Schuldzinsen nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit

Nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit, können Schuldzinsen für Kredite zu zahlen sein. Wenn damit während der Vermietungsphase z.B. Erhaltungsaufwendungen (sogenannte sofort abziehbare Werbungskosten) finanziert worden sind, können die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Achtung: Voraussetzung ist, daß es sich um solche Ausgaben handelt die noch als “Restschuld” bleiben und nicht etwa die Restschuld “nur” aus dem Kauf der Immobilie (sogenannte Anschaffungs- und Herstellungskosten) stammt ! Die Finanz unterscheidet zwei Fallgruppen: Wird die Vermietungstätigkeit wegen Verkaufs des vermieteten Grundstücks aufgegeben, kommt ein Abzug dieser Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten nur in Betracht, soweit der beim Verkauf erzielte Erlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Zunächst müssen aber die Kredite für die Anschaffungs- und Herstellungskosten voll und ganz bezahlt sein ! – Wird das Gebäude im Anschluss an die Vermietungstätigkeit zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder steht es dauerhaft leer, können die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt allerdings nur insoweit, als ein (fiktiver) Erlös, der im Fall eines Verkaufs der vermieteten Immobilie erzielbar wäre, nicht zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. – Wird das Darlehen beim Verkauf der Immobilie nicht zurückbezahlt, sondern der Verkaufserlös für den Erwerb einer anderen Einnahmequelle (z.B. Festgeld) verwendet, so sind die Darlehenszinsen weiter absetzbar. Voraussetzungen sind hierfür vorherige Vereinbarungen mit der Bank als Darlehensgeberin und eine Vergleichsrechnung, welche Gestaltung sich unter dem Strich – also nicht nur steuerlich – wirklich rechnet.
Quelle: Fiala, Freiesleben & Weber Rechts- und Patentanwaltskanzlei, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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