Vorsicht Falle – Wertvolle Tipps für den Immobilienkauf

Der Immobilienkauf kann zum Glückspiel werden, wenn Sie sich der vielen Fallen nicht bewusst sind

Beim Kauf eines Autos lässt sich fast jeder Käufer durch einen Fachmann beraten. Beim Kauf einer Immobilie scheinen Experten nur in Ausnahmefällen zu Wort zu kommen. Während der letzten 30 Jahre haben sich rund eine Million Bundesbürger eine faktische "Schrott-Immobilie" als Investition, vor allem zur Altersvorsorge verkaufen lassen, die eine versprochene Wertsteigerung nicht erfüllten.

Eigenkapital-Falle

Der Immobilienpreis hängt wesentlich von der Entwicklung des örtlichen Arbeitsmarktes ab. Hinzu kommt durch irrational hohe Nachfrage oder manipulierte Preise die sogenannte Blasenbildung. Stets sollte nicht weniger als rund 50 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden, da bei einer Zwangsversteigerung rund ein Drittel an Wert eingebüßt wird

Festzins-Falle

Versicherungen und Banken rechnen gerne mit festen Zinseinnahmen. Daher ist es eine beliebte Falle, dem Investor einen Festkredit zu vermitteln, der tilgungsfrei mit Endfälligkeit der gesamten Summe läuft. Fast immer rechnen Finanzhäuser und Vermittler dem Kunden eine sagenhafte Vermögensmehrung vor, die allenfalls nur im Kleingedruckten zu lesen ist.Nicht selten zeigt eine versicherungs-oder finanzmathematische Begutachtung, dass das bei Finanzierungsmodell im Ganzen unrealistisch war.

Risiko-Falle

Bereits die Entscheidung, das nahezu komplette Vermögen langfristig zu binden, ohne kurzfristig realisierbare Reserven, kann zur Zahlungsunfähigkeit führen. Soll Kapital für kleinere Investitionen in Immobilien angelegt werden, bieten sich neben ganz wenigen soliden offenen Investmentfonds vor allem einige Genossenschaften an, bei denen seit Jahrzehnten drei bis fünf Prozent Ausschüttung die Regel sind.

Tilgungs-Falle

Vor jedem Investment, vor allem wenn diese teilweise auf Kreditbasis erfolgen, gilt es, die existentiellen Risiken abzusichern. Niedrige Zinsen können sich als Versuchung erweisen, wenn diese nicht ausreichend lange festgeschrieben wurden, und die Tilgungshöhe zu gering ist. Die traditionelle Masche, dem Kunden eine Ein-Prozent-Tilgung anzubieten, bedeutete im letzte Jahrhundert die Aussicht nach 30 Jahren mit dem Abzahlen fertig zu sein. In der heutigen Niedrigzinsphase wird bei einem Prozent Tilgung mit einer Abzahlung von mehr als 45 Jahren gerechnet werden.

Gesamt-Überschussfalle

In vielen Modellen wird nicht damit gerechnet, dass die Immobilie tatsächlich irgendwann einmal schuldenfrei erworben wird. Vielmehr wird die Verwertung der Immobilie mit erheblichen Gewinnen in Aussicht gestellt, berechnet als jährlicher Steigerungssatz auf den zweifach überteuerten Kaufpreis. Übersehen wird dabei, dass Immobilien im Wert sinken, bleiben sie sich selbst überlassen. Der Verkauf der Immobilie wird also fast nie das erbringen, was zur Tilgung des vollen Darlehens erforderlich ist.

Kostenfalle

Oft rechnen die Berater vor, dass die Traummiete voll oder mit ganz geringen Verwaltungskosten zur Bedienung der Darlehensraten genutzt werden kann. Ohne Reparaturen und Instandhaltung sowie mittelfristigem Modernisierungsaufwand wird eine Immobilie rasch an Wert verlieren. In den Berechnungen wird fast immer vergessen, dass solche Kosten zur Gewährleistung einer Vermietbarkeit stets notwendig sind.

Fristen-Falle

Berater-Falle

Vielfach werden Berater der Finanzhäuser allein durch Provisionen und Bonifikationen motiviert. Durch Urteile zur Beraterhaftung gewarnt, werden Beratungsfirmen heute oft als GmbH nur noch für die Vermarktung eines Objektkomplexes gegründet und anschließend liquidiert: Hier können dann oft nur noch einzelne Berater persönlich oder die finanzierende Bank in Haftung genommen werden.
Ein Folgegeschäft können Finanzdienstleister für sich von Anfang an vorsehen, indem etwa eine Lebensversicherung mit zwölf Jahren Ansparzeit mit einem Darlehen kombiniert wird, bei dem nach zehn Jahren die Zinsbindung ausläuft. Derartige Modelle führen dazu, dass die Belastung durch Zinsen sprunghaft ansteigt.
mit freundlicher Genehmigung vonhttp://www.pt-magazin.de>http://www.pt-magazin.de (Heft Ausgabe 3/2013)
Dr. Johannes Fiala und Dipl. Math. Peter A. Schramm

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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