Heizungsprüfung und Heizungstausch nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz: Was gilt für Ihr Haus?

Veröffentlicht am 27.10.2026

Heizungsprüfung und Heizungstausch

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) in geänderter Fassung und unter neuem Namen; die Paragrafen zur Heizungsprüfung (§ 60b) und zum hydraulischen Abgleich (§ 60c) tragen dieselben Nummern wie im GEG. Die frühere 65-%-Regel und die Austauschpflicht für alte Heizkessel nach 30 Jahren sind entfallen; die §§ 71 bis 73 sind im Gesetz nur noch als „weggefallen“ geführt.[1] Für Eigentümer kommt es seitdem vor allem auf zwei Punkte an: die Größe des Gebäudes, nach der sich die Pflicht zur Heizungsprüfung richtet, und den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung. Die Heizungsprüfung selbst ist nicht neu; sie gilt seit dem 1. Oktober 2024 und ist mit dem neuen Gesetz geblieben.[1] Wie sehr die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz und die EU-Sanierungspläne Eigentümer 2023 verunsichert hat, beschreibt der Beitrag zur Zwangssanierung. Drei typische Fälle und ein Praxisbeispiel zeigen, was heute gilt (Stand der Rechtslage: 23.10.2026).

Fall 1: Heizungsprüfung im Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, eine davon selbst genutzt

Für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten schreibt § 60b GModG eine einmalige Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung (oft „Heizungscheck“ genannt) vor, wenn die Heizung mit Wasser als Wärmeträger arbeitet und keine Wärmepumpe ist. Das Gesetz stellt auf die Zahl der Wohnungen ab; dass der Eigentümer eine davon selbst bewohnt, ändert daran nach dem Wortlaut nichts.[2]

• Frist für die Heizungsprüfung: Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft sein. Jüngere Anlagen sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau oder Aufstellung an der Reihe.
• Geprüft wird: ob die einstellbaren Betriebsparameter des Wärmeerzeugers auf Energieeffizienz eingestellt sind, ob eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt wird, inwieweit Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten und welche Maßnahmen die Vorlauftemperatur senken können.
• Typische Optimierungen: Heizkurve anpassen oder Vorlauftemperatur senken, Nachtabsenkung oder Sommerabschaltung einstellen, Zirkulation und Umwälzpumpe richtig einstellen, Warmwassertemperatur und Heizgrenztemperatur absenken, jeweils soweit Bausubstanz und Gesundheitsschutz das zulassen.
• Wer die Heizungsprüfung durchführt: eine fachkundige Person (§ 60b Abs. 3 i. V. m. § 60a Abs. 4), insbesondere Schornsteinfeger, Installateur und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer oder ein Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste. Die Prüfung soll mit ohnehin anstehenden Arbeiten verbunden werden, etwa der Wartung oder der Feuerstättenschau; sie kann auch im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs nachgewiesen werden. Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich sind dennoch zwei getrennte Pflichten: Den hydraulischen Abgleich verlangt § 60c GModG in Gebäuden ab sechs Wohnungen nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage (siehe Fall 3).
• Danach: Ergebnis und Optimierungsbedarf werden schriftlich festgehalten. Zeigt die Prüfung Bedarf bei den Einstellungen des Wärmeerzeugers, sind die Optimierungen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung durchzuführen und ebenfalls schriftlich festzuhalten. Mieter können verlangen, dass ihnen Ergebnis und Nachweis unverzüglich vorgelegt werden. Der Eigentümer bewahrt die Unterlagen mindestens zehn Jahre auf.[3]
• Ausnahmen: Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 56 GModG und Wärmepumpen, die ohnehin der Betriebsprüfung nach § 60a unterliegen. Bei gleichwertiger Gesamtwirkung außerdem Anlagen mit einem Energieleistungsvertrag (Contracting) und Anlagen, die ein Versorgungsunternehmen oder Netzbetreiber betreibt und systemseitig auf ihre Effizienz überwacht.
• Bußgeld: Wer die Prüfung oder eine notwendige Optimierung vorsätzlich oder leichtfertig nicht oder nicht rechtzeitig vornimmt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 5.000 € betragen.[4]

Was sich ab dem 1. Januar 2027 ändert: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 ändert § 60b und fasst § 60a mit Wirkung ab 2027 neu.[5] Für Prüfungen ab dem 1. Januar 2027 gilt die neue Fassung. Eine Übergangsregel für schon 2026 durchgeführte Prüfungen enthält das Änderungsgesetz nicht. Zu prüfen ist dann allgemein, ob die Heizungsanlage hinsichtlich ihrer wesentlichen Einstellungen, Komponenten und Betriebsparameter energieeffizient betrieben wird; die Optimierung umfasst insbesondere Anpassungen der Regelung, der Temperatur- und Betriebsführung und weiterer Einstellungen sowie Hinweise auf weitergehende Einsparmaßnahmen. Die oben genannten Punkte bleiben damit typische Prüf- und Optimierungsfelder. Fachkundig sind dann insbesondere Personen mit einschlägiger handwerklicher oder technischer Berufsqualifikation im Bereich Heizungs-, Kälte-, Luftheizungs- oder Elektrotechnik; die ausdrückliche Nennung von Schornsteinfegern und Energieberatern entfällt, maßgeblich ist die einschlägige Berufsqualifikation. Die Jahresfrist gilt ab 2027 für jeden in der Prüfung festgestellten Optimierungsbedarf, nicht nur für die Einstellungen des Wärmeerzeugers.

