Die Haftung bei Immobilienkredit und Beteiligungsfinanzierung mit Lebensversicherung – Banken, Versicherungen und Vermittler stehen für die Tilgung in der Verantwortung

Lebensversicherungen zur Tilgung von Baufinanzierungen

Die Kombination mehrerer Finanzprodukte (z.B. Baudarlehen und Lebens-Versicherung, Immobilienkredit und Bausparvertrag) verspricht dem Anleger durch mögliche Zinsdifferenzen oder Steuerersparnis einen Zusatzertrag, dem Vermittler gleichzeitig zusätzliche Provisionen. Nicht selten reicht aber letzten Endes das in einem zweiten Vertrag angesparte Geld (z.B. Lebensversicherung zur Kredittilgung) nicht aus, die Schulden komplett zu tilgen. Dann stellt sich die Frage nach der Verantwortung von Kreditinstituten, Versicherungen, und ihrer Berater bzw. Vermittler?

Banken und Berater haften für zu hohe Kosten durch Kombination mit Festkredit

In der Regel ist es für den Kunden günstiger, von Anfang an zu tilgen – dies nennt der Fachmann dann Annuitätendarlehen. Für die unnötigen Mehrkosten bei Beratung zur Kombination zusätzlicher Tilgungsaussetzungsprodukte mit dem Festkredit, haften die Vertragspartner (z.B. Bank, Versicherung, Vermittler) auf Schadensersatz. Für Kreditinstitute sind diese Kombi-Modelle eine feine Sache, denn der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit – anders als beim Annuitätenkredit – höhere Festkreditzinsen. Gleichzeitig bieten Produktgeber von Tilgungsaussetzungsprodukten Banken für die betreffenden Kredite oft günstigere Refinanzierungskonditionen. Die Praxis zeigt, dass allein durch die Kombination mit einem sogenannten Tilgungsträger (Lebensversicherung, Bausparvertrag, Investmentfonds, usw.) sich die übliche Laufzeit für die Gesamttilgung von 15 Jahren auf etwa 25 Jahre – bei gleich hoher monatlicher Gesamtbelastung des Kunden – verlängern kann, wenn die Erträge des Tilgungsaussetzungsproduktes nicht deutlich über den verlangten Kreditzinsen liegen. Dadurch kommen Banken und ihre Berater in die Beratungshaftung: Sie müssen dem Kunden den unnötigen Mehraufwand später ersetzen.

Banken und Versicherer haften für sogenannte Unterdeckung beim Tilgungsträger

Regelmäßig stellt der Kunde erst nach Jahren fest, dass sein durch Lebensversicherungen zu tilgendes Baudarlehen nicht in voller Höhe aus der Versicherungsleistung abgelöst werden kann. Dies kann an fallenden Aktienkursen liegen oder viel zu optimistischen Prognosen über die „Wertsteigerung“ der Lebensversicherungen. Fachleute schätzen das Volumen betroffener Kombi-Kredite auf etwa 100 Mrd. Euro, jährlich kommen rund 6 Mrd. Euro Neugeschäft in diesem Kombi- Segment hinzu. Wiederholt sind Versicherer wegen „unrichtiger unverbindlicher Prognoserechnungen“ zum Schadensersatz verurteilt worden. Hinzu kommt, dass Versicherer auch für „geschönte Zusagen und Beruhigungspillen über angebliche Tilgungssicherheit“ im Rahmen der Erfüllungshaftung einstehen müssen: Denn Versicherer haben, auch wenn die falsche Auskunft durch einen Bankmitarbeiter oder sonstigen Vermittler erteilt wurde, für Unrichtigkeiten zu Inhalt und Bedeutung der Versicherungsbedingungen einzustehen. Aber auch Banken können für einen Fehlbetrag haften, wenn die Ablaufleistung der Lebensversicherung zur Darlehenstilgung nicht ausreicht. Heute sind Gesamtverzinsungen von Lebensversicherungen in Höhe von unter 4 % bis ca. 4,5 % üblich, noch bis Anfang dieses Jahrtausends wurde aber mit 7,5 % und mehr geworben.

