Woran ein Haus- und Wohnungseigentümer denken sollte wenn es um die Regelung von Betreuung und Nachlass geht

Mangelhafte Vorsorge kann dem Vermögen im Fall von Betreuung oder Tod erhebliche wirtschaftliche Schäden zufügen; und häufig erfüllen sich die Wünsche und Vorstellungen des Betroffenen nicht. Die Dokumente zur Ordnung dieser Angelegenheiten sind Vollmacht, Testament, Vorsorgevollmacht sowie Betreuungsverfügung.

Dieser Beitrag soll den Haus- und Wohnungseigentümer für diese Problematik sensibilisieren.

Kleine Beispielsfälle aus der Praxis weisen auf die Vielzahl der Einzelprobleme und Fehlerquellen hin.

1. Der Betreuungsfall:

Herr W, Wohnungseigentümer, hat es sich in seinem Zuhause schön gemütlich gemacht. Aus gesundheitlichen Gründen kommt der “Zivi” vorbei und hilft bei den täglichen Verrichtungen. Eine Gemeindeschwester hat für ihn das “Essen auf Rädern” organisiert. Nachdem die Pflegebedürftigkeit zunimmt, sieht sich die Krankenkasse nicht in der Lage über das von “Gesetz und Satzung” hinaus gehende Maß beizutragen. Den besorgten Erben sind die Kosten ein Dorn im Auge, so daß Herr W. kurzerhand in ein Heim “verlegt” wird. Sodann wird durch ein ärztliches Gutachten die Geschäftsbzw. Testierunfähigkeit festgestellt.

W ist enttäuscht, denn sein Vermögen hat er auf verschiedene Bereiche (Immobilie, Wertpapiere, Versicherungen) verteilt: So wie es ihm die Reklame versprochen hat, dachte er finanziell sorgenfrei sein Alter in seiner Wohnung verbringen zu können. Mit dem fürsorglichen Zwang zum Umzug auf Veranlassung seiner Verwandtschaft, hatte er nicht gerechnet. Eine Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung hätte ihm dies erspart: Er hätte einen Bevollmächtigten und einen Betreuer zur rechtswirksamen Vertretung auswählen können.
Bei plötzlich eintretender Veränderung des Gesundheitszustandes wäre dafür gesorgt, daß der Wohnungseigentümer möglichst lange in seiner Wohnung verbleiben kann. Zur Finanzierung des zuweilen kostspieligeren Verbleibens als Pflegefall in der eigenen Wohnung sind Kenntnisse im Sozial- und Steuerrecht hilfreich.

2. Der Erbschaftsfall:

Frau H, Hauseigentümerin, lebt als Witwe in ihrem kleinen Häuschen am Stadtrand. Ihre Bekannte, Frau B, bekommt für die persönliche Pflege regelmäßige Geschenke und zur Auszahlung an die B im Todesfall ein Sparbuch eingerichtet. Die Verwandtschaft kümmert sich kaum um Frau H, bis auf das rührige Stiefkind S., das nach den Worten von Frau H. einmal das Häuschen bekommen soll.
Leider kommt es dann anders als gedacht. Mangels eines formgültigen Testamentes konnte S. nicht Erbe werden; S. scheidet auch als gesetzlicher Erbe aus, obgleich er jahrelang sogar im Haushalt der H. gewohnt hatte. Auch die Bekannte, Frau B. hat leider Pech, weil die Erben der Bank verbieten das Sparguthaben auszubezahlen, obwohl Frau B. das Sparbuch bei der Bank vorlegen kann: Sie hatte es in der Wohnung aufgefunden. Auch frühere Geschenke soll sie nunmehr nach der Vorstellung der Erben zurück geben.

Schenkung, Adoption und Testamentsvollstreckung:

Frau H. hätte die Möglichkeit gehabt durch Adoption des Stiefkindes die Stellung des Stiefkindes – auch steuerlich – zu verbessern. Darüber hinaus hätte die Erblasserin Ihre Schenkungen absichern können, damit die Bekannte B im Todesfall bekommt und behalten darf, was für sie vorgesehen war. Auch aus der Sicht der Erben kann die Anordnung einer Testamentsvollstreckung wirtschaftlich günstig sein. Langwierige Auseinandersetzungen bei der Aufteilung und Verwertung des Nachlasses zwischen den Erben werden dadurch vermieden.
Gerade wenn nur eine Immobilie in den Nachlaß fällt, sollte an den Schutz der Hinterbliebenen gedacht werden. Welchem Erblasser wäre es schon recht gewesen, daß ungeliebe Verwandte z.B. den überlebenden Ehegatten zum Verlassen der eigenen vier Wände zwingen können. In der Praxis ist auch die Vorsorge für Schulden des Nachlasses bedeutsam. Jedenfalls ist die gesetzliche Erbfolge wenig geeignet eine Vorsorge gegen finanzielle Einbußen im Todesfall zu schaffen.

