Immobilie im Ausland vererben: Was für das deutsche Erbrecht gilt – und wo das Recht des Belegenheitsstaats das letzte Wort hat

Veröffentlicht am 20.09.2026

Erbfall mit Immobilie im Ausland

Redaktioneller Hinweis: Auf fiala.de bestehen bereits mehrere Beiträge zum internationalen Erbrecht, die einzelne Aspekte eines Erbfalls mit Auslandsbezug vertieft behandeln – etwa, welches Erbrecht bei Wohnsitz im Ausland grundsätzlich gilt, wie sich die gesetzliche Erbfolge ohne Testament bei Auswanderung zusammensetzt, wie Pflichtteilsansprüche bei Auslandsvermögen durchgesetzt werden und wie eine Doppelbesteuerung bei der Erbschaftsteuer vermieden werden kann. Der vorliegende Beitrag setzt bewusst einen engeren, gegenständlichen Fokus: Er behandelt nicht den Erbfall mit Auslandsbezug im Allgemeinen, sondern speziell die im Ausland gelegene Immobilie als Nachlassgegenstand – also die Frage, warum neben dem deutschen oder ausländischen Erbstatut zusätzlich das Recht des Staates zu beachten ist, in dem das Grundstück liegt (lex rei sitae), wie die Eintragung im ausländischen Grundbuch praktisch abläuft, wie eine geerbte Auslandsimmobilie für die deutsche Erbschaftsteuer bewertet wird und was für Frankreich, Spanien, Italien, die USA und die Schweiz konkret gilt. Wer sich zunächst einen Überblick über das anwendbare Erbrecht bei Auslandswohnsitz verschaffen möchte, findet dies vertieft im Beitrag Deutsches Erbrecht bei Wohnsitz im Ausland.

Eine Ferienwohnung an der Costa Blanca, ein geerbtes Elternhaus in der Toskana, ein Apartment in Florida: Immer mehr deutsche Nachlässe enthalten Immobilien, die nicht in Deutschland liegen. Für die Erben stellt sich dann eine Frage, die auf den ersten Blick einfach klingt, es aber nicht ist: Gilt für diese Immobilie eigentlich deutsches Erbrecht – und wenn ja, reicht das allein aus, um am Ende tatsächlich als Eigentümer im ausländischen Grundbuch eingetragen zu werden? Die Antwort erfordert eine Unterscheidung, die in der Praxis regelmäßig übersehen wird: Wer erbt, ist eine andere Frage als die, wie das Eigentum an der Immobilie im jeweiligen Land sichtbar und wirksam übertragen wird. Dieser Beitrag ordnet beide Ebenen ein und zeigt, worauf es bei einer geerbten Auslandsimmobilie konkret ankommt.

Zwei getrennte Rechtsfragen: Wer erbt – und wie wird das Eigentum im Ausland sichtbar?

Für die Frage, wer eine im Ausland gelegene Immobilie erbt, gilt innerhalb des Anwendungsbereichs der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung (EU) Nr. 650/2012, EuErbVO) der bereits an anderer Stelle ausführlich behandelte Grundsatz: Nach Art. 21 Abs. 1 EuErbVO unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen – und damit grundsätzlich auch eine zum Nachlass gehörende Immobilie – dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, nicht dem Recht seiner Staatsangehörigkeit. Über eine ausdrückliche Rechtswahl nach Art. 22 EuErbVO in einem Testament oder Erbvertrag kann ein deutscher Staatsangehöriger stattdessen festlegen, dass deutsches Recht gelten soll. Diese Grundmechanik ist im Beitrag zum deutschen Erbrecht bei Auslandswohnsitz vertieft dargestellt und wird hier nicht wiederholt.

Für die Immobilie als Nachlassgegenstand kommt jedoch ein Punkt hinzu, der in allgemeinen Übersichten zum internationalen Erbrecht häufig zu kurz kommt, für die praktische Abwicklung aber entscheidend ist: Die EuErbVO regelt zwar, wer erbt – sie regelt ausdrücklich nicht, wie dieses Recht im jeweiligen Land dinglich vollzogen und im Grundbuch oder vergleichbaren Register sichtbar gemacht wird. Art. 1 Abs. 2 der Verordnung nimmt mehrere Bereiche ausdrücklich vom Anwendungsbereich aus:

