In unsicheren Zeiten fragen sich viele vermögende Immobilienbesitzer, wie sie ihr Eigentum wirksam vor staatlichem Zugriff und schleichender Enteignung schützen können. Ob politische Vorstöße zur Enteignung großer Wohnungsunternehmen, Diskussionen um einen neuen Lastenausgleich ab 2025 oder weitreichende Steuerreformen – die Risiken nehmen stetig zu. Hinzu kommen Pflichtteilsansprüche enterbter Angehöriger sowie steigende Erbschaftsteuern, die das über Jahrzehnte aufgebaute Familienvermögen empfindlich schmälern können. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Gefahren und zeigt juristisch fundierte, strategische Lösungen: von Familienstiftungen im In- und Ausland über Trust-Konstruktionen, Nießbrauchmodelle, Schenkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge bis hin zu Holdingstrukturen, Wohnsitzverlagerung und Asset-Protection im internationalen Kontext. Besonders im Fokus stehen dabei die indirekten Mechanismen, durch die Immobilienbesitzer zunehmend unter Druck geraten – oft, ohne dass dies auf den ersten Blick als Enteignung erscheint:
- Wiederkehrende Forderungen nach einer Vermögensteuer – insbesondere auf Grund- und Immobilienbesitz
- Deutlich steigende Nebenkosten wie Energie, Wasser und Abfallentsorgung – oft verstärkt durch CO₂-Abgaben oder infrastrukturelle Zusatzlasten („Luftsteuern“)
- Ausweitung energetischer Sanierungspflichten, etwa durch das EEG 2007/2009 – bislang selten durchgesetzt, aber ein flächendeckender „Haus-TÜV“ wird bereits politisch vorbereitet
- Anhaltende Geldentwertung – laut gefühlter Inflation deutlich über den offiziellen Zahlen, mit direkter Auswirkung auf Immobilienbewirtschaftung und Rücklagen
- Sinkende reale Kaufkraft trotz nomineller Rentenanpassungen – während Betriebskosten, Instandhaltungsaufwand und staatliche Belastungen ungebremst steigen
Vor diesem Hintergrund ist eine vorausschauende, rechtlich abgesicherte Vermögensstrukturierung kein Luxus, sondern notwendige Vorsorge.
Im Folgenden beleuchten wir zunächst die wichtigsten Risiken, denen Immobilienvermögen aktuell ausgesetzt sind. Danach zeigen wir praxisnahe Schutzstrategien auf – von der klassischen Familienstiftung bis zur Wohnsitzverlagerung. Diskrete Einblicke aus dem Umfeld vermögender Familien weisen darauf hin, dass einige dieser Schritte bereits genutzt werden (etwa die Überführung von Immobilien in ausländische Stiftungen oder Trusts). Am Ende wissen Sie, welche Optionen es gibt, um Ihr Immobilienvermögen vor Zugriffen zu sichern – und warum erfahrene Experten wie Dr. Johannes Fiala bei der Umsetzung unverzichtbar sind.
Aktuelle Risiken für Immobilienvermögen in Deutschland
Bevor wir zu den Lösungen kommen, ist es wichtig, die Bedrohungen zu verstehen. Vermögende Immobilienbesitzer sehen sich einer Reihe von Risiken ausgesetzt – von potenziellen politischen Eingriffen über Sonderabgaben bis hin zu erb- und steuerrechtlichen Gefahren. Ein kurzer Überblick:
Politische Eingriffe und (schleichende) Enteignung
Das Grundgesetz garantiert das Eigentum, erlaubt aber Enteignungen zum Wohle der Allgemeinheit gegen Entschädigung. Was lange theoretisch schien, hat in jüngster Zeit an Brisanz gewonnen. In Berlin beispielsweise stimmten im Jahr 2021 rund 59 % der Wähler in einem Volksentscheid für die Enteignung großer Wohnungskonzerne. Zwar richtet sich dieser Vorstoß gegen Konzerne mit über 3.000 Wohnungen, doch das Signal ist deutlich: Politische Mehrheiten für drastische Eingriffe ins Immobilien-Eigentum sind nicht ausgeschlossen. Selbst wenn solche Enteignungen letztlich mit Entschädigung verbunden wären, zeigen sie ein Klima, in dem Eigentümer zunehmend unter Druck geraten.
Neben offenen Enteignungen droht die „schleichende Enteignung“. Darunter verstehen Experten Entwicklungen, die den Wert oder die Verfügungsgewalt über Immobilien faktisch aushöhlen, ohne dass der Staat formell enteignet. Beispiele sind strikte Mietpreisregulierungen, energetische Zwangssanierungen oder Auflagen, die Vermietern hohe Kosten auferlegen. Auch Inflation und Niedrigzinsen wirken indirekt enteignend, indem sie Vermögenswerte entwerten oder Erträge schmälern. Gerade Immobilienwerte sind in den letzten Jahren stark gestiegen, was Begehrlichkeiten weckt: „Für den Staat ist dieses Vermögen besonders begehrlich, da Häuser und Grundstücke nicht ins Ausland verschoben werden können. Es zu belasten, ist somit besonders einfach und lukrativ“. Mit anderen Worten: Immobilien sind ortsgebunden – der ideale Angriffsvektor für staatliche Maßnahmen, denn Eigentümer können ihnen schlechter ausweichen als etwa Finanzinvestoren.
Politische Risiken sollten nicht dramatisiert, aber auch nicht unterschätzt werden. Die Tatsache, dass in Berlin die Vergesellschaftung von Wohnraum ernsthaft diskutiert wird, oder dass auf Bundesebene immer wieder Konzepte für schärfere Eingriffe auftauchen, sollte als Weckruf dienen. Immobilienvermögen von Privaten ist bislang nicht vordergründig im Fadenkreuz – doch Rahmenbedingungen können sich ändern. Wer große Vermögenswerte in Immobilien hält, tut gut daran, vorsorglich Schutzvorkehrungen zu treffen. Denn wenn der Wind sich dreht, ist es oft zu spät, um noch rasch zu reagieren.
Lastenausgleich und Vermögensabgaben
Ein Schreckgespenst in Eigentümerkreisen ist der Lastenausgleich – eine Sonderabgabe auf Vermögen, speziell Immobilienvermögen, analog zum historischen Vorbild von 1952. Damals trat nach dem Krieg das Lastenausgleichsgesetz in Kraft, um Kriegsopfer zu entschädigen. Finanziert wurde dies durch eine Vermögensabgabe von 50 % auf Immobilieneigentum und andere Vermögen, zahlbar über 30 Jahre. Millionen Hausbesitzer mussten de facto eine Zwangshypothek aufnehmen und über Jahrzehnte tilgen. Heute – angesichts hoher Staatsschulden durch Pandemie und Energiekrise – wird ein solcher Schritt zwar offiziell bestritten, aber doch immer wieder ins Spiel gebracht. In den letzten Monaten häufen sich Äußerungen und Forderungen in der Politik, die einen neuen Lastenausgleich zumindest andeuten. So sind Überlegungen zu Vermögensabgaben keineswegs mehr Tabu; entsprechende Stimmen werden „immer lauter“.
