Erbengemeinschaft mit Auslandsimmobilie: Auseinandersetzung nach deutschem Recht

Veröffentlicht am 14.10.2026

Erbengemeinschaft mit Auslandsimmobilie

Drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus in Südfrankreich, zwei wollen verkaufen, eine Schwester möchte es behalten. Für die Erbengemeinschaft mit Auslandsimmobilie stellt sich bei der Auseinandersetzung nicht nur die Frage, wer was bekommt, sondern auch, nach welchem Recht geteilt wird, welches Gericht entscheidet und wie das Ergebnis im ausländischen Register ankommt. Dieser Beitrag erklärt die Auseinandersetzung bei deutschem Erbrecht, zeigt die Wege vom Vertrag bis zur Klage und benennt, wo ein Berater im Belegenheitsstaat hinzukommen muss.

Wie eine Auslandsimmobilie überhaupt vererbt wird und warum das Recht des Lageorts bei der Eintragung mitspricht, ist im Beitrag Immobilie im Ausland vererben ausführlich dargestellt. Hier geht es um den nächsten Schritt: die Auflösung der Gemeinschaft.

Ausgangslage: Gesamthand nach §§ 2032 ff. BGB

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben und gilt deutsches Erbrecht, wird der Nachlass nach § 2032 Abs. 1 BGB gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Daraus folgen für die Auslandsimmobilie dieselben Grundregeln wie für ein Haus in Deutschland:

• Kein Miterbe kann allein über die Immobilie oder einen Bruchteil daran verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verfügen kann er nur über seinen Anteil am gesamten Nachlass (§ 2033 Abs. 1 BGB).
• Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa die Vermietung zu üblichen Konditionen, können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 2038 Abs. 2 i. V. m. § 745 Abs. 1 BGB). Zur Erhaltung notwendige Maßnahmen darf jeder Miterbe auch allein treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Wesentliche Veränderungen, ein Verkauf oder eine Belastung mit einer Grundschuld bzw. einem ausländischen Pfandrecht verlangen die Mitwirkung aller.
• Erträge, etwa Mieten, stehen den Miterben nach ihren Erbquoten zu, werden aber grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung verteilt (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB), sofern die Miterben nichts anderes vereinbaren. Ist die Auseinandersetzung für länger als ein Jahr ausgeschlossen, kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen (Satz 3). Lasten und Kosten tragen sie im Verhältnis ihrer Quoten (§ 2038 Abs. 2 i. V. m. § 748 BGB).

Wer zur Erbengemeinschaft gehört, ergibt sich aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge. Bei Auswanderern führt die gesetzliche Erbfolge mitunter zu überraschenden Zusammensetzungen, etwa wenn ein ausländisches Erbrecht berufen ist.

Die Gemeinschaft ist vom Gesetz als Übergangszustand gedacht. Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit nicht die §§ 2043 bis 2045 BGB entgegenstehen. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie im Ausland liegt.

Welches Recht gilt für die Auseinandersetzung?

Erbstatut regelt die Teilung

Ob deutsches oder ausländisches Erbrecht anwendbar ist, bestimmt im Anwendungsbereich der EU-Erbrechtsverordnung (EuErbVO) grundsätzlich der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers oder eine Rechtswahl. Die Einzelheiten dazu finden Sie im Beitrag zum deutschen Erbrecht bei Auslandswohnsitz.

Steht fest, dass deutsches Recht gilt, erfasst dieses Recht nach Art. 23 Abs. 2 EuErbVO ausdrücklich auch „die Teilung des Nachlasses“ (Buchst. j), die Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten (Buchst. g) sowie die Rechte der Erben und Testamentsvollstrecker, insbesondere im Hinblick auf die Veräußerung von Vermögen (Buchst. f). Ob also jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen kann, ob ein Teilungsverbot des Erblassers wirkt und wie Teilungsanordnungen auszulegen sind, richtet sich nach den §§ 2042 ff. BGB, auch für das Haus in Frankreich oder die Wohnung in Spanien.

Sachenrecht und Register des Belegenheitsstaats

Davon zu trennen ist der dingliche Vollzug. Die EuErbVO nimmt die Art der dinglichen Rechte und die Eintragung in Register von ihrem Anwendungsbereich aus (Art. 1 Abs. 2 Buchst. k und l EuErbVO). Wie ein Eigentumswechsel an der Immobilie wirksam wird, welche Urkunden das ausländische Grundbuch, Kataster oder Grundstücksregister verlangt und ob dort eine eigene Übertragungssteuer anfällt, bestimmt das Recht des Staates, in dem die Immobilie liegt.

