„Eat your brick“ – Immobilienvermögen in Liquidität umwandeln

Ein strukturierter Überblick über Verrentungsmodelle aus bankwirtschaftlicher, verbraucherschutzrechtlicher und notarrechtlicher Perspektive

Millionen deutsche Haushalte befinden sich in einer strukturellen Vermögensfalle: Das Eigenheim ist abbezahlt, der Wert gestiegen – doch das Kapital ist im Stein gebunden. Laut Daten der Deutschen Bundesbank entfallen bei deutschen Privathaushalten im Rentenalter durchschnittlich über 80 Prozent des Nettovermögens auf Immobilien. Die gesetzliche Rente reicht häufig nicht aus, um steigende Lebenshaltungskosten, Pflegebedarfe und energetische Sanierungsanforderungen zu decken. Der englischsprachige Begriff „Eat your brick“ – sinngemäß: den Stein aufessen – bringt dieses Dilemma auf den Punkt.

Der Wunsch, im eigenen Heim wohnen zu bleiben und gleichzeitig auf das darin gebundene Kapital zugreifen zu können, ist nachvollziehbar. Die Wege dorthin sind jedoch rechtlich komplex, wirtschaftlich oft nachteilig und mit erheblichen Risiken behaftet. Marktanbieter und teils auch mediale Ratgeber versprechen einfache Lösungen, die einer rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung selten standhalten.

Die Forschungsstelle für Notarrecht der Ludwig-Maximilians-Universität München hat diesem Thema im März 2025 eine eigene Fachtagung gewidmet. Referenten aus der Bankwirtschaft, der Rechtswissenschaft und der Notarspraxis haben dabei die gängigen Modelle systematisch durchleuchtet. Der vorliegende Artikel fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen und gibt einen strukturierten Überblick über die verfügbaren Gestaltungsmöglichkeiten.

Demografischer und wirtschaftlicher Hintergrund

Deutschland weist im europäischen Vergleich eine relativ niedrige Wohneigentumsquote von rund 45 Prozent auf. Dennoch ist das in Immobilien gebundene Privatvermögen enorm: Das Statistische Bundesamt schätzt den Gesamtwert des deutschen Immobilienvermögens auf über 10 Billionen Euro. Bei Haushalten ab 65 Jahren ist der Anteil immobiliengebundenen Vermögens überproportional hoch – häufig das Ergebnis einer jahrzehntelangen Ansparleistung.

Gleichzeitig steigen die finanziellen Anforderungen an Immobilieneigentümer erheblich: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer zu energetischen Sanierungsmaßnahmen, deren Kosten je nach Gebäudebestand schnell fünf- bis sechsstellige Beträge erreichen können. Hinzu kommen steigende Grundbesitzabgaben – darunter Müllgebühren, Abwassergebühren und weitere kommunale Abgaben, deren Hebesatz die Gemeinde jederzeit anheben kann – sowie die politische Debatte um einen möglichen Lastenausgleich. Die Immobilie, lange als sicherer Hafen des Bürgervermögens betrachtet, ist damit selbst zum Kostentreiber geworden.

Für viele Eigentümer stellt sich daher nicht mehr die Frage, ob sie ihr Immobilienvermögen mobilisieren wollen, sondern wie – und zu welchem Preis.

„Eat your brick“ – Begriff und Konzept

Der Begriff „Eat your brick“ beschreibt den Versuch, aus dem physischen Vermögenswert einer Immobilie Liquidität zu erzeugen, ohne die Immobilie vollständig aufgeben zu müssen. Der Eigentümer möchte idealerweise drei Ziele gleichzeitig erreichen: im Heim wohnen bleiben, Kapital freisetzen und das Eigentum – zumindest teilweise – erhalten.

Diese drei Ziele schließen sich in der Realität häufig aus. Jedes Modell, das alle drei verspricht, kompensiert diesen Widerspruch durch versteckte Kosten, rechtliche Einschränkungen oder wirtschaftlich nachteilige Strukturen. Es gibt kein Modell ohne Preis – die Frage ist nur, wer ihn zahlt und wann. Die nachfolgende Systematik hilft, die verschiedenen Ansätze einzuordnen.