Konkrete Pläne für einen Lastenausgleich 2024 oder 2025 gibt es nach Regierungsangaben derzeit nicht – Eigentümer konnten insofern zunächst aufatmen. Dennoch hält sich das Thema hartnäckig in Medien und Fachkreisen. Vieles deutet darauf hin, dass zumindest Vorbereitungen getroffen werden, um im Bedarfsfall schnell handeln zu können. So wurde im Jahr 2022 ein Zensus durchgeführt, der präzise Angaben aller Immobilien und Eigentümer sammelte. Zeitgleich erfolgt die Grundsteuerreform, bei der bis 2025 rund 35 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Kritiker merken an, dass mit diesen Maßnahmen eine Datengrundlage geschaffen wird, auf der eine Vermögensabgabe leicht aufsetzen könnte. Tatsächlich hat die EU bereits über ein zentrales Vermögensregister beraten, in dem sämtliche Vermögenswerte der Bürger erfasst würden – aus Sicht von Vermögenden ein Alptraum, da der Staat dann auf Knopfdruck weiß, wer wie viel besitzt.
Wie könnte ein Lastenausgleich 2025 aussehen? Szenarien reichen von einmaligen Sondersteuern über eine Wiederauflage der Zwangshypothek bis hin zu indirekten Maßnahmen. Diskutiert werden z.B. verlängerte Spekulationsfristen für Immobilienverkäufe (etwa 15 statt 10 Jahre Haltedauer für Steuerfreiheit) oder die Teil-Besteuerung bisher steuerfreier Verkaufsgewinne. Im Raum steht auch eine Vermögensabgabe von 10 % bis 30 % auf Immobilienwerte, zahlbar über längere Zeiträume. Extrem-Szenarien sprechen sogar von 50 % Abgabe – analog zu 1952. Eine solche Last würde viele Immobilienbesitzer in die Knie zwingen. Zwar könnten Ratenzahlungen über 20–30 Jahre vorgesehen werden, doch letztlich wäre ein großer Teil des privaten Immobilienvermögens damit staatlich abgeschöpft.
Noch handelt es sich bei all dem um Gedankenspiele und Gerüchte. Offiziell beteuert die Bundesregierung, dass kein Lastenausgleichsgesetz auf der Agenda steht. Aber man sollte sich von dieser Sicherheitsbekundung nicht vollends einlullen lassen. „Die Beleihung von Eigentum durch den Staat ist nicht neu“, warnt mancher Kommentator, „und die Diskussion läuft schon sehr lange“. Im Falle einer schweren Finanzkrise könnte es schnell gehen. Immobilienbesitzer sollten diese Möglichkeit zumindest mit bedenken und Vorkehrungen treffen, um im Zweifel ihr Vermögen in Sicherheit zu bringen. Denn eines ist klar: Sollte ein Lastenausgleich kommen, ist es dafür zu spät.
Pflichtteilsansprüche und Erbschaftsteuerreformen
Nicht nur der Staat kann zum „Mit-Erben“ Ihres Vermögens werden – auch die Familie birgt ein Risiko in Form von Pflichtteilsansprüchen. Nach deutschem Erbrecht haben nahe Angehörige (Kinder, Ehegatten, ggf. Eltern) einen gesetzlichen Mindestanteil am Erbe, selbst wenn sie durch Testament enterbt wurden. Dieser Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Für Immobilieneigentümer mit großem Vermögen heißt das: Sie können in einem Testament nicht frei verfügen, wem Sie Ihre Immobilien hinterlassen. Enterben Sie beispielsweise ein Kind vollständig, kann es dennoch die Auszahlung seines hälftigen gesetzlichen Anteils in Geld verlangen. Im schlimmsten Fall müssen Immobilien verkauft oder mit Hypotheken belastet werden, um Pflichtteilsansprüche auszuzahlen – eine erhebliche Gefahr für den Familienfrieden und den Vermögensbestand.
Zwar gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren (dazu später mehr), doch komplett umgehen lassen sie sich selten. Besonders tückisch sind die Pflichtteilsergänzungsansprüche: Schenkungen, die der Erblasser innerhalb von 10 Jahren vor seinem Tod gemacht hat, werden dem Nachlass fiktiv wieder hinzugerechnet. Zwar verringert sich der anzurechnende Wert pro Jahr um 10 %, sodass nach 10 Jahren eigentlich kein Ergänzungsanspruch mehr besteht. Aber aufgepasst: Einige Ausnahmen durchbrechen diese 10-Jahres-Frist. Insbesondere Schenkungen an Kinder, bei denen sich der Schenker ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehält, beginnen die Frist oft erst mit Aufgabe dieses Rechts zu zählen. Das bedeutet, dass viele „zu Lebzeiten“ übertragene Immobilien trotzdem in die Pflichtteilsberechnung fallen, wenn der Erblasser nicht sehr frühzeitig und ohne Vorbehalte übergeben hat. Ohne Planung kann also ein erheblicher Teil des Immobilienvermögens zwangsweise an ungeliebte Erben fließen – gegen den Willen des Erblassers. Ziel muss es daher sein, Vermögen so zu strukturieren, dass gewünschte Erben begünstigt werden und ungerechte Pflichtteilszahlungen minimiert werden können.
Neben innerfamiliären Zwängen drohen steuerliche. Die Erbschaftsteuer wird in den kommenden Jahren eher zunehmen als sinken. Bereits Anfang 2023 wurden Immobilien für Erbschaften und Schenkungen höher bewertet, was faktisch zu mehr Steuerlast führt. Zudem steht 2025 politisch einiges zur Debatte: Viele Parteien fordern Reformen, teils sogar drastischer Natur. Ein Beispiel: Die Linkspartei schlägt vor, den Erbschaftsteuer-Freibetrag für Kinder auf nur noch 150.000 € zu senken und den Spitzensteuersatz ab 3 Mio. Erbe auf 60 % anzuheben. Auch wenn ein derart extremes Modell derzeit wenig Realisierungschancen hat, zeigen solche Forderungen die Richtung. Selbst gemäßigtere Pläne zielen darauf ab, große Privatvermögen stärker zur Kasse zu bitten, während allenfalls das selbstgenutzte Familienheim steuerfrei bleiben soll. Für vermögende Immobilienbesitzer bedeutet das: Erben wird teurer. Wer viele oder wertvolle Immobilien an die nächste Generation weitergeben will, läuft Gefahr, dass ein großer Teil davon als Steuer an den Staat geht – es sei denn, man nutzt die legalen Gestaltungswege, um Werte zu übertragen, bevor Reformen greifen.
