Sanierung von Schrottimmobilien: Neues Urteil des Europäischen Gerichtshofs ermöglicht Rückabwicklung

RA Johannes Fiala
Seit den 90er Jahren versprechen findige Finanzbetrüger ihren Kunden ?Sie bekommen vom Finanzamt eine Immobilie geschenkt?! Zur Untermauerung wird sogleich ein Musterberechnung angestellt, wonach der Kapitalanleger im ersten Jahr einen Batzen Geld vom Finanzamt zurück bekommt. Diese Berechnungen haben jedoch diverse Haken und ösen: Zunächst einmal wird eine ?Steuererstattung? für das erste Jahr vorgerechnet, der allerdings ab dem zweiten Jahr nicht mehr zutrifft: Steuervorteile und Mietertrag decken bei weitem nicht die Zinslast ? der Investor wird täglich ärmer. In Wahrheit wird der Kapitalanleger von Jahr zu Jahr ärmer, denn Wohnimmobilien erwirtschaften in der Regel zwischen 2 und 4% Rendite bezogen auf den Wert. Wenn so eine Immobilie zu 100% (oder mehr) von der Bank finanziert wird, dann sind die Mieteinnahmen jedes Jahr geringer als die Zinsbelastung. Damit nicht genug: Oftmals wurden die Immobilien vor dem Kauf nicht besichtigt oder es lag nur ein schöner Prospekt für die Kaufentscheidung vor. Später stellt sich dann heraus, daß die Immobilie nur einen Bruchteil des Gesamtaufwandes wert ist. Nicht anders läßt sich auch erklären, warum hier nicht die ?üblichen? Maklerprovisionen von 3-6% sondern auch über 30% an den ?Vertrieb? bezahlt wurden. Schnell wird dann der Vorwurf gegen die Bank erhoben, wie sie denn bei einem Wert von z.B. 100.000 Euro ein Vielfaches an Kredit hat gewähren können: Schließlich war es ja auch eines der zentralen Verkaufsargumente, daß die Immobilie ?bankgeprüft? sei, sonst würde doch das Kreditinstitut keine Finanzierung übernehmen. Von dem Vermittlerversprechen, die Immobilie nach Jahren mit einem steuerfreien Profit (Wertsteigerung) verkaufen zu können, bleibt in der Realität nichts mehr übrig: Eine genaue Steuer- und Finanzanalyse führt oft zu dem Ergebnis, daß eine Sanierung insbesondere nur über eine Trennung von dem Objekt zu erreichen ist. Zuvor müssen allerdings die Weichen gestellt werden, denn das ?Rund-um-Sorglos-Paket? des Finanzbetrügers stellt sich im Nachhinein als Falschberatung heraus ? auch einen Haftung des Kreditinstituts steht im Raum. Hier lassen sich nicht selten über Verhandlungen wirtschaftlich sinnvolle Ergebnisse erreichen ? unter dem Strich bedeutet dies regelmäßig ein Vielfaches an ?Geld-zurück? im Vergleich zu den nun anstehenden Beraterkosten. Der Kapitalanleger hatte seinem Finanzberater vertraut, ein Architekt wurde vorher nicht befragt: So ist es nicht verwunderlich, daß nicht nur Apotheker und ärzte, sondern auch Steuerberater und Juristen auf die vollmundigen Versprechen der Finanzbetrüger hereingefallen sind. Wichtig ist, daß am Anfang eine genaue Analyse der Verträge und der seinerzeitigen Verkäufertricks steht, damit die rechtlichen und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bekannt sind. Eine besonders angenehme Situation schafft hierbei das neue Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 13.12.2001: Der Gerichtshof hat entschieden, daß der Kapitalanleger seine Wohnung (an seine Bank !) zurück geben und von dem Kreditinstitut alle Zinsen, Tilgungsraten sowie Kosten erstattet verlangen kann, wenn er die Immobilie in einer ?Haustürsituation? erworben hat ? also am Arbeitsplatz oder zu Hause vom Vermittler ?überrascht? wurde. Weitere Voraussetzung ist, daß keine ?Widerrufsbelehrung? nach dem Haustürwiderrufsgesetz erfolgt ist. Damit hat das europäische Gericht dem deutschen Gesetzgeber ins Stammbuch geschrieben, daß dieses Widerrufsrecht nicht nach einem Jahr ?erloschen? ist (so steht es im Gesetz), sondern der Widerruf noch Jahre später (mangels ordentlicher Belehrung) erfolgen kann. In der Praxis ergeben sich gelegentlich dramatische Erkenntnisse: Die Immobilie hat so viel Geld ?verschlungen?, daß eine ordentliche Altersversorgung nicht aufgebaut werden konnte. Auch dem steuerlichen Berater ist die Situation meist nicht bewußt, denn er füllt lediglich die Formulare der Finanz aus ? zu einer Prüfung der Werthaltigkeit der Investitionen seiner Klienten wird er selten beauftragt. Hier kann nur eine Finanzplanung helfen, die Versorgungslücken einerseits und vor allem die unrentablen Kapitalanlagen andererseits zu identifizieren. Das Urteil des EuGH verbessert die Aussichten für erfolgreiche Verhandlungen oder einen Rechtsstreit, und damit für einen Sanierung der finanziellen Situation.

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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