Vorsicht, Schrottimmobilien!

Rückabwicklung
Etwa eine Million Bundesbürger haben sich Schrottimmobilien verkaufen lassen. Ein typischer Trick der Vermittler war und ist es teilweise bis heute, die Immobilie als „bankgeprüft“ darzustellen.
Der Kunde bezahlt im Kreditvertrag eine „Wertermittlungsgebühr“. So bekommt der Käufer eine falsche Vorstellung vom entsprechenden Wert der Immobilie. Die alte „Banker-Regel“, dass nur 50 bis 60 Prozent des Immobilienwertes finanziert werden, erweist sich als Täuschung: Bei Schrott-Immobilien beträgt der Verkehrswert nur einen Bruchteil dessen, was die Bank als „großzügige Gesamtfinanzierung“ kreditierte. Hunderte Prozesse, teilweise bis zum Bundesgerichtshof, hatten dazu geführt, dass in engen Ausnahmefällen (BGH Urteile vom 26.09.2006, Az. XI ZR 283/03 und vom 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04) eine Rückabwicklung möglich wurde. Nun haben mehrere Oberlandesgerichte (OLG) die Banken in die Haftung genommen: Rückabwicklung! Das OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05 vom 29.12.2005) schrieb der beklagten Großbank ins Stammbuch, dass die offensichtlich geschönte Miethöhe in der Vermittlermusterberechnung und der Selbstauskunft ihres Kunden aufklärungspflichtig ist. Dies folgte aus einem „institutionellen Zusammenwirken“ von Bank und Vertrieb beziehungsweise Verkäufern — aber auch die Kenntnismöglichkeit der Bank durch Abgleich mit öffentlichen Daten, beispielsweise der kommunalen Kaufpreissammlung beziehungsweise dem Mietspiegel. Im entschiedenen Fall war den Käufern eine um über 45 Prozent überhöhte Miete vorgespiegelt worden — die Vermittler waren auch mit Bankformularen laufend ausgestattet gewesen. Die Käufer waren arglistig getäuscht worden, denn die geschönte Miethöhe vermittelte den Eindruck eines wirtschaftlich günstigen Kaufgeschäfts: Das Gegenteil war, gleichsam unten den Augen der Bankmitarbeiter, der Fall gewesen. Das OLG Celle (Az. 16 U 5/06 vom 13.02.2006) ging noch einen Schritt weiter, und verurteilte das Kreditinstitut wegen „vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung“. Grund dafür waren systematische, absichtlich überhöhte Verkehrswertfestsetzungen im Kreditgeschäft. Das OLG missbilligte, dass die Käufer nicht über die Gefahren einer Zinserhöhung bei nur fünfjähriger Zinsbindung aufgeklärt worden waren — und die Fristen für eingebaute Vorausdarlehen und zwölfjährigen Bausparvertrag für den Käufer/ Kreditnehmer nachteilig waren. Es waren auch wesentliche Kostenbestandteile in der Vermittler- Berechnung verschwiegen worden zum Beispiel Wohneigentümer- und Mietpool-Verwaltergebühren. Besonders schwer wog der Umstand, dass den Käufern eine „optisch“ geringe monatliche Belastung vorgespiegelt wurde, und das Kaufgeschäft wirtschaftlich günstig erschien, indem der Kaufpreis eine Zinssubvention zugunsten der Bank enthalten hatte. Im entschiedenen Fall war weder über die Risiken eines Mietpools noch die hohe zweistellige Innenprovision aufgeklärt worden. Auch in diesem Fall waren die Käufer durch unrichtige Angaben arglistig getäuscht worden — die Bank hatte einen Wissensvorsprung. Die Verkehrswerte der Immobilien waren von der Bank systematisch und vorsätzlich um 40 Prozent zu hoch eingeschätzt worden. Was von den Vermittlern gern als „Rundum-Sorglos-Paket“ beziehungsweise „Sorglosund- Stressfrei-Paket“ vermittelt wurde, führte bei vielen Käuferfamilien zur überschuldung. Im Falle des OLG Celle war die Bank auch noch am Gewinn der Verkäuferin beteiligt gewesen. In anderen Fällen kann der Verdacht bestehen, dass sich Mitarbeiter auch persönlich bereichert haben sollen. Diese Grundsätze sind auch beim Erwerb inzwischen wertlos gewordener Immobilienfonds anwendbar: Auch hier gilt, dass manches Kreditinstitut sich nicht scheut, nach Bekanntwerden des Schadens, den Kunden abermals aufs Glatteis zu führen. Den Kunden wird dann beispielsweise ein nur für die Bank günstiger „Vergleich“ angeboten. Es ist daher ratsam, sich nicht ein zweites Mal täuschen zu lassen.
www.fiala.de Doktor Johannes Fiala, München

(Landpost 20/2007, 25)
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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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