Zusammenfassend ist die Ausgangslage also durchaus alarmierend: Politische Risiken, die von Enteignung bis Sonderabgaben reichen, sowie erb- und steuerrechtliche Risiken drohen, das mühsam aufgebaute Immobilienvermögen anzugreifen. Doch zum Glück gibt es Gegenstrategien, um Eigentum zu sichern. Im nächsten Abschnitt stellen wir die wichtigsten Schutzlösungen vor. Keine davon ist trivial – aber jede kann, richtig angewandt, dazu beitragen, dass Ihr Vermögen Ihr Vermögen bleibt.
Strategien und Lösungen zum Schutz des Immobilienvermögens
Es gibt kein Patentrezept, das alle Risiken gleichzeitig ausschaltet. Vielmehr kommt es auf eine kluge Kombination maßgeschneiderter Maßnahmen an. Im Folgenden präsentieren wir die gängigsten Strategien zum Schutz von Immobilienvermögen. Jede hat Vor- und Nachteile und muss an die individuelle Situation angepasst werden. Wichtig ist: Diese Instrumente ersetzen keine juristische Beratung, sie arbeiten nur in Händen von Experten zuverlässig. Dennoch sollten Eigentümer die Möglichkeiten kennen – als Ausgangspunkt für weitere Planungsgespräche.
Die Familienstiftung – Vermögensschutz über Generationen
Eine Familienstiftung ist ein bewährtes Instrument, um Familienvermögen – insbesondere Immobilien – langfristig zu sichern und dem direkten Zugriff zu entziehen. Dabei wird ein Teil des Vermögens (z.B. ein Immobilienportfolio) in eine rechtlich selbstständige Stiftung eingebracht. Eigentümer der Immobilien ist dann die Stiftung, nicht mehr die Privatperson. Der Stifter (also der vormalige Eigentümer) definiert in der Stiftungs-Satzung, welchen Zwecken das Vermögen dient und welche Familienmitglieder als Begünstigte davon profitieren. Typischerweise erhalten die Familienangehörigen regelmäßige Ausschüttungen oder Nutzungsrechte, aber sie können das Stiftungsvermögen nicht beliebig veräußern. Die Stiftung selbst „gehört sich selbst“ – es gibt keine Anteilseigner, nur Organe (Vorstand, ggf. Kuratorium), die dem Stifterwillen gemäß handeln.
Warum ist das ein guter Schutz? Weil das Vermögen in der Stiftung von Ihrem Privatvermögen getrennt ist. Stirbt der Stifter, fallen die eingebrachten Immobilien nicht in seinen Nachlass. Enterbte Angehörige haben somit im Grundsatz keinen Pflichtteilsanspruch auf das Stiftungsvermögen. Das Ziel einer Familienstiftung ist es gerade, dass das Vermögen den gewünschten Erben (meist mehreren Familiengenerationen) dauerhaft zugutekommt, ohne nennenswerte Beträge an enterbte Pflichtteilsberechtigte zahlen zu müssen. Natürlich müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit diese Rechnung aufgeht – etwa sollte die Stiftung frühzeitig gegründet werden (Stichwort 10-Jahres-Frist) und der Stifter darf sich keine zu weitgehenden Vorbehalte (wie Nießbrauch) einräumen, die die Wirkung schmälern. Dennoch: Die Familienstiftung kann Pflichtteilsansprüche drastisch reduzieren und verhindert vor allem die Zersplitterung des Vermögens unter Erben. Die Immobilien bleiben geschlossen im Eigentum der Stiftung und können nicht von einzelnen Erben verkauft werden.
Auch gegenüber Gläubigern bietet die Stiftung Schutz. Gehört eine Immobilie der Stiftung, kann ein Gläubiger des einzelnen Familienmitglieds nicht ohne Weiteres auf diese Immobilie zugreifen – etwaige Privatinsolvenzen von Begünstigten gefährden das Stiftungsvermögen nicht. Ebenso ist das Stiftungsvermögen vor erneuten Heiratsschließungen und Zugewinnausgleich bei Scheidungen weitgehend abgeschirmt, da es den Begünstigten nicht persönlich gehört. Kurz: Eine klug konzipierte Stiftung schafft einen sicheren Hafen für Familienimmobilien.
Allerdings hat die Familienstiftung auch Nachteile und Kosten. In Deutschland unterliegt sie z.B. der sogenannten Erbersatzsteuer – alle 30 Jahre wird pauschal eine Erbschaftsteuer fällig (als ob ein Vermögensübergang anfallen würde), typischerweise rund 30% des Stiftungsvermögens. Auch die Gründung selbst kann je nach Umfang steuerlich auslösend sein (Schenkungssteuer). Verwaltung und laufende Pflichten (wie jährliche Berichte an die Stiftungsaufsicht) kommen hinzu. Diese Aufwendungen sind jedoch meist gering im Vergleich zum Erhalt des Vermögensstamms über Generationen hinweg. Viele vermögende Familien nehmen die Kosten in Kauf, um die Immobilienwerte dauerhaft zu bewahren.
Praxis-Tipp: Oft wird eine Familienstiftung mit anderen Maßnahmen kombiniert. Zum Beispiel kann eine Familiengesellschaft (GmbH & Co. KG) vorgeschaltet werden, in die die Immobilien eingebracht werden – die Anteile an dieser Gesellschaft hält dann die Stiftung. Dies kann steuerliche Vorteile haben. Ebenso ist es möglich, nur einen Teil des Vermögens (etwa das Immobilien-Portfolio) in die Stiftung zu geben und andere Teile anderweitig zu regeln. Eine individuelle Gestaltung ist entscheidend. (Mehr Details und Beispiele zur Stiftung finden Sie in unserem spezialisierten Artikel zur Familienstiftung.)
Stiftungen im Ausland (Liechtenstein & Co.)
Neben der deutschen Familienstiftung greifen manche Vermögende auf Auslandsstiftungen zurück – hier ist vor allem Liechtenstein beliebt. Die liechtensteinische Familienstiftung bzw. der Trust nach liecht. Recht bieten ähnliche Vorteile wie die deutsche Stiftung: Vermögen wird dauerhaft gebunden, Begünstigte erhalten definierte Rechte, und forced heirship (Pflichtteilszwang) existiert in Liechtenstein nicht in der strengen Form wie in Deutschland. Ein entscheidender Pluspunkt sind jedoch die geringeren steuerlichen Belastungen und die höhere Diskretion. Liechtenstein erhebt keine Erbersatzsteuer, die Stiftung wird dort nur moderat besteuert (eine geringe Jahrespauschale). Zudem sind Stifter und Begünstigte in Liechtenstein häufig nicht öffentlich registriert, was ein hohes Maß an Anonymität gewährleistet. Gerade in unsicheren Zeiten schätzen viele Mandanten diese Diskretion.
