Rolle des Notars beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar ist kein Vertreter einer Partei, sondern ein neutraler Amtsträger, der beide Parteien unabhängig und unparteiisch betreut. Seine Hauptaufgabe ist es, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Das heißt, der Notar muss sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer den Immobilienkaufvertrag vollumfänglich verstehen, einschließlich aller Risiken und Nebenpflichten.
Typische Pflichten eines Notars beim Immobilienkauf sind unter anderem:
• Vertragsentwurf und Beratung:
Vor der Beurkundung erhalten die Parteien in der Regel einen Vertragsentwurf (bei Verbrauchern mindestens 14 Tage vorher, § 17 Abs. 2a BeurkG). Der Notar beantwortet Fragen und erläutert Klauseln. Besonders bei komplizierten Regelungen (z.B. Vorkaufsrechte, Belastungen im Grundbuch, Zahlungsmodalitäten) muss er die Konsequenzen erklären.
• Vorlesen und Protokollieren:
In der Beurkundung verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort und stellt sicher, dass keine Unklarheiten bleiben. Er passt den Text an, wenn Nachfragen zeigen, dass etwas missverstanden wurde. Am Ende lassen alle Beteiligten ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift festhalten.
• Neutralität und Unparteilichkeit:
Der Notar darf keine Partei bevorzugen. Er gibt beiden Seiten die gleichen Informationen. Er darf z.B. nicht nur dem Verkäufer Hinweise geben, wie er sich absichert, ohne auch den Käufer auf dessen Sicherungsmöglichkeiten hinzuweisen. § 14 BNotO verpflichtet den Notar, alle Beteiligten unabhängig zu betreuen und schon dem Anschein von Parteilichkeit vorzubeugen.
• Besondere Hinweise auf Risiken:
Ein Notar muss auf rechtliche Risiken und Hindernisse aufmerksam machen, soweit sie erkennbar sind. Beispielsweise hat ein Notar eine Belehrungspflicht, wenn bekannt ist, dass der Käufer eine bestimmte Nutzung des Grundstücks plant, für die noch Hürden bestehen. Ebenso muss er warnen, wenn ein Vertragsteil eine ungesicherte Vorleistung erbringt – etwa Zahlungen ohne ausreichende Sicherheiten leisten soll.
Typische Fehlerquellen: Wann haftet der Notar beim Immobilienkauf?
Trotz hoher Sorgfaltsanforderungen passieren in der Praxis Fehler. Notarhaftung bedeutet, dass der Notar persönlich (bzw. über seine Berufshaftpflichtversicherung) für Schäden haftet, die aus einer Amtspflichtverletzung resultieren. Hier sind typische Fehlerquellen beim Immobilienkauf:
1. Fehlende oder unklare Aufklärung (§ 17 BeurkG)
Das Beurkundungsgesetz (§ 17 Abs. 1 BeurkG) verlangt vom Notar, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Verletzt der Notar diese Aufklärungspflicht, kann er haften. Beispiele:
- Übersehen von Zustimmungserfordernissen: In einem Fall wollte der Käufer einer Garagenfläche diese in Bauland umwandeln. Der Notar beurkundete den Kauf, ohne darauf hinzuweisen, dass die anderen Eigentümer der Wohnanlage einer solchen Nutzungsänderung zustimmen müssen. Als der Käufer das erst nachträglich erfuhr und 97.000 € an die Nachbarn zahlen musste, wurde der Notar auf Schadensersatz verklagt. Das Gericht sah den Notar in der Haftung, weil er über dieses Hindernis hätte belehren müssen. Fazit: Ein Notar muss bekannte Risiken (hier: Zustimmungspflicht anderer Eigentümer) von sich aus ansprechen.
- Verkürzte Widerrufs- oder Überlegungsfristen: Bei Verbrauchern muss der Notar, falls nicht schon geschehen, auf die 14-Tage-Frist zwischen Entwurf und Beurkundung achten. Übersieht er dies und drängt zur schnellen Beurkundung ohne Frist, ist das ein Fehler. Zwar bleibt der Vertrag wirksam, aber der Notar riskiert eine Verletzung seiner Amtspflicht zur gewissenhaften Verfahrensgestaltung.
