Bärendienst für Anleger?

Experte Johannes Fiala über die Folgen der EuGH-Urteile zu „Schrottimmobilien“.
Nach den aktuellen „Schrottimmobilien- Urteilen“ des Europäischen Gerichtshofs (siehe Kasten) geben sich die Kreditinstitute gelassen, während Anlegeranwälte euphorisch von einem „Durchbruch“ sprechen. Die Realität sieht allerdings bescheidener aus. Zu nennen wäre das Know-how-Problem: Während die Obergerichte davon ausgehen, dass sich ein Anleger von einem Anwalt die rechtlichen Risiken, vom Steuerberater die steuerliche Tragfähigkeit und von einem Sachverständigen die Werthaltigkeit der Anlage/Immobilie erklären lassen (muss), sind in der Praxis oftmals Bankberater gar nicht in der Lage, die Prospekte kritisch zu würdigen – geschweige denn nachzurechnen. Und während die Gerichte auch vom freien Anlageberater und -vermittler erwarten, dass er seine Angebote rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich prüfen kann, gibt es in der Realität bekanntermaßen bislang keine normierte Zulassung zum Beruf. Jedermann kann das Gewerbe als Initiator oder Finanzdienstleister anmelden. Wenn sich aber ein Anleger den Zukauf von Fachwissen erspart, ist der Katzenjammer groß: Mit „Schrottimmobilien“ sollen bis zu eine Million Bundesbürger „legal betrogen“ worden sein. Ein typischer Verkaufswerbespruch lautete: „Ihre Immobilie ist bankgeprüft, Sie bezahlen ja auch eine Wertermittlungsgebühr im Darlehensvertrag und keine Bank gibt Ihnen einen Kredit, wenn Ihr Objekt nicht mehr wert ist als die Kredithöhe“. Das war selbstredend unrichtig: Die Wertermittlung des Objekts zahlt zwar der Anleger – es handelt sich dabei aber auch um Kosten des Kredits. Das wird aber dem Kunden, der dieses Gutachten nutzt, nicht aufgedeckt. Vom Staat ist überdies kaum Hilfe zu erwarten, denn der Justizskandal ist in Wirklichkeit ein Politikum: Dort, wo die Fäden zusammenlaufen, vor allem in der Bank, lässt sich kaum ein Staatsanwalt blicken. Anlegerschutzanwälte behaupten, dass einige Banken systematisch mit den Vertrieben gemeinsam zum Nachteil der Anleger zusammengearbeitet haben. Bei der Sparkasse Mannheim musste der eine oder andere Vorstand in Haft, und auch bei der Badenia- Bausparkasse hat immerhin ein internes Sondergutachten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Mitwirkung respektive das Mitwissen am „Anlagebetrug“ aufgedeckt.
Banken bevorzugt
Die zahlreichen Verfahren vor dem EuGH zum Bereich der „Schrottimmobilien“ und nicht zuletzt die Stellungnahmen von Regierung und Banken zeigen, worum es geht: Nämlich die Existenzgefährdung mancher Kreditinstitute durch Finanzierung unseriöser Geschäfte. Der Bürger fragt sich angesichts dessen, wieso Schwarzfahrer bestraft werden, bei Banken der Staatsanwalt zurückhaltend scheint und Strafanzeigen massenhaft eingestellt werden. Selbst die Wohltat der Privatinsolvenz, ein Licht am Ende des Tunnels auf dem Wege heraus aus der Schuldenfalle, soll nunmehr aus Kostengründen eingeschränkt werden: Einige Landesjustizminister haben bereits ihre diesbezüglichen Entwürfe vor der Bundestagswahl ins Internet gestellt. Festzuhalten ist: Der EuGH vertritt eine ausgesprochen verbraucherfreundliche Linie. Dieses Gericht korrigierte in der Vergangenheit ebenso wie das Bundesverfassungsgericht die überwiegend bankenfreundliche Rechtsprechung des BGH. Die aktuellen Urteile – und übrigens auch ganz aktuelle deutscher Instanzgerichte – zeigen, dass ein so genanntes Haustürgeschäft auch bei Vermittlung an Freunde und Bekannte gegeben sein kann. Der typische
Experte Johannes Fiala über die Folgen der EuGH-Urteile zu „Schrottimmobilien“.
Strukturvertriebler nützt zunächst bestehende Kontakte über Familie und Arbeitskollegen, um dann zu Empfehlungen zu kommen. Auch innerhalb der Familie kann also eine Haustürsituation vorliegen, wie das Landgericht Verden in seinem Urteil vom 14. Juli 2005 (Az. 4 O 600/04) feststellte. Ein weiterer Punkt ist die Sorge vieler Anleger, dass ein Widerruf des Darlehensvertrages nach dem Haustürgesetz zur sofortigen Fälligkeit des Darlehens führt – der EuGH hat dies im Grundsatz bestätigt. Fraglich war, ob der Bank dann auch Zinsen und wenn ja, in welcher Höhe zustehen. Der EuGH geht davon aus, dass hier die „marktüblichen“ Zinsen vom Verbraucher zu bezahlen sind.
Vertriebler im Schussfeld
Zurück bleibt also ein Berg (Rest-)Schulden nach dem Verkauf der Schrottimmobilie. Diese Situation eröffnet Verbrauchern in der Regel die Wahl zwischen anwaltlicher Verhandlung und Insolvenzverfahren: Der Vorteil einer Verhandlung liegt in der rascheren Erledigung und bisweilen auch wirtschaftlich spürbaren Vorteilen. Daneben kommt stets die Vermittler- und Vertriebshaftung in Frage: Jährlich werden etwa 30.000 Vermittler von Verbrauchern verklagt. Der EuGH gibt weiter vor, dass in bestimmten Konstellationen die nationalen Gerichte sicherstellen sollen, dass der Verbraucher nicht mit „Risiken, die mit der Kapitalanlage verbunden sind“ belastet ist. In diesen Bereich können Differenzen zwischen Kaufpreis und wirklichem Wert fallen, das Mietausfallrisiko und so fort. Dazu wird der Verbraucher nötigenfalls ein Sachverständigengutachten benötigen – für die Einzelheiten hat der EuGH nur einen „Korridor“ bestimmt. Daher kann auf diesem Feld noch über zahlreiche Fragen weiter prozessiert werden. Der Ausgang ist zuallermeist ungewiss. Voraussichtlich sind davon nur Fälle betroffen, bei denen der Darlehensvertrag vor dem Immobilienkauf abgeschlossen wurde – die Regel ist der umgekehrte Ablauf. Die Beweislast hat der Kläger. Angesichts dessen ist die PR-Euphorie mancher selbsternannter Anlegerschutzanwälte schwer verständlich.
Der Autor
Johannes Fiala ist Rechtsanwalt in München. Kontakt: www.fiala.de
(1-2/2006 Cash, 134)
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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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