Ein Beispiel: Liechtenstein, Monaco, San Marino und Andorra – vier kleine Fürstentümer in Europa – haben keine Vollstreckungsabkommen mit Deutschland. Deutsche Gerichtsurteile werden dort nicht anerkannt; Gläubiger müssten im Zweifel in Liechtenstein neu klagen, was äußerst aufwendig und teuer ist. Für ausländische Stiftungen bedeutet dies, dass ein deutscher Gläubiger oder auch der Fiskus nicht einfach auf das liechtensteinische Stiftungsvermögen zugreifen kann. Das Vermögen auf einem Konto in Vaduz oder in einer liechtensteinischen Stiftung ist weitgehend vor deutschem Zugriff geschützt. Zum Vergleich: Innerhalb der EU (mit Ausnahme von Dänemark) gibt es die Europäische Kontenpfändungsverordnung, die grenzüberschreitende Vollstreckung erleichtert – in Liechtenstein hingegen nicht.
Kein Wunder also, dass Liechtenstein als sicherer Hafen gilt. Politisch neutral, wirtschaftlich stabil (AAA-Rating) und mit direktem Zugang zum EU-Binnenmarkt bei gleichzeitiger Unabhängigkeit in Steuerfragen, bietet das Fürstentum ideale Bedingungen für Vermögensschutz. Viele Deutsche haben in den letzten Jahren diskret Stiftungen in Liechtenstein gegründet oder ihre liquiden Mittel auf liechtensteinische Konten verlagert – oft in Kombination mit speziell strukturierten Lebensversicherungen (sog. Versicherungsmänteln). Diese Maßnahmen sind legal, erfordern aber sorgfältige Beratung, um deutsche Steuerpflichten korrekt zu handhaben. Denn Vorsicht: Eine Vermögensverlagerung ins Ausland befreit nicht automatisch von hiesigen Steuern. Wer z.B. weiterhin in Deutschland wohnt und eine Liechtenstein-Stiftung besitzt, muss je nach Ausgestaltung Schenkungsteuer und laufende Ertragsteuern beachten. Auch die Anzeigepflichten sind strikt – Auslandsstiftungen müssen dem Finanzamt gemeldet werden, sonst drohen steuerliche Risiko. Dennoch kann eine Auslandsstiftung im Rahmen einer durchdachten Strategie enormen Schutz bieten – insbesondere politisch. Sollte im Inland eines Tages doch eine Vermögensabgabe kommen, sind im Ausland gehaltene Werte tendenziell schwerer heranzuziehen als Inlandsvermögen.
Hinweis: Neben Liechtenstein sind auch andere Jurisdiktionen für Stiftungen/Trusts interessant, etwa Stiftungen in der Schweiz, Luxemburg oder Österreich (Stiftungsähnliche Privatstiftungen) sowie Common-Law-Trusts in Übersee. Jede hat ihre Besonderheiten. Liechtenstein sticht hervor, weil es sehr nahe an Deutschland liegt, deutschsprachig ist und exzellente rechtliche Stabilität bietet. Welche Jurisdiktion am besten passt, hängt vom Einzelfall ab – professionelle Asset-Protection-Berater wägen hier ab. Wichtig ist: Auslandslösungen müssen legal sauber eingebunden werden, dann sind sie keine „dubiosen Verschiebereien“, sondern legitime Gestaltungen, um Eigentum vor unberechtigtem Zugriff zu bewahren.
Trusts (anglo-amerikanischer Trust als Schutzvehikel)
Während Stiftungen im deutschsprachigen Raum anerkannt und reguliert sind, kennt das deutsche Recht keinen Trust. Dennoch kann ein Trust nach ausländischem Recht eine sehr wirksame Waffe im Vermögensschutz sein. Ein Trust ist – vereinfacht gesagt – eine Konstruktion des Common Law, bei der das Eigentum an Vermögenswerten aufgeteilt wird in einen rechtlichen Titel und einen wirtschaftlichen Nutzen. Der Treuhänder (Trustee) erhält das formale Eigentum und verwaltet das Vermögen, während der/die Begünstigten (Beneficiaries) die Erträge oder Nutzungen daraus erhalten. Der Clou: Der Trust selbst wird nicht als juristische Person registriert, er agiert quasi im Hintergrund. Weder die Existenz des Trusts noch die Namen der Begünstigten werden öffentlich bekannt gemacht – ein Trust operiert anonym, außer den Beteiligten weiß niemand von seiner Einrichtung. Diese Verschwiegenheit macht Trusts für Vermögende extrem attraktiv.
Historisch gelten Trusts als Vehikel der Superreichen. Schätzungen zufolge liegen weltweit über 36 Billionen US-Dollar in Trusts geschützt vor Zugriff. Alte Familien in England, den USA und vielen Commonwealth-Staaten haben seit Jahrhunderten dynastische Trusts, um ihren Reichtum über Generationen zu konservieren. Das Geheimnis dieser Dynastien ist nicht unbedingt spektakuläre Anlageperformance, sondern dass sie sich ihren Reichtum nicht wegnehmen lassen. Ein gut konstruierter Trust bietet Schutz vor Gläubigern und ungewollten Erben – selbst Gläubiger mit Titel tun sich schwer, an das gebundene Vermögen heranzukommen. Und dass Finanzämter und Regulierungsbehörden nur begrenzte Möglichkeiten haben, auf Trustvermögen zuzugreifen, ist ein willkommener Nebeneffekt.
Wie kann ein deutscher Immobilienbesitzer einen Trust nutzen? In der Praxis geschieht dies häufig, indem eine ausländische Rechtsordnung gewählt wird, die Trusts kennt (z.B. bestimmte US-Bundesstaaten wie South Dakota, Delaware oder Offshore-Domizile wie Guernsey, Cayman Islands etc.). Der Eigentümer überträgt seine Vermögenswerte – etwa die Anteile an einer Immobiliengesellschaft oder andere Rechte – an einen Trustee, der diese nun für ihn hält, jedoch nicht in seinem Namen. Die Begünstigten können der Eigentümer selbst (lebzeitig) und seine Familie (nach seinem Tod) sein. Wichtig: In Deutschland wird die Anerkennung eines Trusts von Fall zu Fall geprüft; Deutschland hat das Haager Trustübereinkommen nicht ratifiziert. Dennoch können die Wirkungen eines Trusts faktisch eintreten, besonders wenn Vermögen physisch im Ausland liegt oder der Trust mit anderen Gestaltungen kombiniert wird.
Ein Vorteil des Trusts gegenüber der Stiftung ist seine Flexibilität. Trusts können relativ schnell eingerichtet und genauso schnell wieder aufgelöst oder geändert werden. Es gibt verschiedene Trust-Arten (revocable, irrevocable, discretionary usw.), die je nach Bedarf maßgeschneidert werden. Beispielsweise erlaubt ein dynastischer Trust in einigen US-Staaten, Vermögen auf ewig in der Familie zu halten, ohne je der Erbschaftsteuer zu unterliegen – weil formal kein Erbfall eintritt. Auch lässt sich Vermögen über Ländergrenzen hinweg in einem Trust bündeln. Wir sehen in der Beratungspraxis, dass wohlhabende Deutsche vermehrt Trust-Konstruktionen in den USA nutzen, teils als Reaktion auf den automatischen Informationsaustausch der Banken. Ironischerweise gelten die USA (die nicht am CRS-Abkommen teilnehmen) mittlerweile als eine Art „Safe Haven“ für Ausländer – Vermögen in einem US-Trust wird dort diskret verwaltet, und solange der Begünstigte kein US-Person ist, erfolgt kaum Meldung ins Ausland.