Nachteilige Klauseln nicht erklärt: Immobilienkaufverträge enthalten manchmal Klauseln etwa zu Gewährleistungsausschlüssen (“gekauft wie gesehen”), Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug oder besonderen Pflichten (z.B. Selbstnutzungspflicht, Bauverpflichtung). Ein Notar darf solche Klauseln nicht einfach durchwinken. Er muss sicherstellen, dass insbesondere der unerfahrene Käufer versteht, was das bedeutet. Unterlässt er jegliche Erklärung und entstehen dem Käufer später Nachteile, kann eine Haftung wegen fehlender Belehrung in Betracht kommen.
2. Fehlerhafte Vertragsgestaltung oder Beurkundungstechnik
Notare sind für die rechtlich korrekte Gestaltung des Vertrags verantwortlich. Dazu gehört etwa:
- Exakte Objektbeschreibung: Der Kaufgegenstand (Grundstück, Wohnung, Stellplatz etc.) muss klar identifiziert sein. Falsche Flurstücksangaben, unklare Abgrenzungen oder vergessene Zubehörangaben (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte) können zu Problemen führen. Wenn der Notar unzureichend ermittelt, was verkauft werden soll, haftet er für resultierende Schäden (z.B. wenn sich herausstellt, dass ein benötigter Weg zum Grundstück nicht mitverkauft wurde).
- Beachtung formeller Anforderungen: Bestimmte Vereinbarungen bedürfen besonderer Beachtung. Beispiel: Ein Bauträgervertrag (Kauf einer noch zu bauenden Immobilie) erfordert, dass der Notar auf die Makler- und Bauträgerverordnung achtet – etwa eine Fälligkeitsbindung an einen Fertigstellungsgrad. Unterläuft hier ein Fehler (z.B. wird dem Käufer eine ungesicherte Vorauszahlung abverlangt, ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder Bürgschaft), ist das ein schwerwiegender Pflichtverstoß. Käufer könnten vom Notar Ersatz des Verlustes verlangen, wenn der Bauträger insolvent geht und keine Sicherheiten vorhanden waren.
- Grundpfandrechte und Belastungen: Oft finanziert der Käufer über eine Bank, die eine Grundschuld benötigt. Der Notar muss sorgfältig koordinieren, dass alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht und neue des Käufers bestellt werden, ohne dass der Käufer Gefahr läuft, zu zahlen ohne Eigentumssicherheit. Fehler im Rang oder bei der Absicherung (z.B. Vergessen einer sog. Nachtragssicherung) können Haftungsfälle sein, falls etwa der Käufer Darlehen auszahlt, aber wegen eines Versäumnisses des Notars die Eigentumsumschreibung stockt.
3. Interessenkollision und einseitige Beratung
Obwohl der Notar neutral sein muss, gibt es Situationen, die faktisch zu einer Interessenkollision führen können:
- Notar als früherer Berater einer Seite: Wenn ein Notar zuvor den Verkäufer rechtlich beraten hat (etwa über Jahre als Firmenjurist) und nun den Verkauf beurkundet, besteht die Gefahr, dass er unbewusst dessen Interessen näher ist. In solchen Fällen sollte der Notar die Urkundstätigkeit ablehnen. Tut er es nicht und übersieht zugunsten des früheren Mandanten eine für den anderen Teil wichtige Aufklärung, kann dies eine Haftung begründen. Die Bundesnotarordnung schreibt vor, dass der Notar seine Amtstätigkeit verweigern muss, wenn eine Verpflichtung zur Unparteilichkeit nicht gewährleistet ist.
- Beurkundung außerhalb der Geschäftsräume: Findet die Vertragsunterzeichnung in den Räumen einer Partei oder deren Maklers statt, kann der Eindruck entstehen, der Notar stehe auf Seiten dieser Partei. Auch wenn das nicht automatisch eine Haftung auslöst, sind solche Konstellationen heikel. Ein Urteil gegen einen Notar, der regelmäßig in einem Autohaus Kaufverträge beurkundete, zeigt, dass bereits der Anschein der Parteilichkeit berufsrechtlich unzulässig ist. Entsteht aus solch einer Nähe ein Beratungsfehler – etwa weil der Notar vorschnell dem Wunsch der einen Seite folgt – wäre er schadensersatzpflichtig.
- Mangelnde Einbeziehung beider Seiten: Ein Notar darf z.B. nicht nur mit dem Verkäufer den Vertrag vorbesprechen und dem Käufer erst am Beurkundungstermin eröffnen, was Sache ist. Beide müssen die gleichen Informationen und Chancen zur Mitsprache haben. Wird eine Partei „überrumpelt“ und der Notar macht hierbei mit, haftet er für daraus entstehende Schäden (z.B. wenn der Käufer ungünstige Vertragsinhalte unterschreibt, die er bei angemessener Belehrung abgelehnt hätte).