• Art. 1 Abs. 2 Buchst. k EuErbVO nimmt “die Art der dinglichen Rechte” vom Anwendungsbereich der Verordnung aus. Das bedeutet: Welche Arten von Eigentum, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten oder ähnlichen dinglichen Rechten ein Rechtssystem an einem Grundstück überhaupt kennt, bestimmt sich nicht nach dem Erbstatut, sondern nach dem Sachenrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt (lex rei sitae).
• Art. 1 Abs. 2 Buchst. l EuErbVO nimmt zusätzlich “jede Eintragung von Rechten an unbeweglichem oder beweglichem Vermögen in einem Register” von der Verordnung aus – einschließlich der gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche Eintragung und der Wirkungen der Eintragung oder ihres Fehlens. Auch diese Fragen richten sich also nach dem Recht des Registerstaats.

Ergänzend erlaubt Art. 30 EuErbVO dem Belegenheitsstaat, besondere Vorschriften anzuwenden, die aus wirtschaftlichen, familiären oder sozialen Erwägungen eine Beschränkung oder besondere Regelung der Rechtsnachfolge in Bezug auf bestimmte Vermögensgegenstände – etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder bestimmte Immobilien – vorsehen, wenn diese Vorschriften nach dem Recht dieses Staates unabhängig vom eigentlich anzuwendenden Erbrecht gelten sollen. Ein in der Literatur häufig genanntes Beispiel ist das österreichische Anerbenrecht für land- und forstwirtschaftliche Höfe.

Für Erben einer Auslandsimmobilie bedeutet diese Trennung in der Praxis: Auch wenn feststeht, dass nach der EuErbVO deutsches Erbrecht gilt – etwa weil der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte oder eine wirksame Rechtswahl getroffen wurde –, ersetzt dies nicht automatisch die im Belegenheitsstaat vorgeschriebenen Formalitäten für die Eintragung des Eigentumswechsels. Das Erbstatut beantwortet die Frage “Wer erbt und in welcher Quote?” – das Recht des Grundstücksstaats beantwortet die davon zu unterscheidende Frage “Wie wird dieses Ergebnis im dortigen Register wirksam nachvollzogen?”.

Nachlasseinheit vermeidet Nachlassspaltung – aber nicht immer vollständig

Innerhalb des Anwendungsbereichs der EuErbVO gilt für das Erbstatut selbst der Grundsatz der Nachlasseinheit: Ein einziges Recht soll für den gesamten Nachlass gelten, unabhängig davon, ob es sich um ein Bankkonto, einen Unternehmensanteil oder eine Immobilie handelt und unabhängig davon, in welchem EU-Mitgliedstaat diese jeweils belegen sind. Für Erben mit einer Immobilie etwa in Frankreich, Spanien oder Italien bedeutet das: Solange die EuErbVO greift, entscheidet nicht die Lage der Immobilie darüber, welches Erbrecht auf die Erbfolge selbst anzuwenden ist – anders als in der Rechtslage vieler Staaten vor Inkrafttreten der Verordnung, die für unbewegliches Vermögen traditionell dem Recht des Lageorts folgten.

Von diesem Grundsatz der Nachlasseinheit gibt es dennoch praktisch relevante Ausnahmen, die speziell Immobilien betreffen:

Bilaterale Sonderabkommen. Nach Art. 75 EuErbVO bleiben ältere völkerrechtliche Übereinkommen unberührt, denen ein Mitgliedstaat bereits vor der Verordnung angehörte. Der bekannteste Fall mit Deutschlandbezug ist der deutsch-türkische Konsularvertrag von 1929 mit dem dazugehörigen Nachlassprotokoll: Danach unterliegt bewegliches Vermögen dem Heimatrecht des Erblassers, eine in der Türkei belegene Immobilie dagegen dem türkischen Recht als Recht des Lageorts. Ein deutscher Erblasser mit türkischer Immobilie kann sich also mit genau dieser einen Immobilie in einer Nachlassspaltung wiederfinden, selbst wenn für seinen übrigen Nachlass deutsches Recht gilt.

Drittstaaten mit eigener Nachlassspaltung. Außerhalb des Anwendungsbereichs der EuErbVO wenden zahlreiche Staaten – darunter klassische Common-Law-Länder wie die USA, das Vereinigte Königreich, Kanada oder Australien, aber auch etwa Thailand – traditionell ein gespaltenes System an: Bewegliches Vermögen wird nach dem Recht des Domizils des Erblassers behandelt, unbewegliches Vermögen dagegen nach dem Recht des Lageorts. Über Art. 20 EuErbVO wenden deutsche Gerichte zwar grundsätzlich auch das Recht solcher Drittstaaten an, wenn dieses nach Art. 21 oder 22 EuErbVO berufen ist – das ändert aber nichts daran, dass der Drittstaat selbst für die dort belegene Immobilie sein eigenes, unter Umständen abweichendes Kollisionsrecht anwendet, sobald das dortige Grundbuch- oder Registerverfahren ins Spiel kommt.

