Wer eine Immobilie als Kapitalanlage hält, sollte schon vor dem Kauf wissen, was beim späteren Verkauf vom Gewinn übrig bleibt. Ein großer Teil dieses „Gewinns“ ist oft nur Inflation. Bei der Spekulationssteuer gehen Österreich und Deutschland damit grundverschieden um: Deutschland stellt den Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei, Österreich besteuert ihn zeitlich unbegrenzt mit einem festen Satz von 30 %. Welches System günstiger ist, hängt vor allem von der Haltedauer ab. Dieser Beitrag stellt beide Regelungen nebeneinander, rechnet ein Beispiel mit einer Immobilie für eine Million Euro durch und nennt die Fälle, in denen das Ergebnis anders ausfällt. Die deutsche Seite der Spekulationsfrist, vor allem bei einem Wegzug, behandelt ausführlich unser Beitrag zu § 23 EStG und der Spekulationsfrist bei Auswanderung.
Der Grundunterschied auf einen Blick
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| Deutschland | Österreich | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) | §§ 30, 30a EStG 1988 (Immobilienertragsteuer) |
| Frist | 10 Jahre, danach steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) | keine Frist (seit 2012 abgeschafft) |
| Steuersatz | persönlicher Steuersatz, bis 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag | pauschal 30 % (§ 30a Abs. 1 EStG 1988) |
| Inflation | nicht bereinigt, nach 10 Jahren aber ohne Bedeutung | nicht bereinigt, Inflationsabschlag seit 01.01.2016 entfallen |
| Abschreibung (AfA) | mindert die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) | mindert die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 30 Abs. 3 EStG 1988) |
| Ausnahmen | Eigennutzung; Freigrenze: Gesamtgewinn unter 1.000 € im Jahr | Hauptwohnsitz; selbst hergestelltes Gebäude |
Deutschland: Zehn Jahre Frist, dann steuerfrei
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks aus dem Privatvermögen nur dann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer länger hält, verkauft steuerfrei, und zwar unabhängig davon, wie hoch der Wertzuwachs ausgefallen ist.
Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, also bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Gewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten. Dabei mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG um die Abschreibungen, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind. Die AfA, die während der Vermietung Steuern gespart hat, erhöht bei einem Verkauf innerhalb der Frist also den steuerpflichtigen Gewinn.
Ausgenommen sind Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, und zwar entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Außerdem bleiben Gewinne steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei einem Immobilienverkauf spielt diese Freigrenze praktisch keine Rolle.
Ein Wohnsitzwechsel ändert an der Frist nichts: Auch wer ins Ausland zieht, bleibt mit einer deutschen Immobilie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Welche Folgen das für den Zeitpunkt des Verkaufs hat, beschreibt der Beitrag zum Immobilienverkauf vor dem Wegzug.
Österreich: Immobilienertragsteuer ohne Frist
Österreich hat die frühere Spekulationsfrist mit der Neuregelung 2012 abgeschafft. Seitdem ist jeder Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen nach § 30 EStG 1988 grundsätzlich steuerpflichtig, gleichgültig, ob sie zwei oder dreißig Jahre gehalten wurde. Der Steuersatz beträgt nach § 30a Abs. 1 EStG 1988 pauschal 30 %. Auf Antrag kann stattdessen der allgemeine Tarif angewendet werden (Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs. 2 EStG 1988), was sich vor allem bei niedrigen übrigen Einkünften lohnen kann.
Als Einkünfte gilt auch in Österreich der Unterschied zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten sind nach § 30 Abs. 3 EStG 1988 um die Abschreibungen zu vermindern, soweit sie bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind. Die AfA wird also wie in Deutschland zurückgeholt, nur eben ohne zeitliche Grenze.
Eine Bereinigung um die Inflation gibt es nicht mehr. Der frühere Inflationsabschlag gilt für Veräußerungen ab dem 01.01.2016 nicht mehr; diese Abschaffung beruht auf dem Steuerreformgesetz 2015/2016 (BGBl. I 118/2015), und § 30 Abs. 3 EStG 1988 kennt seitdem keinen Abschlag. Davon zu unterscheiden ist die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs: Er hat § 30 Abs. 3 zweiter Teilstrich EStG 1988 in der Fassung BGBl. I 112/2012, also die Berechnung des früheren Inflationsabschlags, als gleichheitswidrig aufgehoben (VfGH 03.03.2017, G 3/2017 u. a., kundgemacht in BGBl. I 34/2017). Ein neuer Ausgleich für die Geldentwertung wurde nicht eingeführt.