Praxistipp: Lassen Sie die Heizungsprüfung bei der nächsten Wartung durch den Heizungsbauer erledigen. Er kann die Optimierungen gleich mit umsetzen; der Schornsteinfeger darf derzeit zwar prüfen, Pumpentausch und Dämmung führt aber in der Regel ohnehin der Heizungsbetrieb aus. Die Kosten der Heizungsprüfung richten sich nach Anlagengröße und Befund und lassen sich am besten über ein Angebot klären. Dass Eigentümer auch für Schäden am Nachbarhaus einstehen können, die beauftragte Handwerker verursachen, zeigt der Beitrag Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer haften für Schäden durch beauftragte Handwerker.

Dürfen Vermieter die Kosten der Heizungsprüfung auf die Mieter umlegen?

Eine ausdrückliche Regel gibt es nicht: § 60b GModG sagt nichts zu den Kosten, das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung nicht geändert.[6][7] Es gelten die allgemeinen Regeln: Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Zu den Heizkosten gehören die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft (§ 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV, § 7 Abs. 2 HeizkostenV).[8] Laufend sind nach dem Bundesgerichtshof auch Kosten, die nur alle vier oder alle fünf bis sieben Jahre wiederkehren;[9][10] eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass genügt nicht.[10] Die Heizungsprüfung ist je Anlage aber nur einmal vorgeschrieben; der bis Ende 2026 geltende Satz, wann eine Wiederholung entbehrlich ist (§ 60b Abs. 6 a. F.), fällt ab 2027 weg.[2][7]

Einordnung: Ob die Prüfkosten als laufende Betriebskosten umlagefähig sind, ist deshalb zweifelhaft. Gegen die Umlage spricht zudem, dass die Prüfung nach § 60b der Energieeffizienz dient, nicht der Betriebsbereitschaft oder -sicherheit; für sie, dass die Optimierung der Einstellungen als „Einstellung durch eine Fachkraft“ verstanden werden kann und den Mietern über niedrigere Heizkosten zugutekommt. Rechtsprechung dazu haben wir nicht gefunden (Stand 26.10.2026). Für den vergleichbaren, ebenfalls einmaligen hydraulischen Abgleich hält ein Teil der Literatur die Umlage über die Heizkosten für gut vertretbar, weil er dauerhaft die Effizienz sichert und den Mietern zugutekommt; andere verlangen wiederkehrende Maßnahmen.[11] Nicht umlagefähig sind jedenfalls Reparaturen, etwa der Tausch einer defekten Pumpe (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).[8] Wird eine funktionierende Pumpe gegen eine sparsamere getauscht oder werden Leitungen gedämmt, kommt eine Mieterhöhung nach Modernisierung in Betracht (§§ 555b Nr. 1 und 6, 559 BGB); Erhaltungsanteile sind abzuziehen (siehe Fall 3). Am sichersten fährt, wer die Prüfung – wie es § 60b Abs. 4 vorsieht – mit der ohnehin anstehenden Wartung verbindet: Wartung und Einstellung bleiben umlagefähig, ein teurer Extratermin dagegen ist ein Angriffspunkt für Einwände aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).[2][6][9]

Wer wie in diesem Fall die übrigen fünf Wohnungen vermietet, muss bei Aufträgen für Pumpentausch, Dämmung oder einen Heizungstausch den Steuerabzug bei Bauleistungen von 15 % beachten; er entfällt, wenn der Auftraggeber nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet (§ 48 Abs. 1 EStG), der Betrieb eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt oder die Gegenleistungen im Kalenderjahr voraussichtlich 15.000 € (bei ausschließlich steuerfreien Vermietungsumsätzen) bzw. sonst 5.000 € nicht übersteigen. Die Grenzen gelten einschließlich Umsatzsteuer und für alle Bauleistungen desselben Betriebs zusammen.[12] Für die bestehende Heizung bleibt es bei der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Stufenmodell des § 5 CO2-Kostenaufteilungsgesetz.[13]

Fall 2: Einfamilienhaus mit bestehender Gas-Brennwertheizung

Die Prüfpflicht nach § 60b GModG greift erst ab sechs Wohnungen. Für das Einfamilien- oder Reihenhaus gilt sie nicht. Eine Austauschpflicht für die bestehende Gas-Brennwertheizung gibt es nicht mehr. Die laufende Anlage darf weiter betrieben werden; die Bio-Treppe (Fall 3) gilt nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden.[14]

Was bleibt: die im Feuerstättenbescheid des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers festgelegten Überprüfungen von Feuerstätte und Abgasweg sowie die Feuerstättenschau. Ein festes Wartungsintervall schreibt das Gesetz nicht vor. § 60 GModG verpflichtet den Betreiber aber, die Komponenten, die wesentlichen Einfluss auf den Wirkungsgrad haben, regelmäßig durch eine fachkundige Person warten und instand halten zu lassen.[15] Die Wartung sichert zudem den Betrieb und häufig die Herstellergarantie. Wer bei dieser Gelegenheit Heizkurve und Vorlauftemperatur senken lässt, spart Gas: Ein Brennwertgerät arbeitet nur bei niedriger Rücklauftemperatur im Brennwertbereich.

