Immobilie vor dem Wegzug in eine GmbH einbringen: Fristen, Steuerfolgen und Risiken

Veröffentlicht am 05.10.2026

Immobilie vor Wegzug in GmbH einbringen

Wer seinen Wohnsitz ins Ausland verlegen will und in Deutschland eine Immobilie besitzt, hört häufig einen Vorschlag: Die Immobilie solle noch vor dem Wegzug in eine GmbH eingebracht werden, um sie steuerlich günstiger zu strukturieren. Tatsächlich handelt es sich um eine technisch anspruchsvolle Gestaltung mit mehreren ineinandergreifenden Sperrfristen und mit einem Effekt, der leicht übersehen wird: Die Einbringung kann ein Risiko der Wegzugsbesteuerung erst erzeugen, das beim einfachen Halten der Immobilie im Privatvermögen gar nicht bestanden hätte. Entscheidend sind die Fristen, die bei falscher Planung zu einer nachträglichen Besteuerung führen können. Rechtsstand ist September 2026.

Warum die Immobilie vor dem Wegzug überhaupt in eine GmbH einbringen?

Wer eine vermietete oder selbst genutzte Immobilie besitzt und den Wegzug plant, hat zunächst zwei naheliegende Optionen: die Immobilie vor dem Wegzug verkaufen oder sie im Privatvermögen behalten und aus dem Ausland weiter vermieten. Welche Variante steuerlich günstiger ist, hängt (wie im Beitrag zum Immobilienverkauf vor Wegzug im Einzelnen dargestellt) vor allem von der Zehnjahresfrist des § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) und einer eventuellen Eigennutzung ab.

Ist die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen und liegt keine begünstigte Eigennutzung vor, wäre ein Verkauf vor dem Wegzug steuerpflichtig. In dieser Lage kommt oft die Überlegung auf, die Immobilie statt eines Verkaufs in eine GmbH einzubringen, in der Hoffnung, damit Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer zu vermeiden und zugleich eine für den grenzüberschreitenden Vermögenserhalt günstigere Struktur zu schaffen. Ob dieser Weg trägt, hängt davon ab, welche Übertragungsform gewählt wird und ob mehrere voneinander unabhängige Fristen eingehalten werden.

Der direkte Weg in die GmbH scheitert regelmäßig an der Grunderwerbsteuer

Der naheliegende Gedanke, die Immobilie unmittelbar aus dem Privatvermögen in eine neu gegründete oder bestehende GmbH einzubringen, führt grunderwerbsteuerlich in aller Regel nicht zum gewünschten Ergebnis. Die Befreiungen der §§ 5 und 6 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind an eine Gesamthand geknüpft: § 5 GrEStG befreit den Übergang eines Grundstücks von einem Allein- oder Miteigentümer auf eine Personengesellschaft anteilig in Höhe der fortbestehenden Beteiligung, § 6 GrEStG regelt den umgekehrten Weg. Eine GmbH ist als Kapitalgesellschaft keine Gesamthand, sondern eine eigenständige juristische Person. Auf die direkte Einbringung in eine GmbH sind beide Vorschriften deshalb nicht anwendbar.

Auch die Konzernklausel des § 6a GrEStG hilft in der typischen Ausgangslage nicht. Sie setzt voraus, dass ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und von ihm abhängige Gesellschaften beteiligt sind, an denen es fünf Jahre vor und fünf Jahre nach dem Vorgang ununterbrochen zu mindestens 95 % beteiligt ist. Eine Privatperson, die ihre Immobilie in eine neu gegründete GmbH einbringt, erfüllt diese Voraussetzungen regelmäßig nicht.

Im Ergebnis fällt bei einer Einbringung als Sacheinlage gegen Gewährung von Gesellschaftsanteilen regelmäßig die volle Grunderwerbsteuer an, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG nicht der Wert der gewährten Geschäftsanteile, sondern der Grundbesitzwert im Sinne des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1 bis 3 Bewertungsgesetz (BewG), unabhängig davon, welchen Wert die Beteiligten der Einbringung selbst beimessen. Hinzu kommt die Einkommensteuer: Die Übertragung gegen Gesellschaftsanteile ist ein tauschähnlicher Vorgang und kann innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.