Die Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei bleibt in Österreich der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988):
- ab der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz, oder
- innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz.
Daneben sind selbst hergestellte Gebäude befreit, soweit sie in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG 1988). Für einen Investor, der eine vermietete Immobilie kauft, sind beide Befreiungen nicht einschlägig.
Rechenbeispiel: Verkauf nach 6 und nach 11 Jahren
Das folgende Beispiel zeigt, wie unterschiedlich beide Systeme bei gleichem Objekt und gleicher Wertentwicklung wirken.
Annahmen: Kauf heute für 1 Mio. €, vermietet, Gebäudeanteil 70 % (in Österreich bei Nachweis); Wertsteigerung 2,5 % pro Jahr, vollständig durch Inflation (real also kein Gewinn); AfA in Deutschland 2 %, in Österreich 1,5 % für Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988); deutscher Gewinn vollständig im Spitzensteuersatz von 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag; Erwerbsnebenkosten und Kirchensteuer bleiben außer Betracht.
Die jährliche AfA beträgt damit in Deutschland 14.000 € (2 % von 700.000 €) und in Österreich 10.500 € (1,5 % von 700.000 €).
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| Verkauf nach 6 Jahren | Verkauf nach 11 Jahren | |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | ca. 1,160 Mio. € | ca. 1,312 Mio. € |
| nominaler „Gewinn“ | ca. 160 T€ | ca. 312 T€ |
| Deutschland: zurückgeholte AfA | 84 T€ | entfällt |
| Deutschland: steuerpflichtig | ca. 244 T€ | 0 €, steuerfrei |
| Deutschland: Steuer | ca. 116 T€ | 0 € |
| Österreich: zurückgeholte AfA | 63 T€ | 115,5 T€ |
| Österreich: steuerpflichtig | ca. 223 T€ | ca. 428 T€ |
| Österreich: Immobilienertragsteuer (30 %) | ca. 67 T€ | ca. 128 T€ |
Bei einem Verkauf nach sechs Jahren zahlt der Eigentümer in Deutschland also rund 116.000 €, in Österreich rund 67.000 €. Nach elf Jahren kehrt sich das Bild um: In Deutschland fällt keine Steuer an, in Österreich rund 128.000 €, obwohl der Eigentümer real keinen Cent gewonnen hat. Von den rund 428.000 € steuerpflichtigen Einkünften entfallen rund 312.000 € auf reine Inflation und 115.500 € auf die zurückgeholte Abschreibung.
Der Gebäudeanteil von 70 % setzt in Österreich einen Nachweis voraus; nur so vergleicht das Beispiel dasselbe Objekt in beiden Ländern. Ohne Nachweis gilt in Österreich ein pauschaler Anteil für Grund und Boden. Mit 60 % Gebäudeanteil läge die Immobilienertragsteuer bei rund 64 T€ statt 67 T€ bzw. 123 T€ statt 128 T€.
Das Beispiel rechnet in Österreich vereinfacht mit der linearen AfA von 1,5 %. Wird für ein neueres Gebäude die beschleunigte AfA genutzt (siehe Vorbehalte), ist die zurückgeholte AfA höher und damit auch die Steuer beim Verkauf.
Der deutsche Wert setzt voraus, dass der gesamte Gewinn dem Spitzensteuersatz unterliegt. Liegt das übrige Einkommen niedriger, sinkt die Steuer entsprechend; mit 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag wären es nach sechs Jahren rund 108.000 €. Am Gesamtbild ändert das nichts.
Einordnung: Wann welches System günstiger ist
- Kurze Haltedauer (unter zehn Jahren): Österreich ist günstiger, weil der Pauschalsatz von 30 % unter dem deutschen Spitzensatz liegt.
