Beim Nießbrauchsvorbehalt bei einer Immobilienübertragung ins Ausland geht das Eigentum über, während der Schenker die Nutzung und die Mieten behält; der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den Wert der Schenkung, bei deutschen Immobilien auch bei beschränkter Steuerpflicht, soweit der Abzug im Einzelfall zulässig ist. Der Nießbrauch entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch, und die Auflassung eines deutschen Grundstücks erfolgt vor einer deutschen Stelle. Für den Pflichtteil bringt ein umfassender Vorbehalt in der Regel keinen Fristvorteil.
Wer eine Immobilie im Rahmen der lebzeitigen Vermögensübertragung an Kinder überträgt und sich den Nutzen vorbehält, nutzt den Nießbrauchsvorbehalt: Das Eigentum geht über, das Recht auf Nutzung oder Mieteinnahmen bleibt beim Schenker. Bei einer Immobilienübertragung ins Ausland, etwa weil die Beschenkten im Ausland leben, der Schenker selbst wegzieht oder die Immobilie im Ausland liegt, kommen Fragen hinzu, die der Inlandsfall nicht kennt. Wer ist in Deutschland steuerpflichtig? Was bleibt vom Nießbrauchsabzug, wenn nur eine beschränkte Steuerpflicht besteht? Welche Form ist nötig, und was gilt für Einkünfte, Pflichtteil und Rückforderung? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen aus deutscher Sicht. Zu ausländischem Recht enthält der Beitrag keine Aussagen; dafür ist ein Berater im jeweiligen Staat hinzuzuziehen.
Was der Nießbrauchsvorbehalt bewirkt
Der Nießbrauchsvorbehalt lässt dem Schenker die Nutzung der Immobilie, obwohl das Eigentum übergeht. Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und die Früchte zu ziehen (§ 1030 BGB). Bei einer Immobilie bedeutet das: Der Nießbraucher darf sie bewohnen oder vermieten und behält die Einnahmen. Er trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten (§ 1041 BGB) und die laufenden öffentlichen Lasten (§ 1047 BGB). Das Recht ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB).
Der Vorbehaltsnießbrauch bleibt beim Schenker. Beim Zuwendungsnießbrauch behält der Eigentümer das Eigentum und räumt einem anderen das Nutzungsrecht ein. Eine Zwischenform ist der Quotennießbrauch, bei dem nur ein Teil der Erträge beim Berechtigten bleibt. Räumlich lässt sich ein Nießbrauch an einem Gebäude in der Regel nicht auf einzelne Räume begrenzen; dafür gibt es das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, das sich auf einzelne Räume beschränken lässt. Bei Ehegatten ist die gemeinsame Berechtigung üblich, sie sollte für den Fall der Trennung gesondert geregelt werden.
Die Bestellung erfordert die Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Der Schenkungsvertrag über das Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), die Auflassung ebenfalls (§ 925 BGB). Der Nießbrauch wird in Abteilung II eingetragen. Grundpfandrechte im Rang davor, etwa die Grundschuld einer finanzierenden Bank, können das Recht im Verwertungsfall verdrängen; ein belasteter Grundbesitz kann außerdem die Beleihung erschweren. Das gilt es vor der Übertragung zu klären.
Wie der Nießbrauch die Schenkungsteuer beeinflusst
Der vorbehaltene Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Die Schenkung einer Immobilie in Deutschland wird mit dem Grundbesitzwert angesetzt (§ 12 Abs. 3 ErbStG, §§ 157, 176 ff. BewG). Ausländischer Grundbesitz wird dagegen nach § 31 BewG bewertet (§ 12 Abs. 7 ErbStG). Davon wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs abgezogen. Der Kapitalwert ist der Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus der Sterbetafel ergibt (§ 14 Abs. 1 BewG). Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Vervielfältiger für jeden Bewertungsstichtag; für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 liegt eine neue Tabelle vor. Der Bundesfinanzhof hat den dabei angesetzten Zinssatz von 5,5 Prozent mit Urteil vom 14. Januar 2026 (II R 35/23) für verfassungsgemäß gehalten. Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Grundstückswert geteilt durch 18,6 begrenzt.
Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen: Herr Weber schenkt seiner Tochter ein vermietetes Haus mit einem Grundbesitzwert von 600.000 Euro und einem Jahreswert der Nutzung von 24.000 Euro. Herr Weber ist 65 Jahre alt; der Vervielfältiger beträgt für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 11,444 (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025). Der Kapitalwert beträgt dann 274.656 Euro, der steuerpflichtige Wert der Schenkung 325.344 Euro. Der Jahreswert liegt unter der Grenze von 600.000 : 18,6 = rund 32.258 Euro. Der Freibetrag für ein Kind beträgt 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG); der Erwerb bliebe in diesem Beispiel steuerfrei. Der Freibetrag erneuert sich nach Ablauf von zehn Jahren, weil frühere Erwerbe nur innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG).
Stirbt der Nießbraucher früher, als die Tabelle annimmt, kann bei lebenslänglichen Nutzungen auf Antrag eine Neufestsetzung in Betracht kommen, wenn der Nießbrauch innerhalb bestimmter Höchstdauern wegfällt (§ 14 Abs. 2 BewG). Das Gesetz staffelt diese Dauern nach Altersgruppen.
Auslandsbezug: Wer in Deutschland steuerpflichtig ist
Die deutsche Steuerpflicht hängt davon ab, ob Schenker oder Beschenkter Inländer ist. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG ist die Schenkung unbeschränkt steuerpflichtig, wenn der Schenker oder der Erwerber zum Zeitpunkt der Steuerentstehung Inländer ist. Inländer sind Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland und deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben, ohne einen Wohnsitz im Inland zu haben. Wer nach Deutschland nicht mehr zählt, bleibt trotzdem steuerpflichtig, soweit Inlandsvermögen übertragen wird: Nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG unterliegt in diesem Fall Vermögen im Sinne des § 121 BewG der beschränkten Steuerpflicht. Dazu gehört inländischer Grundbesitz.
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| Konstellation | Steuerpflicht in Deutschland |
|---|---|
| Schenker in Deutschland, Beschenkte im Ausland | unbeschränkt (Schenker ist Inländer) |
| Schenker seit weniger als fünf Jahren im Ausland, deutsche Staatsangehörigkeit | unbeschränkt |
| Schenker und Beschenkte im Ausland, deutsche Immobilie | beschränkt, für das Inlandsvermögen |
| Auslandsimmobilie, Schenker oder Beschenkte Inländer | unbeschränkt, auch für das Auslandsvermögen |
Bei beschränkter Steuerpflicht gilt für den Freibetrag eine Sonderregel: Er wird nach § 16 Abs. 2 ErbStG um einen Teil gemindert, wenn zugleich Vermögen übergeht, das nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegt; Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren sind dabei zu berücksichtigen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ist eine Last, die mit dem inländischen Vermögen zusammenhängt; wie Schulden und Lasten bei beschränkter Steuerpflicht abzuziehen sind, regelt § 10 Abs. 6 ErbStG und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Die deutsche Steuer ist nur ein Teil des Bildes. Lebt der Beschenkte im Ausland, kann dort eine Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen, die den Nießbrauch möglicherweise anders oder gar nicht abzieht. Ob ein Abkommen besteht und wie es wirkt, erläutert der Beitrag Erbschaftsteuer und Doppelbesteuerungsabkommen. Die Anrechnungsregel des § 21 ErbStG betrifft ausländische Steuer auf Auslandsvermögen; für in Deutschland belegenes Vermögen wirkt sie nicht ohne weiteres. Hierzu sollten Sie einen Berater vor Ort befragen.
Einkommensteuer und Wegzug
Nach einem Wegzug bleiben die Mieteinkünfte aus deutschen Grundstücken in Deutschland steuerpflichtig. Der Nießbraucher erzielt die Mieteinkünfte. Zieht er ins Ausland, ist er mit Einkünften aus der Vermietung inländischer Grundstücke beschränkt einkommensteuerpflichtig (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Die Erklärung ist in Deutschland abzugeben. Wie das Mietverhältnis steuerlich zuzuordnen ist, hängt von der Gestaltung ab; bei einem Nießbrauch ist dies für die Berechtigung zu Abschreibungen und Werbungskosten bedeutsam, und die Zuordnung sollten Sie vorab mit einem Steuerberater klären.
Zwei Nebenwirkungen:
- Spekulationsfrist. Wird die Immobilie später verkauft, tritt der Beschenkte steuerlich in die Anschaffung des Schenkers ein. Die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) wird also nicht neu begonnen.
- Wegzugsbesteuerung. § 6 AStG betrifft Anteile an Kapitalgesellschaften, nicht Immobilien. Wird die Immobilie in eine GmbH eingebracht, ändert sich das.
