Bundesgerichtshof erleichtert Rückabwicklung bei überteuerten Schrottimmobilien

– Wie Immobilienkäufer einer Überschuldung nach einer Fehlinvestition entgehen können –

Der Verkauf überteuerter Immobilien zur Altersvorsorge besitzt eine jahrzehntelange Tradition. Für die allermeisten Käufer war es die erste und letzte Immobilie in ihrem Leben. Auf die Idee, einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten sind die Erwerber nicht gekommen – selbst wenn es sich um Anwälte oder Steuerberater gehandelt hat. Die Sanierung nach einer derartigen Fehlinvestition beginnt vielfach damit, das Objekt und die Finanzierung durch einen Gutachter bzw. Sachverständigen untersuchen zulassen.

Wucher oder verwerfliche Gesinnung der Vertragspartner?

Der Bundesgerichtshof (BGH) nimmt ab einer Überteuerung von rund 90% im Vergleich zum Marktwert einen objektiven Wucher an, der zur Rückabwicklung berechtigt, § 138 BGB. Liegt die Überteuerung darunter, beträgt sie jedoch zumindest 50% muss eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers dazu kommen, oder etwa die Ausnutzung besonderer Schwächen des Käufers. Beispielsweise können dies Behinderungen sein, oder fehlende Sprachkenntnisse als Spätaussiedler.

Späterer Kaufpreisnachlass des Bauträgers ändert nichts am Wucher

Das neue Urteil des BGH (vom 10.02.2012, Az. V ZR 51/11) erlaubt auch dann eine Rückabwicklung, wenn der Verkäufer später dem Käufer durch einen Preisnachlass entgegen kommt. Die Folge des Wuchers – also die dadurch eingetretene Nichtigkeit des Geschäfts –  kann nämlich nicht dadurch entfallen, dass der Kaufpreis auf einen Betrag unterhalb der Wuchergrenze reduziert wird. Vielmehr bedarf es regelmäßig einer Neuvornahme – also hier einer weiteren notariellen Vereinbarung. Alternativ kann der Käufer in Kenntnis der wirklichen Verhältnisse das wucherische und damit nichtige Rechtsgeschäft „bestätigen“, was jedoch voraussetzt, dass der Käufer insbesondere den realen Marktwert bzw. den Minderwert der gekauften Immobilie bereits kennt und sich der damit gegebenen Nichtigkeit des Kaufes wegen Wuchers bewusst ist, § 141 BGB.

Meist keine Verjährung

Bei normalen Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Abschluss von Verträgen verjähren Ansprüche auf Schadensersatz bzw. Rückabwicklung binnen 10 Jahren. Spätestens jedoch verjähren Ansprüche, wenn der Käufer eine Kenntnis (oder grob fahrlässig keine Kenntnis) vom Schaden und vom Schädiger bekommt, und ab Ende des Jahres, in dem diese Voraussetzung eingetreten ist, weitere drei Jahre verstrichen sind.

Eine zusätzliche Option mit einer Verjährungsfrist von bis zu 30 Jahren bietet die sogenannte unerlaubte Handlung, § 823 II BGB. Handelt es sich um eine Straftat, wie etwa strafbarer Wucher oder Betrug, so bedarf es zunächst einmal der Kenntnis von der strafrechtlichen Tathandlung, damit die dreijährige kürzere Verjährungsfrist in Lauf gesetzt wird, § 199 I, III BGB.

Und wenn der Verkäufer längst insolvent ist oder nicht mehr existiert?

Die Rückabwicklung, wie auch jede andere Form des Schadensersatzes kann häufig auch gegenüber dem Vermittler verlangt werden. Weitere Anspruchsgegner sind Strukturvertriebe, sowie in den Vertrieb der Schrottimmobilien mit eingebundene Kreditinstitute.

Ein Beratungsfehler kommt selten allein daher

Weitverbreitet ist bei Finanzierungen von Kapitalanlagen eine Kombination aus endfälligem (tilgungsfreien) Festkredit und Lebensversicherung zur späteren Tilgung des Darlehens. Oft sind die dabei angebotenen Lebensversicherungen besonders nachteilig und als Tilgung gar nicht besonders geeignet. Geringen Erträgen auf die Lebensversicherung stehen dann hohe jahrzehntelange Zinszahlungen auf das Darlehen gegenüber, die auch durch eventuelle Steuervorteile durch Geltendmachung der Zinsen nicht aufgewogen werden. Die meisten Anleger wundern sich zwar über die lange Tilgungsdauer infolge allzu langsamen Anstiegs der Versicherungsleistung, realisieren das gesamte Ausmaß der Fehlberatung jedoch erst, nachdem sie einen versicherungsmathematischen Sachverständigen mit der Überprüfung beauftragt haben.

Manche Versicherer erklären dann, dem Kunden wäre es gar nicht auf eine optimale Tilgung des Darlehens angekommen, sondern auf hohe Zinszahlungen an die Bank zur steuerlichen Geltendmachung und auf die teure Absicherung des Darlehens durch die Todesfallleistung der Versicherung, weshalb auch der für diese Risikoabsicherung verbrauchte Beitragsteil hoch und der Sparanteil nur gering war.

Teure Folgen falscher Beratung auch bei Zinsen und Tilgung

Doch genaues Nachrechnen durch einen Sachverständigen zeigt oft selbst bei vermeintlich günstigen Lebensversicherungen, dass ein Tilgungsdarlehen – Annuitätendarlehen – evtl. mit einer preiswerten fallenden Todesfallabsicherung entsprechen der laufenden Tilgung deutlich vorteilhafter gewesen wäre. Oft hätte so bei gleichem jährlichen Gesamtaufwand das Darlehen bereits bis zu mehr als 3 Jahre früher getilgt sein können, so dass in den letzten Jahren völlig unnötige Zinsen und Versicherungsprämien gezahlt werden mussten, ein erheblicher Schaden.

Dazu kommt noch, dass die seit ca. 2002 zurückgegangenen Überschüsse der Lebensversicherer die Ablaufleistungen so stark reduzieren, dass nicht selten mehr als ein Viertel bei der Darlehenstilgung fehlt. Auch hier zeigt eine versicherungsmathematische Überprüfung nicht selten, dass der Versicherer bei Vertragsbeginn mit unrealistisch überhöhten Gewinnberechnungen geworben hatte, für die er heute noch haften kann.

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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