- Lange Haltedauer (über zehn Jahre): Deutschland ist deutlich günstiger. Der Verkauf ist steuerfrei, und die während der Vermietung steuermindernd genutzte Abschreibung wird nie zurückgeholt.
- Inflation: Österreich besteuert auch reine Inflationsgewinne dauerhaft mit 30 %, nach 11, 20 oder 30 Jahren. Je länger die Haltedauer, desto größer wird dieser Anteil am steuerpflichtigen Gewinn.
Für den Anleger heißt das: Wer eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage plant, sollte die Haltedauer von Anfang an in die Rechnung aufnehmen. In Deutschland entscheidet der Tag des notariellen Kaufvertrags über den Beginn der Frist, und ein Verkauf wenige Monate zu früh kann sechsstellige Beträge kosten. In Österreich gibt es keinen solchen Stichtag; dort ist die laufende Belastung durch die Steuer auf den Wertzuwachs von vornherein einzupreisen. Wie die laufenden Mieteinnahmen besteuert werden, wenn Eigentümer und Immobilie in verschiedenen Staaten sind, erläutert der Beitrag zur Besteuerung von Mieteinnahmen aus einer Auslandsimmobilie.
Vorbehalte und Sonderfälle
Deutschland: gewerblicher Grundstückshandel
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt in der Regel vor, wenn mindestens vier Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang verkauft werden, in der Regel innerhalb von fünf Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf (BFH 23.08.2017, X R 7/15; BMF 26.03.2004, BStBl I 2004, 434). Die fünf Jahre sind ein Regelwert, keine starre Grenze. Dann gehören die Immobilien nicht mehr zum Privatvermögen, und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren kann entfallen. Wer mehrere Objekte hält und Verkäufe plant, sollte die Reihenfolge und den Zeitpunkt vorher prüfen lassen. Eine Immobilien-GmbH ist dabei keine einfache Lösung, denn in der Gesellschaft gibt es die Zehnjahresfrist von vornherein nicht; mehr dazu im Beitrag Die Immobilien-GmbH als vermeintlich schlaue Steuersparidee.
Deutschland: höhere AfA bei Neubauten
Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 %, für bestimmte Neubauten ist auch eine degressive AfA möglich. Das senkt während der Vermietung die Steuer, erhöht aber bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend. Das Rechenbeispiel geht von einem Bestandsgebäude mit 2 % AfA aus.
Österreich: beschleunigte AfA bei neueren Gebäuden
Neben der linearen AfA von 1,5 % für Wohngebäude (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988) gibt es für Gebäude, die nach dem 30.06.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, eine beschleunigte AfA: im ersten Jahr bis zum Dreifachen, im zweiten Jahr bis zum Zweifachen des regulären Satzes (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988). Für Wohngebäude, die in den Jahren 2024 bis 2026 fertiggestellt werden, gilt unter bestimmten Bedingungen, unter anderem dem klimaaktiv-Standard Bronze, das Dreifache auch in den beiden Folgejahren (§ 124b Z 451 EStG 1988). Wie in Deutschland gilt: Die höhere AfA senkt während der Vermietung die Steuer, erhöht aber die beim Verkauf zurückgeholte AfA und damit die Immobilienertragsteuer zusätzlich.
Österreich: Altvermögen
Für Grundstücke, die am 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen waren (in der Regel Erwerb vor dem 01.04.2002, sogenanntes Altvermögen), gilt eine pauschale Gewinnermittlung nach § 30 Abs. 4 EStG 1988. Bei Veräußerungen bis zum 31.12.2026 werden als Anschaffungskosten 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt, bei einer Umwidmung nach dem 31.12.1987 nur 40 %. Bei Veräußerungen nach dem 31.12.2026 sind es 80 % bzw. 30 % (Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I 62/2026). Für Umwidmungen nach dem 31.12.2024 kommt bei Veräußerungen nach dem 30.06.2025 ein Umwidmungszuschlag von 30 % hinzu (§ 30 Abs. 6a EStG 1988, BGBl. I 25/2025). Für einen Erwerb heute sind die Regeln zum Altvermögen ohne Bedeutung.