Für Auslandsimmobilien kommen Grunderwerbsteuer und laufende Besteuerung der Mieten im Belegenheitsstaat hinzu; dazu Grunderwerbsteuer bei Auslandsimmobilien und Besteuerung von Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien. Ob die Bestellung eines Nießbrauchs an einer Auslandsimmobilie möglich ist, in welcher Form und mit welcher Steuer, bestimmt das Recht des Belegenheitsstaats.
Zivilrechtliche Risiken
Zivilrechtlich sind Pflichtteil, Rückforderung, Kündigung und Lastentragung zu bedenken.
Pflichtteilsergänzung. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall erhöhen den Pflichtteil (§ 2325 Abs. 3 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnt die Frist bei einem umfassenden Nießbrauchsvorbehalt in der Regel nicht zu laufen, solange der Schenker den Gegenstand praktisch weiter nutzt; maßgeblich ist das Urteil vom 27. April 1994 (IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395). Bei einem Wohnungsrecht kommt es auf den Umfang an; ein Recht nur an Teilen hindert den Fristbeginn nur ausnahmsweise (Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15, BGHZ 211, 38). Eine durch Reallast gesicherte Leibrente hindert den Fristbeginn nach dem Urteil vom 24. Juni 2026 (IV ZR 141/25) nicht. Wer die Immobilie vorab übertragen will, um Pflichtteilsansprüche zu verringern, erreicht dies mit einem umfassenden Nießbrauchsvorbehalt daher kaum. Bei Auslandsbezug bestimmt das nach der EU-Erbrechtsverordnung anwendbare Recht, ob und wie Pflichtteilsergänzung besteht; siehe Pflichtteilsrecht bei Auslandsvermögen.
Rückforderung wegen Verarmung. Der Schenker kann das Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern, wenn er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann; der Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind. Sozialhilfeträger können einen solchen Anspruch auf sich überleiten.
Keine einseitige Kündigung. Der Eigentümer kann den Nießbrauch bei Pflichtverletzungen nicht einfach kündigen. Wer Schutz will, muss im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbaren, etwa für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten, der Scheidung, der Insolvenz, einer Veräußerung oder einer Belastung ohne Zustimmung. Für das Rückforderungsrecht kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden (§ 883 BGB).
Lasten und Streit. Wer trägt größere Sanierungen? Wer zahlt die Gebäudeversicherung? Das Gesetz weist dem Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und weitere Pflichten zu. Größere Maßnahmen sollten Sie vertraglich regeln.
Soll das Recht später abgelöst werden, ist die neuere Rechtsprechung zu beachten, nach der eine Abfindung steuerpflichtig sein kann. Siehe Geld für den Verzicht auf den Nießbrauch.
Praktische Abwicklung mit Auslandsbezug
Bei Auslandsbezug sind Form, Anzeige, Vertretung und Grundbuch gesondert zu planen.
- Form und Ort. Die Auflassung eines deutschen Grundstücks ist vor einer zuständigen deutschen Stelle zu erklären (§ 925 Abs. 1 BGB): vor einem Notar in Deutschland oder, für Beteiligte im Ausland, vor einem deutschen Konsularbeamten (§ 12 Nr. 1 KonsG), der auch den Schenkungsvertrag beurkunden kann (§ 10 KonsG). Ein ausländischer Notar genügt für die Auflassung nach überwiegender Auffassung nicht. Beschenkte im Ausland können sich durch Vollmacht vertreten lassen; für Vollmachten aus dem Ausland sind Beglaubigung und gegebenenfalls Apostille zu klären. Bei einer Auslandsimmobilie gilt das Recht des Lageortes.
- Anzeige. Notare zeigen beurkundete Schenkungen dem Finanzamt an (§ 34 ErbStG). Eine eigene Anzeigepflicht der Beteiligten besteht daneben, soweit § 30 ErbStG sie nicht ausnimmt.
- Steuerliche Vertretung. Wohnen Schenker oder Beschenkte im Ausland, ist zu klären, wer Bescheide empfängt; ein Inlandsbevollmächtigter kann sinnvoll sein.
- Grundbuch. Der Nießbrauch ist im Grundbuch einzutragen, am besten an rangbereiter Stelle. Vor der Übertragung sind Grundschulden zu prüfen. Nach dem Tod des Nießbrauchers wird das Recht auf Nachweis des Todes gelöscht; eine Löschungserleichterung kann im Vertrag vorgesehen werden.
- Berater vor Ort. Bei Auslandsbezug auf Seiten des Beschenkten oder der Immobilie klärt ein dort zugelassener Berater Form, Register und Steuer.