Verkauf unter Verkehrswert an die eigene GmbH: Verlagerung statt Lösung

Mitunter wird vorgeschlagen, die Immobilie nicht als Sacheinlage einzubringen, sondern zu einem bewusst niedrigen Kaufpreis an die eigene GmbH zu verkaufen, weil sich die Grunderwerbsteuer dann nach dem Kaufpreis richte. Grunderwerbsteuerlich trifft das zunächst zu: Bei einem Kaufvertrag ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich die vereinbarte Gegenleistung maßgeblich, nicht der Grundbesitzwert nach § 8 Abs. 2 GrEStG, der unter anderem bei Einbringungen und Erwerben auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage gilt.

Das Problem verlagert sich jedoch in die Einkommensteuer. Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, behandelt die Finanzverwaltung die Differenz regelmäßig als verdeckte Einlage des Gesellschafters in seine GmbH. Diese verdeckte Einlage gilt nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG als Veräußerung, und zwar zum Verkehrswert, nicht zum niedrigen Kaufpreis. Geschieht der Unterpreisverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, kann deshalb Einkommensteuer auf den gesamten Wertzuwachs zwischen Anschaffung und Verkehrswert anfallen. Die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer wird so teilweise oder ganz aufgezehrt.

Sind an der GmbH weitere Personen beteiligt, etwa Angehörige, kann die Werterhöhung ihrer Anteile zudem nach § 7 Abs. 8 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) als Schenkung gelten.

Der zweistufige Weg über eine Personengesellschaft

In der Fachliteratur wird für eine grunderwerbsteuerlich möglichst schonende Überführung meist ein zweistufiger Weg beschrieben: zunächst Übertragung auf eine Personengesellschaft, später Formwechsel dieser Gesellschaft in eine GmbH. Ob dieser Weg auch einkommensteuerlich trägt, hängt entscheidend davon ab, welche Art von Personengesellschaft gewählt wird.

Schritt 1: Übertragung auf eine Personengesellschaft

Im ersten Schritt wird die Immobilie auf eine Personengesellschaft übertragen, an der der bisherige Eigentümer beteiligt bleibt, häufig zusammen mit nahen Angehörigen. Nach § 5 Abs. 1 und 2 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer insoweit nicht erhoben, wie der Einbringende am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist.

Beispiel: Lenja bringt ihre Immobilie in eine Personengesellschaft ein, an der sie zu 95 % und ihr Sohn Timo zu 5 % beteiligt sind. Nach § 5 Abs. 2 GrEStG bleibt der Vorgang zu 95 % grunderwerbsteuerfrei. Auch der auf Timo entfallende Anteil ist regelmäßig steuerfrei, weil Lenja das Grundstück ihrem Sohn nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei übertragen könnte. Wäre statt Timo ein nicht verwandter Dritter beteiligt, fiele auf dessen Anteil Grunderwerbsteuer an. Beide Befreiungen entfallen jedoch, wenn die Gesellschaft innerhalb der Frist des § 5 Abs. 3 GrEStG in eine GmbH umgewandelt wird (BFH, Urteil vom 25. September 2013, II R 2/12).

Seit Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes kennt das Zivilrecht kein Gesamthandsvermögen mehr. § 24 GrEStG ordnet aber an, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand gelten, sodass § 5 GrEStG anwendbar bleibt.

Die Befreiung steht unter einer Nachbehaltensfrist: Nach § 5 Abs. 3 GrEStG entfällt sie rückwirkend, soweit sich der Anteil des Einbringenden am Vermögen der Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergang vermindert. Für Erwerbsvorgänge nach dem 30. Juni 2021 gilt die Zehnjahresfrist (§ 23 Abs. 18 GrEStG); zuvor betrug sie fünf Jahre. Ändert sich die Beteiligungsquote innerhalb der Frist, etwa durch spätere Anteilsübertragungen, wird die Grunderwerbsteuer auf den ursprünglich befreiten Anteil nachträglich festgesetzt.