Kennt dieser Staat ein nach deutschem Erbrecht entstandenes dingliches Recht nicht, ist es nach Art. 31 EuErbVO soweit erforderlich und möglich an das am ehesten vergleichbare Recht anzupassen. Das betrifft gerade die Gesamthand, die nicht jede Rechtsordnung so im Register abbildet wie das deutsche Grundbuch. Wie die Miterben vor Ort eingetragen sind, sollte früh mit einem Berater vor Ort geklärt werden, weil davon die für die Teilung nötigen Erklärungen abhängen.

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Wendet ein Drittstaat für das Grundstück eigene erbrechtliche Regeln an (Nachlassspaltung), ist vor Ort zu klären, ob er die deutsche Auseinandersetzung anerkennt.

Vor der Teilung: Was der Erblasser angeordnet hat

Bevor die Miterben verhandeln, ist das Testament auf drei Gestaltungen zu prüfen:

• Teilungsanordnung (§ 2048 BGB): Der Erblasser weist einem Erben die Auslandsimmobilie zu. Die Erbquoten ändern sich dadurch nicht; übersteigt der Wert der Immobilie den Anteil des Begünstigten, muss er an die übrigen Miterben ausgleichen.
• Vorausvermächtnis (§ 2150 BGB): Der Erbe erhält die Immobilie zusätzlich zu seinem Erbteil, ohne Ausgleich. Die Abgrenzung zur Teilungsanordnung ist Auslegungsfrage und hat erhebliche wirtschaftliche Folgen.
• Teilungsverbot (§ 2044 BGB): Der Erblasser kann die Auseinandersetzung für den Nachlass oder einzelne Gegenstände ausschließen. Die Anordnung wird grundsätzlich 30 Jahre nach dem Erbfall unwirksam (§ 2044 Abs. 2 BGB).

Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, bewirkt der Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung (§ 2204 Abs. 1 BGB); dazu unten mehr.

Die Wege der Auseinandersetzung im Überblick

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Auseinandersetzungsvertrag

Der einvernehmliche Vertrag bleibt der praktikabelste Weg. Typische Inhalte sind:

1. Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung an die übrigen, berechnet auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens.
2. Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten und Verteilung des Erlöses nach Quoten, nachdem Nachlassverbindlichkeiten berichtigt sind (§ 2046 BGB).
3. Teilauseinandersetzung: Zunächst wird das übrige Vermögen geteilt, die Immobilie bleibt vorerst gemeinsam.
4. Realteilung eines größeren Grundstücks, sofern der Lageort eine Teilung baurechtlich und registerrechtlich zulässt.

Bei inländischen Grundstücken ist die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB Standard. Das ausländische Register akzeptiert die Übertragung dagegen häufig nur auf Grundlage einer Urkunde nach den Anforderungen des Lageorts, unter Umständen mit Übersetzung und Apostille. Der Vertrag sollte deshalb deutsches Erbrecht und dinglichen Vollzug vor Ort aufeinander abstimmen; welche Form das Register verlangt, sagt verbindlich nur ein Berater vor Ort.

Für die Wertermittlung empfiehlt sich ein Gutachter mit Marktkenntnis am Lageort. Legen Sie außerdem Bewertungsstichtag, Währung und Umrechnung der Ausgleichszahlung fest; Kursschwankungen zwischen Gutachten und Zahlung sind ein Streitpunkt, den inländische Musterverträge nicht regeln.

Erbteilsverkauf und Abschichtung

Ein Miterbe, der nicht auf die Einigung der anderen warten will, kann seinen gesamten Anteil am Nachlass nach § 2033 Abs. 1 BGB übertragen; der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Verkauft er an einen Dritten, steht den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht zu, das binnen zwei Monaten auszuüben ist (§ 2034 BGB). Mit dem Erbteil geht die gesamthänderische Beteiligung an der Auslandsimmobilie mit über. Ob das ausländische Register diesen Vorgang ohne Weiteres nachvollzieht, ist vor Ort zu prüfen.

Bei der von der Rechtsprechung anerkannten Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus; sein Anteil wächst den verbleibenden Miterben an. Auch hier gilt: Die deutschrechtliche Wirkung tritt nach dem Erbstatut ein, die Registerfolgen richten sich nach dem Lageort.