Offene Rechtsfragen und verbindliche Auskunft
Im Einzelfall kann offen sein, wie die Finanzverwaltung einen Nießbrauch bewertet, wie sie ihn bei beschränkter Steuerpflicht berücksichtigt oder wie sie eine spätere Ablösung behandelt. Zudem hat das Bundesverfassungsgericht im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer verhandelt, unter anderem über Grundbesitzbewertung und Freibeträge (1 BvF 1/23). Bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Recht weiter; Änderungen sind möglich.
Bei unklarer oder sich ändernder Rechtslage kann vor der Umsetzung beim Finanzamt eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO beantragt werden. Für die Auskunft kann nach § 89 Abs. 3 bis 7 AO eine Gebühr anfallen. Bei Auslandsbezug kann zusätzlich eine Auskunft im anderen Staat sinnvoll sein.
Typische Fehler
Häufig werden die Steuer im anderen Staat, Rückforderungsrechte, der Rang im Grundbuch, die Pflichtteilsfrist und die Einkünfte falsch behandelt.
Übertragung ohne Abstimmung der Steuern beider Staaten. Wer nur die deutsche Schenkungsteuer rechnet, übersieht die Steuer am Wohnsitz des Beschenkten.
Keine Rückforderungsrechte. Ohne Rückfallklausel bleibt bei Scheidung oder Insolvenz des Beschenkten die Immobilie in der Hand des Dritten.
Grundschuld im Rang vor dem Nießbrauch. Das Nutzungsrecht kann im Verwertungsfall untergehen.
Annahme, die Pflichtteilsfrist laufe. Beim umfassenden Vorbehaltsnießbrauch beginnt sie in der Regel nicht.
Falsche Zuordnung der Einkünfte. Nach dem Wegzug entsteht beschränkte Steuerpflicht für die Mieteinnahmen.
Fazit
Der Nießbrauchsvorbehalt senkt den Wert der Schenkung, ohne dem Schenker die Nutzung zu nehmen. Bei Auslandsbezug entscheiden die persönlichen Verhältnisse beider Beteiligten darüber, ob und wie Deutschland besteuert und wie der Abzug wirkt; die Steuer im anderen Staat kommt hinzu. Zivilrechtlich schützen Rückforderungsrechte und eine saubere Grundbuchlage. Beim Pflichtteil bringt ein umfassender Vorbehalt in der Regel keinen Fristvorteil. Planen Sie die Übertragung vor dem Wegzug und stimmen Sie sie mit einem Berater im anderen Staat ab.
Häufige Fragen
Muss der Nießbrauch notariell beurkundet werden?
Ja, bei einer deutschen Immobilie bedarf der Schenkungsvertrag der notariellen Form, und der Nießbrauch entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Bleibt der Abzug des Nießbrauchs bei beschränkter Steuerpflicht erhalten?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt mit dem inländischen Vermögen zusammen; § 10 Abs. 6 ErbStG regelt den Abzug von Lasten bei beschränkter Steuerpflicht und ist im Einzelfall zu prüfen. Der Freibetrag kann nach § 16 Abs. 2 ErbStG gemindert sein.
Was passiert, wenn der Nießbraucher ins Ausland zieht?
Die Mieteinkünfte aus einem deutschen Grundstück bleiben in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Eine Pflicht zur Erklärung besteht fort.
Beginnt die Zehnjahresfrist für den Pflichtteil trotz Nießbrauchsvorbehalt?
Bei umfassendem Nießbrauch in der Regel nicht, solange der Schenker den Gegenstand weiter nutzt, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Bei Wohnungsrechten kommt es auf den Umfang an. Das ist im Einzelfall zu prüfen.
Kann ich den Nießbrauch später ablösen?
Ja, durch Verzicht oder Aufhebung, meist gegen Zahlung. Steuerlich kann die Abfindung relevant sein; zur neueren Rechtsprechung siehe den verlinkten Beitrag.
Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala und die Kanzlei mit Schwerpunkt im internationalen Erbrecht, Steuerrecht und Vermögensschutz in München beraten Immobilieneigentümer und ihre Familien bei der lebzeitigen Übertragung mit Auslandsbezug, von der Gestaltung des Nießbrauchsvorbehalts über die Schenkungsteuer bis zur Abstimmung mit Beratern im Ausland. Dr. Fiala hat zu Fragen der Auswanderung und des Vermögensschutzes umfangreich publiziert. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zur Kanzlei auf, um Ihre individuelle Situation in einer Erstberatung besprechen zu lassen.
