73 bis 74. Die Mieteinnahmen reichten bei weitem nicht aus, so dass eine erhebliche Differenz aus dem  Einkommen der Käufer zuzuschießen war. Absehbar hätte dies spätestens im Rentenalter nicht verkraftet werden können. Dies reichte dem Gericht, um die Rückabwicklung anzuordnen.

Oft kann erst Sachverständiger den Beratungsfehler feststellen …

Auch bei Finanzierungen mit Lebens- und Rentenversicherungen stellt sich seit Jahren in den meisten Fällen heraus, dass bei Rentenbeginn oft noch mehr als 25 % des Darlehens nach Tilgungsverrechnung mit der Lebensversicherungsleistung verbleiben. Folge ist eine notwendige Anschlussfinanzierung weit in das Rentenalter hinein, wegen des verminderten Renteneinkommens unter erschwerten Finanzierungsverhältnissen – wenn nicht realistisch unmöglich. Bei komplizierten Finanzierungen insbesondere mit Lebens- oder Rentenversicherungen bedarf es regelmäßig eines versicherungsmathematischen Gutachtens, um die Fehlerhaftigkeit einer Finanzierung festzustellen. Angesichts der Intransparenz von privaten Renten- oder Lebensversicherungen muss dieser dazu die Funktionsweise der Versicherung genau prüfen und darstellen, um zu ermitteln, ob mit ihr eine Finanzierungsdauer nur bis zum Rentenalter möglich gewesen wäre. Alleine nur daraus, dass heute bei vielen Lebensversicherungen zum Ablauf oft noch bis zu mehr als 25 % zur vollständigen Tilgung der endfälligen Finanzierungsdarlehen fehlen, lässt sich im  Rückblick nicht schließen, dass dies auch bei Vertragsabschluss zu Zeiten besserer Lebensversicherungsüberschüsse schon absehbar war.

… und die Schadenhöhe ermitteln

Aber auch wenn ein Beratungsfehler nachgewiesen werden kann, ist auch noch der Schaden durch einen Vermögensvergleich festzustellen. Der Fehlbetrag zwischen Darlehen und Endleistung der Versicherung stellt allerdings nicht etwa den Schaden dar. Vielmehr ist hier zu berücksichtigen, dass zwar die Lebensversicherungen seit gut 10 Jahren 3 % bis 4 % weniger jährlichen Zinsüberschuss erwirtschaften, aber dem auf der Vorteilsseite auch für die Finanzierungsdarlehen ein niedrigerer Zinssatz gegenüber steht, der seit dem Stand bei Vertragsabschluss regelmäßig ähnlich gesunken sein mag. Nur eine genaue versicherungsmathematische Berechnung kann überhaupt erst feststellen, in welcher Höhe ein Schaden letztlich entstanden ist. Daher ist der elegantere Weg immer, statt eines Schadenersatzanspruchs auf die Rückabwicklung zu klagen, und nur hilfsweise auch einen eventuellen gutachterlich ermittelten Schaden einzubringen.

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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