Vermittlung durch den Notar (§§ 363 ff. FamFG)

Weniger bekannt ist das amtliche Vermittlungsverfahren. Bei mehreren Erben hat der Notar auf Antrag die Auseinandersetzung zu vermitteln (§ 363 Abs. 1 FamFG). Antragsberechtigt sind Miterben, Erwerber eines Erbteils sowie Pfandgläubiger und Nießbraucher an einem Erbteil (§ 363 Abs. 2 FamFG). Örtlich zuständig ist jeder Notar mit Amtssitz im Bezirk des Amtsgerichts, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte; hatte er keinen inländischen gewöhnlichen Aufenthalt, kommt ein Notar in Betracht, in dessen Bezirk sich Nachlassgegenstände befinden (§ 344 Abs. 4a FamFG).

Das Verfahren eignet sich, wenn Miterben passiv oder schwer erreichbar sind. Bei echten Streitpunkten wird es nach § 370 FamFG bis zu deren Erledigung ausgesetzt; unstreitige Punkte können dennoch beurkundet werden. Eine Klage ersetzt das Verfahren also nicht. Ist ein Testamentsvollstrecker zur Auseinandersetzung berechtigt, ist der Antrag ausgeschlossen (§ 363 Abs. 1 FamFG). Lebte der Erblasser im Ausland und liegt der Nachlass im Wesentlichen dort, ist die Zuständigkeit eines deutschen Notars vorab zu klären.

Auseinandersetzungsklage

Scheitert die Einigung, kann jeder Miterbe auf Zustimmung zu einem von ihm vorgelegten Teilungsplan klagen. Voraussetzung ist Teilungsreife: Nachlassverbindlichkeiten sind berichtigt oder zurückbehalten, alle Erben stehen fest, und der Plan entspricht den gesetzlichen Regeln (§ 2042 Abs. 2 i. V. m. §§ 749 Abs. 2 und 3, 750 bis 758 BGB). Das Gericht entscheidet nur über den vorgelegten Plan.

Bei einer Auslandsimmobilie sind zwei zusätzliche Hürden einzuplanen:

• Zuständigkeit: Nach Art. 4 EuErbVO sind grundsätzlich die Gerichte des Mitgliedstaats zuständig, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte; Art. 10 EuErbVO eröffnet unter bestimmten Voraussetzungen eine subsidiäre Zuständigkeit. Liegt die Immobilie in einem Drittstaat, kann das Gericht nach Art. 12 Abs. 1 EuErbVO auf Antrag einer Partei davon absehen, über diesen Vermögenswert zu entscheiden, wenn die Entscheidung dort voraussichtlich nicht anerkannt würde.
• Vollzug: Ein deutsches Urteil, das zur Zustimmung verurteilt, ersetzt im Inland die Erklärung des Beklagten. Im Ausland muss es anerkannt und nach den Regeln des Lageorts vollzogen werden. Innerhalb der EU erleichtert die EuErbVO die Anerkennung; außerhalb gelten nationale Regeln. Einen Überblick gibt der Beitrag zur Vollstreckung deutscher Urteile im Ausland.

Teilungsversteigerung: im Inland nicht für Auslandsimmobilien

Bei inländischen Grundstücken ist die Teilungsversteigerung nach § 753 Abs. 1 BGB i. V. m. § 180 ZVG das bekannte Druckmittel. Für eine im Ausland gelegene Immobilie steht dieses Verfahren vor einem deutschen Amtsgericht nicht zur Verfügung. Der Wortlaut des § 1 Abs. 1 ZVG sagt das zwar nicht ausdrücklich, er bestimmt nur, dass das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Die Beschränkung auf deutsche Grundstücke folgt aber aus der Systematik, denn einen Bezirk haben nur deutsche Amtsgerichte, und aus dem völkerrechtlichen Territorialitätsprinzip: Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, und deutsche Vollstreckungsorgane dürfen im Ausland keine Hoheitsakte vornehmen. Ob und wie eine zwangsweise Verwertung im Belegenheitsstaat möglich ist und wie lange sie dauert, beurteilt ein Berater vor Ort. Wer mit einer Versteigerung Druck aufbauen will, sollte diese Lage vorher kennen.