Die sechs Modelle im strukturierten Überblick

Die nachfolgende Tabelle gibt einen ersten Orientierungsrahmen. Entscheidend für die Auswahl des geeigneten Modells sind neben dem individuellen Liquiditätsbedarf vor allem die persönliche Einkommenssituation, das Verhältnis zu den Erben sowie die Bereitschaft, Eigentumsrechte ganz oder teilweise aufzugeben.

Modell	Eigentuemer-stellung	Auszahlungsform	Kreditwuerdigkeitspruefung	Regulierung	Zielgruppe
Seniorenkredit	Bleibt vollstaendig beim Eigentuemer	Darlehensbetrag (einmalig oder Kreditlinie)	Vollstaendig nach Paragraph 505b BGB	Reguliert (KWG, WKRL)	60-80 Jahre, laufende Einkuenfte vorhanden
Immobilienverzehrkredit	Bleibt beim Eigentuemer	Einmalig, keine Tilgung zu Lebzeiten	Eingeschraenkt (Paragraph 505a BGB)	Reguliert, kaum Anbieter	70+ Jahre, lastenfreie Immobilie
Leibrente	Geht auf Kaeufer ueber	Monatliche Rente + Wohnrecht	Keine	Unreguliert (Privatrecht)	65+ Jahre, keine Erben-Praeferenz
Verkauf mit Rueckmiete	Geht auf Kaeufer ueber	Voller Kaufpreis	Keine	Unreguliert	Alle Altersgruppen
Immobilienteilverkauf	Anteilig (max. 50%)	30-50% des Verkehrswertes	Eingeschraenkte Bonitaetspruefung	Unreguliert	65+ Jahre, Wertsteigerungsobjekte
Immobilienrente	Geht auf Anbieter ueber	ca. 30-35% des Verkehrswertes	Keine	Unreguliert, kaum Anbieter	70+ Jahre

Tabelle 1: Überblick über die sechs Verrentungsmodelle nach Eigentümerstellung, Auszahlungsstruktur und regulatorischem Rahmen (Quelle: LMU-Tagung „Eat your brick“, März 2025; eigene Darstellung)

Abb. 1: Die sechs Verrentungsmodelle im Vergleich

Die Modelle im rechtlichen und wirtschaftlichen Detail

1. Seniorenkredit

Der Seniorenkredit ist das bekannteste bankfinanzierte Modell. Der Eigentümer nimmt ein Darlehen auf, das mit einer Grundschuld im ersten Rang besichert wird. Zins und – je nach Vereinbarung – Tilgung laufen während der Laufzeit; die Immobilie verbleibt vollständig im Eigentum. Die Entscheidungshoheit über Kosten, Nutzung und Wertsteigerung liegt weiterhin beim Eigentümer.

Das entscheidende rechtliche Hindernis liegt in der Kreditwürdigkeitsprüfung. Nach § 505b BGB in Verbindung mit der Immobiliarkreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) muss der Darlehensgeber prüfen, ob der Kreditnehmer die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich zu Lebzeiten erfüllen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich dabei ausdrücklich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Für ältere Eigentümer ohne ausreichende laufende Einkünfte scheitert das Modell damit regelmäßig an der Kreditvergabe, unabhängig vom Immobilienwert.

Die Rechtsprechung hat diesen engen Rahmen bestätigt: Der Schutzzweck der Kreditwürdigkeitsvorschriften dient nicht dem Erbschaftsinteresse der Erben, sondern dem Schutz des Kreditnehmers vor Überforderung zu Lebzeiten (vgl. Artz/Gsell, NJW 2024, 785). Eine „teleologische Reduktion“ der Prüfanforderungen, wie teils diskutiert, ist rechtlich umstritten und keinesfalls gesichert.