Natürlich darf man einen Trust nicht als Wundermittel missverstehen. Steuerlich kann ein Trust heikel sein: Das deutsche Steuerrecht behandelt Trusts häufig wie transparente Gebilde, die dem Stifter zugerechnet werden (Stichwort: Zugriff nach AStG, Zwischenschaltung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft etc.). Wird ein Trust ungeschickt errichtet, drohen im schlimmsten Fall Schenkungsteuer oder Probleme mit der Wegzugsbesteuerung. Zudem muss man loslassen können – ein seriöser Trust, der wirklich schützt, erfordert, dass man dem Trustee tatsächliche Verfügungsmacht gibt. Viele vermögende Personen tun sich damit schwer und bevorzugen daher Stiftungen, bei denen sie oft selbst in Gremien sitzen können.
Nichtsdestotrotz: Für den richtigen Zweck ist ein Trust ideal. Beispielsweise um einen Pflichtteilsberechtigten auszubremsen, der im deutschen Recht Ansprüche hätte – etwa indem Vermögen in einen US-Trust transferiert wird, auf den deutsches Recht keinen direkten Zugriff kennt. Oder um Gläubigerschutz zu erreichen: Gläubiger müssten erst in den USA klagen, das Trustvermögen ist bis dahin safe und ggf. durch discretionary clauses so geschützt, dass selbst bei Klageerfolg nichts Konkretes herausgegeben werden muss. Diese Feinheiten sind sehr komplex – daher unbedingt mit Experten gestalten! (Lesen Sie gerne unseren vertiefenden Artikel Trusts im Vermögensschutz, der die Mechanismen und Fallstricke detailliert erläutert.)
Fazit zum Trust: Ein Trust bietet maximale Flexibilität und Diskretion. In Kombination mit einer klugen Steuerplanung (ggf. Wohnsitzverlagerung, siehe unten) kann er legal enorme Vorteile bringen. Allerdings bewegt man sich hier in einer Grauzone des deutschen Rechts – nicht illegal, aber ungewohnt. Das macht fundierte Beratung unabdingbar. Wer aber diesen Königsweg beschreitet, kann seine Immobilienwerte praktisch unangreifbar machen, für Staat wie für Dritte.
Nießbrauchmodelle und Wohnrechtskonzepte
Eine häufig genutzte Gestaltung in der vorweggenommenen Erbfolge ist das Nießbrauchmodell. Dabei überträgt ein Immobilieneigentümer (typischerweise ein Elternteil) die Immobilie auf die nächste Generation (z.B. Kinder), behält sich jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Nießbrauch bedeutet, der Übergeber darf das Objekt weiterhin nutzen und alle Erträge daraus ziehen (etwa Mieteinnahmen), obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Dieses Modell hat mehrere Vorteile:
- Schenkungsteuerlich wird nur der abgezinste Wert übertragen. Da der Nießbrauch den Wert der Schenkung mindert, fällt oft deutlich weniger Steuer an als bei einer ungeteilten Übertragung. Im besten Fall bleibt man unter den Freibeträgen.
- Der Übergeber sichert seine Altersvorsorge – er kann weiter in der Immobilie wohnen oder Mieten kassieren, sodass sich finanziell wenig ändert.
- Das Objekt ist aus dem Vermögen des Seniors herausgelöst. Sollte der Übergeber später pflegebedürftig werden oder in finanzielle Schwierigkeiten geraten, gehört das Haus bereits den Kindern; Gläubiger oder Sozialhilfeträger kommen schwerer darauf zugreifen (wobei es hier Sperrfristen gibt).
- Für die Erben ist der Vermögensübergang bereits zu Lebzeiten geregelt; das Haus muss nicht durch einen Erbfall übertragen werden, was Streit und Kosten spart.
Klingt ideal – doch es gibt auch Schattenseiten. Pflichtteilsrechtlich kann ein Nießbrauchmodell eine Falle sein. Wie oben erwähnt, beginnt die 10-Jahres-Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche erst mit vollständiger Aufgabe des Nießbrauchs. Solange der Übergeber also noch lebt und den Nießbrauch inne hat, tickt die Uhr nicht. Stirbt er, ohne den Nießbrauch vorher aufgehoben zu haben, wird die Schenkung so behandelt, als sei sie im Jahr vor dem Tod erfolgt – der volle Wert kann für Pflichtteilsansprüche relevant sein. In solchen Fällen hat man durch die Übertragung nichts gewonnen in Bezug auf Pflichtteilsreduzierung. Die Kinder als neue Eigentümer müssen womöglich den enterbten Geschwistern einen Anteil am Hauswert auszahlen, obwohl sie das Haus vielleicht gar nicht verkaufen wollen.
Dennoch kann das Nießbrauchmodell, klug eingesetzt, steuerlich und haftungsrechtlich sehr hilfreich sein. So lassen sich Immobilien bereits ab Mitte 50 an die Nachkommen übertragen, um die 10-Jahres-Frist noch zu erreichen (wenn man denn bereit ist, irgendwann auf den Nießbrauch zu verzichten). Oder es wird gezielt genutzt, um Werte zu Lebzeiten zu streuen: Eltern können jedem Kind Immobilien im Wert von bis zu 400.000 € (Freibetrag) im 10-Jahres-Takt schenken und behalten Nießbrauch – das reduziert das zu vererbende Vermögen und nutzt Freibeträge optimal aus. Zudem gilt: Sobald die Immobilie nicht mehr im Eigentum der Eltern steht, ist sie aus deren Pfändungsmasse raus. Gläubiger der Eltern könnten höchstens den Nießbrauch pfänden (also die laufenden Erträge), nicht aber das Eigentum an sich. Für die Kinder bietet sich so ein gewisser Schutz vor Risiken der Eltern (z.B. unternehmerischen Schulden).
Aus Investorensicht ist der Nießbrauch auch ein Instrument, um Steuern zu sparen: Wenn etwa die Eltern eine niedrigere Steuerprogression haben als die Kinder, kann es sinnvoll sein, Mieteinnahmen noch bei den Eltern zu versteuern (über Nießbrauch), während die Wertsteigerung bereits den Kindern gehört.
Alles in allem ist ein Nießbrauchmodell ein bausteinartiges Element, das in vielen Familienkonstellationen genutzt wird. Es ersetzt aber keine umfassende Vermögensschutz-Strategie, da es primär der Steueroptimierung und geregelten Übertragung dient, weniger dem Schutz gegen staatliche Eingriffe. Ein Lastenausgleich auf Immobilien zum Beispiel würde weiterhin den Eigentümer (hier das Kind) treffen – es sei denn, man kombiniert es etwa mit einer Auswanderung des Kindes vor Einführung der Abgabe. Hier sieht man schon: Optimale Wirkung entfalten solche Modelle im Konzert mit anderen Maßnahmen.