Testamentsvollstrecker

Hat der Erblasser Testamentsvollstreckung angeordnet, hat der Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung nach den §§ 2042 bis 2057a BGB zu bewirken und die Erben vor der Ausführung über den Teilungsplan zu hören (§ 2204 BGB). Das kann Blockaden einzelner Miterben entschärfen. Im Ausland muss er seine Befugnisse nachweisen; innerhalb der EU dient dazu das Europäische Nachlasszeugnis, das auch für Testamentsvollstrecker bestimmt ist (Art. 63 Abs. 1, Abs. 2 Buchst. c EuErbVO). Ob Drittstaaten die deutsche Stellung anerkennen, ist vor Ort zu klären.

Verwaltung bis zur Teilung

Bis zur Auseinandersetzung fallen Versicherungen, lokale Grundsteuern, Gemeinschaftskosten und Reparaturen an. Wer mehr als seinen Anteil zahlt, kann anteiligen Ausgleich verlangen. Nutzt ein Miterbe die Immobilie allein, kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht, regelmäßig erst ab dem Zeitpunkt, in dem die anderen eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Ein gemeinsames Konto im Belegenheitsstaat und ein bevollmächtigter Ansprechpartner vor Ort vermeiden, dass Fristen von Behörden oder Versorgern versäumt werden.

Mieteinnahmen werden den Miterben steuerlich nach Quoten zugerechnet. Wie diese Einkünfte zwischen Deutschland und dem Belegenheitsstaat verteilt werden, erläutert der Beitrag zur Besteuerung von Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien.

Steuern bei der Auseinandersetzung

Erbschaftsteuer

Maßgeblich für die deutsche Erbschaftsteuer ist der Erwerb durch Erbanfall nach der Erbquote; die spätere Auseinandersetzung ändert daran grundsätzlich nichts. Ausländischer Grundbesitz wird nach § 12 Abs. 7 ErbStG in Verbindung mit § 31 BewG mit dem gemeinen Wert angesetzt. Erhält ein Miterbe im Rahmen der Teilung mehr, als ihm zusteht, ohne angemessenen Ausgleich, kann darin eine Schenkung unter den Miterben liegen.

Erhebt auch der Belegenheitsstaat eine Erbschaftsteuer, droht eine Doppelbelastung. Soweit kein Doppelbesteuerungsabkommen anzuwenden ist, wird die festgesetzte, gezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch unterliegende ausländische Steuer auf Antrag nach § 21 Abs. 1 ErbStG auf die deutsche Steuer angerechnet, soweit das Auslandsvermögen auch der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt; dabei ist eine Fünfjahresfrist zwischen Entstehung der ausländischen und der deutschen Steuer zu beachten. Deutschland hat nur mit wenigen Staaten Abkommen zur Erbschaftsteuer geschlossen; Einzelheiten im Beitrag Erbschaftsteuer und DBA.

Einkommensteuer und § 23 EStG

Nach dem BMF-Schreiben vom 14. März 2006 zur Erbauseinandersetzung (BStBl 2006 I S. 253) ist eine Realteilung ohne Ausgleichszahlung im Privatvermögen grundsätzlich unentgeltlich. Zahlt ein Miterbe dagegen eine Abfindung, weil er mehr erhält, als seiner Quote entspricht, liegt insoweit ein entgeltliches Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft vor. Für den weichenden Miterben kann das bei einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Erben treten grundsätzlich in die Anschaffung durch den Erblasser ein; das gilt auch für einen gemeinsamen Verkauf an Dritte. Welcher Staat den Gewinn besteuern darf, regelt das jeweilige DBA. Vertiefend: Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei Auswanderung.

Grunderwerbsteuer

Die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG für den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses betrifft inländische Grundstücke. Für die Auslandsimmobilie fällt keine deutsche Grunderwerbsteuer an; maßgeblich sind die Übertragungsteuern und Gebühren des Lageorts. Mehr dazu im Beitrag zur Grunderwerbsteuer bei Auslandsimmobilien.

Bei unklarer steuerlicher Beurteilung, insbesondere zur Frage, ob eine Ausgleichszahlung einen steuerpflichtigen Vorgang auslöst, kann vor der Umsetzung eine verbindliche Auskunft des Finanzamts nach § 89 Abs. 2 AO beantragt werden; bei Auslandsbezug sollte zusätzlich die Auskunft der Steuerbehörde im Belegenheitsstaat erwogen werden.

