Kreditfinanzierte Schrottimmobilien: Neues Urteil des Bundesgerichtshof (BGH)? eine Ohrfeige für den Europäischen Gerichtshof (EuGH) und die Kapitalanleger ? *

*von Johannes Fiala, Rechtsanwalt (München), MBA Financial Services (Univ.Wales), MM (Univ.), geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), Bankkaufmann (https://www.fiala.de>www.fiala.de)
Steuerersparnis für jeden Bundesbürger: Viele Jahrzehnte hat der Staat sogenannte ?Steuersparmodelle? gefördert ? in Wirklichkeit handelte es sich oft nur um Möglichkeiten der Steuerverlagerung in die Zukunft. Findige Initiatoren haben dann gemeinsam mit Vertrieben Kapitalanlagen ohne nennenswertes Eigenkapital verkauft bzw. vermittelt. Mancher Politiker wurde bekannt, weil er zum einen oder anderen Beteiligten (z.B. über einen Beratervertrag) in Verbindung stand.
Die Kapitalanleger ohne eigenes Kapital gerieten durch solche Steuersparmodelle, vor allem Schrottimmobilien, dann typischerweise in eine (projektweise?) überschuldungssituation. Die Anleger erkannten nicht, dass ?ihre? Immobilien nur etwa ein Drittel dessen wert waren, was die Bank als Gesamtaufwand im Wege eines Kredits finanzierte. Denn die Immobilien wurden als ?bankgeprüft? verkauft ? im Darlehensvertrag war auch eine ?Wertermittlungsgebühr? als Preisbestandteil des Kredits zumeist ausdrücklich ausgewiesen. Ab einer überteuerung von 89% geht der BGH von einem Wucher im Kaufvertrag aus.
Eine weitere Anlegertäuschung lag hier regelmäßig darin, dass sich das Modell nur im ersten Jahr rechnete ? eben durch die Steuerersparnis. Für die verlustreichen Folgejahre, wenn Zins und Tilgung nicht mehr durch die Mieteinnahmen gedeckt waren, bekamen die Kapitalanleger keine oder allenfalls geschönte Musterberechnungen vom Vermittler überreicht.
Die ?Opfer wertloser Investments? reichen vom einfachen Bauarbeiter bis zum Rechtsanwalt, Mediziner, Steuerberater und Notar. Beispielhaft war der Präsident des Bayerischen Yachtclub, ein Notar aus München, seines Amtes enthoben worden – nach einem Insolvenzantrag seiner bayerischen Hausbank. Nachgerechnet hatte am Ende nur die Bank.
Kapitalanleger ohne Schutz durch Wertermittlungsgebühr: Weil die Wertermittlungsgebühr als Preisbestandteil behandelt wird, hat der Kreditkunde kaum eine Chance von der Bank eine Kopie des Immobilien-Wertgutachtens zu erhalten. Damit kann der Kunde dann auch vor Gericht nicht beweisen, dass die Bank einen ?konkreten Wissensvorsprung? hatte. Damit wird die Bank vor der Haftung aufgrund einer Aufklärungs- bzw. Beratungspflichtverletzung geschützt. Den Juristen sei Dank ?
Rechnet man zu den Schrottimmobilien nicht nur Wohnungen, sondern auch Beteiligungen an einer Immobilien-KG oder -GbR (sogenannte geschlossene Beteiligungen) so fühlen sich rückblickend mehrere Millionen Bundesbürger um Ihr Geld betrogen. Ein Einschreiten des Staatsanwaltes ist selten ? häufiger die Verweisung auf den Klageweg.
Widerruf des Kreditvertrages wirtschaftlich sinnlos: Mit Urteil vom 09.04.2002 (Az XI ZR 91/99) hatte der BGH bereits entschieden, was der EuGH vorgegeben hatte ? der Widerruf ist zeitlich unbefristet möglich, sofern keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Im Gesetz steht es bis heute anders drinnen, §§ 312, 355 BGB.
Mit dem Widerruf wird der Kredit sofort komplett zur Rückzahlung fällig, eingeschlossen die marktüblichen Zinsen für die Vergangenheit, wie der BGH nun nochmals klarstellt: Damit laufen die Verbraucherrechte bei Wohnungen als Schrottimmobilien praktisch leer, denn auf der oft unverkäuflichen Immobilie bleibt der Kapitalanleger sitzen. Das ?Kleingeld?, der Bank sofort das komplette Darlehen nebst üblicher Zinsen zu bezahlen, besitzt der typische Schrottimmobilien-Investor nicht ? er hatte ja schon von Anfang an sein persönliches Steuersparmodell eben zumeist ?ohne Eigenkapital? angeschafft.
