Zahlreiche Steuersparmodelle der 90iger und auch 80iger Jahre sind Anlass gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Den Anlegern wurden seinerzeit Zusagen gemacht, eine sehr gute Kapitalanlage, die in einigen Jahren durch einen Wiederverkauf hohen Gewinn ermöglichen sollte. Steuerersparnisse und Mieteinnahmen sollten die Kosten für Zins und Tilgung nahezu decken, die monatliche Belastung wäre gering. Alle Formalitäten würden vom Anbieter erledigt, eigenes Vermögen sei nicht nötig, es bestünde eine Mietgarantie etc. Das Problem ist, dass meist eine Immobilie oder eine Beteiligung an einer Immobilienfondsgesellschaft erworben wurde, die häufig durch Kreditaufnahme finanziert wurde.
Zwischenzeitlich ist sowohl der geschäftsbeteiligte Vermittler, Mietgarant, Verkäufer und Treuhänder, zahlungsunfähig. Rückabwicklung bei Immobilien-Fonds. Es gilt daher letztlich die Frage, in wie weit die Bank für die Nichtrealisierung der mit dem Ankauf einer Immobilienbeteiligung verbundene Erwartungen, einstehen muss. Grundsätzlich sind Kreditvertrag und finanziertes Geschäft getrennt voneinander zu betrachten.
Die Bank trägt das Kreditausfallrisiko, der Bankkunde trägt das Kreditverwendungsrisiko. Diese strikte Trennung gilt aber nicht, wenn der Kreditvertrag und der Fondsbeitritt wirtschaftlich so eng miteinander verflochten sind, dass das verbundene Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz (VerbKG) darstellen. Zwischenzeitlich gibt es eine höchstrichterliche Rechtsprechung, unter welchen Voraussetzungen die Anleger das Geschäft gegenüber der Bank rückgängig machen können.
Der neuesten Entscheidung des XI. Senats (“Banksenat”) des BGH vom 25.04.2006 stellt anhand mehreren Fallgruppen dar, welche Ansprüche gegen Treuhänder, Vermittler etc. und letztlich gegen die Bank geltend gemacht werden können. Rückabwicklung bei Schrott-Immobilien Auch Anlieger vom sogenannten “Schrottimmobilien” können aufatmen.
Am 16.05.2006 änderte der XI. Senat des BGH seine bisherige Rechtsprechung dahingehend, dass er eine Haftung der finanzierenden Bank bejahrte. In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen, die Aufklärungspflicht auslösenden, konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank berufen.
Hat der Vermittler, Verkäufer oder Vermittlungsinitiator durch unrichtige Angaben den Anleger arglistig getäuscht, dann ist diese arglistige Täuschung der finanzierenden Bank zuzurechnen. Soweit der Vermittler, Verkäufer oder und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, insb. wenn auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers etc. nach den Umständen des Falles evident ist, haftet die Bank.
In diesem Fall kann sich die Bank auf Ihre “Unkenntnis” der arglistigen Täuschung nicht mehr berufen. Fazit für “betrogene” Anleger: Wer sein Geld in Immobilien bzw. auf dem grauen Kapitalmarkt anlegt, sollte bedenken, ob er seinen Anwalt erst später als “Reparaturwerkstatt” einsetzt – oder besser vor Abschluss entsprechender Verträge für einen Bruchteil der Kosten den Rat von Experten einholt. Notarielle Verträge bieten keinen Schutz vor Übervorteilung durch wertlose Immobilien und Fondsbeteiligungen. Auch bei Einschaltung von Treuhändern ist Vorsicht geboten – nicht selten sind Treuhandverträge null und nichtig. Vorherige Beratung schütz vor der Aussage “Herr Mandant, Ihr Geld ist nicht weg, es hat nur jemand anderer”.
von Dr. Johannes Fiala
mit freundlicher Genehmigung von
www.competence-site.de (veröffentlicht in Competence-site, 2006-09)
und
www.KOLLOSS.de (veröffentlicht in Steuern + Recht 4/2006, Seite 12.)