Fall 3: Austausch gegen eine kleinere Gas-Brennwertheizung nach energetischer Sanierung

Nach einer Sanierung (Dämmung, neue Fenster) ist die alte Heizung oft zu groß. Wird sie nach dem 29. Juli 2026 durch eine neue, kleinere Gasheizung ersetzt, gilt für das bestehende Gebäude die sogenannte Bio-Treppe nach § 43 GModG.

Die Bio-Treppe

Der Gebäudeeigentümer muss sicherstellen, dass ein Mindestanteil der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammt (§ 43 Abs. 1):[14]

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Anrechenbar sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie Wasserstoff (grün, blau, orange oder türkis) einschließlich daraus hergestellter Derivate.

Wer muss das machen: der Energieversorger?

Nein. Verpflichtet ist der Gebäudeeigentümer (§ 43 Abs. 1); betreibt ein anderer die Heizung, etwa ein Contractor, ist es der Betreiber (§ 43 Abs. 6). Der Gasversorger wird in § 43 nicht genannt.

Eine Pflicht der Versorger ist bislang nur angekündigt: Nach § 42a GModG soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz für eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen. Sie soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, mit dem Ziel, dass die für Gebäudewärme in Verkehr gebrachten Brennstoffe bis 2045 vollständig klimaneutral sind. Eine konkrete Quote und eine Anrechnung auf die Pflicht des Eigentümers nach § 43 gibt es noch nicht.[16]

Wie funktioniert die „Beimischung“ in der Praxis?

Beim Biomethan bilanziell, nicht physisch. § 43 Abs. 2 verweist auf die Anforderungen des § 22 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GModG: Das Biomethan wird an anderer Stelle aufbereitet und in das Erdgasnetz eingespeist; die vom Kunden im Jahr entnommene Menge muss der eingespeisten Menge entsprechen, nachgewiesen über ein Massenbilanzsystem von der Herstellung bis zur Entnahme.[17]

Für den Eigentümer heißt das: Er erfüllt die Pflicht in der Regel über einen Gasliefervertrag mit dem erforderlichen Biomethan-Anteil. Durch die Leitung fließt physisch dasselbe Netzgas wie beim Nachbarn; die Bio-Menge wird ihm rechnerisch zugeordnet. Deshalb spielt es technisch keine Rolle, ob am selben Netz alte oder neue Gasheizungen hängen. Aufbereitetes Biomethan hat Erdgasqualität, am Gerät ändert sich nichts.

Anders wäre es bei Wasserstoff, wenn er physisch in das Netz gemischt würde: Dann hinge die Verträglichkeit vom einzelnen Gerät ab („H2-ready“). Darüber entscheidet aber der Netzbetreiber, nicht der einzelne Eigentümer; § 43 verlangt keine physische Beimischung.

Den Nachweis regelt § 96 GModG: Der Lieferant muss mit der Abrechnung bestätigen, dass die Anforderungen des § 43 Abs. 1 und 2 erfüllt sind. Abrechnungen und Bestätigungen sind in den ersten 15 Jahren nach Inbetriebnahme jeweils mindestens fünf Jahre aufzubewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen; der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob sie vorliegen.[18] Offen ist dagegen, ob ab 2029 genug Biomethan zu tragbaren Preisen für alle Verpflichteten am Markt ist.

Die Alternativen

Wer eine Heizung im Bestand ersetzt, kann nach § 42 Abs. 2 GModG zwischen zehn Erfüllungsoptionen wählen oder sie kombinieren; einzelne Optionen sind an Bedingungen geknüpft:[19]

• Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas (dann gilt die Bio-Treppe)
• elektrisch angetriebene Wärmepumpe (auch Luft-Luft-Geräte wie heizende Split-Klimageräte)
• solarthermische Anlage
• Heizung mit Biomasse oder Wasserstoff (grün, blau, orange, türkis) einschließlich Derivaten
• Wärmepumpen-Hybridheizung (Wärmepumpe mit Gas-, Öl-, Flüssiggas- oder Biomassefeuerung)
• Solarthermie-Hybridheizung (Solarthermie mit Gas-, Öl-, Flüssiggas- oder Biomassefeuerung)
• hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplungsanlage, gebäudeintegriert oder gebäudenah und netzintegriert
• Stromdirektheizung
• Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz
• andere innovative Heizungslösung

Für die neue Gasheizung erlaubt § 43 zudem, die Beimischungspflicht auf anderem Weg zu erfüllen:[14]

• Solarthermie (Abs. 3): Von 2029 bis 2034 gilt die Pflicht als erfüllt bei einer Aperturfläche von mindestens 0,04 m² je m² Nutzfläche (Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen) bzw. 0,03 m² (mehr als zwei Wohnungen). Wer mehr als 15 % anrechnen will, braucht einen Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung.
• Lüftung mit Wärmerückgewinnung (Abs. 4): Von 2029 bis 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn der Wärmerückgewinnungsgrad mindestens 73 % und die Leistungszahl mindestens 10 beträgt und die Anlage die gesamte Gebäudefläche versorgt.
• Wärmepumpen-Hybrid (Abs. 5): Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 %. Soll mehr als 30 % angerechnet werden, ist der Anteil der Wärmepumpe nachzuweisen (je nach Gebäude und Betriebsweise ab 2029 bzw. ab 2040).