Der Streit zwischen EuGH und BGH geht offenbar weiter: Der Normalfall beim kreditfinanzierten Kauf beweglicher Güter (z.B. einer Waschmaschine) ist die Rückabwicklung. Dann geht der Kaufgegenstand bei Mängeln an den Verkäufer zurück, und der Verbraucher bekommt Zins und Tilgung von der Bank erstattet. Sobald eine Hypothek oder Grundschuld im Spiel ist, ändert sich die Rechtslage laut BGH komplett.
Der EuGH hat nicht nur den deutschen Gesetzgeber beim Haustürgeschäft korrigiert, denn das Widerrufsrecht ist nach Auslegung der EG-Richtlinien durch den EuGH derart wichtig, dass es hierfür prinzipiell keine Verfristung gibt.
Weiterhin hat der EuGH zum Ausdruck gebracht, dass der Verbraucher bzw. Kapitalanleger ?vor den Risiken einer kreditfinanzierten Kapitalanlage? zu schützen sei. Dies liegt offenbar nicht ganz auf der Linie des BGH: So verneint der BGH eine Schadensersatzpflicht der Bank wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung einer Bank gegenüber dem Verbraucher.
Der BGH meint, wer einen Schrottimmobilienkaufvertrag vor Unterzeichnung des Kreditvertrages geschlossen habe, sei wohl nicht mehr schutzwürdig. Denn nach dem Kauf der Schrottimmobilie, habe eine Widerrufsbelehrung der Bank den Verbraucher nicht mehr schützen können. Ob damit die Vorgaben des EuGH zum Verbraucherschutz vom BGH ausreichend umgesetzt wurden, wird möglicherweise der EuGH zu entscheiden haben.
Beruhigungspillen vom Anwalt? Die Masse der Fälle wurde in der Praxis wohl gemäß dieser Reihenfolge (zuerst der Kauf der Immobilie, dann die Unterschrift unter den Darlehensvertrag) abgeschlossen. Tausende Anleger, die seit bis zu 10 Jahren bei Anwälten ?in der Warteschleife? vergebens auf positive Urteile gegen die Kreditwirtschaft warteten, müssen heute feststellen, dass ihre Ansprüche insbesondere gegen die betroffenen Vermittler zumeist längst verjährt sind.
Neue Rückabwicklungsmöglichkeit durch das BGH-Urteil: Gerade für jene Fälle, bei welchen der Schrottimmobilien-Verkäufer oder Vermittler ?institutionalisert? mit einer Bank zusammengearbeitet hat, kommt eine Bankenhaftung aufgrund eines Wissensvorsprungs in Frage. Aufhänger sind arglistige Täuschungen durch unrichtige Angaben von Vermittlern, Verkäufern, Initiatoren bzw. in Prospekten. Der BGH vermutet eine arglistige Täuschung dann, wenn der Verkäufer oder Vermittler auch die Finanzierung angeboten hatte und die Unrichtigkeit der falschen Angaben (des Verkäufers bzw. Fondsinititators, Vermittlers, Fonds- bzw. Verkaufsprospektes) derart ?evident? ist, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich dieser arglistigen Täuschung verschlossen.
Praktische Lösungsansätze: Die cleveren Betroffenen haben längst bemerkt, dass sie es versäumt hatten, vor Abschluß der Verträge einen steuerlichen Berater, einen Rechtsbeistand und einen Architekten für die wirtschaftliche Bewertung zuzuziehen. Als Lösungsansatz bleibt oft nur die Sanierung, nötigenfalls und seltener eine Privatinsolvenz, und für machen Selbstständigen eine Auffanggesellschaft. Stattdessen das ?Prinzip Hoffnung? zu leben, und vor Gericht fast nichts zu erreichen, mit Prozessen ?bis vor das Jüngste Gericht?, ist für die Betroffenen praktisch meist mehr ein Glaube an ?Hoffnungs-Newsletter?; faktisch mehr Wunschdenken und ?Glaube an späte Gerechtigkeit? als praktische Sanierung im persönlichen Einzelfall. Die Lösung liegt darin, das problematische Investment zeitnah und endgültig zu sanieren.
Weitere Informationen finden Sie hier: Bundesgerichtshof – Mitteilung der Pressestelle (Nr. 73/2006): hier klicken Bundesgerichtshof – Mitteilung der Pressestelle (Nr. 77/2006): hier klicken Bayer. Staatsministerium der Justiz (gesetzl. Regelungen über den Widerruf von Haustürgeschäften, Okt. 2005): hier klicken

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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