Einkommensteuerlich ist die Wahl der Gesellschaftsform entscheidend. Für einen späteren steuerneutralen Formwechsel nach §§ 25, 20 Umwandlungssteuergesetz (UmwStG) ist eine gewerblich tätige oder gewerblich geprägte Personengesellschaft erforderlich, typischerweise eine GmbH & Co. KG im Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Eine rein vermögensverwaltende GbR oder KG genügt dafür nicht.

Schon die Übertragung auf eine solche gewerblich geprägte Gesellschaft ist einkommensteuerlich nicht neutral. Erfolgt sie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten, behandelt die Finanzverwaltung sie als tauschähnlichen Vorgang, der innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerpflichtig sein kann. Bei einer reinen Einlage bleibt nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG eine spätere Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung steuerpflichtig. Zudem wird die Immobilie Betriebsvermögen: Die Steuerfreiheit eines Verkaufs nach Ablauf von zehn Jahren, die im Privatvermögen möglich wäre, geht damit verloren.

Schritt 2: Formwechsel der Personengesellschaft in eine GmbH

Im zweiten Schritt wird die Personengesellschaft durch Formwechsel nach dem Umwandlungsgesetz (UmwG) in eine GmbH umgewandelt. Grunderwerbsteuerlich ist ein Formwechsel kein Rechtsträgerwechsel: Die Gesellschaft besteht identisch fort, nur ihre Rechtsform ändert sich. Der Formwechsel als solcher löst deshalb grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus.

Entscheidend ist die zeitliche Abfolge. Wird die Personengesellschaft noch innerhalb der zehnjährigen Frist aus Schritt 1 in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt, wird dies nach Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung regelmäßig als Verminderung der Beteiligung im Sinne des § 5 Abs. 3 GrEStG gewertet. Die zunächst nicht erhobene Grunderwerbsteuer wird dann nachträglich festgesetzt. Zwischen der Übertragung auf die Personengesellschaft und dem Formwechsel sollten daher mindestens zehn Jahre liegen. Für einen kurzfristig bevorstehenden Wegzug eignet sich die Gestaltung damit nicht, sondern nur bei langfristiger Planung. Anders liegt es, wenn die Immobilie von Anfang an über eine Personengesellschaft erworben wurde.

Einkommensteuerlich wird der Formwechsel einer gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten Personengesellschaft nach § 25 UmwStG wie eine Einbringung von Mitunternehmeranteilen in eine Kapitalgesellschaft nach § 20 UmwStG behandelt. Auf Antrag kann das eingebrachte Betriebsvermögen nach § 20 Abs. 2 Satz 2 UmwStG mit dem Buchwert oder einem Zwischenwert statt mit dem gemeinen Wert angesetzt werden, sodass die stillen Reserven der Immobilie nicht sofort aufgedeckt werden müssen. Begünstigt ist aber nur die Einbringung eines Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils. Bei einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft greifen §§ 25, 20 UmwStG nicht; der Formwechsel wird dann ertragsteuerlich wie eine Veräußerung der Immobilie behandelt und ist innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerpflichtig.

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Die zweite Sperrfrist: § 22 UmwStG und der Einbringungsgewinn I

Mit dem Formwechsel ist die Gestaltung nicht abgeschlossen, denn der Buchwertansatz nach § 20 UmwStG steht unter einer eigenen, von der grunderwerbsteuerlichen Frist unabhängigen Sperrfrist. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 UmwStG führt eine Veräußerung der beim Formwechsel erhaltenen GmbH-Anteile innerhalb von sieben Jahren nach dem Einbringungszeitpunkt zu einer rückwirkenden Besteuerung des sogenannten Einbringungsgewinns I im Jahr der Einbringung. Die Beteiligten werden dann so gestellt, als wäre das Betriebsvermögen zum gemeinen Wert eingebracht worden. Der zu versteuernde Betrag verringert sich für jedes seit der Einbringung abgelaufene volle Zeitjahr um ein Siebtel.