Schutzmöglichkeiten für Käufer und Verkäufer
Wie können Sie sich als Käufer oder Verkäufer vor Notarfehlern schützen und Risiken minimieren?
1. Sorgfältige Notarwahl:
Sie können den Notar meist frei wählen (üblich ist, dass der Käufer einen Notar vorschlägt, da er die Kosten trägt). Wählen Sie einen erfahrenen Notar, idealerweise nicht einen, der erkennbar in einem Interessenkonflikt stehen könnte (z.B. ständiger Hausnotar des Verkäufers).
2. Frühzeitige Prüfung des Vertragsentwurfs:
Verlassen Sie sich nicht blind darauf, dass der Notar alles perfekt aufsetzt. Lesen Sie den Entwurf aufmerksam. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen – der Notar ist zur Beantwortung verpflichtet. Sie können auch einen eigenen Anwalt beauftragen, den Vertrag vorab zu prüfen, vor allem bei ungewöhnlichen Regelungen. Unsere Kanzlei hat z.B. Mandanten vertreten, die im Entwurf Klauseln fanden, die einseitig zu deren Nachteil gewesen wären – nach Ansprache beim Notar wurden diese angepasst.
3. Klare Kommunikation Ihrer Ziele:
Teilen Sie dem Notar offen mit, was Ihre Pläne sind. Wenn Sie etwa vorhaben, das erworbene Grundstück umzunutzen (wie im Fall der Garage, die zum Bauplatz werden sollte), sagen Sie es klar. Nur dann weiß der Notar, worauf er besonders hinweisen muss. Notare müssen zwar nicht alles erfragen, aber wenn sie Ihre konkreten Absichten kennen, müssen sie auf mögliche Hindernisse aufmerksam machen.
4. Kontrolle von Vollzug und Bedingungen:
Nach der Beurkundung überwacht der Notar oft die Abwicklung (Notaranderkonto, Fälligkeitsmitteilungen, Eintragung Vormerkung etc.). Vergewissern Sie sich, dass alle Zusagen eingehalten werden. Beispielsweise sollte der Käufer sicherstellen, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, bevor er bezahlt. Der Notar informiert hierüber – falls nicht, fragen Sie nach. So können Fehler im Vollzug, die sonst erst spät auffallen, rechtzeitig bemerkt werden.
5. Im Verdachtsfall handeln:
Wenn Sie nach Vertragsschluss den Eindruck haben, der Notar habe etwas Wichtiges verschwiegen oder falsch gehandhabt, holen Sie rechtlichen Rat ein. Dank der Pflichtversicherung nach § 19a BNotO sind Notare in aller Regel in der Lage, berechtigte Schadensersatzansprüche zu begleichen. Wichtig ist, dass Sie Beweise sichern (Vertragsunterlagen, Schriftverkehr, Namen von Zeugen, etwa anwesende Makler oder Bankberater). Rechtlich ist ein Notarfehler eine Amtspflichtverletzung, die zu Ansprüchen aus § 19 BNotO führen kann – die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Schadens.
Weitere Informationen zur Notarhaftung
Im Artikel Notarhaftung in Deutschland haben wir kurz und prägnant weitere Informationen rund um dieses Thema für Sie zusammengefasst.
Fazit
Notare spielen eine Schlüsselrolle beim Immobilienkauf: Sie sollen einen sicheren, ausgewogenen Vertrag gewährleisten. Doch Risikoquellen bestehen – von unentdeckten Hürden bis hin zu versehentlichen Parteiverrat im Kleinen. Die gute Nachricht: Werden Käufer oder Verkäufer durch Notarfehler geschädigt, greift die Notarhaftung. Die Notare verfügen über Versicherungen und haften für Vermögensschäden durch Pflichtverletzungen persönlich. Im Ernstfall stehen wir Ihnen zur Seite, um den Vorgang zu prüfen und Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Lassen Sie Verträge und Risiken frühzeitig rechtlich bewerten – sprechen Sie uns an, bevor aus einem Immobilienkauf ein Haftungsfall wird. Wir prüfen Notarverträge, decken Fallstricke auf und helfen Ihnen, Ihr Recht zu wahren, sollte doch einmal etwas schiefgehen.