Für Solarthermie und Lüftung nennt der Wortlaut nur den Zeitraum 2029 bis 2034; was ab 2035 gilt, ist vor einer Entscheidung zu klären.

Steht die neue Heizung in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten, ist das wassergeführte Heizungssystem nach dem Einbau außerdem hydraulisch abzugleichen (§ 60c GModG).[20]

Heizungshavarie

Fällt die alte Heizung unerwartet und irreparabel aus (§ 43 Abs. 7): Bei Einbau im Jahr 2028 gilt die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei Einbau ab dem 1.1.2029 gilt die zum Zeitpunkt des Ausfalls bestehende Pflicht für zwölf Monate ab Einbau fort, danach die dann geltende Stufe.[14]

Kosten

Die Beimischung dürfte den Brennstoff ab 2029 schrittweise verteuern. Zur Einordnung: Der Gaspreis für Haushalte ist von rund 6,8 ct/kWh im Jahr 2014 auf rund 12,2 ct/kWh im Jahr 2025 gestiegen, also um etwa 80 %; stark gestiegen sind 2026 vor allem die Großhandelspreise.[21] Gastarife mit 10 % Biomethan kosteten im Februar 2026 im Schnitt 12,4 ct/kWh gegenüber 9,94 ct für Erdgas.[22] Für Biomethan werden nach Berichten über eine Studie des Fraunhofer ISI für 2030 Preise von 17,6 bis 24,2 ct/kWh erwartet.[23] Nach unserer eigenen Modellrechnung (Wertung) verteuert die Bio-Treppe den Brennstoff bei 10 % Beimischung um etwa 3 bis 9 %, bei 30 % um etwa 10 bis 26 % und bei 60 % um etwa 21 bis 52 %; für Heizöl ist die Größenordnung ähnlich, für Bioheizöl fehlen aber belastbare Langfristdaten.[24] Dass sich Gas durch die Bio-Treppe deutlich stärker verteuert als Öl, belegen die Quellen nicht. Bei Gas kommen aber die Netzentgelte hinzu: Sie liegen heute bei rund 2,3 ct/kWh; eine Modellrechnung des Fraunhofer IFAM kommt bis 2045 auf etwa 22 ct/kWh, weil immer weniger Kunden das Netz finanzieren.[25] Das Institut der deutschen Wirtschaft rechnet für eine Altbauwohnung mit 10.000 kWh Jahresverbrauch mit einem Anstieg der Gasheizkosten von rund 1.080 € (2026) auf 1.952 € (2040), davon 643 € durch die Bio-Treppe.[26] Gegenläufig wirkt der CO2-Preis (2026: 55 bis 65 €/t; ab 2028 europäischer Emissionshandel), weil biogene Brennstoffe davon befreit sind; er belastet Heizöl je kWh stärker als Gas.[27]

Im selbst genutzten Einfamilienhaus trägt der Eigentümer die Kosten allein. Wer vermietet, teilt nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz bei einer nach dem 29. Juli 2026 eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ab 2028 die Gasnetzentgelte (nur bei Gas) und die CO2-Kosten hälftig mit dem Mieter, ab 2029 auch die Kosten des Biobrennstoffs, und zwar für einen Anteil von bis zu 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Eine Härtefallregel (§ 5d CO2KostAufG) entlastet nur Vermieter, die mehrere gesetzliche Voraussetzungen zugleich erfüllen; sie ist kein allgemeines Kleinvermieter-Privileg. Einen Sonderfall regelt § 5d Abs. 3 für den Vermieter einer Wohnung im selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen.[13] Wer die Kosten des Heizungstauschs als Modernisierung auf die Miete umlegt, darf die Monatsmiete dafür um höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3 BGB; zusätzlich gelten die allgemeinen Kappungsgrenzen). Erhaltungsaufwand, der ohnehin angefallen wäre, ist abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB); bei der geförderten Variante entfällt der Pauschalabzug von 15 %, soweit es um eine Heizung nach § 43 GModG geht (§ 559e Abs. 2 BGB). Fördermittel sind abzuziehen.[28]

Praxistipp: Eine nach der Sanierung kleiner ausgelegte Heizung passt zum gesunkenen Wärmebedarf und arbeitet in der Regel effizienter. Vor dem Kauf sollten Sie aber die Brennstoffkosten der nächsten 15 Jahre einschließlich Bio-Treppe gegen die Alternativen rechnen lassen. Gerade nach einer Sanierung mit niedrigen Vorlauftemperaturen kann die Hybrid- oder Wärmepumpenlösung wirtschaftlich günstiger sein. Wer den Tausch über einen Kredit finanziert, findet typische Fehler im Beitrag Fehler und Fallen bei der Immobilienfinanzierung.