Für die praktische Nachlassplanung folgt daraus: Wer eine Immobilie in einem dieser Staaten besitzt oder erbt, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass eine im Testament getroffene Rechtswahl zugunsten deutschen Rechts auch die Immobilie im Belegenheitsstaat ohne Weiteres erfasst – jedenfalls nicht in Bezug auf deren dingliche und registerrechtliche Behandlung.

Das Grundbuch-, Kataster- oder Registerverfahren im Ausland: Warum der deutsche Nachweis allein selten genügt

Aus der beschriebenen Trennung zwischen Erbstatut und Registerrecht folgt ein praktischer Kernpunkt, der Erben regelmäßig überrascht: Selbst ein zutreffender, unstreitiger deutscher Erbnachweis – Erbschein oder, innerhalb der EU, das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) nach Art. 62 ff. EuErbVO – führt im Ausland nicht automatisch zur Eintragung im dortigen Grundbuch oder Kataster. Das ENZ ist zwar in allen EuErbVO-Mitgliedstaaten anzuerkennen, ohne dass es eines besonderen Anerkennungsverfahrens bedarf (Art. 69 EuErbVO); es entbindet aber gerade wegen Art. 1 Abs. 2 Buchst. l EuErbVO nicht von den Formerfordernissen, die das jeweilige Registerrecht für die Eintragung selbst vorsieht.

In der Praxis bedeutet das häufig:

• eine notariell beurkundete Erklärung oder Urkunde nach dem Recht des Belegenheitsstaats, die den Eigentumsübergang in der dort vorgeschriebenen Form dokumentiert (Beispiele dazu im Länderüberblick unten);
• eine beglaubigte Übersetzung deutscher Urkunden durch einen im Zielland anerkannten oder vereidigten Übersetzer;
• außerhalb der EU regelmäßig eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 oder, gegenüber Nicht-Vertragsstaaten, eine konsularische Legalisation;
• die Einhaltung lokaler Fristen, innerhalb derer die Umschreibung beziehungsweise die zugehörige Steuererklärung einzureichen ist – diese Fristen laufen unabhängig von einer etwaigen deutschen Ausschlagungsfrist und sind gesondert zu beachten.

Wer diesen zusätzlichen Aufwand nicht von Beginn an einplant, riskiert erhebliche Verzögerungen – nicht, weil die Erbenstellung als solche streitig wäre, sondern weil das rein verfahrensrechtliche Nachvollziehen im Ausland eigenen, vom deutschen Erbrecht unabhängigen Regeln folgt.

Länderüberblick: Eintragungsverfahren, Erbschaftsteuer und Besonderheiten bei geerbten Immobilien

Die folgende Übersicht fasst für fünf besonders praxisrelevante Länder zusammen, wie die Eigentumsumschreibung einer geerbten Immobilie grundsätzlich abläuft und welche steuerlichen Besonderheiten zu beachten sind. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung – Verfahren, Fristen, Freibeträge und Steuersätze werden in allen genannten Ländern immer wieder angepasst und unterscheiden sich zudem regional teils erheblich.

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Diese Tabelle zeigt exemplarisch, wie unterschiedlich sich die scheinbar einheitliche Frage “Wie erbe ich eine Immobilie im Ausland?” je nach Land beantwortet – strukturell auch dann, wenn nach der EuErbVO durchgehend deutsches Erbrecht als Erbstatut gilt. Bei Common-Law-Ländern wie den USA oder dem Vereinigten Königreich kommt hinzu, dass dort – anders als beim deutschen Grundsatz der Universalsukzession, wonach der Nachlass mit dem Tod unmittelbar auf die Erben übergeht – regelmäßig zunächst ein gerichtlich bestellter Personal Representative (Executor beziehungsweise Administrator) über den Nachlass verfügungsbefugt wird, bevor eine Immobilie überhaupt auf die Erben übertragen werden kann.

