Schrottimmobilien: BGH erleichtert die Rückabwicklung überteuerter Investments

Banken haften Strukturvertriebs-Opfern für die Bausparfalle

BGH-Urteil bestätigt die Haftung von Banken und Bausparkassen

Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH-Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08) verpflichtet Banken und Bausparkassen zum unaufgefordertem Hinweis an den Kreditnehmer, wenn eine arglistige Täuschung des Käufers über die Höhe der Vermittlungsprovision erkennbar ist. Erfolgt diese Aufklärung nicht, so haftet das Finanzhaus dem Kreditkunden auf Schadensersatz wegen seines sogenannten Wissensvorsprungs.

Schrottimmobilien

Seit Ende der 80er-Jahre waren zahlreiche Banken, Bausparkassen und Lebensversicherer in den Vertrieb weit überteuerter Immobilien eingebunden. Schätzungen gehen davon aus, dass die Anzahl der Betroffenen inzwischen siebenstellig sein dürfte. Dabei ist immer wieder von Insidern zu hören, dass sich auch einzelne Kompetenzträger persönlich bereichert haben. So wundert es nicht, dass die Verkaufspreise im Schwerpunkt das zwei- bis fünffache des Verkehrswertes betragen haben können. Oft wurde den Kunden eine Vermittlungsprovision von rund 6% vorgespiegelt, während in Wirklichkeit über 15% an den Vermittler geflossen sind – wie im jüngst entschiedenen BGH-Urteil. Es können in der Praxis aber durchaus auch 40% „weiche Kosten“ sein, welche sich dann die Beteiligten (Finanzhaus, Mitarbeiter des Finanzhauses und Vertrieb) brüderlich teilen.

Keine Hilfe von der BaFin

Manches Kreditinstitut wurde bei der Staatsanwaltschaft (StA) angezeigt. Die StA bat daraufhin die BaFin um eine Sonderprüfung – das Ergebnis wird jedoch nach gesetzlicher Regelung geheimgehalten. Nur durch Zufall kam ein Sonderprüfungsbericht der BaFin an die Öffentlichkeit, und führte prompt zu Verurteilungen einer Bausparkasse zum Schadensersatz. Zahlreiche Aussteiger aus dem Schrottimmobilien- Vertrieb berichteten vom institutionellen Zusammenwirken mit Finanzhäusern. Nicht selten kennen die Banken und Bausparkassen genau die Überteuerung der Immobilien, weil sie für die Beleihung den Wert ermitteln. Aber auch die Kreditinstitute halten diese Informationen fast immer geheim. Der vom Steuerspartrieb infizierte Käufer hat damit praktisch keine Chance, automatisch vor plötzlicher Überschuldung geschützt zu sein.

Auch Prominente verlieren Existenz

Wer durch Kapitalanlage in Immobilien hohe Schulden auftürmt, wird gemeinhin als Hypothekenmillionär bezeichnet. Zu diesem illustren Kreis zählen nicht nur Bäcker, Metzger, Wirte – sondern auch Steuerberater, Notare, Ärzte, Sportler, Rechtsanwälte und Schauspieler. So wurde etwa in München ein „Notar und Präsident des Bayerischen Yachtclubs“ seines Amtes enthoben, nachdem eine Großbank den Insolvenzantrag gestellt hatte. überteuerte Immobilien wurden jedoch nicht nur in den blühenden Landschaften des Ostens, sondern auch aus zahlreichen Regionen der alten Bundesländer vermittelt.

Finanzierungsfallen durch Provisionsmaximierung

Auf die Anleger warten regelmäßig auch teure Überraschungen, wenn die Finanzierung über einen Festkredit erfolgt. Zur Tilgung wurden meist Lebensversicherungen, aber auch Investmentfonds zusätzlich vermittelt. Stellten sich die erhofften Wertsteigerungen bei diesen Kapitalanlagen nicht ein, oder ergaben sich Verluste, dann entpuppten sich die hübschen Musterberechnungen der Vermittler als
Träumerei. So formulierte ein Bausparkassen-Kunde „ ich wurde in Grund und Boden beraten“. Der Kreditsachverständige Jens Leschmann kennt aus zahlreichen Schadensgutachten die Situation, dass Anleger für beispielsweise 150.000 Euro in Immobilien investiert hatten und nach 10 Jahren ein Gesamtverlust des Doppelten, also von rund 300.000 Euro sachverständig festzustellen war.

Durchsetzung von Schadensersatz ist steuerlich absetzbar

Wer sich um Schadensersatz bzw. eine „Neuausrichtung des Finanzierungskonzeptes“ bemüht, kann nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) die Kosten seiner Berater steuerlich als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil, Az. IX R 47/08). Noch besser fährt, wer sich vor Investmententscheidungen fachkundig beraten lässt, denn auch diese Kosten können steuerlich geltend gemacht werden – und Anlageverluste werden vermieden. Zudem zeigt die Erfahrung, dass vorsorgliche Beratung oft weniger als 10% an Kosten verursache, im Vergleich zur Situation, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist.

Lebensversicherungen auf den Prüfstand

Bei der Aufarbeitung der möglichen Forderungen des Geschädigten müssen auch Rückkaufswertabrechnungen von Lebensversicherungen und Abrechnungen von Krediten auf den Prüfstand. Ein BGH-Richter äußerte kürzlich, dass die Lebensversicherer wissen sollten, wie der BGH einen Fall beurteilt, und die Kunden davon erfahren sollten – spätestens, wenn sie einen informierten Anwalt aufsuchen.

Falsche Abrechnungen werden von Lebensversicherern nicht unaufgefordert korrigiert – sie berufen sich dabei auf die Gleichbehandlung aller Versicherten, auch wenn dies bedeutet, dass alle gleich schlecht behandelt werden. Es könnte ja sein, dass man die Adresse einiger Kunden nicht mehr ausfindig machen kann, und diese bekämen dann ihr Geld als einzige nicht nachgezahlt – eine solche aufsichtsrechtlich angreifbare Ungleichbehandlung gilt es zu verhindern, indem gar niemand ungefragt etwas erhält.

Banken stehen hier nicht nach, wenn sie Kredite falsch abrechnen. Von ihren Rechten erfahren werden die Geschädigten vom Anwalt, sofern sie ihn aufsuchen – nachrechnen muss es hingegen ein versicherungsmathematischer Sachverständiger oder ein Sachverständiger für das Kreditwesen.

von Dr. Johannes Fiala und Dipl.-Math. Petr A. Schramm

mit freundlicher Genehmigung von

www.handwerke.de (veröffentlicht in Computern im Handwerk 04/2011, Seiten 4-5)

und

www.tabakzeitung.de (veröffentlicht in  Die Tabakzeitung Nr. 10 unter der Überschrift: BGH erleichtert Rückabwicklung überteuerter Investments)

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Über den Autor

Dr. Johannes Fiala
PhD, MBA, MM

Dr. Johannes Fiala ist seit mehr als 25 Jahren als Jurist und Rechts­anwalt mit eigener Kanzlei in München tätig. Er beschäftigt sich unter anderem intensiv mit den Themen Immobilien­wirtschaft, Finanz­recht sowie Steuer- und Versicherungs­recht. Die zahl­reichen Stationen seines beruf­lichen Werde­gangs ermöglichen es ihm, für seine Mandanten ganz­heitlich beratend und im Streit­fall juristisch tätig zu werden.
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