über die Nützlichkeit von Sachverständigengutachten

von RA Johannes Fiala

Immer wieder ersparen sich Kapitalanleger bei der Einscheidung zum Kauf einer Immobilie (z.B. Eigentumswohnung) oder eines geschlossenen Immobilienfonds-Anteils die vorherige neutrale Beratung durch einen Sachverständigen, einen Architekten oder einen Steuerberater bzw. Anwalt. Der BGH geht mit derlei ?Sorglosigkeit in eigener Angelegenheit? seit mehr als einem Jahrzehnt rüde um, denn damit sei der Anleger entweder selbst als fachkundig zu behandeln oder er habe (was der BGH unterstellt) fachkundige Berater gehabt.

Aus der Rechtspraxis leitet sich jedoch ab, dass die Einholung von Sachverständigen-Gutachten zur Bewertung der fraglichen Immobilie für zahlreiche Fragen und Entscheidungsmöglichkeiten von entscheidender Bedeutung sein kann.

Fall 1:

Der ?Geschädigte? hat eine Immobilie gekauft, ein Steuersparmodell, wie der Anleger glaubte. Nach Jahren bemerkt er, dass Zins und Tilgung durch Steuerersparnis um Mieteingang keinesfalls gedeckt sind. Damit vergrößert sich oft der eigene Schuldenberg. Der Jurist kennt die ?Wuchergrenze? um die Immobilie wegen ?Nichtigkeit oder Sittenwidrigkeit? wieder zurück zu geben ? die Wertverhältnisse ermitteln wird ein Sachverständiger, z.B. um das Prozeßrisiko besser abschätzen zu können.

Fall 2:

Der Erwerber einer Immobilie möchte wissen, wie sich der Ertrag tatsächlich dargestellt hat und künftig darstellen könnte. War die Mietgarantie zu hoch oder marktgerecht ? Wurde der Kapitalanleger getäuscht ? Eine Antwort verspricht eine sachverständige überprüfung der Ertragsfähigkeit bzw. der Marktpreise einer Vermietung zum damaligen Zeitpunkt (Kauf / Erwerb) und heute. über die Nützlichkeit von Sachverständigengutachten bei der Beurteilung maroder Immobilien-Kapitalanlagen Dabei lassen sich auch weitere Fragen klären, wie etwa der Reparaturrückstau und die Größenordnung von Erhaltungsmaßnahmen bzw. die Höhe von (z.B. künftigen) Sonderumlagen.

Fall 3:

Der Investor beteiligte sich an einem geschlossenen Immobilienfonds. Das Objekt ?läuft? nicht so wie vom Vermittler versprochen. Auch die Gesellschafterversammlung bringt keine neuen Erkenntnisse. Der Anleger fragt sich, ob er die Gesellschaft kündigen soll (um zu retten, was noch zu retten ist, vor allem um an künftigen Verlusten nicht weiter beteiligt zu sein). Weitere Fragen sind dann noch, ob es sich um einen zu teuer verkauften Anteil gehandelt hat oder ?nur sogenannte Management- Fehler? für die unerwarteten Verluste verantwortlich sind. Schließlich soll auch geklärt werden, ob das Geld des Investors nicht besser, sprich rentabler, angelegt werden könnte und sollte ? oder ob beim ?Ausstieg? aus dem Investment noch Geld ?mitgebracht? werden muß.
Auch in dieser Fallgestaltung wird es darauf ankommen, den Wert der Immobilie (bzw. den Anteils daran) sowie laufenden Einnahmen und Ausgaben des Fonds abzuschätzen um eine wirtschaftliche Empfehlung zu geben. Das Ergebnis kann dann noch steuerlich zu überprüfen sein, denn eventuell können ?Verluste absetzbar gestaltet werden?.

Ohne genaue Abschätzung der Verhältnisse kann ein Betroffener nicht qualifiziert entscheiden. Letztlich kommen dann in einem ?Schadensfall? teilweise ähnliche Fragen wieder auf den Tisch, die schon vor dem Erwerb bzw. der Beteiligung hätten geklärt werden können.
In zahlreichen Fällen wird sich eine optimale Entscheidung erst auf der Grundlage qualifizierter sachverständiger Beratung und überprüfung ? auch und gerade im Bereich der Immobilienbewertung ? für den Kapitalanleger treffen lassen.

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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