Typische Praxisfehler

• Verkauf vor Ort ohne Abstimmung: Ein Miterbe verhandelt mit einem Käufer im Belegenheitsstaat, ohne dass die übrigen zugestimmt haben. Ohne Mitwirkung aller ist eine Verfügung nach § 2040 BGB nicht möglich.
• Teilungsversteigerung als Drohkulisse, obwohl sie für die Auslandsimmobilie in Deutschland nicht verfügbar ist.
• Fehlende Abstimmung der Urkunden: Der deutsche Vertrag ist wirksam, wird aber vom ausländischen Register nicht akzeptiert, weil Form, Übersetzung oder Beglaubigung fehlen.
• Steuerfolgen der Ausgleichszahlung übersehen, insbesondere § 23 EStG und mögliche Steuern im Belegenheitsstaat.
• Gültigkeit des ENZ: Beglaubigte Abschriften sind grundsätzlich nur sechs Monate gültig (Art. 70 Abs. 3 EuErbVO); verzögerte Registerverfahren erfordern eine Verlängerung oder neue Abschrift.

Beispiel (fiktiv): Die Geschwister Anna, Ben und Clara erben je zu einem Drittel ein Ferienhaus in einem EU-Mitgliedstaat, das ein Gutachter mit 300.000 Euro bewertet. Clara übernimmt das Haus und zahlt Anna und Ben je 100.000 Euro. Die Teilung folgt dem deutschen Erbstatut, die Eintragung Claras einer Urkunde nach dem Recht vor Ort. Anna und Ben prüfen, ob die Zahlung für sie ein privates Veräußerungsgeschäft auslöst, weil die Mutter das Haus erst sieben Jahre vor ihrem Tod gekauft hatte.

Fazit

Bei deutschem Erbstatut folgt die Auseinandersetzung den §§ 2042 ff. BGB, auch wenn das Haus im Ausland steht; Vollzug, Register und Steuern vor Ort richten sich nach dem Lageort. Der mit einem Berater vor Ort abgestimmte Auseinandersetzungsvertrag ist meist der schnellste Weg. Klage und Vermittlung bleiben möglich, ihr Ergebnis muss aber im Ausland umgesetzt werden, und die inländische Teilungsversteigerung scheidet aus. Steuerlich verdienen Ausgleichszahlungen und die Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer besondere Aufmerksamkeit.

Häufige Fragen

Gilt für die Teilung einer Auslandsimmobilie deutsches Recht?

Wenn deutsches Erbrecht nach der EuErbVO anwendbar ist, regelt es auch die Teilung des Nachlasses (Art. 23 Abs. 2 Buchst. j EuErbVO). Wie das Eigentum vor Ort übergeht und eingetragen wird, bestimmt das Recht des Belegenheitsstaats.

Kann ein Miterbe die Auslandsimmobilie allein verkaufen?

Nein. Über einzelne Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Der Einzelne kann aber seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell übertragen (§ 2033 BGB).

Kann ich die Teilungsversteigerung einer Auslandsimmobilie in Deutschland beantragen?

Nein, das Verfahren nach dem ZVG betrifft inländische Grundstücke. Ob eine vergleichbare Verwertung im Belegenheitsstaat möglich ist, klärt ein Berater vor Ort.

Fällt bei der Übernahme durch einen Miterben Steuer an?

Deutsche Grunderwerbsteuer nicht, möglicherweise aber Übertragungsteuern vor Ort. Eine Ausgleichszahlung kann für die weichenden Miterben einkommensteuerlich als Veräußerung gelten (§ 23 EStG), wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.

Was hilft, wenn Miterben im Ausland nicht reagieren?

In Betracht kommen das Vermittlungsverfahren beim Notar nach §§ 363 ff. FamFG, solange kein Streit besteht, oder die Auseinandersetzungsklage. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, bewirkt er die Teilung nach § 2204 BGB.

Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei mit Schwerpunkt im internationalen Erbrecht, Steuerrecht und Vermögensschutz in München beraten Erbengemeinschaften und einzelne Miterben bei der Auseinandersetzung eines Nachlasses mit Auslandsimmobilie, von der Klärung des anwendbaren Rechts über den Auseinandersetzungsvertrag bis zur steuerlichen Abstimmung mit dem Belegenheitsstaat. Dr. Fiala hat zu Fragen der Auswanderung und des Vermögensschutzes umfangreich publiziert. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihre individuelle Situation in einer Erstberatung besprechen zu lassen.