Unrentable Darlehensverträge – Geld zurück!

von RA Johannes Fiala
Viele Kreditinstitute haben in den letzten Jahren Vertriebsleute mit ihren Darlehensformularen ausgestattet. Diese Vermittler haben dann die grundschuldbesicherten Darlehen (oder Fonds-Anteile) an die Investoren in deren Wohnzimmern verkauft.
Doch das Widerrufsrecht für Haustürgeschäfte gilt nun auch für Verbraucherkredite. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 9. April 2002 (Az.: XI ZR 91/99). Das hat zur Folge, dass hunderttausende Investoren unrentabler Investments die Chance haben, alle bisherigen Zins- und Tilgungszahlungen zurück zu verlangen. Eine Widerrufsbelehrung, wie sie das Gesetz fordert, erfolgte allerdings gegenüber den Verbrauchern nicht.
Kehrtwende des BGH nach europäischem Vorbild
Noch vor reichlich zwei Jahren hatte der BGH per Beschluss entschieden, dass das Haustürwiderrufsgesetz nicht für Verbraucherkredite anzuwenden sei. Zugleich war ein Vorab-Entscheidungsersuchen an den Europäische Gerichtshof (EuGH) gerichtet worden. Der EuGH antwortete prompt (Urteil vom 13. Dezember 2001): Die Haustürgeschäfterichtlinie erfasst auch Realkreditverträge und das vorgeschriebene Widerrufsrecht ist nicht befristet, falls keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt wurde (Az.: C-481/99). Mit der jetzigen Entscheidung folgte der BGH nun den Richtern in Luxemburg.
Eigentumswohnung im Wohnzimmer gekauft
Geklagt hatte eine Familie, die im heimischen Wohnzimmer von einem Immobilienmakler zum Kauf einer Eigentumswohnung überredet worden war, der mit einem Kredit der heutigen Hypo-Vereinsbank finanziert wurde. Fünf Jahre nach Vertragsabschluss klagte das Ehepaar auf Rückzahlung aller geleisteten Beträge. Damit wächst die Hoffnung, das Geld tatsächlich zurück zu bekommen. Fragt sich nur, von wem. Die Hypo-Vereinsbank jedenfalls sieht im Urteil Konsequenzen nur für die Zukunft. Man habe sich bisher streng an geltendes Recht gehalten. Wenn dies nicht mit europäischem Recht vereinbar sei, dann müsse man das deutsche recht ändern ? für die Zukunft. Wenn überhaupt jemand hafte, dann der Staat. Finanzierung ist zu stoppen
Der BGH hat den Fall zunächst ans zuständige OLG zurückverwiesen, um noch einmal zu prüfen, ob überhaupt ein Haustürgeschäft vorgelegen hatte. Falls dies so war, hätte allerdings ein wirksamer Widerruf des durch Grundpfandrechte abgesicherten Kreditvertrags nicht ohne weiteres auch die Möglichkeit einer Rückabwicklung des Kaufvertrags zur Folge. Damit dämpfen die Richter insbesondere die Hoffnung von Käufern überteuerter Immobilien, auch die Kaufverträge zu kippen.
Kaufvertrag im Vertragsbündel auch zu kippen
Das Urteil hat Konsequenzen auf Vorsorge-Kopplungsverträge, meint Johannes Fiala von der Kanzlei Fiala, Freiesleben &Weber (München), Rechts und Patentanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.
So würden Vertragsbündel gern als “Rund-um-sorglos-Paket” angeboten, etwa als Kopplung von Kauf und Finanzierung von Immobilien. Immobilien-Vertragsbündel wurden vor allem in den letzten Jahren gerne als Distanzgeschäft vermittelt. Der Verbraucher kauft eine Wohnung, die er nie gesehen hat, und finanziert den Kauf über einen Hypothekenkredit. Darlehensvertrag widerrufen
Nach dem Urteil des BGH kann der Verbraucher auch seinen Darlehensvertrag (Realkredit) widerrufen. Konkret bedeutet dies bei einem ?verbundenen Geschäft” (Vertragsbündel aus Immobilienkauf und Finanzierung) die Möglichkeit der kompletten Rückabwicklung. Wie in der Situation des ?überfalls” durch einen Staubsaugervertreter an der Haustür kann der Käufer: – ab sofort die Weiter- bzw. Restzahlung des Kredites verweigern – sämtliche Zins- und Tilgungszahlungen von der Bank zurück verlangen – muss aber die Nutzung (Miete) und die Wohnung der Bank überlassen Sollte nur das Darlehen rückabgewickelt werden, fallen die hohen Zinsen und der Zinseszinseffekt weg. Die Gerichte setzen als ,,angemessene Nutzungsentschädigung für die Bank ” regelmäßig vier Prozent Zins für das unwirksame, widerrufe Darlehen an.
Vermittler müssen Haftung fürchten
Sehr indirekt hat der BGH darauf hingewiesen, dass zur Rückabwicklung des lmmobilienkredits und des Immobilienkaufvertrages neben der Bank noch andere Beteiligte haftbar gemacht werden können, wie Verkäufer, Initiator, Vertrieb und Vermittler.

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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