Für Auswanderer besonders bedeutsam: Nach § 22 Abs. 1 Satz 6 Nr. 6 UmwStG wird der Einbringungsgewinn I auch dann rückwirkend besteuert, wenn der Einbringende die Voraussetzungen des § 1 Abs. 4 UmwStG nicht mehr erfüllt. Das kann bereits der Wegzug in einen Staat außerhalb der EU und des EWR sein, wenn Deutschland danach das Besteuerungsrecht an den erhaltenen Anteilen ganz oder teilweise verliert. Schädlich ist also nicht nur ein Verkauf der Anteile, sondern unter Umständen schon der Wegzug selbst.

Beide Fristen sind rechtlich eigenständig. Selbst wenn die grunderwerbsteuerliche Zehnjahresfrist abgelaufen ist und der Formwechsel grunderwerbsteuerneutral vollzogen wurde, beginnt mit dem Formwechsel eine neue siebenjährige Sperrfrist für die GmbH-Anteile. Wer eine solche Struktur nutzen will, sollte realistisch mit einem Planungshorizont von deutlich mehr als zehn Jahren rechnen.

Wechselwirkung mit der Wegzugsbesteuerung: ein selbst geschaffenes Risiko

Ein häufig übersehener Effekt der Gestaltung betrifft die Wegzugsbesteuerung nach § 6 Außensteuergesetz (AStG). Bei einer im Privatvermögen direkt gehaltenen Immobilie löst der Wegzug keine eigene Steuerpflicht aus: Es findet keine fiktive Veräußerung statt, solange die Immobilie im Eigentum der wegziehenden Person bleibt.

Wird dieselbe Immobilie zuvor in eine GmbH überführt, ändert sich die Lage grundlegend. Die wegziehende Person hält dann keine Immobilie mehr, sondern eine Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft. Hält sie innerhalb der letzten fünf Jahre mindestens 1 % (§ 17 Abs. 1 EStG) und war sie in den letzten zwölf Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig (§ 6 Abs. 2 AStG), gilt der Wegzug nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AStG als Veräußerung der Anteile zum gemeinen Wert. Die stillen Reserven der Beteiligung, die den Immobilienwert widerspiegeln, können damit sofort der Besteuerung unterliegen, obwohl kein Verkauf stattfindet.

Die frühere zeitlich unbegrenzte, zinslose Stundung bei Wegzug in einen EU- oder EWR-Staat ist seit der Reform zur Umsetzung der ATAD-Richtlinie entfallen. Nach § 6 Abs. 4 AStG kommt eine Ratenzahlung in sieben zinslosen Jahresraten in Betracht, die in der Regel nur gegen Sicherheitsleistung gewährt wird. Das entschärft das Liquiditätsproblem, beseitigt es aber nicht, denn aus der Immobilie ist kein Verkaufserlös zugeflossen. Bei nur vorübergehender Abwesenheit kann § 6 Abs. 3 AStG helfen: Kehrt die Person innerhalb von sieben Jahren zurück und wird wieder unbeschränkt steuerpflichtig, entfällt der Steueranspruch unter weiteren Voraussetzungen; die Frist kann auf Antrag um höchstens fünf Jahre verlängert werden. Einzelheiten behandelt der Beitrag zur Wegzugsteuer bei GmbH-Gesellschafteranteilen.

Zieht der Gesellschafter-Geschäftsführer selbst ins Ausland, ist zusätzlich zu klären, wo die GmbH künftig geleitet wird: Verlagert sich der Ort der Geschäftsleitung (§ 10 Abgabenordnung) ins Ausland, können sich für die Gesellschaft eigene steuerliche Folgen ergeben.

Die Überführung einer Immobilie in eine GmbH vor einem geplanten Wegzug kann damit ein Besteuerungsrisiko schaffen, das beim Direkthalten nicht bestanden hätte. Dieser Effekt gehört in jede Gesamtrechnung.

Laufende Besteuerung nach dem Wegzug: GmbH und Direkthalten im Vergleich

Auch die laufende Besteuerung unterscheidet sich deutlich, je nachdem, ob die Immobilie über eine GmbH oder direkt gehalten wird.

