Haftung bei Immobilienkrediten

. . . und Beteiligungsfinanzierung mit Lebensversicherung
Lebensversicherungen zur Tilgung von Baufinanzierungen – Die Kombination verschiedenerer Finanzprodukte (Baudarlehen, Lebens- Versicherung, Immobilienkredit, Bausparvertrag etc.) verspricht dem Anleger durch mögliche Zinsdifferenzen oder Steuerersparnis einen Zusatzertrag, dem Vermittler gleichzeitig zusätzliche Provisio- nen. Nicht selten reicht aber letzten Endes das in einem zweiten Vertrag angesparte Geld (z.B. Lebensversicherung zur Kredittilgung) nicht aus, die Schulden komplett zu tilgen. Dann stellt sich die Frage nach der Verantwortung von Kreditinstituten, Versicherungen, und ihrer Berater bzw. Vermittler?
Banken und Berater haften für zu hohe Kosten durch Kombination mit Festkredit – In der Regel ist es für den Kunden günstiger, von Anfang an zu tilgen. Für die unnötigen Mehrkosten bei Beratung zur Kombination zusätzlicher Tilgungsaussetzungsprodukte mit dem Festkredit, haften die Vertragspartner auf Schadensersatz. Für Kreditinstitute sind diese Kombi- Modelle eine feine Sache, denn der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit – anders als beim Annuitätenkredit – höhere Festkreditzinsen Gleichzeitig bieten Produktgeber von Tilgungsaussetzungsprodukten Banken für die betreffenden Kredite oft günstigere Refinanzierungskonditionen Die Praxis zeigt, dass allein durch die Kombination mit einem sogenannten Tilgungsträger sich die übliche Laufzeit für die Gesamttilgung von 15 Jahren auf etwa 25 Jahre – bei gleich hoher monatlicher Gesamtbelastung des Kunden – verlängern kann, wenn die Ertrage des Tilgungsaussetzungsproduktes nicht deutlich über den verlangten Kreditzinsen liegen. Dadurch kommen Banken und ihre Berater in die Beratungshaftung Sie müssen dem Kunden den unnötigen Mehraufwand später ersetzen.
Banken und Versicherer haften für sogenannte Unterdeckung beim Tilgungsträger – Wiederholt sind Versicherer wegen ,,unrichtiger unverbindlicher Prognoserechnungen” zum Schadensersatz verurteilt worden Hinzu kommt, dass Versicherer auch für ,,geschonte Zusagen und Beruhigungspillen über angebliche Tilgungssicherheit” im Rahmen der Erfüllungshaftung einstehen müssen: Denn Versicherer haben, auch wenn die falsche Auskunft durch einen Bankmitarbeiter oder sonstigen Vermittler erteilt wurde, für Unrichtigkeiten zu Inhalt und Bedeutung der Versicherungsbedingungen einzustehen. Alleine schon dieAngabe einer ,Rendite” zu einer Lebensversicherung stellt regelmäßig einen Haftungsgrund dar, denn reine Renditean- gaben sind auch nach Ansicht der Aufsichtsbe- hörde bei Lebensversicherungen irreführend. Ein weiterer Haftungsgrund, auch zu Lasten von Vermittlern, Versicherungsmaklern und Beratern, ist die Pflicht zur be- darfsgerechten Beratung: Der Versi- cherungsvertrag – einschließlich der Dauer der Prämienzahlung – muss dem Bedarf des Kunden entsprechen. Allein aus diesem Grunde durfte bei mehr als jedem zweiten Versicherungsvertrag von Anfang an „das falsche Produkt” vermittelt worden sein. So haften Banken und Berater auch für irreführende Renditen, auch bei Fondsfinanzierungen.
Haftung für fehlerhafte Abrechnungen von Krediten und Lebensversicherungen Versicherungen müssen dem Kunden rund die Hälfte des ungezillmerten Deckungskapitals in allen betroffenen Fallen auszahlen. Ein Ruckkaufswert von ,,null“ in den ersten Jahren ist somit unzulässig – jedoch kommt kein Versicherer auf die Idee, den Kunden dieses Geld unaufgefordert nachzubezahlen. Offenbar warten die Versicherer lieber ab, bis die mutmaßlich noch etwa 3 Mrd. Euro Kundenforderungen verjährt sind: Der Imageschaden und das Misstrauen der Kunden dürfte mittelfristig weitaus teurer zu stehen kommen.
Haftung von Banken und Versicherern bei krediffinanzierter ,,Sofort- -rente” – Der schöne Traum vom sicheren Gewinn, ohne Anlagerisiko, I und sofortigem Bezug einer steuerfreien Rente wird dem Kunden nicht nur über finanzierte Immobilienbetei- , gungen, sondern auch durch Kombination von Lebensversicherung gegen Einmnalbeitrag und Darlehen zur Finanzierung des Beitrags (Hebelgeschäft) geboten: Nicht nur Bankberater sondern auch die dahinter stehenden Kreditinstitute sind dann überrascht, wenn ein durch Verluste in Bedrängnis geratene Kunde vor Gericht zieht und die Bank den Schaden ausgleichen muss. Auch freie Anlageberater und Finanzvertriebe haften regelmäßig, denn über die zahlreichen Risiken werden die Kunden nicht vollständig aufgeklärt. Finanzvertriebe behaupten bei Schul- ungen gerne ,,Wir haben das Anlage modell in unserer Fachabteilung geprüft“: auch dies ein Haftungsgrund.
Ausstieg aus unwirtschaftlichen Finanzierungen mit Geldanlage zur Tilgung Der Ausstieg beginnt mit der Erkenntnis, dass nur eine unabhängige sachverständige Prüfung die Größenordnung des Schadens für den Kunden transparent macht: Bitter ist der Umstand, dass sich der Schaden buchstäblich täglich vergrößert. Hinzu kommt dann auch die Beratung, wie steuerliche Risiken bei der Sanierung begrenzt werden können. Nur wenige Kredit- institute kennen die Option, trotz steuerschädlicher Versicherungsvertragskündigung, dem Kunden die Steuern potentiell komplett zu ersparen – und damit den Schaden per Saldo massiv zu reduzieren. Eine Analyse der Vertragsbedingungen und Klauseln offenbart, dass zahlreiche BGH-Urteile das selbstgeschaffene Finanzdienstleister vertragsrecht als unwirksam beurteilt haben – allerdings ohne dass darauf von der Finanzbranche wirksam re- agiert wurde. Auch daraus können sich Ansatzpunkte für eine Rückabwicklung der Verträge ergeben. Die Praxis zeigt, dass erst durch das Zusammenwirken von Sachverständigen und Juristen die bestmögliche Grundlage zur Sanierung fehlerhafter Finanzierungen geschaffen wird. Nähere Informationen zu diesem Thema erteilt Dr. Johannes Fiala. Rechtsanwalt aus München unter Telefon 089-17 90 90 35. Von Dr. Johannes Fiala, Rechtsanwalt (München), MBA Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), Lehrbeauftragter für Bürgerliches und Versicherungsrecht (BA Herdenheim, Univ. of Cooperative Education), Bankkaufmann (www.fiala.de) Und Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik (Diethardt), Aktuar DAV, öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main für Versicherungsmathematik in der privaten Krankenversicherung (www.pkv-gutachter.de).
(Halstenbeker Magazin 2/2008, 10)
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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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