Abb. 2: Bekomme ich einen Seniorenkredit? — Entscheidungsfluss nach § 505b BGB

2. Immobilienverzehrkredit

Der Immobilienverzehrkredit (§ 505a Abs. 3 BGB) stellt einen gesetzlich geregelten Sonderfall dar: Die Rückzahlung erfolgt nicht zu Lebzeiten des Kreditnehmers, sondern erst nach dessen Tod oder bei Veräußerung der Immobilie. Eine laufende Tilgung entfällt; Zinsen werden in der Regel dem Kreditbetrag zugeschlagen. Eine eingeschränkte Kreditwürdigkeitsprüfung ist weiterhin vorgesehen, jedoch ohne die strenge Anforderung der Lebenszeittragfähigkeit.

Theoretisch ist dieses Modell das attraktivste: kein Kapitaldienst zu Lebzeiten, Eigentum bleibt erhalten. In der Praxis ist es jedoch kaum am Markt verfügbar. Banken scheuen das Langlebigkeitsrisiko, die Unsicherheit über den Rückzahlungszeitpunkt und die potenzielle Wertminderung durch mangelnde Instandhaltung. Einzelne Genossenschaftsbanken bieten ähnliche Produkte an, allerdings mit sehr niedrigen Beleihungsgrenzen.

3. Leibrente

Bei der Leibrente wird die Immobilie vollständig veräußert. Der Verkäufer erhält kein einmaliges Kaufentgelt, sondern eine monatliche Rente auf Lebenszeit sowie ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht. Die Bewertung erfolgt auf Basis der statistischen Lebenserwartung; lebt der Verkäufer länger als kalkuliert, profitiert er wirtschaftlich. Das Langlebigkeitsrisiko liegt beim Käufer.

Steuerlich ist das Modell unter bestimmten Voraussetzungen vorteilhaft: Wer die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten hat, ist gemäß § 23 EStG von der Besteuerung etwaiger Wertzuwächse befreit. Bei einem Privatmann als Käufer trägt dieser das Langlebigkeitsrisiko als Einzelperson – anders als ein Unternehmen, das über eine Vielzahl von Transaktionen statistisch kalkulieren kann. Praktische Absicherungen umfassen die notarielle Beurkundung, die Eintragung des Wohnrechts an erster Rangstelle sowie ggf. eine Reallast zur Sicherung der Rentenzahlungen.

4. Verkauf mit Rückmiete (Sale-and-Leaseback)

Der Eigentümer veräußert die Immobilie zum Marktpreis und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag ab, der ihm den weiteren Verbleib im Objekt sichert. Der Vorteil liegt in der wirtschaftlichen Klarheit: Es fließt der volle Marktpreis, Kaufpreis und Miete sind nach Marktkonditionen zu bewerten. Eine Kreditwürdigkeitsprüfung ist nicht erforderlich.

Kritisch ist die langfristige Sicherheit des Wohnverhältnisses. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf geltend machen oder den Mietvertrag beenden. Rechtlich sind Absicherungen durch Wohnungsrecht oder eingeschränktes Kündigungsrecht möglich – deren Durchsetzung im Konfliktfall ist jedoch aufwendig. Für den Käufer erschwert ein eingetragenes Wohnrecht die Bankfinanzierung erheblich, was den Kreis potenzieller Käufer einschränkt.

5. Immobilienteilverkauf

Der Immobilienteilverkauf ist derzeit das am stärksten nachgefragte Produkt auf dem Markt – und gleichzeitig das in der Fachlitöffentlichkeit am kritischsten diskutierte. Der Eigentümer veräußert einen Anteil von bis zu 50 Prozent an einen spezialisierten Anbieter und erhält dafür eine Einmalzahlung. Im Gegenzug zahlt er ein laufendes Nutzungsentgelt und erhält ein Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie.