Schenkungen und vorweggenommene Erbfolge (Pflichtteilstrategien)
Losgelöst vom Nießbrauch sei generell auf Schenkungen zu Lebzeiten als Strategie hingewiesen. Die vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass Eltern Teile ihres Vermögens bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen, statt alles erst beim Tod zu vererben. Dadurch lassen sich Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzen und das zu vererbende Vermögen wird reduziert. Im Idealfall hat der Erblasser am Ende nur noch einen Bruchteil seines ursprünglichen Vermögens im Nachlass, sodass die Pflichtteilsansprüche geringer ausfallen oder komplett ins Leere gehen können (wenn die 10-Jahres-Frist überschritten ist). Beispielsweise kann ein Ehepaar mit zwei Kindern insgesamt 1,6 Millionen Euro steuerfrei übertragen (2×400.000 € an jedes Kind) – und nach 10 Jahren erneut. Große Immobilienvermögen lassen sich so scheibchenweise steuerfrei an Kinder und Enkel übergeben.
Natürlich sind Schenkungen kein Allheilmittel. Sie setzen voraus, dass man bereit ist, sich bereits zu Lebzeiten von Vermögen zu trennen. Vertrauen in die Beschenkten ist nötig – immerhin können nach der Schenkung die Kinder frei über das Geschenk verfügen (sofern man nicht vertraglich gewisse Beschränkungen oder Rückforderungsrechte vereinbart hat). Zudem bleibt das Kostenrisiko: Sollte ein Schenker verarmen oder pflegebedürftig werden, kann er schlimmstenfalls nicht mehr auf das verschenkte Vermögen zugreifen (es sei denn, man hat ein Rückübertragungsrecht z.B. für den Pflegefall vereinbart).
Den Pflichtteil ganz umgehen können Schenkungen nur, wenn früh genug gehandelt wird. Man sollte deutlich mehr als 10 Jahre vor dem möglichen Erbfall planen, um sicher zu sein – was naturgemäß schwierig ist. Alternativ kann man mit Pflichtteilsverzichtsverträgen arbeiten: Enterbte, die freiwillig notariell auf ihren Pflichtteil verzichten, im Gegenzug zu einer Abfindung zu Lebzeiten. Solche Verträge sind allerdings nur sinnvoll, wenn das Verhältnis intakt ist und beide Seiten profitieren.
Ein Spezialfall: Um den Pflichtteil des Ehepartners zu reduzieren, bieten manche an, Gütertrennung zu vereinbaren oder bestimmte testamentarische Gestaltungen zu wählen (Stichwort Berliner Testament mit Pflichtteilsstrafklauseln). Hier geht es weniger um Immobilien an sich als um generelle Erbrechtsgestaltung. Aber es sei erwähnt, dass auch dies Teil einer umfassenden Vermögensschutz-Strategie sein kann – gerade in Patchwork-Familien, wo der zweite Ehepartner oft mit den Kindern aus erster Ehe um das Erbe konkurriert.
Zusammengefasst: Schenkungen sind das einfachste Mittel, um Vermögen steueroptimiert und pflichtteilsminimiert weiterzugeben. Jede Immobilie, die nicht mehr Ihnen gehört, kann im Ernstfall von Ihren Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten nicht beansprucht werden. Frühzeitige Übertragungen in guten Zeiten zahlen sich daher in schlechten Zeiten aus. Aber Vorsicht – nicht planlos agieren! Jede Schenkung sollte notariell begleitet und mit Blick auf alle Eventualitäten (Nießbrauch, Wohnrecht, Rückfallklauseln, Absicherung des Schenkers) durchdacht sein. Und: Wer zu Lebzeiten alles verschenkt, braucht dennoch genügend eigenes finanzielles Polster für den Lebensabend. Hier den richtigen Balancepunkt zu finden, ist die Kunst.
Wohnsitzverlagerung und internationales Erbrecht
Eine drastischere, aber durchaus wirksame Strategie lautet: Raus aus der Schusslinie, bevor es brenzlig wird. Gemeint ist die Verlagerung des Wohnsitzes ins Ausland. Wenn ein Immobilienvermögender seinen steuerlichen Wohnsitz dauerhaft außerhalb Deutschlands nimmt, kann er sich bestimmten Zugriffen des deutschen Staates entziehen. Beispielsweise würde eine deutsche Vermögensabgabe auf Immobilienbesitz voraussichtlich all jene belasten, die in Deutschland steuerpflichtig sind oder hier Immobilien haben. Zieht ein Eigentümer ins Ausland und verkauft idealerweise seine deutschen Immobilien oder überträgt sie auf ausländische Strukturen, könnte er aus dem Raster einer solchen Abgabe herausfallen. Zumindest aber wäre er flexibler, sein Vermögen in Sicherheit zu bringen.
Beispiel: Angenommen, es käme 2025 eine Vermögensabgabe X% auf inländische Immobilienwerte für alle in Deutschland Ansässigen. Ein Deutscher, der bereits 2024 offiziell nach Dubai oder Kanada verzogen ist, wäre unter Umständen von dieser Abgabe ausgenommen – sofern er keine Immobilien mehr direkt in Deutschland besitzt. Sollte er doch noch welche besitzen, würde der Staat versuchen, die Abgabe an der Immobilie selbst zu vollstrecken. Hier könnte helfen, die Immobilien etwa auf eine ausländische Gesellschaft zu übertragen, sodass der ausländische Eigentümer dem deutschen Fiskus weniger „greifbar“ ist (nicht vergessen: die Immobilie als solche bleibt im deutschen Grundbuch, also völlig entziehen kann man sie nicht dem Zugriff, aber es erschwert die Durchsetzung).
Steuerlich hat ein Wegzug erhebliche Implikationen: Sobald man aus Deutschland abgemeldet ist und mindestens fünf Jahre keinen Wohnsitz/gewöhnlichen Aufenthalt hier hat, unterliegt man nicht mehr der unbeschränkten Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht. Das bedeutet, wenn ein Exil-Deutscher nach Ablauf dieser Frist verstirbt, unterliegt nur noch sein in Deutschland belegendes Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer (beschränkte Steuerpflicht) – der Rest des Vermögens im Ausland bleibt außen vor. Wer also im Ausland lebt und seine deutschen Immobilien vor dem Tod verkauft (oder ins Ausland transferiert), kann die deutsche Erbschaftsteuer nahezu auf Null reduzieren. Zusätzlich kann man durch einen Wechsel des anwendbaren Erbrechts die Pflichtteilsregeln aushebeln. Seit 2015 bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung, dass i.d.R. das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers auf den gesamten Nachlass angewendet wird (sofern man nicht per Testament das Heimatrecht wählt). Das heißt: Zieht ein deutscher Eigentümer beispielsweise nach Florida (USA) und verstirbt dort als dortiger Resident, dann kommt im Regelfall Florida-Erbrecht zur Anwendung – ein Rechtssystem, das keinen Pflichtteil für erwachsene Kinder kennt. Seine Immobilien in Deutschland würden erbrechtlich nach US-Recht vererbt (ggf. über Nachlassspaltung/Weiterverweisung, aber vereinfacht gesagt), wodurch missliebige Angehörige leer ausgehen können. Ähnliches gilt für einen Umzug z.B. nach England oder Australien, wo es ebenfalls keine Pflichtteilsquote für entfernte Verwandte gibt.