Erbschaftsteuer nach dem Belegenheitsprinzip: Wie eine Auslandsimmobilie in Deutschland bewertet wird

Unabhängig davon, welches Erbrecht zivilrechtlich für die Erbfolge gilt, bleibt die deutsche Erbschaftsteuer eine eigenständige, gesondert zu prüfende Ebene. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG tritt die unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht bereits ein, wenn entweder der Erblasser oder der Erwerber im Zeitpunkt des Erbfalls Inländer war. In diesem Fall erfasst die deutsche Erbschaftsteuer nach dem sogenannten Weltvermögensprinzip grundsätzlich den gesamten Nachlass – einschließlich einer im Ausland gelegenen Immobilie, unabhängig davon, welches Land nach dem Belegenheitsprinzip zusätzlich eine eigene Steuer auf genau dieses Grundstück erhebt. Wie sich eine daraus resultierende Doppelbesteuerung über das seltene Netz deutscher Erbschaftsteuer-Doppelbesteuerungsabkommen beziehungsweise über die einseitige Anrechnung nach § 21 ErbStG abmildern lässt, ist Gegenstand des gesonderten Beitrags Erbschaftsteuer und Doppelbesteuerungsabkommen und wird hier nicht wiederholt.

Ein Punkt, der speziell bei Immobilien praktisch bedeutsam, in allgemeinen Darstellungen zur Erbschaftsteuer aber häufig unterbelichtet ist, betrifft die Bewertung des ausländischen Grundbesitzes für Zwecke der deutschen Erbschaftsteuer:

• Nach § 12 Abs. 7 ErbStG ist ausländischer Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu bewerten, konkret nach § 31 BewG (“Bewertung von ausländischem Sachvermögen”). Diese Vorschrift verweist ihrerseits auf den Ersten Teil des Bewertungsgesetzes und insbesondere auf den sogenannten gemeinen Wert nach § 9 BewG – den Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
• Anders als beim inländischen Grundvermögen, für das die deutsche Finanzverwaltung standardisierte Bedarfswertverfahren nach §§ 176 ff. BewG anwendet, existiert für ausländischen Grundbesitz kein vergleichbares automatisiertes Bewertungsschema. In der Praxis orientiert sich die Bewertung an den auch im Inland gebräuchlichen Grundsätzen – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, bei unbebauten Grundstücken das Bodenwertverfahren –, angewendet auf die im Ausland verfügbaren Wertermittlungsgrundlagen.
• Ein ausländischer Katasterwert, eine lokale Steuerbemessungsgrundlage oder ein im Belegenheitsstaat für die dortige Erbschaftsteuer angesetzter Wert ist für die deutsche Finanzverwaltung nicht bindend – er kann allenfalls als Anhaltspunkt dienen, ersetzt aber keine eigenständige Ermittlung des gemeinen Werts nach deutschen Maßstäben.
• Gerade bei Auslandssachverhalten trifft den Steuerpflichtigen nach § 90 Abs. 2 AO eine gegenüber reinen Inlandsfällen erhöhte Mitwirkungspflicht: Er muss den Sachverhalt selbst aufklären und die erforderlichen Beweismittel beschaffen, weil deutsche Finanzbehörden im Ausland grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen anstellen können. In der Praxis bedeutet das häufig, dass Erben ein Wertgutachten eines im Ausland anerkannten, idealerweise gerichtlich zertifizierten Sachverständigen beibringen müssen, um einen von der Finanzverwaltung akzeptierten Wertansatz zu erreichen – wird kein belastbarer Nachweis erbracht, drohen Schätzungen zulasten der Erben.

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – etwa 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder – gelten unabhängig davon, ob der Nachlass aus inländischem oder ausländischem Vermögen besteht; sie mindern jedoch den steuerpflichtigen Erwerb insgesamt, nicht speziell den auf die Auslandsimmobilie entfallenden Anteil. Wer die Bewertung der Auslandsimmobilie unterschätzt oder ohne fundierten Nachweis eine niedrige Bemessungsgrundlage ansetzt, riskiert Nachfragen und Korrekturen des Finanzamts, die den ohnehin oft langwierigen grenzüberschreitenden Nachlassvorgang zusätzlich verzögern.