Bis weit in die neunziger Jahre hatten es selbst Fachleute – und der entsprechend geschulte Vertrieb – „nicht einmal theoretisch für möglich gehalten“, dass die Kapitalerträge und Gesamtverzinsungen der Lebensversicherer auf unter 7 – 8 % fallen könnten. Die seinerzeit verbreiteten Prognosen zur Höhe der Ablaufleistung wurden in den letzten Jahren nicht selten auf die Hälfte zurückgenommen. In der Praxis bedeutet dies, dass nur noch die Hälfte des Kredites bei Ablauf getilgt werden kann oder aber die Tilgung rund doppelt so teuer wird. Wer darauf vertraut hatte, dass z. B. 6,5 % Kreditzins durch 8 % Verzinsung der Lebensversicherung wettgemacht werden könnten, bemerkt nun, wie sich das Modell bei nur 4 % Verzinsung der Lebensversicherung rechnet – und auch dies nur auf den Sparanteil. Ein Ausstieg ist meist nicht möglich oder zumindest mit hohen Kosten verbunden, denn bei der oft hinterlegten Refinanzierung der Bank durch das Lebensversicherungsunternehmen finden sich die Anlagen des Versicherers und Kredite der Bank jeweils in Deckungsstöcken, die auf die feste Laufzeit angewiesen sind. Weder Bank noch Lebensversicherung werden daher einer Änderung zustimmen.

Kündigung und Rückkauf der Lebensversicherung bei gleichzeitiger Kredit-Rückführung erweisen sich so als unmöglich, zumindest aber durch Stornoabzüge der Lebensversicherung und Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank als sehr teuer. So wird der so auch bezeichneten „Spekulation“ des Darlehens- und Versicherungsnehmers gegen Versicherer und Bank vorgebeugt, aus Sicht dieser im übrigen ganz
konsequent. Alleine schon die Angabe einer „Rendite“ zu einer Lebensversicherung stellt regelmäßig einen Haftungsgrund dar, denn reine Renditeangaben sind auch nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bei Lebensversicherungen irreführend. Ein weiterer Haftungsgrund, auch zu Lasten von Vermittlern, Versicherungsmaklern und Beratern, ist die Pflicht zur bedarfsgerechten Beratung: Der Versicherungsvertrag – einschließlich der Dauer der Prämienzahlung – muss dem Bedarf des Kunden entsprechen. Allein aus diesem Grunde dürfte bei mehr als jedem zweiten Versicherungsvertrag von Anfang an „das falsche Produkt“ vermittelt worden sein. Banken und Berater haften für irreführende Renditen, auch bei Fondsfinanzierungen. Eine typische Kundentäuschung folgt daraus, dass bei Geschlossenen Beteiligungen (z.B. Immobilienfonds) eine hohe IRR-Rendite (sogenannter interner Zinsfuß) im Prospekt angegeben wird. Dies betrifft auch zahlreiche der in den letzten Monaten wertlos gewordenen Film-Fondsbeteiligungen. Der Anleger glaubt dann, er könne seine Beteiligung durch einen niedrigeren Darlehenszins finanzieren: Rechnet ein Finanzexperte nach, handelt es sich oft rechnerisch um einen von Anfang an „sicheren Verlust“ für den Kunden. Für Renditetäuschungen beim internen Zinsfuß haften Banken, Berater und freie Vermittler.