Kirchensteuer
Die Kirchensteuer ist im Beispiel nicht eingerechnet. Für Kirchenmitglieder erhöht sie die deutsche Belastung bei einem Verkauf innerhalb der Frist zusätzlich.
Grenzüberschreitende Fälle
Das Beispiel vergleicht die beiden Systeme jeweils für sich. Wohnt der Eigentümer in dem einen Staat und liegt die Immobilie im anderen, ist zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich zu prüfen; die Grundlagen dazu erläutert unser Beitrag zu Doppelbesteuerungsabkommen bei Auswanderung. Auch die Kosten beim Erwerb, etwa die Grunderwerbsteuer bei einer Auslandsimmobilie, gehören in eine vollständige Rechnung. Die Darstellung des österreichischen Rechts dient hier dem Vergleich; für die Umsetzung in Österreich sollte ein dort zugelassener Berater hinzugezogen werden.
Bei unklarer Rechtslage in Deutschland empfiehlt es sich, vor dem Verkauf eine verbindliche Auskunft des Finanzamts nach § 89 Abs. 2 AO einzuholen. Die Gebühr dafür ist in aller Regel ein Bruchteil der Steuer, um die es bei einem Immobilienverkauf geht.
Fazit
Deutschland und Österreich besteuern den Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie nach entgegengesetzten Prinzipien. Deutschland belastet kurzfristige Verkäufe hoch, stellt aber nach zehn Jahren alles frei, einschließlich der zuvor genutzten Abschreibung. Österreich verlangt mit 30 % weniger, dafür immer und ohne Rücksicht auf die Inflation. Für eine Haltedauer unter zehn Jahren schneidet Österreich im Beispiel besser ab, für eine langfristige Kapitalanlage Deutschland deutlich. Entscheidend ist, die Haltedauer schon vor dem Kauf mitzudenken.
Häufige Fragen
Ist der Verkauf einer Immobilie in Deutschland nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Für Immobilien im Privatvermögen natürlicher Personen ja, sofern zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen. Anders ist es, wenn die Immobilie zu einem Betriebsvermögen gehört, etwa beim gewerblichen Grundstückshandel oder in einer GmbH.
Gibt es in Österreich noch eine Spekulationsfrist?
Nein. Seit der Neuregelung 2012 ist der Verkauf von Grundstücken aus dem Privatvermögen unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Ausgenommen sind vor allem der Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.
Wird in Österreich die Inflation beim Immobilienverkauf berücksichtigt?
Nein. Der frühere Inflationsabschlag ist für Veräußerungen ab dem 01.01.2016 entfallen. Besteuert wird der nominale Unterschied zwischen Erlös und Anschaffungskosten, vermindert um die geltend gemachte AfA.
Warum erhöht die Abschreibung den Veräußerungsgewinn?
In beiden Staaten mindern die während der Vermietung abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten. Je mehr AfA geltend gemacht wurde, desto niedriger sind die verbleibenden Anschaffungskosten und desto höher ist der steuerpflichtige Gewinn. In Deutschland gilt das nur bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, in Österreich immer.
Welcher Steuersatz gilt in Österreich beim Immobilienverkauf?
Grundsätzlich der besondere Steuersatz von 30 % nach § 30a Abs. 1 EStG 1988. Auf Antrag kann der allgemeine Tarif angewendet werden, allerdings nur einheitlich für alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz unterliegen.
Stand: 22.10.2026. Quellen: § 23 EStG (gesetze-im-internet.de); §§ 16, 30, 30a, 124b EStG 1988 (RIS); BGBl. I 62/2026 (Österreich, Altvermögen); VfGH 03.03.2017, G 3/2017 u. a.; BFH 23.08.2017, X R 7/15. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei mit Schwerpunkt im internationalen Erbrecht, Steuerrecht und Vermögensschutz in München beraten Unternehmer und vermögende Privatpersonen bei Immobilieninvestitionen mit Deutschland- und Auslandsbezug, von der steuerlichen Planung der Haltedauer über den Verkauf bis zur Vermögensnachfolge. Dr. Fiala hat zu Fragen der Auswanderung und des Vermögensschutzes umfangreich publiziert. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihre individuelle Situation in einer Erstberatung besprechen zu lassen.