Ausschlagung und Fristen: Ein verbreiteter Irrtum bei Auslandsimmobilien

In der Beratungspraxis hält sich hartnäckig die Annahme, eine im Nachlass befindliche Auslandsimmobilie verlängere automatisch die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft. Das trifft in dieser pauschalen Form nicht zu. Nach § 1944 Abs. 1 BGB beträgt die Ausschlagungsfrist grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung. Die in § 1944 Abs. 3 BGB vorgesehene Verlängerung auf sechs Monate greift nur, wenn

• der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte, oder
• sich der Erbe bei Beginn der Frist selbst im Ausland aufhält.

Lebten Erblasser und Erbe dagegen beide in Deutschland und gehört zum Nachlass lediglich eine einzelne Ferienimmobilie im Ausland, bleibt es bei der kurzen Sechs-Wochen-Frist – die Belegenheit einzelner Vermögensgegenstände im Ausland ist für die Fristverlängerung ohne Bedeutung. Das ist insbesondere deshalb praktisch bedeutsam, weil sich Unklarheiten über den Zustand oder die Belastung einer Auslandsimmobilie – etwa Grundpfandrechte, rückständige lokale Grundsteuern, Gemeinschaftskosten einer Eigentümergemeinschaft oder behördliche Sanierungsauflagen – oft erst nach Ablauf der kurzen Frist zeigen, wenn ausländische Register oder Verwaltungen langsamer Auskunft geben als inländische Stellen.

Hinzu kommt: Eine Ausschlagung kann nach deutschem Recht grundsätzlich nur für die Erbschaft als Ganzes erklärt werden. Wer die werthaltigen Teile des Nachlasses behalten, sich aber gezielt von einer überschuldeten oder rechtlich unklaren Auslandsimmobilie lösen möchte, kann dies nicht durch eine auf das Grundstück beschränkte Teilausschlagung erreichen. In solchen Konstellationen kommen allenfalls die Nachlassverwaltung zur Haftungsbeschränkung oder – bei tatsächlicher Überschuldung – ein Nachlassinsolvenzverfahren in Betracht; beide Institute setzen aber voraus, dass die Erbschaft zunächst angenommen beziehungsweise nicht rechtzeitig ausgeschlagen wurde.

Pflichtteil und Vermächtnis: Geldanspruch statt automatisches Miteigentum – mit wichtigen Ausnahmen im Ausland

Auch beim Pflichtteilsrecht lohnt sich für Erben mit einer Auslandsimmobilie ein genauer Blick auf die Rechtsnatur des Anspruchs. Nach deutschem Recht ist der Pflichtteil gemäß § 2303 BGB ein reiner Geldanspruch gegen den oder die Erben – kein dingliches Recht an einzelnen Nachlassgegenständen. Ein Pflichtteilsberechtigter wird also, wenn deutsches Recht als Erbstatut gilt, nicht automatisch Miteigentümer der geerbten Auslandsimmobilie; der Wert des Grundstücks fließt lediglich in die Berechnung des für den Pflichtteil maßgeblichen Nachlasswerts ein. Wie sich ein solcher Anspruch bei Vermögen im Ausland durchsetzen lässt und welche Rolle dabei der sogenannte ordre-public-Vorbehalt spielt, behandelt der Beitrag Pflichtteilsrecht bei Auslandsvermögen der Kanzlei im Detail.

Gerade im Vergleich mit ausländischem Recht zeigt sich hier ein Unterschied, der speziell für Immobilien praktisch relevant wird: Das französische Recht etwa kennt mit der “réserve héréditaire” ein Pflichtteilskonzept, das den Abkömmlingen nach seiner Grundkonzeption einen Anteil am Nachlass selbst zuweist – nicht lediglich einen Geldanspruch gegen die Erben. Ist eine französische Immobilie betroffen, kann dies in der Praxis zu einer Erbengemeinschaft (indivision) führen, innerhalb derer die Pflichtteilsberechtigten ein Mitspracherecht bei Nutzung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie haben – ein strukturell anderes Ergebnis als beim deutschen, rein schuldrechtlichen Pflichtteilsanspruch. Wer eine französische Immobilie vererben möchte, ohne eine solche dingliche Beteiligung auszulösen, sollte diesen Unterschied frühzeitig mit einer im Einzelfall abgestimmten Gestaltung berücksichtigen – eine bloße Rechtswahl zugunsten deutschen Rechts nach Art. 22 EuErbVO betrifft, wie oben gezeigt, ohnehin nicht die registerrechtliche und sachenrechtliche Behandlung der Immobilie selbst.