Beispiel: Gas nur noch als kleines Backup, Wärmepumpen-Hybrid statt Biogas

Ein Einfamilienhaus wurde bis 2026 schrittweise umgerüstet: Das Warmwasser liefert eine Brauchwasser-Wärmepumpe, die bisherige Warmwasserbereitung über Gas ist abgestellt. Neue Fenster senken den Wärmebedarf. Zwei Split-Klimageräte mit je 3,5 kW heizen im Winter mit und übernehmen den größten Teil der Raumwärme; sie laufen schon seit Jahren neben der Gasheizung. Die alte Gas-Brennwertheizung mit 14 kW ist nur noch Reserve für die Heizkörper der Zentralheizung. Sie soll nun durch einen deutlich kleineren Gas-Wärmeerzeuger mit 3 bis 4 kW ersetzt werden, der nur noch die Heizkörper versorgt.

Muss dieser Eigentümer ab 2029 Biogas beziehen?

Wie sind die Split-Klimageräte einzuordnen? (Fakt) Split-Klimageräte, die im Winter heizen, sind Luft-Luft-Wärmepumpen, und das Gesetz behandelt sie als Wärmepumpen: § 60a Abs. 1 Satz 2 GModG nimmt „Luft-Luft-Wärmepumpen“ bis Ende 2026 ausdrücklich von der Betriebsprüfung für Wärmepumpen aus, setzt also voraus, dass sie Wärmepumpen sind. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme (für das Einfamilienhaus ohne praktische Bedeutung, weil § 60a erst ab sechs Wohnungen gilt). Der Ausschuss für Wirtschaft und Energie begründet das damit, dass Luft-Luft-Wärmepumpen der Beheizung von Gebäuden dienen; es sei unerheblich, ob die Wärme über ein wassergeführtes System oder unmittelbar über Luft übertragen wird (BT-Drs. 21/7009, S. 151).[29] Allein sind die Split-Geräte damit eine Erfüllungsoption nach § 42 Abs. 2 Nr. 2, zusammen mit dem Gaskessel eine Wärmepumpen-Hybridheizung nach Nr. 5. Die „andere innovative Heizungslösung“ (Nr. 10) ist im Gesetz nicht definiert und hilft hier nicht weiter: Die Biogas-Pflicht hängt am neuen Gaskessel und entfällt nur über die Hybridregel des § 43 Abs. 5.

Spielt die Betriebsweise eine Rolle? Nur für die Schwelle. Laufen Split-Geräte und Gaskessel gleichzeitig, etwa weil der Kessel nur in den kältesten Wochen zuschaltet und die Splits weiterheizen, ist das bivalent parallel oder teilparallel: Die Wärmepumpen müssen 30 % der Kesselleistung erreichen. Springt der Kessel nur ein, wenn die Splits nicht laufen (reines Backup, entweder oder), ist das bivalent alternativ: Dann sind 40 % nötig. Eine gemeinsame Regelung oder einen Vorrang der Wärmepumpe verlangt der geltende Wortlaut nicht; der Regierungsentwurf hatte noch „bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe“ vorgesehen (BT-Drs. 21/6278, S. 18), das Gesetz enthält diese Vorgabe nicht mehr.[30]

Rechtslage (Fakt): Nach § 43 Abs. 5 GModG gilt die Biogas-Pflicht als erfüllt, wenn eine Wärmepumpen-Hybridheizung eingebaut wird und die Wärmepumpe beim Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb (entweder Wärmepumpe oder Gas) mindestens 40 %. Bezugsgröße ist nach dem Wortlaut die Leistung des Spitzenlasterzeugers, hier des Gaskessels, nicht die Heizlast des Hauses. Eine zeitliche Begrenzung wie bei Solarthermie und Lüftung (2029 bis 2034) enthält Absatz 5 nicht; die Erfüllung gilt also auch für die Stufen 2035 und 2040. Eine bestimmte Bauart der Wärmepumpe schreibt der Wortlaut nicht vor; Luft-Luft-Geräte sind nicht ausgeschlossen.

Einordnung (Wertung): Dass die Leistung des Spitzenlasterzeugers auch für die 40 % beim alternativen Betrieb die Bezugsgröße ist, ist eine naheliegende Auslegung: Beide Prozentsätze sind durch „oder“ verbunden und beziehen sich auf dieselbe Leistung; der Nachsatz „bei bivalent parallelem oder bivalent teilparallelem Betrieb“ hängt grammatisch an der Bezugsgröße. Bei einem Gaskessel mit 3 bis 4 kW reichen 0,9 bis 1,2 kW Wärmepumpenleistung (30 %) bzw. 1,2 bis 1,6 kW (40 %). Die beiden Split-Geräte liegen auch bei −7 °C Außentemperatur, wo ihre Heizleistung unter der Nennleistung liegt, voraussichtlich deutlich darüber. Gerade die kleine Dimensionierung des neuen Gaskessels hilft: Beim alten 14-kW-Kessel müsste die Wärmepumpe 4,2 bzw. 5,6 kW bei −7 °C liefern. Die Brauchwasser-Wärmepumpe wird dafür nicht benötigt, eine Photovoltaikanlage spielt rechtlich keine Rolle.