Versicherungen, Finanzvertriebe und Berater haften für fehlerhafte Software-Berechnungen

Im Jahre 2007 prämierte eine Fachjury die Altersvorsorgeberatung – dabei stellten die Experten fest, dass rund 96 % aller gängigen Softwareprodukte in der Hand von Beratern unrichtig rechnet. Die Chance bei einer Softwareanalyse korrekt beraten zu werden tendiert praktisch „gegen null“. Nicht nur Versicherungen und Banken stehen hier „am Pranger“, sondern auch sogenannte Finanzvertriebe/Pools: Für falsch rechnende Software, vor allem den Einsatz der „Vorsorgerechner“ durch kooperierende Vermittler und Berater, haften diese Marktteilnehmer dem falsch beratenen Kunden. Eine nicht repräsentative Umfrage bei Kompetenzträgern der Versicherungswirtschaft gab zu der Vermutung Anlass, dass kein Versicherer seine Software (einschließlich Internet- Anwendungen) durch externe Berater oder Wirtschaftsprüfer fachlich prüfen lässt? Anders ist es kaum zu erklären, dass etwa jeder dritte Riester-Vertrag dem Kunden „null-Kommanull“ Rentensteigerung im Alter bietet: Die Leistungen werden nämlich auf die sogenannte Grundsicherungsrente angerechnet, also bei Rentenbeginn schlicht abgezogen.

Haftung für fehlerhafte Abrechnungen von Krediten und Lebensversicherungen

Versicherungen müssen dem Kunden mindestens rund die Hälfte des ungezillmerten Deckungskapitals in allen betroffenen Fällen auszahlen1), außerdem dürfen sie darüber hinaus einen dabei vorgenommenen Stornoabzug nicht vornehmen: Ein Rückkaufswert von „null“ in den ersten Jahren ist somit unzulässig – jedoch kommt kein Versicherer auf die Idee, den Kunden dieses Geld unaufgefordert nachzubezahlen. Offenbar warten die Versicherer lieber ab, bis die mutmaßlich noch etwa 3 Mrd. Euro Kundenforderungen verjährt sind: Der Imageschaden und das Misstrauen der Kunden dürfte mittelfristig weitaus teurer zu stehen kommen. Auch bei fondsgebundenen Lebensversicherungen schulden Versicherer den Kunden bei sonst gleichen Voraussetzungen eine Neuabrechnung und Nachzahlung in entsprechender Höhe2. Die Minder-Auszahlung an den Kunden ist also auszugleichen.

Versäumte Konditionenanpassung

Banken haben gegenüber ihren Kunden im Falle der Vereinbarung variabler Zinsen bzw. anlässlich der Konditionenanpassung nach Ablauf einer Zinsbindung, bei Marktschwankungen von 0,20 % des Durchschnittszinssatzes gemäß dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank, die Zinsen des Kunden auch zu seinen Gunsten anzupassen3. Durch den Zinseszinseffekt können sich hierdurch erhebliche Differenzen für den Kunden ergeben: Von einer Verjährung kann regelmäßig vor Kenntnis einer sachverständigen Nachberechnung nicht ausgegangen werden. Die Mehr-Belastung des Kunden ist mithin auszugleichen.

Haftung von Banken und Versicherern bei kreditfinanzierter „Sofortrente“

Der schöne Traum vom sicheren Gewinn, ohne Anlagerisiko, und sofortigem Bezug einer steuerfreien Rente wird dem Kunden nicht nur über finanzierte Immobilienbeteiligungen, sondern auch durch Kombination von Lebensversicherung gegen Einmalbeitrag und Darlehen zur Finanzierung dieses Beitrags (Hebelgeschäft) geboten: Nicht nur Bankberater sondern auch die dahinter stehenden Kreditinstitute sind dann überrascht, wenn ein durch Verluste in Bedrängnis geratener Kunde vor Gericht zieht und die Bank den Schaden ausgleichen muss. Auch freie Anlageberater und Finanzvertriebe haften regelmäßig, denn über die zahlreichen Risiken werden die Kunden nicht vollständig aufgeklärt. Finanzvertriebe behaupten bei Schulungen gerne „Wir haben das Anlagemodell in unserer Fachabteilung geprüft“, auch dies ein Haftungsgrund.