Auch beim Vermächtnis gilt eine vergleichbare Trennung: Ein Vermächtnisnehmer erwirbt nach deutschem Recht nicht unmittelbar Eigentum an einer vermachten Immobilie, sondern nach § 2174 BGB lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Erben auf Übertragung. Bei einer Auslandsimmobilie kann die tatsächliche Übertragung zusätzliche, vom Belegenheitsstaat vorgegebene Formerfordernisse auslösen, die über den deutschen Übertragungsanspruch hinausgehen.

Praktische Checkliste für Erben einer Auslandsimmobilie

Aus den dargestellten Zusammenhängen lassen sich folgende praktische Handlungsschritte ableiten:

1. Belegenheitsstaat und Objekt genau feststellen – Grundbuch-, Kataster- oder Registerbezeichnung, bestehende Belastungen wie Hypotheken, Grundpfandrechte oder Gemeinschaftskosten frühzeitig ermitteln.
2. Erbstatut klären – gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers, etwaige Rechtswahl im Testament, Anwendbarkeit der EuErbVO oder gegebenenfalls eines vorrangigen bilateralen Abkommens prüfen.
3. Registerrecht des Belegenheitsstaats gesondert prüfen – welche notarielle Urkunde, Übersetzung, Apostille oder Legalisation für die Grundbuch- oder Katasterumschreibung dort verlangt wird, unabhängig vom deutschen Erbnachweis.
4. Ausschlagungsfrist realistisch einschätzen – nicht automatisch von einer Verlängerung auf sechs Monate ausgehen, nur weil eine einzelne Immobilie im Ausland liegt; im Zweifel zügig rechtlichen Rat einholen.
5. Werthaltigkeit und Belastungen vor Annahme prüfen – insbesondere bei unklaren lokalen Verbindlichkeiten Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz als Haftungsbegrenzung in Betracht ziehen.
6. Bewertung der Auslandsimmobilie für die deutsche Erbschaftsteuer frühzeitig vorbereiten – idealerweise mit einem lokal anerkannten Wertgutachten, um der erhöhten Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 2 AO gerecht zu werden.
7. Doppelbesteuerung im Blick behalten – prüfen, ob mit dem Belegenheitsstaat ein Erbschaftsteuer-Doppelbesteuerungsabkommen besteht oder nur die zeitlich befristete Anrechnung nach § 21 ErbStG zur Verfügung steht.
8. Pflichtteils- und Vermächtnisfragen gesondert einordnen – insbesondere prüfen, ob das anwendbare ausländische Recht Pflichtteilsansprüche als Geldanspruch oder als dingliche Beteiligung ausgestaltet.

Fazit

Wer eine Immobilie im Ausland vererbt oder erbt, sollte zwei Ebenen strikt auseinanderhalten: Die Frage, wer nach dem Erbstatut – regelmäßig nach Art. 21 oder 22 EuErbVO – überhaupt Erbe wird, ist rechtlich klar von der Frage zu trennen, wie das Eigentum an der Immobilie im jeweiligen Belegenheitsstaat tatsächlich übertragen und im dortigen Register sichtbar gemacht wird. Art. 1 Abs. 2 Buchst. k und l EuErbVO stellen klar, dass dingliche Rechte und Registereintragungen vom Anwendungsbereich der Verordnung ausgenommen bleiben – mit der Folge, dass selbst ein zutreffender deutscher Erbnachweis die lokalen Formalitäten in Frankreich, Spanien, Italien, den USA oder der Schweiz nicht ersetzt. Hinzu kommt die eigenständige, nach dem Weltvermögensprinzip regelmäßig den gesamten Nachlass erfassende deutsche Erbschaftsteuer, für die eine im Ausland gelegene Immobilie nach eigenen, in der Praxis oft unterschätzten Bewertungsregeln anzusetzen ist. Wer diese Unterscheidungen von Beginn an mitdenkt, vermeidet unnötige Verzögerungen bei der Nachlassabwicklung und unangenehme Überraschungen bei Fristen und Steuerlast.

Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei mit Schwerpunkt im internationalen Erbrecht, Steuerrecht und Vermögensschutz in München unterstützen Mandanten bei der rechtssicheren Einordnung einer im Ausland gelegenen Immobilie im Nachlass – von der Klärung des anwendbaren Erbrechts über die Abstimmung mit dem Registerrecht des Belegenheitsstaats bis zur erbschaftsteuerlichen Bewertung und der Vermeidung einer Doppelbesteuerung. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihre individuelle Situation im Rahmen einer Erstberatung besprechen zu lassen.