Laufende Mieteinnahmen. Hält die GmbH die Immobilie, unterliegen die Mieterträge der Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag (effektiv 15,825 %). Hinzu kommt grundsätzlich Gewerbesteuer, die bei einer ausschließlich grundstücksverwaltenden GmbH über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) entfallen kann, sofern die Gesellschaft tatsächlich nur eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt; schon geringe gewerbliche Nebentätigkeiten können die Kürzung gefährden. Bei direktem Halten unterliegt die wegziehende Person mit den Vermietungseinkünften nach dem Wegzug der beschränkten Einkommensteuerpflicht nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG zum persönlichen, progressiven Steuersatz, der je nach Einkommenshöhe niedriger, aber auch deutlich höher als der Körperschaftsteuersatz ausfallen kann.

Ausschüttungen an den im Ausland ansässigen Gesellschafter. Schüttet die GmbH Gewinne aus, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer von grundsätzlich 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag an, die nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Zuzugsstaat reduziert sein kann. Diese zweite Besteuerungsebene gibt es beim direkten Halten der Immobilie nicht. Wie der Zuzugsstaat die Ausschüttung besteuert, ist durch einen Berater im jeweiligen Staat zu prüfen.

Späterer Verkauf. Der gewichtigste Unterschied zeigt sich beim Verkauf. Veräußerungsgewinne der GmbH unterliegen grundsätzlich der Körperschaftsteuer und gegebenenfalls der Gewerbesteuer, gleich wie lange die Immobilie gehalten wurde, denn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt nur für private Veräußerungsgeschäfte und nicht für eine Kapitalgesellschaft. Wird die Immobilie dagegen direkt im Privatvermögen gehalten, bleibt ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf der Zehnjahresfrist auch bei beschränkter Steuerpflicht (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG) steuerfrei. Die Überführung in eine GmbH verschließt also gerade den Weg, der beim Direkthalten nach Fristablauf zur Steuerfreiheit führen kann.

Für wen kann eine GmbH-Struktur dennoch sinnvoll sein?

Diese Nachteile bedeuten nicht, dass eine GmbH für Immobilienbesitzer generell ungeeignet wäre. Sie eignet sich aber typischerweise nicht als kurzfristige Maßnahme unmittelbar vor dem Wegzug, sondern nur als langfristig angelegte Strukturierung, die realistischerweise weit mehr als ein Jahrzehnt vor dem Wegzug beginnt. In folgenden Konstellationen kann sie erwogen werden:

• Größerer Immobilienbestand: Wer mehrere Objekte hält, kann Haftungsrisiken in der Gesellschaft bündeln und Mieterträge für weitere Investitionen im Unternehmen belassen, statt sie dem persönlichen Steuersatz zu unterwerfen.
• Reinvestition statt Entnahme: Wird der überwiegende Teil der Erträge reinvestiert, kann die Körperschaftsteuerbelastung gegenüber dem persönlichen Grenzsteuersatz günstiger sein, solange keine Ausschüttung erfolgt.
• Vorbereitung der Vermögensnachfolge: Geschäftsanteile lassen sich in Teilbeträgen leichter auf mehrere Angehörige übertragen als Bruchteilseigentum an einer einzelnen Immobilie, was bei einer über Generationen angelegten Nachfolgeplanung eine Rolle spielen kann; zu den erbschaftsteuerlichen Gestaltungswegen siehe Erbschaftsteuer legal vermeiden.

In allen Fällen ist eine Einzelfallberechnung erforderlich, die die gesamte Haltedauer (von der Übertragung bis zum geplanten Verkauf oder zur Nachfolge) einbezieht und die grunderwerbsteuerlichen, einkommensteuerlichen und umwandlungssteuerlichen Fristen sowie die Wechselwirkung mit der Wegzugsbesteuerung berücksichtigt.