Bestandsschutz für die alte Gasheizung? Die vorhandene 14-kW-Heizung darf ohne Biogas-Pflicht und ohne Frist weiterlaufen: Die Bio-Treppe gilt nur für Gasheizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden (§ 43 Abs. 1), und das frühere Betriebsverbot für alte Kessel (§ 72) ist weggefallen. Der Bestandsschutz endet aber mit dem Tausch: Nach der Begründung des Regierungsentwurfs unterliegt eine Gasheizung, die eine alte Gasheizung ersetzt, der Bio-Treppe (BT-Drs. 21/6278, S. 98).[30] Für den neuen kleinen Kessel gilt deshalb § 43 und damit auch die Hybridregel des Absatzes 5. Ergänzt wird im Beispiel nichts: Split-Geräte und Gasheizung arbeiten schon heute nebeneinander; getauscht wird nur der Gaskessel, also der Spitzenlasterzeuger.

Offene Punkte (Wertung): Absatz 5 spricht vom Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung. Ob es genügt, dass in einem bestehenden Nebeneinander nur der Gaskessel erneuert wird und die Wärmepumpen bleiben, sagt das Gesetz nicht. Der Wortlaut verlangt keine neue Wärmepumpe, und nach dem Tausch besteht eine Hybridheizung mit neuem Spitzenlasterzeuger; das spricht für die Anwendung. Unsicher ist außerdem, ob zwei getrennte Systeme (Split-Geräte für die Raumluft, Gaskessel für die Heizkörper, ohne gemeinsame Hydraulik oder Regelung) eine „Kombination“ im Sinne von § 42 Abs. 2 Nr. 5 sind. Amtliche Auslegungshinweise dazu haben wir nicht gefunden (Stand 23.10.2026). Wer ganz sicher gehen will, hat zwei Rückfallpositionen: Die Bio-Treppe bezieht sich nur auf die Wärme, die der Gaskessel selbst liefert; bei einem reinen Reservekessel bleibt ein Biomethan-Tarif daher günstig. Außerdem befreit die zuständige Landesbehörde auf Antrag, soweit die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden (§ 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1); das ist vom Eigentümer darzulegen und nachzuweisen.[31]

Nachweis: vor der Bestellung klären. Wer die Biogas-Pflicht über die Hybridlösung vermeiden will, sollte sich das nicht erst nach dem Einbau, sondern schon bei der Bestellung des neuen Gaskessels schriftlich bestätigen lassen, etwa als Bestandteil des Angebots oder Auftrags. Dann ist geklärt, dass Kesselgröße und Wärmepumpen zusammenpassen, bevor Geld fließt. Eine gesetzliche Nachweispflicht nennt § 43 Abs. 5 Satz 2 ausdrücklich nur für Gebäude ab sechs Wohnungen und Nichtwohngebäude (ab 2040); ob Satz 3 („alle anderen Betriebsweisen … ab dem 1. Januar 2029“) auch Einfamilienhäuser erfasst, ist unklar. Die Bestätigung ist deshalb vor allem Beweisvorsorge: Beim Einbau prüft der Bezirksschornsteinfeger § 43 nicht (§ 97 Abs. 2), und bei der Feuerstättenschau sieht er hinsichtlich § 43 nur nach, ob Lieferbestätigungen für Biobrennstoff vorliegen (§ 97 Abs. 1 Nr. 2), die es bei der Hybridlösung gerade nicht gibt. Fehlen sie, weist der Schornsteinfeger darauf hin, setzt eine Frist und unterrichtet bei Fristablauf die Behörde (§ 97 Abs. 3); dann sollte die Bestätigung des Fachbetriebs vorliegen. Ein Verstoß gegen die Bio-Treppe ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 4, ab 1.1.2027 Nr. 5).[4][18]

Beispiel für die Bestätigung des Fachbetriebs:

„Wir bestätigen, dass die Heizungsanlage im Gebäude [Anschrift] nach Einbau des Gas-Brennwertkessels [Hersteller, Typ] mit einer Nennwärmeleistung von [x] kW eine Wärmepumpen-Hybridheizung im Sinne von § 42 Abs. 2 Nr. 5 und § 43 Abs. 5 GModG ist. Die vorhandenen Wärmepumpen [Hersteller, Typ, Anzahl] erreichen nach Herstellerdatenblatt beim Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 (−7 °C) zusammen eine Heizleistung von [y] kW; das sind [z] % der Leistung des Gas-Brennwertkessels als Spitzenlasterzeuger und damit mehr als die geforderten 30 % (bei bivalent alternativem Betrieb 40 %). Die Datenblätter sind beigefügt. Betriebsweise: [bivalent parallel / teilparallel / alternativ].“

Die Datenblätter mit der Heizleistung bei −7 °C gehören zur Bestätigung; sie liegen den Geräten meist bei oder sind beim Hersteller abrufbar.