Aber auch bei Kreditinstituten werden die Kundenberater gerne beruhigend geschult: Dabei wird offenbar auf angebliche Experten im Hause verwiesen, die beispielsweise später als „steuerbetrügerisch“ bzw. „staatsanwaltlich Verfolgte“ Medienfondsmodelle geprüft haben wollen. Jeder Steuerlehrling lernt, dass es kaum möglich sein kann „als Mitunternehmer“ bzw. Investor „z.B. 120% Verlustzuweisen zu bekommen, wenn nur 20% investiert werden – der Rest des Anlagegeldes für Initiatorengarantien auf Festgeldkonten geparkt wird“. Während Bankberater vom Vorgesetzten gesagt bekommen, „was diese Woche wieder dem Kunden zu verkaufen ist“, haben es freie Vermittler nur insofern leichter – aber den Vorgaben der Rechtsprechung, die „wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Plausibilität“ zu hinterfragen, sind sie selten nach ihrer Ausbildung persönlich gewachsen.

Beim Hebelgeschäft haften zudem auch Versicherungsgesellschaften, sowie oftmals ihre Agenten (selbst wenn es sich dabei um ein Kreditinstitut handelt) für unzureichende Risikoaufklärung über eine Kapitalanlage in Gestalt einer fremdfinanzierten Rentenversicherung. Der Ausstieg aus unwirtschaftlichen Finanzierungen mit Geldanlage zur Tilgung beginnt mit der Erkenntnis, dass nur eine unabhängige sachverständige Prüfung die Größenordnung des Schadens für den Kunden transparent macht: Bitter ist der Umstand, dass sich der Schaden buchstäblich täglich vergrößert. Hinzu kommt dann auch die Beratung, wie steuerliche Risiken bei der Sanierung begrenzt werden können. Nur wenige Kreditinstitute kennen die Option, trotz steuer-schädlicher Versicherungsvertragskündigung, dem Kunden die Steuern potentiell komplett zu ersparen – und damit den Schaden per Saldo massiv zu reduzieren. Typisch ist die späte Einsicht des Kunden, dass er durch den „Verkäufer“ nicht über die zentralen Risiken aufgeklärt wurde (Zinsänderungsrisiko, Risiko der Fristeninkongruenz, unsicherer Ablauftermin bei „Methusalempolicen“, Währungsrisiko bei Fremdwährungsfinanzierung, Risiko der Nachbesicherung bzw. Unterfinanzierung, fehlender oder falscher – ggf. auch zu hoher – Risikoschutz bezüglich Arbeitslosigkeit, Invalidität und Todesfall, hohe Kostenbelastung).

Eine Analyse der Vertragsbedingungen und Klauseln offenbart, dass zahlreiche BGH-Urteile4) das selbstgeschaffene Finanzdienstleister-Vertragsrecht als unwirksam beurteilt haben – allerdings ohne dass darauf von der Finanzbranche wirksam reagiert wurde. Auch daraus können sich Ansatzpunkte für eine Rückabwicklung der Verträge ergeben. Die Praxis zeigt, dass erst durch das Zusammenwirken von Sachverständigen und Juristen die bestmögliche Grundlage zur Sanierung fehlerhafter Finanzierungen geschaffen wird.

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Peter A. Schramm

mit freundlicher Genehmigung von

www.kohlhammer.de (veröffentlicht in “Der Gemeindehaushalt” 07/2008, (Seite 160-162)

und

www.kommunalverlag.de (veröffentlicht in Kommunalwirtschaft Sonderausgabe/2011, Seite 94-96)

und

www.tabakzeitung.de (veröffentlicht in DTZ 3/2008, Seite 8 unter der Überschrift: Die Haftungssituation bei Immobilienkredit und Beteiligungsfinanzierung mit Lebensversicherung )

und

veröffentlicht in Fachzeitschrift DE, 12/2011, Seite 74-76

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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