Unklare Rechtslage: verbindliche Auskunft einholen. Wo die steuerliche Beurteilung in Deutschland nicht gesichert ist oder sich absehbar ändern kann, gehört vor die Umsetzung ein Antrag auf verbindliche Auskunft beim Finanzamt (§ 89 Abs. 2 AO). Sie bindet das Finanzamt für einen genau bestimmten, noch nicht verwirklichten Sachverhalt an die erteilte Beurteilung und ist gebührenpflichtig. Rät der steuerliche Berater in einer solchen Lage nicht dazu, handelt er aus unserer Sicht verantwortungslos: Der Mandant riskiert, Jahre später um das Ergebnis prozessieren zu müssen, und das kostet Zeit und Geld.

Fazit

Eine Immobilie vor dem Wegzug in eine GmbH einzubringen, ist keine kurzfristig umsetzbare Gestaltung. Der direkte Weg löst regelmäßig volle Grunderwerbsteuer aus und kann innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein; der Unterpreisverkauf verlagert das Problem über die verdeckte Einlage in die Einkommensteuer. Der zweistufige Weg funktioniert einkommensteuerlich nur über eine gewerblich tätige oder geprägte Personengesellschaft und unterliegt zwei eigenständigen Sperrfristen: zehn Jahre nach § 5 Abs. 3 GrEStG und sieben Jahre nach § 22 Abs. 1 UmwStG, wobei schon ein Wegzug außerhalb von EU und EWR schädlich sein kann. Zudem kann die GmbH-Beteiligung eine Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG erst begründen. Ob die Struktur im Einzelfall sinnvoll ist, lässt sich nur nach einer auf den konkreten Planungshorizont zugeschnittenen Prüfung beurteilen.

Häufige Fragen

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Immobilie direkt in meine GmbH einbringe?

In der Regel ja. Die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG gelten nur für Personengesellschaften, und die Konzernklausel des § 6a GrEStG passt auf eine Privatperson regelmäßig nicht. Bemessungsgrundlage ist bei einer Sacheinlage der Grundbesitzwert nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG.

Hilft ein Verkauf unter Wert an die eigene GmbH?

Nur bei der Grunderwerbsteuer, die sich dann nach dem Kaufpreis richtet (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Die Differenz zum Verkehrswert ist regelmäßig eine verdeckte Einlage, die nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG als Veräußerung zum Verkehrswert gilt. Innerhalb der Zehnjahresfrist kann deshalb Einkommensteuer auf den gesamten Wertzuwachs anfallen.

Welche Fristen gelten beim Weg über eine Personengesellschaft?

Für die Grunderwerbsteuer gilt nach § 5 Abs. 3 GrEStG eine Nachbehaltensfrist von zehn Jahren; ein Formwechsel in die GmbH vor Ablauf wird regelmäßig als schädlich gewertet. Nach dem Formwechsel läuft für die erhaltenen Anteile die siebenjährige Sperrfrist des § 22 Abs. 1 UmwStG. Außerdem kann bereits die Übertragung auf die Personengesellschaft innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein.

Kann die Einbringung eine Wegzugsteuer auslösen?

Ja. Wer innerhalb der letzten fünf Jahre mindestens 1 % an der GmbH hält und in den letzten zwölf Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war, wird beim Wegzug nach § 6 AStG so behandelt, als hätte er die Anteile zum gemeinen Wert veräußert. Möglich sind eine Ratenzahlung in sieben Jahresraten nach § 6 Abs. 4 AStG und bei Rückkehr innerhalb von sieben Jahren der Wegfall des Steueranspruchs nach § 6 Abs. 3 AStG.

Bleibt ein späterer Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei?

Bei einer direkt im Privatvermögen gehaltenen Immobilie ja, auch bei beschränkter Steuerpflicht nach dem Wegzug. Gehört die Immobilie einer GmbH oder dem Betriebsvermögen einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, gilt die Zehnjahresfrist nicht; Veräußerungsgewinne sind grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei haben zur Wegzugsbesteuerung und zur Strukturierung von Immobilienvermögen umfangreich publiziert und beraten bei der Frage, ob und wie eine deutsche Immobilie vor einem Wegzug strukturiert werden sollte, einschließlich der grunderwerb- und umwandlungssteuerlichen Fristenplanung. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihr Vorhaben in einer Erstberatung besprechen zu lassen.