Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch Urteil vom 20.07.07 einen Initiator (Sanierer von Alt-wohnbaubeständen) zur Rückabwicklung verurteilt. Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala (fiala4instalive.instawp.xyz), München, hat das Urteil besprochen und uns mit seinem Leitsatz zur Veröffentlichung übersandt.
Auszug aus der Urteilsbesprechung:
Haftung von Initiatoren bzw. Immobilien-Sanierungsgesellschaften
Der Initiator hatte Altwohnbestände aufgekauft, saniert, nach WEG aufgeteilt, und zusammen mit einer „Musterrentabilitätsberechnung“ durch einen Beauftragten mit einem Finanzierungs-vorschlag versehen. Insbesondere eine unrichtige Kalkulation der Ausschüttungen aus einem Mietpool führten zur Unterdeckung.
Beratungshaftung des Verkäufers durch unrichtige Berechnungsbeispiele
Nach der ständigen Rechtsprechung kommt ein Beratungsvertrag mit dem Verkäufer zustande, wenn dieser bzw. seine Erfüllungsgehilfen einem Kaufinteressenten Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile eines Erwerbs vorlegt. Diese „Haftung für Auskunft“ gilt generell bei „Musterberechnungen“ im Zusammenhang mit Kapitalanlagen: Ein „innerer“ Willen, „nicht haften zu wollen“, ist unbeachtlich, da es auf den „objektiv erkennbaren Willen“, also den Empfängerhorizont ankommt.
Zahlreiche unrichtige Berechnungsposten können zur Haftung führen
Beispiele zu optimistischer Kalkulation sind nach diesem BGH-Urteil – zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials – unzutreffendes Bild der Ertragserwartung – unrichtige Angabe der erzielbaren Miete (z.B. durch fehlende Zu-/Abschläge) – insbesondere fehlerhafte Angaben zum Mietpoolrisiko oder Mietausfallwagnis – Kalkulation zu geringer Einnahmereserven (z.B. für Leerstand, Uneinbringlichkeit von Mieten, Instandhaltungsaufwendungen, Ausgleich aufgelaufener Ausfälle).
Auch Unklarheiten der Berechnungsmethode führen zur Haftung
Auch andere Unklarheiten über „die wahre Wirkungsweise und Bedeutung“ einer Renditeberech-nung können zur Haftung führen: Dies zeigte sich bereits durch das Urteil des LG München II vom 17.08.2006 zur Irreführung von Kapitalanlegern durch den Internen Zinsfuß (IRR). Die Werbung mit dem IRR wurde insbesondere wiederholt auch durch Obergerichte als „irreführen-de Werbung für eine Kapitalanlage“ gesehen.
Grundsätzliche Bedeutung auch für andere Kapitalanlagen
Dies ist keine Besonderheit dieser Art einer Kapitalanlage: Nach der obergerichtlichen Recht-sprechung haften beispielsweise auch Lebensversicherungsunternehmen, wenn ihre (angeblich) völlig „unverbindlichen“ Musterberechnungen auf der Grundlage unrichtiger Kalkulation beru-hen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn veraltete Sterbetafeln zugrunde liegen, so dass zu opti-mistische Ablaufleistungen bei der Vermittlung dargestellt werden.
Leitsatz:
Initiatoren bzw. Verkäufer haften für Falschaussagen (auch ihrer Erfüllungsgehilfen) in Muster-berechnungen für Kapitalanleger über Renditen, Wertsteigerungspotentiale, potentielle Mieter-träge, Kosten und Leerstände, insbesondere beim Mietpool.
(DA-Nr. 45A/07 vom 07.11.2007, S. 4)
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