Doch Achtung: Eine Wohnsitzverlagerung will wohlüberlegt sein. Erstens ist es ein erheblicher persönlicher Schritt – nicht jeder möchte seine Heimat verlassen. Zweitens muss man wirklich dauerhaft den Mittelpunkt der Lebensinteressen verlegen, sonst bleibt man steuerlich in Deutschland verhaftet (Stichwort Wegzugsbesteuerung für GmbH-Anteile, erweiterte beschränkte Steuerpflicht bis 10 Jahre nach Wegzug für Deutsche in Niedrigsteuerländer, etc.). Es reicht also nicht, nur „zum Schein“ ins Ausland zu gehen. Drittens schützt die Auswanderung nicht vor allen Eventualitäten: Immobilien in Deutschland unterliegen weiterhin der deutschen Gesetzgebung. Sollte etwa eine Zwangshypothek im Grundbuch verankert werden (wie 1952), erwischt es auch den Auslanddeutschen als Eigentümer. Jedoch könnte man, wie gesagt, durch bestimmte Umstrukturierungen (Eigentümer = ausländische Firma) die Durchsetzbarkeit erschweren und Zeit gewinnen.
Viele vermögende Familien haben einen Plan B in der Schublade: Wenn politische Extreme eintreten, geht es ab ins Ausland. Manche erwerben frühzeitig einen zweiten Pass oder eine Daueraufenthaltsgenehmigung in einem „sicheren Hafen“ (z.B. Schweiz, Singapur, Neuseeland). Solche Backup-Optionen sind Teil einer umfassenden Vermögensschutz-Strategie. Man hofft, sie nie ziehen zu müssen – aber im Zweifel könnte man schnell reagieren. Allerdings muss man realistisch sein: Immobilien selbst kann man nicht mitnehmen. Was im Ausland sicher ist, sind mobilere Vermögenswerte – Bankguthaben, Wertpapiere, Gold, Krypto etc. Hier lohnt es sich durchaus, einen Teil des liquiden Vermögens ins Ausland zu bringen (bevor es Kapitalkontrollen gibt). Ein Konto in Liechtenstein oder Singapur bietet Schutz vor einem deutschen Zugriff, da – wie erwähnt – eine grenzüberschreitende Vollstreckung dort nicht einfach ist. Dies sichert zumindest Ihre Liquidität.
Zusammenfassend ist eine Wohnsitzverlagerung die Ultima Ratio, um insbesondere steuerliche und rechtliche Zwänge abzustreifen. Sie eignet sich aber nicht für jeden und will genau getimt sein. Oft ist es sinnvoller, Elemente dieser Strategie einzubauen (z.B. Doppelwohnsitz, Teilvermögen im Ausland, bereits in Rente ins Ausland gehen, etc.), als vorschnell alles aufzugeben. Lassen Sie sich dazu unbedingt individuell beraten – die Spielregeln des internationalen Steuer- und Erbrechts sind komplex.
Gesellschaftsmodelle und intelligente Immobilienholding-Strukturen
Anstelle (oder ergänzend zu) einer Stiftung oder eines Trusts kann man auch mit gesellschaftsrechtlichen Konstruktionen arbeiten, um Immobilienvermögen zu schützen. Die Idee dahinter: Eigentümer der Immobilien ist nicht mehr die Privatperson, sondern eine juristische Person (etwa eine GmbH, AG oder eine Personengesellschaft), die man gezielt gestaltet. Dadurch erreicht man verschiedene Vorteile:
- Haftungstrennung: Befinden sich Immobilien in einer eigenen Gesellschaft, haftet der Eigentümer nicht mehr direkt mit ihnen für private Schulden. Ein Gläubiger des Immobilieneigentümers kann nicht einfach die Liegenschaft zwangsversteigern, wenn diese einer GmbH gehört – er müsste sich an deren Anteile halten, und die sind ggf. wiederum anderweitig geschützt oder verpfändet.
- Steuerliche Optimierung: Innerhalb von Kapitalgesellschaften gelten andere Steuersätze (Körperschaftsteuer) und bei Verkauf von Immobilien durch Kapitalgesellschaften greift ggf. die Teileinkünfteverfahren (wenn im Privatvermögen gehalten) bzw. andere Regelungen. Vor allem aber kann man durch eine Holding-Struktur Verkäufe steuerbegünstigt gestalten (Stichwort Share Deals, 95%-Regelungen – wobei hier Gesetzesänderungen 2023 die Schlupflöcher verkleinert haben).
- Erbschaftsteuer: Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen bietet mitunter Begünstigungen (z.B. Betriebsvermögensprivilegien, sofern es kein rein verwaltendes Vermögen ist, was bei reinen Immobiliengesellschaften allerdings schwierig sein kann). Dennoch lassen sich Familiengesellschaften so aufsetzen, dass Schenkungen von Anteilen an Kinder steuerlich begünstigt sind. Zudem kann man Anteile stückeln und nach und nach übertragen, was mit einer einzelnen Immobilie so nicht ginge.
- Flexibilität und Fremdfinanzierung: Eine Immobilien-GmbH kann leichter Kredite aufnehmen, Beteiligungen hereinholen oder Teile des Portfolios verkaufen, ohne dass gleich die ganze Struktur tangiert wird. Die Gesellschaft fungiert als Puffer zwischen Eigentümer und Immobilie.
Eine besonders beliebte Form bei Familien ist die GmbH & Co. KG als Immobilienholding. Hier bringt z.B. die Familie ihre Immobilien in eine KG ein; Komplementär ist eine GmbH (oft Familien-GmbH), Kommanditisten sind die Familienmitglieder. Die laufenden Einkünfte können so verteilt werden, Verluste ggf. steuerlich genutzt werden, und die Vermögensnachfolge lässt sich durch Änderungen im Gesellschaftsvertrag steuern (z.B. automatische Nachfolge der Abkömmlinge als Kommanditisten). Die Anteile an der KG oder GmbH lassen sich relativ einfach übertragen, vererben oder in eine Stiftung einbringen.