Das Modell wirbt damit, trotz eingeschränkter Kreditwürdigkeit zugänglich zu sein. Diese Zugänglichkeit hat jedoch ihren Preis: Durch das Nutzungsentgelt entstehen langfristig erhebliche laufende Kosten. Hinzu kommt eine Abwicklungsvergütung von typischerweise drei Prozent des gesamten Kaufpreises, die dem Anbieter bei jedem Weiterverkauf zusteht. Wirtschaftlich ist der Teilverkauf ein teurer Kredit: Der Käufer erhält eine Rendite aus der Wertsteigerung der Immobilie – das Risiko einer Wertminderung liegt dagegen vollständig beim verkäufenden Eigentümer.

Die Intransparenz der Vertragswerke ist ein weiteres Warnsignal. In der Regel sind vier separate Verträge zu schließen: Kaufvertrag, Regelung der Miteigentümergemeinschaft, Nießbrauchvertrag und Verkaufspflicht. Die genauen wirtschaftlichen Konsequenzen, insbesondere bei späterer Zwangsverwertung, sind für Laien kaum nachvollziehbar. Der Käufer erhält mindestens 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises – der Verkäufer trägt das Wertminderungsrisiko allein.

6. Immobilienrente

Die Immobilienrente im engeren Sinne bezeichnet den vollständigen Verkauf an einen Anbieter, der die Finanzierung eigenständig strukturiert und dem Verkäufer ein Wohnrecht einräumt. Die Auszahlung liegt typischerweise bei lediglich 30 bis 35 Prozent des Verkehrswertes. Derzeit ist kaum ein aktiver Anbieter auf diesem Markt tätig, was sowohl regulatorische als auch wirtschaftliche Gründe hat. Das Modell ist endgültig und nicht reversibel.

Vorteile und Risiken im direkten Vergleich

Modell	Vorteile	Nachteile / Risiken
Seniorenkredit	Eigentum bleibt vollstaendig erhalten; verstaendliche Vertragsstruktur; Grundschuld oft bereits vorhanden	Kreditwuerdigkeitspruefung scheitert regelmaessig bei fehlendem Einkommen; Zinslast und Kapitaldienst; Zinssaenderungsrisiko
Immobilien-verzehrkredit	Keine Rueckzahlung zu Lebzeiten; Eigentum bleibt; eingeschraenkte Kreditwuerdigkeitspruefung	Kaum am Markt erhaeltlich; geringe Beleihungsobergrenzen; Bankrisiko durch unklaren Rueckzahlungszeitpunkt
Leibrente	Steuerfreiheit bei mehr als 10 Jahren Haltedauer (Paragraph 23 EStG); kein Schuldenrisiko; Wohnrecht gesichert	Langlebigkeitsrisiko liegt beim Kaeufer; Bewertungsprobleme; Vertrauensrisiko bei Privatkaeufer
Verkauf mit Rueckmiete	Voller Kaufpreis; klare Verhaeltnisse; Flexibilitaet fuer den Kaeufer	Keine Sicherheit ueber Mietdauer; Eigenbedarf moeglich; kein Wertsteigerungspotenzial fuer Verkaeufer
Immobilienteil-verkauf	Trotz eingeschraenkter Kreditwuerdigkeit zugaenglich; Eigentuemer-stellung teilweise erhalten	Teuer (Doppelverkauf, Nutzungsentgelt); intransparent; Wertverlustrisiko liegt allein beim Verkaeufer; Insolvenzrisiko Anbieter
Immobilienrente	Kein Ueberschuldungsrisiko; keine Kreditwuerdigkeitspruefung	Sehr geringe Auszahlung (30-35%); kaum aktive Anbieter; Entscheidung endgueltig und nicht reversibel

Tabelle 2: Vorteile und wesentliche Risiken der sechs Verrentungsmodelle im Überblick (eigene Darstellung auf Basis der LMU-Tagung März 2025)

Abb. 3: Internationaler Vergleich — Verfügbarkeit von Immobilienverzehrkrediten

Staatlicher Zugriff – der blinde Fleck aller Modelle

Ein Aspekt, der in vielen Beratungsangeboten und medialen Ratgebern zu Verrentungsmodellen konsequent ausgeblendet wird, ist die Frage des staatlichen Zugriffs. Keines der beschriebenen Modelle bietet per se Schutz vor Erbschaftsteuer, GEG-Sanierungspflichten, Grundsteuererhöhungen oder einem etwaigen Lastenausgleich.