3. Der Steuerfall:

Herr H., Hausbesitzer, hinterläßt einen kleinen Handwerksbetrieb, zwei Eigentumswohnungen und sein Einfamilienhaus in dem auch die betriebliche Verwaltung untergebracht ist. Herr H. meint durch die Anschaffung von Immobilien alles dafür getan zu haben, damit die Abwicklung des Erbschaftsfall optimal verläuft. Vor Jahren hatte ihm ein Berater erzählt, daß wegen des Einheitswertes keine Erbschaftsteuer anfällt.
Der Nachlaß wird dann unter den Erben auseinandergesetzt. Ein Sohn veräußert seinen Erbteil an die Witwe. Ein weiterer Sohn scheidet – anstatt sich zu streiten – lieber gegen eine Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Die verbleibenden Erben einigen sich gegen internen finanziellen Wertausgleich darüber, wer welche Immobilie bzw. den Betrieb bekommt. Mit überraschung nehmen die Erben dann zur Kenntnis, daß neben Erbschaftsteuer auch Einkommensteuer anfällt. Das Finanzamt will die nachträglichen Korrekturen der Vereinbarungen nicht anerkennen.

Erbvertrag und Auseinandersetzungsvereinbarung:

Auch in diesem Falle liegen zahlreiche Fehleinschätzungen vor. Durch umfassende Beratung wären die Erbschaft- und Einkommensteuern überwiegend vermeidbar gewesen. Wer denkt schon daran, daß allein durch die Aufteilung des Nachlasses Einkommensteuer anfallen kann. Dadurch werden unvorhergesehene finanzielle Mittel erforderlich. Mitunter bleibt dann kein anderer Weg, als die Immobilienverwertung. Durch sinnvollen Einsatz von Versicherungen und entsprechende wirtschaftliche Schätzung wäre auch dieser Engpaß – sofern er erkannt wird – vermeidbar.

4. Der Kriminalfall:

Die Ehegatten der Familie X leben getrennt in verschiedenen Wohnungen. Beide besuchen sich regelmäßig und stehen in gutem Kontakt. Herr X sammelt wertvolle Kunst, lebt in einer Mietwohnung und betreibt ein florierendes Geschäft. Frau X kaufte sich eine größere Eigentumswohnung. Während sich die Ehegattin in Kur befindet, verschied ihr Ehemann im Beisein des nichtehelichen Sohnes zu Hause. Als die Witwe nach zweiwöchiger Kur zurück kehrt, findet sie in der Wohnung des Verstorbenen außer “aussortierten” Akten älteren Datums nur noch ein Telefon, auf dem Boden stehend, vor. Die Ermittlungen von Erbin und Behörden nach dem plötzlich verschwundenen Vermögen verlaufen im Sande. Kein Erbe wollte das Geschäft weiterführen, so daß es ohne nennenswerten Erlös veräußert wurde.

Dokumentenmappe und Versicherung:

Die Witwe hätte bei entsprechender Dokumentation im Vorhinein sicherstellen können, daß Ermittlungen zum Erfolg geführt hätten. Durch Einsatz von Versicherungsverträgen sowie einer Regelung der Unternehmensnachfolge wäre der effektive Wert des Nachlasses wesentlich höher gewesen.

5. Der Nachlaßfall:

Frau V., Vermieterin, muß zur Kenntnis nehmen, daß ihr Mieter M. verstorben ist. Dies wäre nicht weiter tragisch, wenn nicht kurz danach die Mietzahlung von der Bank eingestellt würde. Der Hausverwalter stellt schließlich fest, daß die Wohnung vom Mieter beschädigt und seit 8 Jahren nicht mehr renoviert worden war. Frau V. möchte gerne kündigen, um die Wohnung zur Neuvermietung frei zu bekommen. Fatalerweise findet sich niemand bereit die Kündigung entgegen zu nehmen, so daß sich die Regulierung über Monate hinzieht. In der Folge entstand ihr ein Mietausfall.

Hausverwaltung und Erbschaftsabwicklung:

Der Makler hatte übersehen, im Mietvertrag eine Regelung der Zuständigkeit für den Todesfall des Mieters vorzusehen. Bedauerlicherweise fand sich längere Zeit keine Person, die eine weitergehende Mietzahlung und die Wohnungsrückgabe, nebst Renovierung zeitgerecht sicherstellen könnte. Jeder einzelne Fall weist seine Besonderheiten auf. Nur sinnvolle, individuelle Lösungen – häufig durch Kombination von Testament und Finanzdienstleistungen – vermeiden eines Tages Streitigkeiten und finanzielle Einbußen.

von RA Dr. Johannes Fiala

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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