Steuerabzug bei Bauleistungen – eine neue Vermieterpflicht

Jeder Auftraggeber einer Bauleistung muss ab 2002 grundsätzlich einen Steuerabzug in Höhe von 15 % von den Zahlungen einbehalten und an das Finanzamt abführen. Unter Bauleistungen sind alle Leistungen zu verstehen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen. Der Begriff des Bauwerks ist weit auszulegen und umfasst sämtliche irgendwie mit dem Erdboden verbundene mit baulichem Gerät hergestellte Anlagen. Hierzu gehören auch Einrichtungsgegenstände, wenn sie mit einem Gebäude fest verbunden sind, z.B. Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen, Gaststätteneinrichtungen oder Einbauküchen in Mietwohngebäuden. Ausschließlich planerische Leistungen (z.B. von Statikern, Architekten, Vermessungs- und Bauingenieuren) sind hingegen keine Bauleistungen. Besonders problematisch wird diese Regelung dann, wenn die Immobilie 2001 gekauft wurde, jedoch 2002 noch Zahlungen zu leisten sind: In der Regel wird nämlich die Bank des Bauträger auf vollständiger Zahlung an sich selbst bestehen, damit eine “lastenfreie” Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Der Wohnungskäufer kann in die Zwickmühle kommen, entweder die Steuer zu hinterziehen (davon ist natürlich abzuraten) oder aber mit dem Verkäufer und der Bank des Verkäufers um eine Vertragsanpassung verhandeln zu müssen. Abzugsverpflichtet ist jeder Auftraggeber einer Bauleistung, wenn es sich hierbei um einen Unternehmer im Sinne des § 2 UStG handelt. Umsatzsteuerlich ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig nachhaltig ausübt. Die Abzugsverpflichtung besteht demzufolge auch für Kleinunternehmer, pauschalversteuernde Land- und Forstwirte und Unternehmer, die ausschließlich steuerfreie Umsätze tätigen. Dazu gehört auch die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Die Abzugsverpflichtung betrifft nur den unternehmerischen Bereich des Auftraggebers. Wird eine Bauleistung ausschließlich für den nichtunternehmerischen Bereich eines Unternehmers erbracht, z.B. für dessen Eigenheim, ist kein Steuerabzug vorzunehmen. Ein Abmilderung gibt es dadurch, dass Vermieter, die bis zu zwei Wohnungen vermieten, den Steuerabzug bei Bauleistungen für die Wohnungen nicht vornehmen müssen. Damit sind neben den Eigentümern einer zu privaten Wohnzwecken genutzten Immobilie jetzt auch Kleinvermieter generell von der Steuerabzugsverpflichtung befreit. Der Steuerabzug muss auch nicht vorgenommen werden, wenn der leistende Bauunternehmer usw. eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt. Wird keine Freistellungsbescheinigung vorgelegt, kann vom
Steuerabzug auch dann abgesehen werden, wenn die Zahlungen an diesen Unternehmer im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 5.000 EURO voraussichtlich nicht übersteigen werden. Die Freigrenze von 5.000 EURO erhöht sich auf 15.000 EURO, wenn der Auftraggeber ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze ausführt. Der Auftragggeber ist verpflichtet, die Freistellungsbescheinigung zu überprüfen; insbesondere soll er sich vergewissern, ob die Freistellungsbescheinigung mit einem Dienstsiegel versehen ist und eine Sicherheitsnummer trägt. Bei Vorlage einer Kopie müssen alle Angaben auf der Freistellungsbescheinigung lesbar sein. Besonders problematisch ist, daß sich der Auftraggeber am besten jeweils bei der Finanz vergewissern sollte, ob die Freistellungsbescheinigung überhaupt noch gilt, denn dieser Urkunde ist nicht anzusehen, ob die Finanz die Freistellung längst widerrufen hat ? Aber: Der Leistungsempfänger hat jetzt die jederzeitige Möglichkeit, sich durch eine Prüfung der Gültigkeit der Freistellungsbescheinigung über ein eventuelles Haftungsrisiko Gewissheit zu verschaffen. Er kann hierzu durch eine elektronische Abfrage beim Bundesamt für Finanzen (www.bffonline. de) eine Bestätigung der Gültigkeit der Bescheinigung erreichen oder. durch eine Nachfrage bei dem auf der Freistellungsbescheinigung angegebenen Finanzamt.
Quelle:Fiala, Freiesleben & Weber Rechts- und Patentanwaltskanzlei, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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