Vermittler, die für ihre Kunden Beispielrechnungen über Renditen, Wertsteigerungspotenziale oder sonstige künftige Annahmen anfertigen, setzen sich einem Haftungsrisiko aus, sollte die Rechnung Falschaussagen enthalten. Das gilt vor allem dann, wenn spekulative Elemente enthalten sind.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2007 einen Sanierer von Altwohnbaubeständen zur Rückabwicklung verurteilt (Az. V ZR 227/06). Dieser hatte Altwohnbestände aufgekauft, saniert, nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und zusammen mit einer „Musterrentabilitätsberechnung“ durch einen Beauftragten mit einem Finanzierungsvorschlag versehen. Eine unrichtige bzw. zu optimistische Kalkulation der Ausschüttungen aus einem Mietpool führten dann zur Unterdeckung.

Haftungsrisiko bei Musterberechnungen

Nach ständiger Rechtsprechung kommt ein Beratungsvertrag mit dem Verkäufer zustande, wenn dieser einem Kaufinteressenten Berechnungsbeispiele über Kosten und Erträge oder finanzielle Vorteile eines Erwerbs vorlegt. Die hierdurch entstehende Haftung für Auskunft gilt generell bei “Musterberechnungen” im Zusammenhang mit Kapitalanlagen. Zahlreiche unrichtige Berechnungsposten können dabei zur Haftung führen. So betrachtet der BGH eine Kalkulation als zu optimistisch, wenn – ein zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials wider gegeben wird – ein unzutreffendes Bild der Ertragserwartung erzeugt wird – ein unrichtige Angabe der erzielbaren Miete (etwa durch fehlende Zu-oder Abschläge) erfolgt insbesondere fehlerhafte Angaben zum Mietpoolrisiko oder Mietausfallwagnis vorliegen – die Kalkulation zu geringe Einnahmereserven (z.B. für Leerstand, Uneinbringlichkeit von Mieten, Instandhaltungsaufwendungen, Ausgleich aufgelaufener Ausfälle) beinhaltet – oder spekulative Ansätze über die künftige Entwicklung enthält, auch wenn diese rein theoretisch nicht unmöglich war. Auch andere Unklarheiten über “die wahre Wirkungsweise und Bedeutung” einer Renditeberechnung können zur Haftung führen: Dies zeigte sich bereits durch das Urteil des Landgerichts München II (Az. 9B 3493/05) zur Irreführung von Kapitalanlegern durch die Angabe des internen Zinsfußes (IRR). Die Werbung mit dem IRR wurde als “irreführende Werbung für eine Kapitalanlage” gesehen, wenn ihre Wirkungsweise nicht eingehend erläutert wurde. Das bestätigten auch mehrere Obergerichte.

Auch Lebensversicherer können haften

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung haften etwa auch Lebensversicherungsunternehmen, wenn ihre unverbindlichen Musterberechnungen auf der Grundlage einer unrichtigen Kalkulation beruhen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn veraltete Sterbetafeln zugrunde liegen, so dass zu optimistische Ablaufleistungen oder Renten bei der Vermittlung dargestellt werden. In den jeweiligen Fällen konnte den Versicherern nachgewiesen werden, dass sie wussten, dass die Sterbetafeln veraltet waren und die negativen Effekte auf die überschüsse eintreten würden, auch wenn das Ausmaß noch nicht genau bekannt war.

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

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