Wie schützt eine Gesellschaft konkret vor Zugriff? Stellen wir uns einen drohenden Lastenausgleich vor, der private Immobilienvermögen abgreifen soll. Wenn Ihre Immobilien einer ausländischen Kapitalgesellschaft gehören, die ihrerseits Ihnen gehört, könnte der deutsche Gesetzgeber versuchen, bei Ihnen eine Abgabe auf den Wert der Gesellschaft anzusetzen – aber dies ist komplizierter, als einfach direkt auf Immobilien im Grundbuch zuzugreifen. Worst case würde man die Abgabe auf die Immobilien selbst legen (Grundbucheintrag), aber dann ist die Gesellschaft Schuldner, nicht Sie persönlich. Sollte man nicht zahlen, müsste der Staat gegen die ausländische Firma vollstrecken, was (ähnlich wie beim Auslandsvermögen) mit Hürden verbunden ist. Natürlich ist das kein absoluter Schutz – eine Zwangshypothek im Grundbuch schmerzt letztlich die Firma genauso. Aber es könnte zeitliche Vorteile bringen und etwaige Schlupflöcher eröffnen (vielleicht greift die Abgabe nur für Inländer?). Sicher kann man das nicht wissen, aber viele Asset-Protection-Strategen setzen auf solches „juristisches Firewalling“.
Ein anderes Feld sind versicherungsmantelähnliche Modelle: Dabei werden Immobilien verkauft und der Erlös in spezielle Versicherungslösungen investiert (oft im Ausland), die vor Pfändung geschützt sind. Dies geht jedoch über unser Thema hinaus und betrifft eher liquide Vermögen.
Zusammengefasst: Die Überführung von Immobilien in Gesellschaftsstrukturen – sei es eine deutsche Familiengesellschaft oder eine ausländische Holding – kann das Vermögen professioneller managen und bietet gewisse Schutzmechanismen. Es ist aber kein vollkommener Schutz vor staatlichen Maßnahmen, eher ein Erschwernis. Insbesondere in Kombination mit anderen Strategien (Stiftung hält Gesellschaftsanteile; Eigentümer wandert aus und behält nur die ausländische Holding) entfaltet dieses Vorgehen große Wirkung. Wichtig ist auch hier: Ohne steuerliche und rechtliche Expertise sollte man solche Schritte nicht gehen. Stichworte wie Wegzugsbesteuerung, Grunderwerbsteuer beim Umstrukturieren (über 90% Anteilübertragungen lösen GrESt aus), Geschäftsführung im Ausland (Substanznachweis) zeigen: Es lauern Fallstricke. Aber in der Hand eines erfahrenen Beraters kann eine maßgeschneiderte Gesellschaftslösung viel bewirken.
Fazit: Vermögensschutz ist Pflicht – professionelle Beratung unabdingbar
„Eigentum verpflichtet“ – dieser Verfassungsgrundsatz wird für vermögende Immobilienbesitzer zunehmend spürbar. Die Verpflichtung sollte man aber nicht einseitig verstehen, als Bringschuld gegenüber dem Staat, der Gesellschaft oder der Familie. Sie beinhaltet auch die Verantwortung, das eigene Vermögen zu schützen und zu erhalten. Angesichts der skizzierten Risiken – von möglichen Enteignungen bis zur steuerlichen Auspressung – ist es keine Panikmache, frühzeitig Vorkehrungen zu treffen. Vermögensschutz ist keine Schande, sondern kluge Vorsorge.
Die wichtigsten Erkenntnisse noch einmal in Kürze:
- Risiken identifizieren: Politische Initiativen (z.B. Lastenausgleich) und gesetzliche Änderungen (Erbschaftsteuerreform, Pflichtteil) können Ihr Immobilienvermögen bedrohen. Wer sie ignoriert, handelt fahrlässig.
- Maßnahmen kombinieren: Ein Mix aus Strategien – Stiftung, Trust, Schenkungen, Nießbrauch, Auslandsstruktur, ggf. Wohnsitzverlagerung – bietet den besten Schutz. Jede Maßnahme allein hat Lücken, gemeinsam entsteht ein dichtes Netz.
- Frühzeitig handeln: Warten Sie nicht, bis Gesetze beschlossen sind. Die meisten Gestaltungen (Stiftung, vorweggenommene Erbfolge etc.) wirken nur, wenn rechtzeitig umgesetzt. Unter Zeitdruck sinken die Optionen dramatisch.
- Individualität beachten: Es gibt keine Universallösung. Jedes Familienvermögen ist anders gelagert. Lassen Sie sich kein Schema F aufschwatzen, sondern entwickeln Sie mit Experten Ihren Masterplan.
- Rechtssicherheit schaffen: Ganz wichtig – ohne juristische und steuerliche Fachberatung geht es nicht. Laienhafte Konstruktionen halten im Ernstfall nicht stand und können schlimmer als nichts sein. Vermeiden Sie unkoordinierte Aktionen (z.B. überstürzte Auswanderung oder unbedachte Schenkungen), die am Ende mehr schaden als nützen.
Am Ende dieses Überblicks soll betont werden: Vermögensschutz ist Vertrauenssache. In der Öffentlichkeit mag es Neid-Debatten geben, aber Sie als verantwortungsbewusster Eigentümer dürfen und müssen Ihr Hab und Gut sichern – für sich und Ihre Erben. Dafür stehen Ihnen seriöse und legale Mittel zur Verfügung, wie wir sie erläutert haben. Doch kein Ratgeberartikel kann die persönliche Beratung ersetzen. Jeder Fall hat Tücken, sei es im Detail des Pflichtteilsrechts oder bei grenzüberschreitenden Steuerfragen.
Dr. Johannes Fiala, mit jahrzehntelanger Erfahrung als Strategieberater für Vermögensschutz, hat zahlreiche vermögende Familien bei genau solchen Lösungen begleitet. Als Rechtsanwalt und unabhängiger Berater kennt er die Stellschrauben, um aus den genannten Bausteinen ein stimmiges Gesamtkonzept zu bauen – diskret, maßgeschneidert und rechtssicher. Wenn Sie den Eindruck gewonnen haben, dass Ihr Immobilienvermögen ungeschützt im Sturm steht, zögern Sie nicht, sich kompetente Unterstützung zu holen. Die rechtlichen Werkzeuge stehen bereit; man muss sie nur kundig einsetzen.
Schützen Sie Ihr Immobilienvermögen, bevor es jemand anderes tut – sei es der Staat, das Finanzamt oder ungewollte Erben. Mit Weitsicht, Planung und professioneller Hilfe können Sie dafür sorgen, dass Ihr Lebenswerk erhalten bleibt. Die Zeiten mögen unsicher sein, doch mit der richtigen Strategie bleibt Ihre Immobilie Ihr Zuhause – und Ihr Vermögen Ihr Eigentum. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt zu handeln. Denn Vermögensschutz ist keine Panikreaktion, sondern Ausdruck von Verantwortung für das, was man geschaffen hat. Handeln Sie, solange Sie es noch können. Ihr Immobilienvermögen wird es Ihnen danken.