Die drei Fälle im Überblick

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Fazit: Heizungsprüfung, Weiterbetrieb oder Bio-Treppe

Größe des Gebäudes und Zeitpunkt des Heizungstauschs entscheiden: Ab sechs Wohnungen muss der Eigentümer eine vor dem 1. Oktober 2009 eingebaute Wasserheizung bis spätestens 30.09.2027 prüfen lassen und notwendige Optimierungen innerhalb eines Jahres umsetzen. Im Einfamilienhaus darf die vorhandene Gas-Brennwertheizung weiterlaufen; regelmäßig gewartet werden muss sie trotzdem. Wer nach dem 29.07.2026 eine neue Gasheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise Biobrennstoff einsetzen, in der Praxis über einen Biomethan-Tarif, oder eine der Alternativen wählen. Wer schon Wärmepumpen im Haus hat, auch heizende Split-Klimageräte, kann die Pflicht mit einem bewusst klein dimensionierten Gaskessel als Hybridlösung nach dem Wortlaut dauerhaft erfüllen; das sollte vor der Bestellung schriftlich bestätigt werden. Welche rechtlichen Wege es darüber hinaus gibt, Immobilienvermögen zu sichern, behandelt der Beitrag Immobilienvermögen schützen.

Häufige Fragen

Muss ich die Heizungsprüfung auch machen lassen, wenn ich selbst im Haus wohne?

Nach dem Wortlaut ja, wenn das Gebäude mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten hat und mit einer Wasserheizung beheizt wird, die keine Wärmepumpe ist. § 60b GModG stellt nur auf die Zahl der Einheiten ab, nicht darauf, ob der Eigentümer selbst dort wohnt.

Wer darf die Heizungsprüfung durchführen, auch der Schornsteinfeger?

Bis Ende 2026 nennt das Gesetz ausdrücklich Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer sowie Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste. Für Prüfungen ab dem 1. Januar 2027 kommt es auf eine einschlägige handwerkliche oder technische Berufsqualifikation im Bereich Heizungs-, Kälte-, Luftheizungs- oder Elektrotechnik an; Schornsteinfeger und Energieberater werden dann nicht mehr ausdrücklich genannt.

Was ist der Unterschied zwischen Heizungsprüfung und hydraulischem Abgleich?

Die Heizungsprüfung nach § 60b GModG betrifft bestehende Wasserheizungen, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden ab sechs Wohnungen; bis Ende 2026 prüft sie Einstellungen, Pumpe, Dämmung und Vorlauftemperatur, ab 2027 ist sie allgemeiner gefasst. Der hydraulische Abgleich nach § 60c GModG ist nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage in solchen Gebäuden vorgeschrieben. Ein durchgeführter hydraulischer Abgleich kann zugleich als Nachweis der Heizungsprüfung dienen.

Bis wann muss die Heizungsprüfung erledigt sein?

Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027. Jüngere Anlagen müssen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau geprüft werden. Notwendige Optimierungen sind innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen; ab 2027 gilt das für jeden in der Prüfung festgestellten Optimierungsbedarf.

Kann ich die Kosten der Heizungsprüfung auf meine Mieter umlegen?

Das ist nicht geklärt. Die Prüfung ist je Anlage nur einmal vorgeschrieben; umlagefähig sind aber nur laufend entstehende Betriebskosten. Sicher umlagefähig bleiben die vereinbarten Kosten der regelmäßigen Wartung und Einstellung; Reparaturen nie.

Darf meine Gasheizung im Einfamilienhaus weiterlaufen?

Ja. Eine Austauschpflicht wegen des Alters gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr, und die Bio-Treppe gilt nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Die Pflicht zur regelmäßigen Wartung nach § 60 GModG und die Prüfungen des Schornsteinfegers bleiben.

Zählen heizende Split-Klimageräte als Wärmepumpe?

Nach dem Wortlaut ja. Das Gesetz behandelt Luft-Luft-Wärmepumpen als Wärmepumpen. Zusammen mit einem neuen Gaskessel können sie eine Wärmepumpen-Hybridheizung bilden, die die Bio-Treppe erfüllt, wenn ihre Leistung am Teillastpunkt A mindestens 30 % (bei bivalent alternativem Betrieb 40 %) der Kesselleistung erreicht. Ob getrennte Systeme ohne gemeinsame Regelung genügen, ist noch nicht amtlich geklärt.

Wer trägt bei vermieteten Wohnungen die Kosten des Biobrennstoffs?

Bei einer nach dem 29. Juli 2026 eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ab 2029 Vermieter und Mieter je zur Hälfte, und zwar für einen Anteil von bis zu 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs. Gasnetzentgelte (nur bei Gas) und CO2-Kosten werden schon ab 2028 hälftig geteilt. Ausnahmen gelten nur in den gesetzlich geregelten Härtefällen.

Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei mit Schwerpunkt im internationalen Erbrecht, Steuerrecht und Vermögensschutz in München beraten Eigentümer und Vermieter zu rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um ihre Immobilien, von der Vermögensnachfolge bis zum Vermögensschutz. Dr. Fiala hat zu Fragen der Auswanderung und des Vermögensschutzes umfangreich publiziert. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihre individuelle Situation in einer Erstberatung besprechen zu lassen. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Quellen

Jeweils abgerufen am 23.10.2026, Quellen 6 bis 11 am 26.10.2026.

1. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom 08.08.2020, zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), §§ 71 bis 73 (weggefallen), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__72.html; Standangabe: §§ 60b und 60c in Kraft seit 01.10.2024 (Art. 6 Abs. 2 G v. 16.10.2023, BGBl. 2023 I Nr. 280).
2. § 60b Abs. 1 bis 4, 6 und 7, § 60a Abs. 3 und 4 GModG (Fassung bis 31.12.2026; ab 01.01.2027 § 60b Abs. 6 und § 60a Abs. 3 n. F., siehe Quelle 5), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60b.html und https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60a.html
3. § 60b Abs. 5 GModG; § 96 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und Abs. 2 GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__96.html
4. § 108 Abs. 1 Nr. 4, 9 und 10, Abs. 2 Nr. 3 GModG (ab 01.01.2027: Nr. 5, 10 und 11), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html
5. Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 23, 23a, 24, 25 und 44 sowie Art. 9 Abs. 2 (Inkrafttreten 01.01.2027), https://www.recht.bund.de/eli/bund/bgbl-1/2026/226
6. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html; §§ 555b, 559 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html
7. Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 24 und Art. 6, https://www.recht.bund.de/eli/bund/bgbl-1/2026/226
8. §§ 1, 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV, https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html; § 7 Abs. 2 HeizkostenV, https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html
9. BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 (Elektroprüfung im Vier-Jahres-Turnus), https://www.iww.de/mk/quellenmaterial/id/15276
10. BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 (Öltankreinigung im Turnus von fünf bis sieben Jahren; offen gelassen: Verteilung über mehrere Jahre bei besonders hohen Kosten), https://www.iww.de/mk/quellenmaterial/id/43833
11. Schuldt, Hydraulischer Abgleich nach § 60c GEG, NZM (Manuskriptfassung), Abschnitt IV.2.b, https://datenbank.mietgerichtstag.de/assets/Materialien/Schuldt-Hydraulischer-Abgleich-nach-60c-GEG-NZM.pdf
12. § 48 Abs. 1 bis 3 EStG, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__48.html
13. §§ 5, 5a und 5d CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/__5a.html
14. § 43 GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__43.html
15. § 60 GModG (Wartung und Instandhaltung), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60.html
16. § 42a GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42a.html
17. § 22 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GModG (ab 01.01.2027: § 22 Abs. 2), https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__22.html
18. § 96 Abs. 4 und 5, § 97 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 und 3 GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__97.html
19. § 42 Abs. 2, §§ 44 bis 46 GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html
20. § 60c GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60c.html
21. Eurostat, Gaspreise für Haushalte (nrg_pc_202), Deutschland, 20–199 GJ, einschließlich Steuern und Abgaben, Datenstand 19.10.2026, https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/nrg_pc_202/default/table
22. Verivox, 25.02.2026, https://www.verivox.de/gas/nachrichten/biogastarife-verteuern-heizkosten-um-rund-25-prozent-1121484/
23. t-online, https://www.t-online.de/finanzen/energie/id_101235228/neues-heizungsgesetz-gasheizung-wird-unkalkulierbar-teuer.html
24. co2online, Pressemitteilung vom 03.06.2026, https://www.co2online.de/co2online/Presse/Pressemitteilungen_nach_Jahren/2026/260603-PM-co2online-Heizkostenprognose.pdf; Modellrechnung: Pflichtanteil × Mehrpreis von 4 bis 10 ct je kWh Biomethan, bezogen auf 11,6 ct/kWh (1. Halbjahr 2026)
25. Fraunhofer IFAM, Kurzgutachten für das Umweltinstitut München, 05.12.2025, https://umweltinstitut.org/wp-content/uploads/2025/12/IFAM_Kurzgutachten_Gasnetzstilllegungsplanung_2025-12-05.pdf
26. IW-Report 2026 zum Gebäudemodernisierungsgesetz, https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Report/PDF/2026/IW-Report_2026-Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz.pdf
27. § 10 Abs. 2 BEHG; Advant Beiten, 21.09.2026, https://www.advant-beiten.com/aktuelles/behg-novelle-co2-preis-bleibt-2027-im-korridor-von-55-bis-65-euro
28. §§ 559 Abs. 2 und 3a, 559a, 559e BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html
29. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Wirtschaft und Energie (9. Ausschuss), BT-Drs. 21/7009, https://dserver.bundestag.de/btd/21/070/2107009.pdf
30. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6278, https://dserver.bundestag.de/btd/21/062/2106278.pdf
31. § 102 GModG, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html