Der historische Lastenausgleich von 1952 erfasste sowohl Immobilien- als auch Geldvermögen – wobei Geldvermögen bereits 1948 durch die Währungsreform faktisch entwertet worden war. Eine bloße Umschichtung von Immobilienvermögen in Liquidität – wie sie bei Teilverkauf, Rückmiete oder Darlehensaufnahme entsteht – würde im Wiederholungsfall keinen Schutz bieten. Auch Nießbrauchsicherung ist nach geltendem Recht pfändbar. Das Wohnrecht hingegen ist unpfändbar, jedoch anfechtbar – etwa im Rahmen einer Zwangsvollstreckung oder Privatinsolvenz, wenn staatliche Abgaben nicht beglichen werden. Beide Instrumente stellen damit keinen verlässlichen Schutz gegenüber staatlichen Forderungsrechten dar. Das Bundesverfassungsgericht hat staatlichen Zugriffsrechten auf Privatvermögen im historischen Rückblick weite Spielräume eingeräumt.

Risikokategorie	Seniorenkredit / Verzehrkredit	Leibrente / Rueckmiete / Immobilienrente
Erbschaftsteuer	Nein – Darlehenswert mindert Nachlass nicht vollstaendig	Nein – Verkaufserloes zaehlt zum Nachlass
GEG-Sanierungspflicht	Ja – Eigentuemer bleibt verpflichtet	Nein – geht auf neuen Eigentuemer ueber (Leibrente/Rueckmiete)
Pfaendung durch Glaeubiger	Eingeschraenkt – Grundschuld schafft Rangfolge, schuetzt nicht vollstaendig	Nein – Niesbrauch ist selbst pfaendbar
Lastenausgleich (historisch)	Nein – traf Immobilien- und Geldvermoegen gleichermassen	Nein – Erloes in Geldvermoegen ebenfalls betroffen

Tabelle 3: Schutzwirkung der Modelle gegenüber ausgewählten staatlichen Zugriffsszenarien (schematische Übersicht; keine Rechtsberatung)

Fazit: Informierte Entscheidung statt Scheinlösungen

Die Mobilisierung von Immobilienvermögen ist kein Standardprodukt, das sich pauschal empfehlen oder ablehnen lässt. Jedes der beschriebenen Modelle weist spezifische rechtliche Rahmenbedingungen, wirtschaftliche Konsequenzen und Risikoprofile auf, die nur im Einzelfall bewertet werden können. Marktangebote – insbesondere im Bereich Teilverkauf – setzen gezielt auf Informationsasymmetrie und komplexe Vertragswerke, die überwiegend zugunsten des Anbieters gestaltet sind. Hinzu kommt, dass beim Immobilien- oder Immobilienteilverkauf an gewerbliche Anbieter häufig zusätzliche Bonitätsabsicherungen zugunsten des Verkäufers erforderlich sind – ein Aspekt, der in der Vermarktung dieser Produkte regelmäßig nicht thematisiert wird.

Eigentümer, die ernsthaft über die Mobilisierung ihres Immobilienvermögens nachdenken, sollten vor jeder Entscheidung eine unabhängige rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Die Wahl des Modells sollte nicht von Marketingversprechen, sondern von einer nüchternen Analyse der eigenen Vermögenssituation, der Erbschaftsplanung und der langfristigen Wohnperspektive abhängen. Die folgenden Artikel dieser Serie vertiefen die einzelnen Modelle und beleuchten insbesondere die Fallstricke des Immobilienteilverkaufs sowie die Grenzen der Kreditwürdigkeitsprüfung.